Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 июня 2021 года,

заслушав доклад судьи Внукова Д.В. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, доводах жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка.

В обоснование заявленных требований указано, что <Дата ...> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - земельных участков. В качестве задатка за приобретаемое недвижимое имущество истец осуществил выплату ответчику в размере 4 000 000 руб. Согласно предварительному договору, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до <Дата ...>. Однако, до настоящего времени ответчиком предусмотренные договором обязательства исполнены не были, основной договор купли-продажи не заключен. Денежные средства, внесенные истцом в качестве задатка, ответчиком не возвращены. Поскольку основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, то он обязан уплатить истцу двойную сумму задатка. Учитывая вышеизложенное, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просил взыскать с ответчика в свою пользу двойную сумму задатка в размере 8 000 000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины - 48 200 руб.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит незаконное и необоснованное решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, поскольку земельные участки расположены в санитарной зоне «СЗЗ-С» от объектов социального назначение «Кладбища», что накладывает определенные ограничения на использование земельных участков, в то время как в предварительном договоре купли-продажи об этом продавцом не указано.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, сведений о причинах неявки не сообщили.

ФИО1 извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по имеющемуся в материалах дела адресу, в соответствии со ст. 113 ГПК РФ заказным письмом. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления заказное письмо с уведомлением, направленное по указанному адресу 07 сентября 2021 года вручено адресату.

ФИО2 извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о чем свидетельствует почтовое уведомление о получении судебного вызова. Более того, сторона ответчика, явившись 12 октября 2021 года в здание Краснодарского краевого суда, пройдя организованный пункт контроля граждан на главном входе, отметилась у помощника до начала судебного заседания, сообщив о явке, однако в судебном процессе не присутствовала.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, поскольку они надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, их неявка не является препятствием к разбирательству дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО3, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. п. 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из материалов дела, <Дата ...> между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество:

- земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения - для садоводства, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <№...>, по адресу: <Адрес...><Адрес...>

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора купли-продажи, стороны принимают не себя обязательства заключить договор купли-продажи земельных участков и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в срок до <Дата ...>.

На основании п.п. 2.1.2, 2.1.3 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется оплатить стоимость земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 договора, заключить договор купли-продажи с продавцом в соответствии с п. 1.3 договора.

Согласно п. 2.2.3 предварительного договора купли-продажи, продавец обязался подготовить и предоставить следующие документы, необходимые для исполнения договора: правоустанавливающие документы, правоудостоверяющие документы, нотариальное согласие супруга на продажу земельного участка либо любого недвижимого имущества (заявление - «в браке не состою»), нотариальную доверенность (при необходимости).

Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора указанные земельные участки никому не отчуждены, в судебном споре и под запрещение (арестом) не состоят, в том числе, не проданы, не подарены, не обременены правами найма, аренды, не внесены в уставный капитал юридических лиц, скрытых дефектов нет (п. 2.2.6 предварительного договора купли-продажи).

Стороны пришли к соглашению, что стоимость земельных участков составляет 12 000 000 руб., каждый земельный участок за 6 000 000 руб. (п. 3.1 предварительного договора купли-продажи).

В п. 3.2 предварительного договора купли-продажи установлен порядок расчетов, согласно которому покупатель производит оплату земельных участков путем передачи денежных средств продавцу: 4 000 000 руб. - в безналичной форме в качестве задатка при подписании договора, по 2 000 000 руб. за каждый земельный участок; 8 000 000 руб. - выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но в срок не позднее <Дата ...>.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

На основании п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Пунктом 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства).

Задаток является согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, то есть предусматривает определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи от <Дата ...>, согласно п. 1 которого покупатель передает продавцу задаток в размере 4 000 000 руб. в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения гарантии своего намерения приобрести в собственность земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения - для садоводства, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <№...>, по адресу: <Адрес...> 9; земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения - для садоводства, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <№...>, по адресу: <Адрес...>

На основании п. 2 соглашения о задатке, продавец принимает и подтверждает получение суммы задатка в размере 4 000 000 руб. в качестве подтверждения своего намерения продать покупателю земельные участки, предусмотренные в п. 1.1 предварительного договора.

В соответствии с п. 3 соглашения о задатке в случае отказа от заключения договора купли-продажи продавцом, последний обязуется в течение 10 рабочих дней возвратить покупателю сумму задатка в двойном размере. В случае отказа от заключения договора купли-продажи покупателем сумма задатка остается у продавца.

Ответчик не оспаривал факт получения денежных средств от истца в размере 4 000 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору от 03 февраля 2021 года и соглашению о задатке.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из текста соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи от 03 февраля 2021 года следует, что задаток предоставлен в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения намерения приобрести в собственность недвижимое имущество, определенное сторонами, то есть в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи земельных участков на согласованных условиях в определенный срок.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), не имеется.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что ответчиком в адрес истца направлялась телеграмма с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельных участков на условиях предварительного договора, в то время как истцом не представлено доказательств того, что им предпринимались попытки заключения основного договора купли-продажи, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может, так как суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверяя доводы истца, судом апелляционной инстанции были приняты новые доказательства, как имеющие существенное значение для правильного разрешения дела и подлежавшие установлению, однако проигнорированные районным судом, подтверждающие факт нахождения земельных участков в санитарно-защитной зоне «СЗЗ-С» от объектов специального назначения «Кладбище», а именно адвокатский запрос <№...> и представленные в соответствии с ним документы, в частности, ответ ООО «АС.Реалти» <№...> от <Дата ...>, договор возмездного оказания услуг от <Дата ...>, договор возмездного оказания услуг от <Дата ...>, агентский договор от <Дата ...>, скриншоты переписки между агентом ФИО4 с продавцом ФИО2 в WhatsApp Messenger, фрагменты карт из правил землепользования и застройки городского округа «город Сочи» границ зон с особыми условиями использования.

Так, согласно картам правил землепользования и застройки городского округа «город Сочи», являющиеся предметом предварительного договора купли-продажи от <Дата ...> земельные участки с кадастровыми номерами <№...> и <№...>, расположенные по адресу: <Адрес...> 8 соответственно, расположены в зоне с особыми условиями использования территории: санитарно-защитные зоны от стационарных техногенных источников - от объектов специального назначения «СЗЗ-С» «Кладбища».

В соответствии с п. 4 ст. 1 Градостроительный кодекс Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании п. 8 ст. 1 Градостроительный кодекс Российской Федерации правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Согласно ч. 5 ст. 30 Градостроительный кодекс Российской Федерации зоны на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.

Как указано в п. 13.1.5 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года № 202, на территории санитарно-защитных зон от техногенных стационарных источников запрещено размещение по результатам осуществления градостроительных изменений следующих видов объектов: жилые здания, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, курорты, санатории, и дома отдыха, садоводчества, дачные участки и огороды, комплексы водопроводных сооружений, спортивные сооружения, детские площадки, высшие и средние учебные заведения, детские дошкольные учреждения, школы, объекты по производству лекарственных средств, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, предприятия пищевой промышленности (в том числе оптовые склады), лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

В соответствии с Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельных участков - «ведение садоводства» предусматривает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд. Код 2.1 «для индивидуального жилищного строительства» устанавливает возможность размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивания сельскохозяйственных культур; размещения гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельный кодекс Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании п. 3 ст. 37 Земельный кодекс Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков

Как следует из п. 1.1 предварительного договора купли-продажи от <Дата ...>, при определении характеристик продаваемых объектов недвижимости - земельных участков, указано только их местоположение, а также категория - земли населенных пунктов назначение - для садоводства.

Однако, предварительный договор не содержит указаний на имеющиеся ограничения использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием ввиду их нахождения в санитарно-защитной зоне.

Между тем, данные характеристики земельных участков являются существенными, поскольку координальным образом влияют на возможность определения порядка использования собственником указанного недвижимого имущества, ввиду ограничения способов, предоставленных видом разрешенного использования.

Таким образом, ответчик не довел до истца сведения о расположении земельных участков, являющихся предметом предварительного договора-купли-продажи, в зоне с особыми условиями использования территории: санитарно-защитные зоны от стационарных техногенных источников - от объектов специального назначения «СЗЗ-С» «Кладбища», что согласно правовой позиции ФИО1 повлияло на его решение об отказе от приобретения указанных земельных участков ввиду несогласованностью с целью покупки.

Действие стороны ответчика по направлению телеграммы истцу с предложением о заключении основного договора купли-продажи, судебная коллегия не может расценить как надлежащие исполнение обязательств по предварительному договору, ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 5 Гражданского кодекс Российской Федерации обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств.

Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела, ответчик направил истцу телеграмму по адресу его регистрации в г. Тула с предложением о заключении основного договора купли-продажи в течение 10 дней с момента направления телеграммы 15 февраля 2021 года в 18 часов 45 минут.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Указанный в телеграмме десятидневный срок для заключения основного договора не может расцениваться как срок продления предварительного договора, поскольку сторонами данное условие не согласовывалось, а изменение условий договора в одностороннем порядке не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, в последний день срока ответчик направил истцу предложение по заключению основного договора купли-продажи.

Учитывая дату и время направления ответчиком телеграммы, и принимая во внимание сложившуюся практику работы государственных органов, осуществляющих регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи по правилам ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, до 17 часов 00 минут, либо 18 часов 00 минут, учитывая удаленность местожительства сторон согласно регистрационных данных, указанных в договоре, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО2 не имела действительного намерения направить покупателю предложение по заключению основного договора купли-продажи земельных участков.

Фактически 15 февраля 2021 года после 18 часов 45 минут не представлялось возможным для сторон в надлежащей форме совершить сделку купли-продажи, в связи с чем судебная коллегия расценивает способ извещения ФИО1 о намерении совершить сделку как недобросовестное поведение ответчика.

Также судебной коллегией установлено, что <Дата ...> между ФИО2 и ООО «АС.Реалти» заключен договор возмездного оказания услуг по продаже земельных участков с кадастровыми номерами <№...> и <№...>, расположенных по адресу: <Адрес...> соответственно.

<Дата ...> между ФИО1 и ООО «АС.Реалти» заключен договор возмездного оказания услуг по приобретению указанных земельных участков.

Данную сделку сопровождал агент ФИО4 на основании агентского договора от <Дата ...>, заключенного с ООО «АС.Реалти».

В соответствии с представленной на основании адвокатского запроса смс-перепиской в WhatsApp Messenger между ФИО4 и ФИО2, агент сообщил ФИО2, что скорее всего сделка не состоится по причинение «обременение кладбище», на что последовал ответ от ответчика «понятно».

С учетом представленных в материалы дела доказательств, данная смс-переписка в WhatsApp Messenger между ФИО4 и ФИО2 свидетельствует о ее относимости к предмету настоящего спора.

Допустимых доказательств о наличии между ФИО4 и ФИО2 переписки в WhatsApp Messenger иного содержания, стороной ответчика не представлено и не оспорено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает данную переписку в WhatsApp Messenger между ФИО4 и ФИО2 относимым и допустимым доказательством по делу, свидетельствующим об осведомленности ответчика об отсутствии у истца точных намерений на приобретение недвижимого имущества по предварительному договору купли-продажи в виду того, что ему стало известно о расположении земельных участков в санитарно-защитной зоне.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик нарушил условия предварительного договора, предусмотренные п. 2.2.6, не уведомил покупателя об ограничениях использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием, что повлекло незаключение основного договора купли-продажи, основной договор купли-продажи недвижимости в установленный сторонами срок не был заключен по вине ФИО2, так как она не довела до сведения покупателя информацию о расположении земельных участков в зоне с особыми условиями использования территории, при отсутствии доказательств обратного, о чем истцу стало известно впоследствии, в связи с чем указанные обстоятельства являются основанием для применения к ответчику обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть уплаты задатка в двойном размере как стороной, ответственной за неисполнение договора.

Указанные обстоятельства судом первой инстанции при разрешении спора учтены не были.

Согласно ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии с п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Так как при рассмотрении дела, судом первой инстанции были допущены ошибки в применении норм материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от <Дата ...>.

Вместе с тем, судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выносит новое решение об удовлетворении исковых требований и взыскании с ответчика в пользу истца двойной суммы задатка по предаврительному договору купли-продажи от <Дата ...> в размере 8 000 000 руб., а также в соответствии со ст. 98 ГПК РФ расходов по оплате государственной пошлины в размере 48 200 руб., подтвержденных квитанцией от <Дата ...>.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 июня 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 8 000 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 48 200 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Д.В. Внуков

Судьи А.А. Губарева

О.В. Гумилевская

Судья Леошик Г.Д. Дело № 33-31903/2021 (2-1748/2021)