Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калмыковой О. И. к открытому акционерному обществу «494 Управление начальника работ» о признании права собственности на жилое помещение и взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе третьего лица – федерального государственного казённого учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России в лице представителя по доверенности – Шабарова В.Д. на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

объяснения Калмыковой О.И. и представителя ОАО «494 УНР» по доверенности – Бреевой Т.Б.,

установила:

Калмыкова О.И. обратилась в суд с иском к ОАО «494 УНР», в котором с учётом уточнения требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просила признать за ней право собственности на жилое помещение по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, <данные изъяты>, общей площадью 60,4 кв.м и взыскать с ответчика расходы на уплату государственной пошлины в размере 36 710 рубля, на оплату услуг представителя в сумме 40 000 рублей, на оплату нотариального оформления доверенности в размере 1 700 рублей, почтовые расходы в сумме 902,80 рубля и расходы на оплату изготовления выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в размере 510 рублей.

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между Калмыковой О.И. и ОАО «494 УНР» заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>/Н-17/БТИ, по которому стороны договорились по взаимному согласию заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества и передать в собственность покупателю квартиру по указанному выше адресу. Истец свои обязательства по данному предварительному договору исполнила в полном объёме, оплатив ответчику предусмотренный договором гарантийный взнос в размере 8 342 024 рубля. На момент заключения сторонами предварительного договора жилой дом, в котором расположена спорная квартира, с <данные изъяты> введён в эксплуатацию, <данные изъяты> дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, <данные изъяты>. <данные изъяты> квартира была передана Калмыковой О.И. по передаточному акту. Между сторонами также заключён договор пользования спорным жилым помещением до оформления права собственности истца на него. В настоящее время истец несёт бремя расходов по содержанию спорной квартиры, иных лиц, которые могут на неё претендовать, не имеется.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковое заявление удовлетворены частично. Суд признал за Калмыковой О.И. право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, <данные изъяты>.

Этим же судебным решением с ОАО «494 УНР» в пользу Калмыковой О.И. взысканы судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 36 710 рублей, на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, на нотариальное оформление доверенности в размере 1 700 рублей, на получение выписки из ЕГРН в сумме 510 рублей и почтовые расходы в размере 277,80 рубля.

В остальной части в возмещении судебных расходов судом отказано.

В отношении спорного жилого помещения сохранено обременение в виде залога в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

Кроме того, в решении судом указано на то, что оно является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН.

Не согласившись с вышеприведённым решением суда первой инстанции, третье лицо – ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России через надлежаще уполномоченного представителя подало апелляционную жалобу на предмет его отмены, как незаконного.

Представителями сторон в суд представлены письменные возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и представитель ответчика доводы письменных возражений на апелляционную жалобу поддержали, считая судебное решение законным и обоснованным.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела по апелляционной жалобе в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, с учётом мнений сторон и положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся участников судопроизводства.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших на неё возражений, проверив материалы дела в пределах этих доводов и заслушав объяснения сторон, судебная коллегия полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 3271 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В силу п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям (часть 6 статьи 330 ГПК РФ), например из-за нарушения судом первой инстанции порядка судебных прений, необоснованного освобождения лица, участвующего в деле, от уплаты государственной пошлины и т.<данные изъяты> допущенных судом первой инстанции нарушений, а также вопрос о том, могли ли они привести к неправильному разрешению спора, оценивается судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <данные изъяты> между Калмыковой О.И. и ОАО «494 УНР» заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>/Н-17/БТИ, по которому стороны договорились по взаимному согласию заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества и передать в собственность покупателю спорную квартиру по указанному выше адресу.

Оплата цены договора в размере 8 342 024 рубля Калмыковой О.И. выполнена в полном объёме <данные изъяты>, акт об исполнении обязательств подписан сторонами <данные изъяты>.

В тот же день, <данные изъяты>, между ОАО «494 УНР» и Калмыковой О.И. подписаны договор пользования спорным жилым помещением <данные изъяты>/Н-17/БТИ и передаточный акт.

Основной договор купли-продажи должен был быть заключён не позднее <данные изъяты>, однако до настоящего времени между сторонами он не подписан.

<данные изъяты> Департаментом строительства Министерства обороны Российской Федерации выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира, за <данные изъяты>.

Постановлением администрации Одинцовского муниципального района <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> многоэтажному жилому комплексу с объектами инфраструктуры по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, <данные изъяты> в составе жилых корпусов 15, 16, 17 и административно-досугового центра (корпус 9), третий этап строительства, общей площадью 6 263,20 кв.м, находящемуся на земельных участках с кадастровыми №<данные изъяты>, 50:20:0010207:544 и 50:20:0010207:586, присвоен адрес: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, <данные изъяты>.

Также из материалов дела следует, что в распоряжении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от <данные изъяты><данные изъяты>-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке, площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, в районе <данные изъяты>» указано на то, что в соответствии со статьями 125, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным закономот <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», на основании обращения Минобороны России от <данные изъяты><данные изъяты> и с учётом протокола заседания конкурсной комиссии квартирно-эксплуатационного управления Командования специального назначения от <данные изъяты><данные изъяты> решено согласиться с предложением государственного учреждения «Московской квартирно-эксплуатационной части района» (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счёт средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы общей площадью 117 732 кв.м (в том числе не менее 107 890 кв.м общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющемся частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района и имеющего адресные ориентиры: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, в районе <данные изъяты>, со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Во исполнение распоряжения Росимущества от <данные изъяты><данные изъяты>-р между ГУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключён инвестиционный контракт от <данные изъяты><данные изъяты>, предметом которого согласно п. 2.1 (в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты> к инвестиционному контракту от <данные изъяты>) является реализация инвестиционного проекта (п. 1.1) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, в районе <данные изъяты>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке согласно приложению к настоящему контракту, и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

В соответствии с п. 1.1 инвестиционного контракта инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

Исходя из п. 1.2 инвестиционного контракта, объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Целью инвестиционной деятельности сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта (п. 3.1).

В силу пп. 5.1, 6.2.2 указанного контракта заказчик обязуется в месячный срок оформить инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период проектирования и строительства, а также предоставить строительную площадку (п. 1.13) с находящимися на ней зданиями и сооружениями, подлежащими сносу.

Согласно пп. 2.3, 6.3.1 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счёт собственных, заёмных и (или) привлечённых финансовых средств, в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой и общей нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах. По п. 6.3.9 контракта инвестор обязуется обеспечить собственными силами и/или силами привлечённых организаций строительство объекта.

Таким образом, по условиям контракта вкладом заказчика является предоставление инвестору на правах аренды под строительство земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 13 га, по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский городской округ, в районе <данные изъяты>, а вкладом инвестора – денежные средства (собственные, заёмные и (или) привлечённые) для осуществления финансирования строительства 100% общей жилой и нежилой площади объекта, отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах, и строительство инвестиционного объекта.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Минобороны России заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеуказанным инвестиционным контрактом.

В дальнейшем между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России подписаны протоколы предварительного распределения общей площади квартир, протоколы распределения общей площади квартир и общей коммерческой нежилой площади, акты приёма-передачи квартир и нежилых помещений, акты приёма-передачи квартир в собственность Российской Федерации, акты о частичном исполнении обязательств и акты о частичной реализации.

Судом установлено и участниками судебного разбирательства не оспорено, что в настоящее время ОАО «494 УНР» в счёт доли Российской Федерации передано 21 537,8 кв.м общей жилой площади из подлежащих передаче 21 578 кв.м (п. 4.3.1 инвестиционного контракта), что свидетельствует о добросовестном поведении ответчика и надлежащем исполнении им обязательств по инвестиционному контракту.

Таким образом, ответчиком представлены доказательства исполнения инвестиционного контракта в соответствии с его условиями.

В соответствии с положениями действующего законодательства распределение долей инвестора и заказчика должно осуществляться согласно внесённым вкладам по контракту.

Поскольку ОАО «494 УНР» своими силами и за свой счёт осуществило строительство объекта и передало Российской Федерации соответствующую долю, ответчик является законным правообладателем закреплённой за ним части объекта согласно вышеуказанным протоколам распределения.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с <данные изъяты> – Единый государственный реестр недвижимости), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 429 ГК РФ к заключённому между сторонами предварительному договору необходимо применять правила договора купли-продажи, в связи с чем, с учётом положений п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор между сторонами считается заключённым, поскольку в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и по своей правовой природе он является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате, что также согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Разрешая спор по существу заявленных требований, руководствуясь вышеприведёнными нормоположениями и разъяснениями по их применению, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что строительство многоквартирного жилого дома завершено, дом введён в эксплуатацию, спорная квартира была реализована физическому лицу для личных нужд по предварительному договору купли-продажи, оплачена истцом в полном объёме и передана по передаточному акту, истцом представлены в материалы дела подлинные экземпляры предварительного договора купли-продажи, договора пользования, акта приёма-передачи, а также платёжные документы, суд первой инстанции пришёл к выводу об удовлетворении требования истца о признании за ней права собственности на спорное жилое помещение.

При этом судом учтено, что, исходя из содержания принятого определением Арбитражного суда <данные изъяты> уточнённого искового заявления ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в ходе производства по арбитражному делу № А41-36077/2021, 41 квартира, в том числе и спорная, занятая гражданами по предварительным договорам купли-продажи, исключена из предмета спора. На настоящее время проведена сверка с гражданами по 82 квартирам, которые входят в предмет исковых требований и по которым третьими лицами представлены подлинные экземпляры предварительных договоров купли-продажи, платёжных документов, подтверждающих оплату по договору, передаточных актов, а также платёжных документов, подтверждающих оплату жилищно-коммунальных услуг. В приведённом перечне исключённых жилых помещений по состоянию на <данные изъяты> указана также спорная квартира, а именно: жилое помещение <данные изъяты>, с КН 50:20:0010207:2229, площадью 60,4 кв.м, адрес: <данные изъяты>. Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> приведённое уточнение иска принято к производству.

Таким образом, спорная квартира исключена из перечня сторон инвестиционного контракта.

Судом учтено, что предварительный договор купли-продажи, договор пользования, передаточный акт в установленном законом порядке никем не оспорены, недействительными не признаны.

Кроме того, поскольку истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, то в соответствии со статьями 12, 309, 310 ГК РФ она вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении последним, требовать защиты своих прав, в том числе путём предъявления иска о признании права собственности на спорное жилое помещение.

Также суд принял во внимание то обстоятельство, что ответчиком не нарушены условия вышеуказанного инвестиционного контракта в части возможности привлечения финансирования для строительства, в том числе от физических лиц, что напрямую согласовано его сторонами при заключении инвестиционного контракта (пп. 1.2, 2.3, 6.3.1, 6.3.6, 6.5), следствием чего явилось привлечение и получение ответчиком денежных средств от истца в счёт оплаты спорной квартиры.

Привлечение ответчиком средств истца в 2020-2021 гг., то есть после подписания между сторонами инвестиционного контракта протоколов, в том числе предварительного распределения общей площади квартир в 2009 г., распределения общей площади объекта в 2010-2011 гг., актов: приёма-передачи квартир и нежилых помещений, приёма-передачи квартир в собственность Российской Федерации, о частичном исполнении обязательств, о частичной реализации в 2010-2011 гг. и 2016 г., полностью соответствует условиям п. 6.5 инвестиционного контракта.

Судом указано на то, что спорная квартира фактически обременена правами истца, а поскольку в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде с учётом принятия вышеуказанных уточнений истец - ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России правопритязаний на спорную квартиру не заявляет, то это свидетельствует об отсутствии спора о правах третьего лица на данный объект недвижимости.

Вопрос о возмещении судебных расходов разрешён судом в соответствии со статьями 88, 94, 98 и 100 ГПК РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.

Таким образом, судом первой инстанции по существу правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Выводы суда основаны на материалах дела.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могли бы повлечь отмену, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), судебного решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: