Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца – директора ООО «КубаньТрэйдинг» ФИО2 на решение Выселковского районного суда Краснодарского края от 02 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Губаревой А.А. об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «КубаньТрэйдинг» обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2020 года с целью подготовки и заключения в будущем договора купли-продажи нежилого административно-производственного здания с кадастровым номером 23:05:0604000:1193, площадью 35,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, ст. Выселки, ул. Северная, б/н, относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание и железнодорожного пути не общего пользования ЛИТ-Е, ЛИТ-Ж, расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, ст. Выселки, ул. Северная, б/н, и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 05 2413 0116 от 24.08.2016 года. Данные объекты недвижимости истец планировал использовать для строительства завода по производству минеральных удобрений. В целях обеспечения исполнения предварительного договора, истцом ответчику был уплачен задаток в размере 200 000 рублей, и дополнительно, по устной договоренности с ответчиком, который утверждал, что это необходимо в целях ускорения оформления необходимых документов, еще 300 000 рублей. Общая сумма внесенного истцом задатка составила 500 000 рублей.

До подписания основного договора, в срок до 01 апреля 2020 года ответчик обязан был выполнить ряд условий, предусмотренных пунктами 2.8 - 2.12 предварительного договора. А именно: до подписания основного договора ответчик в отношении соглашения № 1 об установлении сервитута земельного участка от 24 мая 2019 года должен был произвести государственную регистрацию соглашения № 1, предоставить выписку ЕГРН с внесенной записью о государственной регистрации соглашения № 1; в отношении земельного участка обязан был снять обременение, действующее в отношении земельного участка, изменить вид разрешенного использования земельного участка - добавить к существующему виду вид разрешенного использования, позволяющий осуществить на земельном участке строительство завода по производству минеральных удобрений, внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка (в части вида разрешенного использования) и произвести их государственную регистрацию в установленном законом порядке, заказать и предоставить градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка – места допустимого размещения объекта строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50 %, предоставить договор аренды земельного участка со всеми изменениями и дополнениями, прошедшими государственную регистрацию в установленном законом порядке, предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок, содержащую сведения о снятии обременения и внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка и в договор аренды земельного участка, не позднее 01.03.2020 года предоставить топосъемку на земельный участок, не позднее 01.03.2020 года организовать работы по выносу в натуру границ земель с участием истца. До подписания основного договора ответчик в отношении здания должен был предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на здание. До подписания основного договора ответчик в отношении железнодорожного пути должен был зарегистрировать право собственности на железнодорожный путь на основании решения Выселковского районного суда Краснодарского края от 14.11.2017 года, предоставить надлежаще заверенное решение Выселковского районного суда Краснодарского края от 14.11.2017 года с отметкой о вступлении в законную силу, предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект на железнодорожный путь. До подписания основного договора ответчик должен был передать истцу все документы, а именно: выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок, здание и железнодорожный путь, уведомление арендодателю земельного участка о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 05 2413 0116 от 24.08.2016 года, акт сверки взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды земельного участка, заверенный в установленном порядке, градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земель - места допустимого размещения объекта капитального строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50 %, акт сверки взаиморасчетов по соглашению № 1, заверенный в установленном порядке, выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о регистрации соглашения № 1, согласие супруги на заключение основного договора.

Однако обязательства, предусмотренные предварительным договором, ответчиком в срок исполнены не были. Ответчик не предоставил своевременно в соответствии с п. 2.8 предварительного договора документы: выписку ЕГРН с внесенной записью о государственной регистрации соглашения № 1, акт сверки взаиморасчетов по соглашению № 1, заверенный в установленном порядке. В нарушение п. 2.9 предварительного договора ответчик не изменил вид разрешенного использования земельного участка, а именно не добавил к существующему виду вид разрешенного использования, позволяющий осуществить на земельном участке строительство завода по производству минеральных удобрений, не внес соответствующие изменения в договор аренды земельного участка (а именно в части вида разрешенного использования) и не произвел их государственную регистрацию в установленном законом порядке, не заказал и не предоставил градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка - места допустимого размещения объекта строительства, с процентом застройки Земельного участка не менее 50 %, не предоставил договор аренды земельного участка со всеми изменениями и дополнениями, прошедшими государственную регистрацию в установленном законом порядке, не организовал работы по выносу в натуру границ земель с участием истца в срок не позднее 01.03.2020 года. В нарушение п. 2.11 предварительного договора ответчик не предоставил надлежаще заверенное решение Выселковского районного суда Краснодарского края от 14.11.2017 года с отметкой о вступлении в законную силу. В нарушение п. 2.12 предварительного договора ответчик не предоставил истцу уведомление арендодателю земельного участка о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 05 2413 0116 от 24.08.2016 года, акт сверки взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды земельного участка, заверенный в установленном порядке, градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земель – места допустимого размещения объекта капитального строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50%, согласие супруги на заключение основного договора.

Из перечисленных обязательных документов ответчик предоставил топосъемку на земельный участок, выписку из ЕГРН о правах на объект недвижимости на земельный участок, здание и железнодорожный путь, а также снял обременение, действующее в отношении земельного участка, зарегистрировал право собственности на железнодорожный путь на основании решения Выселковского районного суда Краснодарского края от 14.11.2017 года. По вине ответчика, не предоставившего своевременно полный пакет необходимых документов, стороны в срок не позднее 27.03.2020 года не направили друг другу сообщений смс или в WhatsApp с целью установления даты и времени заключения основного договора. В тоже время, истец не утратил интерес к заключению основного договора и после 01.04.2020 года. Стороны проводили телефонные переговоры. Ответчик обещал предоставить документы, состоялись устные переговоры 03.06.2020 года в офисе по месту нахождения истца с целью выполнения ответчиком своих обязательств и заключения основного договора. Но ответчик не смог выполнить принятые на себя обязательства по предварительному договору и после 01.04.2020 года.

Просит взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2020 года и соглашения о задатке от 29.01.2020 года в размере 1 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2020 года по 04.03.2021 года в сумме 42 499 рублей 55 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 412 рублей.

Представитель истца ООО «КубаньТрэйдинг» по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, представив письменные пояснения, согласно которым истец обладал достаточной финансовой стабильностью и благонадежностью в спорный период. Балансовая стоимость активов Общества по состоянию на предшествующий заключению договора купли-продажи 2019 год составляла 90,0 млн. рублей. По данным картотеки арбитражных дел истец в 2019-2020 годах не являлся ответчиком по судебным спорам и не имел задолженности перед контрагентами. Заявлений о признании ООО «КубаньТрэйдинг» не подавалось. Общество не было включено в перечень недобросовестных поставщиков. Внесение задатка в сумме 500 000 рублей, а также оплата услуг по договору подряда от 17.02.2020 года в сумме 120 000 рублей, подтверждают платежеспособность истца и серьезность его намерений по заключению договора купли-продажи. Серьезность намерений ООО «КубаньТрэйдинг» по реализации проекта в виде строительства завода минеральных удобрений также подтверждается его действиями, направленными на приобретение права пользования расположенными в непосредственной близости земельными участками. Считает, что ответчик ошибочно определяет юридическую природу предварительного договора купли-продажи как смешанного договора. Ссылаясь на положения ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, указывает, что возложение на ответчика изложенных в предварительном договоре обязанностей, являлось необходимым условием для заключения основного договора, которое сторонами согласовано. Считает, что основной договор не был заключен по вине ответчика.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. В соответствии со ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации воспользовался правом на ведение дела в суде через представителя ФИО5, действующего на основании доверенности, который в судебном заседании исковые требования не признал. В обоснование своей позиции представил письменный отзыв, в котором возлагает ответственность за не заключенный договор на истца, у которого отсутствовали денежные средства (виновное бездействие), что исключает право требования истца возврата указанной суммы в двойном размере. В установленный предварительным договором от 29.01.2020 года срок ответчик произвел все необходимые действия для заключения договора купли-продажи, а именно: в ЕГРН были внесены сведения о его правах на железнодорожный путь. Считает, что предварительный договор является смешанным, содержит элементы договора возмездного оказания услуг и договора купли-продажи недвижимого имущества. Единственным препятствием для заключения основного договора купли-продажи являлось отсутствие государственной регистрации права ответчика на железнодорожный путь, возникшего на основании вступившего в законную силу решения Выселковского районного суда 14.11.2017 года по делу № 2-1819/2017, государственная регистрация прав ответчика ФИО3 на который, осуществлена 29.02.2020 года. Условия предварительного договора от 29.01.2020 года, изложенные в пунктах 2.9. – 2.12, на которые ссылается истец в обоснование возложения ответственности на ответчика, не имеют отношения к определенным законодателем условиям договора купли-продажи недвижимости, и направлены на удовлетворение потребностей покупателя исключительно с целью создания благоприятных условий для осуществления покупателем в будущем строительства завода по производству минеральных удобрений. Получение задатка в суммах 200 000 рублей и 300 000 рублей, не отрицается. Указывает, что необходимость внесения суммы в размере 300 000 рублей была обусловлена затратами на оформление документов, то есть связанных с оказанием услуг покупателю, изложенных в пунктах 2.9.-2.12. предварительного договора от 29.01.2020 года. Просил суд в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Решением Выселковского районного суда Краснодарского края от 02 июня 2021 года отказано в удовлетворении исковых требований.

Указанное решение обжаловано представителем истца – директором ООО «КубаньТрэйдинг» ФИО2 по мотивам незаконности и необоснованности; существенного нарушения и неправильного применения норм материального и процессуального права; несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Доводы жалобы мотивированы тем, что суд первой инстанции пытается переложить ответственность за неисполнение (не заключение) договора исключительно на истца. Между тем, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Стороны должны доказать выполнение обязательств по предварительному договору. Истец выполнил свое обязательство – внес задаток, однако, ответчик не выполнил свои обязательства – не предоставил вовремя пакет документов. Ответчик должен был подготовить пакет документов до 27.03.2020 года и далее должен был сообщить истцу о готовности заключить основной договор. Однако ответчик не направлял сообщений либо писем в адрес истца и не просил о продлении срока действия предварительного договора и не заявлял о невозможности предоставить необходимые документы. Именно ответчик должен был первым заявить о своей готовности к сделке, потому что заключение основного договора зависело от действий ответчика. Истец же не получал от ответчика сообщений о готовности заключить основной договор. Апеллянт просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5 указал, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом правильно определены предмет спора, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения и обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами. Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. Судом правильно, всесторонне и полно были исследованы доказательства, предмет и основания иска установлены правильно, судебный спор между сторонами разрешен в соответствии с требованиями норм процессуального и материального права, применимых к спорным правоотношениям. Просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель истца ООО «КубаньТрэйдинг» по доверенности ФИО4 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы. Пояснила, что в мотивировочной части решения суд первой инстанции определил, что для заключения основного договора было достаточно подтвердить ответчику наличие государственной регистрации права на объекты недвижимости. Остальные же обязательные условия предварительного договора суд безосновательно посчитал необязательными, при этом вину за не заключение основного договора суд возложил исключительно на истца, сославшись на полученную из банка справку об остатках денежных средств у ООО «КубаньТрэйдинг» на расчетном счету за определенный период, а также на то, что истец отказался от участия в аукционе по смежному земельному участку. Считает, что суд ошибочно ссылается на главу 30 ГК РФ, когда данные правоотношения регулируются главой 27 ГК РФ, ст. 429 ГК РФ. В предварительном договоре должен быть указан не только предмет, но и те условия, по которым достигнуто соглашение сторон, если одна из сторон заявила, что в предварительном договоре должны быть определенные условия, такие как список документов, которые должен был представить ответчик к 01.04.2020 года, следовательно для покупателя это существенно, при этом предварительный договор был подписан продавцом именно с данными условиями. Следовательно, в соответствии со ст. 554 и ст. 555 ГК РФ необходимо было выполнить обязательные условия предварительного договора, чтобы состоялось заключение основного договора. Суд указывает, что важно установить причины не заключения основного договора. Далее суд исследует только то, что оправдывает полностью ответчика, говоря, что достаточно было представить документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости. При этом судом не были исследованы причины не предоставления пакета документов ответчиком. Ответчик в возражениях на иск упоминал, что часть денежных средств в размере 300 000 рублей от основного задатка – 500 000 рублей он потратил на заключение договора с третьим лицом, которое обещало ему своевременно оформить эти документы, но документы так и не были оформлены, однако, по какой причине это произошло, судом не выяснялось. Суд своим решением отменил обязательства ответчика, посчитав необязательным предоставленные продавцом таких важных документов как уведомление арендодателя земельного участка о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и нотариальное согласие супруги. Однако, в договоре аренды указано, что арендатор без уведомления не имеет право переуступать права и обязанности, а ст. 35 СК РФ говорит об обязательном нотариальном согласии супруги. Для заключения сделки недостаточно подтвердить лишь наличие государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Ответчик должен выполнить все обязательства, которые установлены сторонами в договоре. Истец действовал как юридическое лицо, он занимается самостоятельной предпринимательской деятельностью. Каждая сторона равноценно удовлетворяет свой интерес в сделке. Просила решение суда отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным. Пояснил, что суд правомерно квалифицировал договор как смешанный, установив несостоятельность истца, и возложил правовые последствия за неисполнение договора на истца. Просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов, указанных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу требований ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума).

По смыслу статьи 195 ГПК РФ, обоснованным признается судебное решение, в котором всесторонне и полно установлены все юридически значимые для дела факты, подтвержденные доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а сами выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Между тем, принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ, свобода договора провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства.

При этом, положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с указанной нормой закона считается установленным, пока не доказано иное, что стороны, вступая в договорные отношения, были свободны в заключении договора.

В силу положений п. 3 ст. 420, ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств в силу ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежащее исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Как установлено и следует из материалов дела, ответчик ФИО3 является собственником следующих объектов недвижимости: железнодорожного пути не общего пользования ЛИТ-Е, ЛИТ-Ж, протяженностью 448 м, с кадастровым номером 23:05:0604000:1290, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:05:0604000:390, (государственная регистрация права осуществлена 29.02.2020 года); нежилого здания - административно-производственного здания с кадастровым номером: 23:05:0604000:1193, площадью 35,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, ст. Выселки, ул. Северная, б/н (государственная регистрация права осуществлена 27.01.2016 года). Также ответчику ФИО3 принадлежит право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0604000:390 государственной собственности несельскохозяйственного назначения на основании договора аренды № 05 2413 0116 от 24.08.2016 года.

29 января 2020 года между ФИО3 и ООО «КубаньТрэйдинг» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого здания - административно-производственного здания с кадастровым номером: 23:05:0604000:1193, площадью 35,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, ст. Выселки, ул. Северная, б/н, относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание и железнодорожного пути не общего пользования ЛИТ-Е, ЛИТ-Ж, расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, ст. Выселки, ул. Северная, б/н, и договора переуступки прав обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 05 2413 0116 от 24.08.2016 года.

Договор содержит подробное описание отчуждаемых объектов недвижимости, что позволяет их идентифицировать.

Срок заключения основного договора установлен п. 1.7. предварительного договора - до 01 апреля 2020 года. При этом не позднее 27.03.2020 года стороны обязуются путем направления смс сообщения или сообщения в WhatsApp на номер телефона, указанный в реквизитах сторон, сообщить о дате и времени заключения основного договора.

Согласно п. 2.3. предварительного договора, ответчик обязался передать истцу здание, железнодорожный путь и земельный участок в состоянии, позволяющем их использовать в соответствии с назначением.

Пунктом 2.5. предварительного договора установлена цена предстоящей сделки, определенная в сумме 5 000 000 рублей.

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.2. предварительного договора, стороны также согласовали условие о задатке в размере 200 000 рублей.

29.01.2020 года во исполнение п. 3.1. предварительного договора, в целях обеспечения исполнения предварительного договора и заключаемого в будущем основного договора стороны заключили соглашение о задатке, которое является неотъемлемой частью предварительного договора от 29.01.2020 года.

Таким образом, как усматривается из предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке (приложение № 1 к предварительному договору) от 29.01.2020 года, денежная сумма в виде задатка обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи указанного в предварительном договоре недвижимого имущества в срок до 01.04.2020 года.

В соответствии с платежным поручением № 688 от 30.01.2020 года истец перечислил ответчику задаток по предварительному договору купли-продажи от 29.01.2020 года в размере 200 000 рублей и 300 000 рублей, согласно платежному поручению № 693 от 03.02.2020 года.

Таким образом, общая сумма внесенного истцом задатка составила 500 000 рублей, что стороной ответчика не оспаривается.

При этом, в соответствии с пунктами 2.8-2.12 предварительного договора купли-продажи от 29.01.2020 года ФИО3 принял на себя ряд обязательств.

Так, согласно п. 2.8. предварительного договора до подписания основного договора ФИО3 в отношении соглашения № 1 об установлении сервитута земельного участка от 24.05.2019 года обязался:

- произвести государственную регистрацию соглашения № 1;

- предоставить выписку из ЕГРН с внесенной записью о государственной регистрации соглашения № 1.

В соответствии с п. 2.8. предварительного договора до подписания основного договора ФИО3 в отношении земельного участка обязался:

- снять обременение, действующее в отношении земельного участка;

- изменить вид разрешенного использования земельного участка, а именно добавить к существующему виду вид разрешенного использования, позволяющий осуществить на земельном участке строительство завода по производству минеральных удобрений;

- внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка (а именно в части вида разрешенного использования) и произвести их государственную регистрацию в установленном законом порядке;

- заказать и предоставить градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка - места допустимого размещения объекта строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50%;

- предоставить договор аренды земельного участка со всеми изменениями и дополнениями, прошедшими государственную регистрацию в установленном законом порядке;

- предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок, содержащую сведения о снятии обременения и внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка, и в договор аренды земельного участка;

- не позднее 01.03.2020 года предоставить топосъемку на земельный участок;

- не позднее 01.03.2020 года организовать работы по выносу в натуру границ земель с участием ООО «КубаньТрэйдинг».

Пунктом 2.10. предварительного договора определено, что до подписания основного договора ФИО3 в отношении здания обязался:

- предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на здание.

Согласно п. 2.11. предварительного договора до подписания основного договора ФИО3 в отношении железнодорожного пути обязался:

- зарегистрировать право собственности на железнодорожный путь на основании решения Выселковского районного суда Краснодарского края от 14.11.2017 года;

- предоставить надлежаще заверенное решение Выселковского районного суда Краснодарского края от 14.11.2017 года с отметкой о вступлении в законную силу;

- предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на железнодорожный путь.

В соответствии с п. 2.12. предварительного договора до подписания основного договора ФИО3 обязался передать ООО «КубаньТрэйдинг» все необходимые документы, а именно:

- выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок, здание и железнодорожный путь;

- уведомление арендодателю земельного участка о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 05 2413 0116 от 24.08.2016 года;

- акт сверки взаимозачетов с арендодателем по договору аренды земельного участка, заверенный в установленном порядке;

- градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка - места допустимого размещения объекта капитального строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50%;

- акт сверки взаиморасчетов по соглашению № 1, заверенный в установленном порядке;

- выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о регистрации соглашения № 1;

- согласие супруги на заключение основного договора.

Пунктом 4.2. предварительного договора предусмотрено, что в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

В соответствии с п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

При этом, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что для заключения основного договора купли-продажи здания и железнодорожного пути, ответчик ФИО3 в соответствии с требованиями ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был подтвердить наличие своих прав на указанные объекты выпиской из ЕГРН. На момент заключения сторонами предварительного договора от 29.01.2020 года единственным препятствием для заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости являлось отсутствие государственной регистрации права ответчика на железнодорожный путь, возникшего на основании вступившего в законную силу решения Выселковского районного суда Краснодарского края от 14.11.2017 года по делу № 2-1819/2017. Государственная регистрация прав ответчика на железнодорожный путь осуществлена 29.02.2020 года, то есть в срок до заключения основного договора купли-продажи. По состоянию на 01.04.2020 года права ответчика на отчуждаемые объекты недвижимости были зарегистрированы. В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что причиной не заключения основного договора купли-продажи явился отказ от сделки истца, не обладавшего для этого финансовыми ресурсами, поскольку в распоряжении истца не имелось достаточно средств для заключения сделки. Кроме того, суд исходил из того, что незадолго до наступления срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, письмом от 16.03.2020 года за подписью директора по инвестиционному развитию ООО «КубаньТрэйдинг» ФИО6, истец отказался от участия в аукционе на право пользования земельным участком, что подтверждает доводы представителя ответчика об утрате интереса со стороны истца к заключению сделки до наступления срока заключения основного договора. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законом препятствий со стороны продавца для заключения основного договора купли-продажи и об отсутствии оснований для возложения ответственности на ответчика. Суд указал, что установление судом обстоятельств, свидетельствующих об уклонении истца от заключения основного договора купли-продажи вследствие отсутствия возможности исполнения своей обязанности по оплате сделки, возлагает на истца ответственность за неисполнение предварительного договора и наделяет ответчика правом сохранения за собой суммы задатка.

Однако, судебная коллегия не может согласиться в указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29 января 2020 года, стороны обязаны были заключить основной договор купли-продажи в срок до 01 апреля 2020 года.

При этом, до подписания основного договора ответчик добровольно возложил на себя обязательства по выполнению ряда условий, предусмотренных пунктами 2.8 - 2.12 предварительного договора, необходимых для покупателя с целью заключения в будущем основного договора в срок до 01 апреля 2020 года, что подтверждается собственноручной подписью ответчика в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, стороны стремились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества через обязательное выполнение условий предварительного договора.

В соответствии с требованиями и нормами Гражданского кодекса РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Между тем, судебной коллегией достоверно установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, ответчиком в срок исполнены не были.

Ответчик не предоставил своевременно в соответствии с п. 2.8 предварительного договора документы: выписку ЕГРН с внесенной записью о государственной регистрации соглашения № 1; акт сверки взаиморасчетов по соглашению № 1, заверенный в установленном порядке. В нарушение п. 2.9 предварительного договора ответчик не изменил вид разрешенного использования земельного участка, а именно не добавил к существующему виду вид разрешенного использования, позволяющий осуществить на земельном участке строительство завода по производству минеральных удобрений; не внес соответствующие изменения в договор аренды земельного участка (а именно в части вида разрешенного использования) и не произвел их государственную регистрацию в установленном законом порядке; не заказал и не предоставил градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка - места допустимого размещения объекта строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50 %; не предоставил договор аренды земельного участка со всеми изменениями и дополнениями, прошедшими государственную регистрацию в установленном законом порядке; не организовал работы по выносу в натуру границ земель с участием истца в срок не позднее 01.03.2020 года. В нарушение п. 2.11 предварительного договора ответчик не предоставил надлежаще заверенное решение Выселковского районного суда Краснодарского края от 14.11.2017 года с отметкой о вступлении в законную силу. В нарушение п. 2.12 предварительного договора ответчик не предоставил истцу: уведомление арендодателю земельного участка о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 05 2413 0116 от 24.08.2016 года, акт сверки взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды земельного участка, заверенный в установленном порядке, градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка – места допустимого размещения объекта капитального строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50%, согласие супруги на заключение основного договора.

Из оговоренных в предварительном договоре документов ответчик предоставил топосъемку на земельный участок и выписку из ЕГРН о правах на земельный участок, здание и железнодорожный путь, а также снял обременение, действующее в отношении земельного участка, зарегистрировал право собственности на железнодорожный путь на основании решения Выселковского районного суда от 14.11.2017 года.

Таким образом, во исполнение п. 1.7. предварительного договора ответчик до 27.03.2020 года не предоставил полный пакет необходимых документов.

При этом, судебной коллегией достоверно установлено, что истец выполнил свое обязательство – внес задаток, тогда как, ответчик не выполнил свои обязательства – не предоставил в оговоренный срок пакет документов.

Однако, исходя из условий предварительного договора, именно ответчик должен был подготовить пакет документов до 27.03.2020 года и далее сообщить истцу о готовности заключить основной договор.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы стороны истца о том, что именно ответчик должен был первым заявить о своей готовности к сделке, потому что заключение основного договора в большей степени зависело от действий и выполнения обязательств по предварительному договору именно ответчиком.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сделка по заключению основного договора купли-продажи не состоялась по вине продавца, на которого условиями договора была возложена обязанность по предоставлению полного пакета необходимых документов, без которых заключение сделки было невозможным.

Согласно условиям предварительного договора, действуя добросовестно, продавец обязан был с должной осмотрительностью организовать готовность всех документов, до установленной договором даты - 01.04.2020 года, либо направить в адрес покупателя предложение о продлении срока действия предварительного договора, либо предложение заключить основной договор с учетом имеющихся документов.

Между тем, с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи ответчик к истцу также не обращался.

Напротив, по окончанию действия предварительного договора, претензия была направлена именно истцом в адрес ответчика, которая последним оставлена без ответа.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что заключение сделки в оговоренную дату - 01.04.2020 года зависело исключительно от продавца, который обязан был для заключения таковой предоставить необходимые документы, без которых заключение сделки было невозможным, поскольку таковые как для покупателя, так и для сделки являлись существенными, в связи с чем и были внесены в условия предварительного договора. В противном случае, покупатель возможно изначально и не согласился бы на сделку при иных обстоятельствах и на иных условиях, например при отказе ФИО3 в предоставлении каких либо документов указанных в пунктах 2.8 - 2.12 предварительного договора. При этом ФИО3 имел возможность отказаться от заключения предварительного договора на условиях покупателя, однако этого не сделал.

В соответствии с п. 2.13. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2020 года, если ФИО3 не будут выполнены условия предварительного договора в срок до 01.04.2020 года и (или) ФИО3 откажется от подписания основного договора, то ФИО3 обязан уплатить ООО «КубаньТрэйдинг» сумму задатка, предусмотренную п. 3.2. предварительного договора и соглашением о задатке, в двойном размере.

При подписании предварительного договора ФИО3 согласился с п. 2.13., а следовательно и возложением на себя обязательств по нему.

Согласно п. 6 соглашения о задатке от 29.01.2020 года, если основной договор не будет заключен по вине ФИО3, то последний обязан в течение 5 рабочих дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.7. предварительного договора, вернуть ООО «КубаньТрэйдинг» полученный задаток в двойном размере.

В силу п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку истцом ответчику был уплачен задаток в сумме 500 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями и не отрицается сторонами, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 1 000 000 рублей.

В связи с невыполнением ответчиком своих обязательств по предварительному договору от 29.01.2020 года, истец направил ответчику претензию № 169 от 15.12.2020 года с требованием о добровольном возвращении задатка в двойном размере, путем перечисления на расчетный счет истца. Однако претензия ответчиком оставлена без ответа и без удовлетворения.

В соответствии со п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами производится в соответствии с требованиями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".

Согласно расчету, произведенному истцом, проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 42 499,55 рублей.

При определении суммы, подлежащей взысканию с ответчика, судебная коллегия не находит оснований не доверять расчету, предоставленному истцом, поскольку он произведен в соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период со 02.04.2020 года по 04.03.2021 года, а поэтому судебная коллегия считает его верным и принимает в качестве доказательства в обоснование заявленных требований. При этом, альтернативного расчета либо контррасчета, опровергающего расчет истца, стороной ответчика представлено не было.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 42 499,55 рублей.

Довод стороны ответчика, поддержанный судом первой инстанции о не заключении договора купли-продажи в виду неплатежеспособности истца, судебная коллегия находит несостоятельным по следующим основаниям.

Так, банковская выписка из расчетного счета предприятия об отсутствии на дату заключения основного договора у истца денежных средств в необходимом размере для заключения сделки, некоим образом не подтверждает и тем более не доказывает отсутствие у данного предприятия финансовой возможности оплатить стоимость приобретаемых объектов недвижимости по договору. Расчет мог быть произведен как наличными денежными средствами, так и посредством третьих лиц.

В случае сомнения, ответчик не лишен был права направить в адрес покупателя предложение о заключении сделки, и только после отказа покупателя от заключения таковой в виду отсутствия финансовой составляющей, имел полное право заявлять о финансовой несостоятельности истца. Между тем, напротив, это покупатель предъявил требования к продавцу о нарушении последним условий предварительного договора и в этой связи невозможности заключить основной договор именно по вине продавца.

Также судебная коллегия находит, что отказ истца от участия в аукционе на право пользования смежным земельным участком, вообще не имеет никакого отношения к предмету спора и, тем более, не может быть поставлен в зависимость от заключаемой между сторонами сделки. Причинно-следственная связь между отказом от аукциона и сделкой купли-продажи, стороной ответчика допустимыми доказательствами, с учетом категорического отрицания данной связи стороной истца, не подтверждена. В связи с чем, к доводам в указанной части как суда первой инстанции, так и представителя ответчика об утрате интереса со стороны истца к заключению сделки до наступления срока заключения основного договора по этим основаниям, судебная коллегия относится критически.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 412 рублей, которая оплачена истцом в соответствии с пунктом 1 части 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, поскольку данные расходы подтверждены документально.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах, решение Выселковского районного суда Краснодарского края от 02 июня 2021 года подлежит отмене полностью с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ООО «КубаньТрэйдинг» к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя истца – директора ООО «КубаньТрэйдинг» ФИО2 – удовлетворить.

Решение Выселковского районного суда Краснодарского края от 02 июня 2021 года – отменить.

Принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования ООО «КубаньТрэйдинг» к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «КубаньТрэйдинг» двойную сумму задатка в размере 1 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 42 499,55 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 412 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий А.А. Губарева

Судьи: А.В. Рыбина

А.В. Кудинов

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 ноября 2021 года.