Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пурбуева Булата Самбуевича к ООО «Центр Строительного Управления», ООО «ГК Шэнэсэн» о признании недействительным соглашения от 26.07.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2014 года и применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе истца Пурбуева Б.С.

на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 25 июня 2018 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Семенова Б.С., пояснения истца Пурбуева Б.С., представителя ООО «Центр Строительного Управления» Сахьянова В.П., представителя ПАО «Сбербанк России» Шагдаровой С.В., ознакомившись с материалами дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Пурбуев Б.С. обратился в суд с названным иском.

Требования мотивированы тем, что 20 марта 2017 года между Пурбуевым Б.С., Донировой Д.Д. и ООО «Центр Строительного
Управления» заключен договор участия в долевом строительстве молодежного жилого комплекса, из п. 1.1.1 которого следует, что Пурбуев Б.С. обязуется финансировать строительство жилого дома расположенного по адресу: г<...> в части двухкомнатной квартиры, общей проектной площади 58,47 кв.м., находящейся на 5 этаже. Цена договора составляет 2 046 450 руб. С момента государственной регистрации данного договор истец является залогодержателем земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного дома и строящегося на нем многоквартирного дома.

26 июля 2017 года между ООО «Центр Строительного Управления» и ООО «ГК Шэнэсэн» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25 сентября 2014 года, по условиям которого ООО «Центр Строительного Управления» уступает, а ООО «ГК Шэнэсэн» принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие ООО «Центр Строительного Управления» по договору аренды земельного участка от 25 сентября 2014 года, заключенному между Региональным отделением Общероссийской организацией «Союз эмжековцев России» по РБ и ООО «Центр Строительного Управления» в отношении земельного участка, общей площадью 4000 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер ....

Вместе с тем, согласие на переуступку права аренды земельного участка под строящимся объектом недвижимости, дольщиком которого он является, истец не давал, подпись в согласии от 24 августа 2017 года исполнена не им.

В судебном заседании истец Пурбуев Б.С., третье лицо Донирова Д.Д. иск поддержали.

Представитель ответчика ООО «Центр Строительного Управления» Сахьянов В.П. иск не признал, указал, что оспариваемый договор фактически является договором перенайма земельного участка и не связан с отчуждением земельного участка. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Права истца не нарушены, залог сохраняется. Права истца заключением оспариваемого договора не нарушены, поскольку он не является стороной указанной сделки, а залог истца на право аренды земельного участка под строящимся жилым домом сохраняется до настоящего времени.

Представитель Администрации г. Улан-Удэ Молонова А.П., представитель ПАО «Сбербанк России» Белоусова Г.В. возражали против удовлетворения иска, пояснили, что государственная регистрация оспариваемого договора уступки прав и обязанностей от 26 июля 2017 года была проведена в соответствии с требованиями законодательства, оснований к отказу в ее проведении у регистрирующего органа не имелось. Предметом оспариваемого договора уступки являлась передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), а не его отчуждение, в связи с чем ссылки истца на нарушение ст.ст. 37, 39 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости, п.4 ст. 575 ГК РФ, несостоятельны. Обязательность предоставления согласия дольщиков на заключение такого договора законодательством не предусмотрена.

Представитель Управления Росреестра по РБ, представитель ответчика ООО Группа Компаний «Шэнэсэн» не явились, надлежаще извещены.

Районный суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец Пурбуев Б.С. просит отменить решение суда, иск удовлетворить. Настаивает на необходимости получения согласия всех дольщиков для переуступки прав аренды земельного участка под строящимся объектом, поскольку залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя. Согласие от 24 августа 2017 года, представленное при регистрации оспариваемого соглашения, истцом не подписывалось. При этом, отсутствие согласия всех участников долевого строительства является препятствие для государственной регистрации прав на земельный участок. Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка указанным доводам иска, неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, что в свою очередь повлекло к ошибочности выводов суда о том, что оспариваемая сделка является договором перенайма земельного участка и не связана с его отчуждением, соответственно, права участников долевого строительства не затрагиваются.

В заседании апелляционной инстанции истец Пурбуев Б.С. поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что судом первой инстанции не дана оценка главному доводу о необходимости согласие всех дольщиков при переуступке прав на земельный участок. При перенайме необходимо соблюдать нормы гражданского законодательства об уступке требований. Договор долевого участия является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей, где обе стороны одновременно являются и кредиторами, и должниками. Согласно ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Представитель ООО «Центр Строительного Управления» Сахьянов В.П. с апелляционной жалобой не согласился, пояснил, что права застройщика переданы по договору о передаче прав и обязанностей по договорам долевого участия, на этот договор было согласие Пурбуева Б.С. и этот договор никем не оспаривается. Управление Росреестр по РБ требует дополнительные согласия по передаче прав и аренды со всех дольщиков, но законом это согласие не требуется.

Представитель Сбербанка России Шагдарова С.В. решение поддержала.

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещались судом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив постановленное судом решение по доводам апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), коллегия оснований для его отмены не находит.

Согласно положениям ст.ст. 606, 607, 609, 610 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, особенности сдачи в аренду которых могут быть установлены законом. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ст. 615 ГК РФ).

В силу ч.ч. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 8, ч.1 ст. 12 названного Закона).

Согласно ч. 1 ст. 13 указанного Федерального закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей} считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Федеральный закон РФ от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ внес дополнения в указанную норму, включив в объекты залога участников долевого строительства право субаренды предоставленного для строительства объекта недвижимости земельного участка.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем

передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу ст. 12.1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве.. .» залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно ч. 8.1 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве.. .» залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Статьей 39 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.

Судом установлено и следует из материалов дела, 26 июля 2017 года между ООО «Центр Строительного Управления» и ООО ГК «Шэнэсэн» заключено соглашение по которому ООО «Центр Строительного Управления» уступило, а ООО ГК «Шэнэсэн» приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 25 сентября 2014 года земельного участка площадью 4 000 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>.

01 сентября 2017 года собственник земельного участка РО ООО «Союз МЖК России» дало свое согласие на уступку права аренды новому арендатору ООО ГК «Шэнэсэн».

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома 23 марта 2018 года выдано ООО ГК «Шэнэсэн», установлен срок действия разрешения до 31 декабря 2018 года.

20 марта 2017 года между Пурбуевым Б.С., Донировой Д.Д. и ООО «Центр Строительного Управления» был заключен договор №37МЖК-С/62 участия в долевом строительстве молодежного жилого комплекса, из п. 1.1.1 которого следует, что он (истец) обязуется финансировать строительство жилого дома расположенного по названному адресу в части двухкомнатной квартиры, общей проектной площади 58,47 кв.м., находящейся на 5 этаже. Цена договора составляет 2 046 450 руб.

Договор долевого участия в строительстве жилья зарегистрирован в
Управлении Росреестра по РБ.

03 мая 2018 года с согласия всех дольщиков, в том числе с согласия Пурбуева Б.С., его супругой Донировой Д.Д., ООО «Центр Строительного Управления» по договору уступки прав и обязанностей застройщика передал ООО ГК «Шэнэсэн» права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, в том числе и по договору долевого участия, заключенному с Пурбуевым Б.С. и Донировой Д.Д.

С учетом изложенных обстоятельств дела, приведенных норм права, районный суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку оспариваемая сделка является договором перенайма земельного участка, при этом, законных прав истца не нарушает.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается.

В жалобе истец настаивает на нарушении ответчиками 391 ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке», полагая, что залогодатель ООО «Центр строительного управления» был не вправе отчуждать предмет залога в отсутствие его согласия.

Вместе с тем, поскольку оспариваемый договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26 июля 2017 года не содержит условии об отчуждении земельного участка, право аренды которого находится в залоге истца, соответственно, отсутствовали основания для отобрания у истца согласия на ее заключение.

Так, из материалов дела следует, что несмотря на заключение оспариваемой сделки, залог истца Пурбуева Б.С. на право аренды земельного участка, вытекающий из требований ст. 13 ФЗ РФ «О долевом участии многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», сохраняется.

Как правомерно отмечено районным судом, в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, Пурбуев Б.С. не представил суду надлежащих доказательств нарушения в результате совершения спорной сделки его прав и законных интересов, которые могли быть восстановлены в случае признания сделки недействительной.

Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 25 июня 2018 года по исковому заявлению Пурбуева Булата Самбуевича к ООО «Центр Строительного Управления», ООО «ГК Шэнсэн» о признании недействительным соглашения от 26.07.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2014 года и применении последствий недействительности сделки оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья: И.И. Мирзаева

Судьи коллегии: Е.Ю. Вольная

Б.С. Семенов