Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 ФИО2 на решение Саяногорского городского суда Республики Хакасия от 13 марта 2018 года, которым отказано в удовлетворении иска ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО1 к товариществу собственников жилья «Енисейское-2», публичному акционерному обществу «Мегафон» о признании недействительными договора аренды части крыши многоквартирного дома для размещения антенн, дополнительного соглашения к нему, протокола собрания правления и ревизионной комиссии, демонтаже антенн.

Заслушав доклад судьи Капустиной Т.М., объяснения представителя ответчика ТСЖ «Енисейское-2» ФИО12, представителя ответчика ПАО «Мегафон» ФИО13, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО1 обратились в суд с иском к товариществу собственников жилья «Енисейское-2» (далее – ТСЖ «Енисейское-2»), публичному акционерному обществу «Мегафон» (далее – ПАО «Мегафон) о признании недействительными договора аренды части крыши многоквартирного дома (далее – МКД) для размещения антенн, дополнительного соглашения к нему, протокола собрания правления и ревизионной комиссии, демонтаже антенн. Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В 2017 году на крыше многоквартирного дома установлены антенны оператора сотовой связи ПАО «Мегафон». Истцы полагали, что ТСЖ «Енисейское-2», управляющее многоквартирным домом, заключило с ПАО «Мегафон» договор аренды части крыши для размещения антенн в отсутствие решения общего собрания собственников многоквартирного дома, а протокол собрания правления и ревизионной комиссии ТСЖ «Енисейское-2» о принятии такого решения не соответствует требованиям законодательства. Истцы с учетом уточнения исковых требований просили признать недействительными договор аренды части крыши многоквартирного дома для размещения антенн от 22.08.2017, дополнительное соглашение к нему от 06.02.2018, протокол собрания правления и ревизионной комиссии ТСЖ «Енисейское-2» от 01.05.2017, обязать ПАО «Мегафон» демонтировать антенны.

В судебном заседании истец ФИО10 и представитель истца ФИО1 - ФИО2 настаивали на уточненных требованиях.

Представитель ответчика ТСЖ «Енисейское-2» - ФИО14 и ПАО «Мегафон» - ФИО13 исковые требования не признали, указав на законность договора аренды, заключенного в пределах полномочий ТСЖ, на основании волеизъявления собственников помещений МКД посредством голосования. Пояснили, что сделка отвечает интересам собственников помещений МКД, полученные от аренды средства направлены на содержание и текущий ремонт дома, установленное оборудование соответствует всем требованиям безопасности для населения и окружающей среды, используется самими собственниками. Просили в удовлетворении иска отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие истцов ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО1

Суд постановил вышеприведенное решение, с которым не согласна представитель истца ФИО1 - ФИО2

В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, она просит решение суда отменить, принять новое, которым удовлетворить исковые требования. Приводя обстоятельства дела и нормы действующего законодательства, выражает несогласие с выводом суда о том, что следует руководствоваться протоколом общего собрания собственников МКД от 13.01.2015, в котором принято решение о согласовании установки антенн операторов сотовой связи на крыше дома
10 Б, указывая на то, что протоколом собрания от 26.04.2017 решение по вопросу о согласовании установки и использования на крыше дома антенн на возмездной основе не принято. Указывает, что в материалах дела отсутствует протокол общего собрания от 12.01.2015, имеется лишь протокол подсчета результатов заочного голосования от 13.01.2015. Из бланков решений невозможно проверить наличие кворума, правильность подсчета голосов, поскольку в части бланков отсутствует площадь помещений, кроме того, 12.01.2015голосовали собственники помещений двух домов – 10А и 10 Б. Настаивает на том, что протоколом от 26.04.2017 решение по вопросу согласования установки и использования на крыше дома антенн собственниками не принято, следовательно, отменено предыдущее решение от 13.01.2015. Считает, что заключение договора и установка антенн при отсутствии согласия собственников помещения МКД нарушает права истцов на общее имущество. Выражает несогласие с выводом суда о том, что решение собрания правления и ревизионной комиссии принято в пределах их компетенции, указывая, что решение о распоряжении общим имуществом собственников помещений относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ответчика ПАО «Мегафон» - ФИО13 и ТСЖ «Енисейское-2» - ФИО12 выражают согласие с решением суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, письменных возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное (далее – ЖК РФ) законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений.

Согласно пп. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен в статьях 44-48 ЖК РФ.

Правила гл. 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «Решения собраний» применяются к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Статьей 181.5 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как следует из материалов дела, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО1 являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

ТСЖ «Енисейское-2» осуществляет управление данным многоквартирным домом.

Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников( которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме) объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Исходя из приведенного выше правового регулирования, использование общего имущества многоквартирного дома осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Судом первой инстанции установлено, что решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом общего собрания собственников от 13.01.2015, разрешен вопрос о передаче общего имущества в пользование иным лицам, о согласовании установки антенно-фидерного оборудования.

Так, согласно протоколу от 13.01.2015 общего собрания собственников помещений ТСЖ «Енисейское-2» по вопросу 7 «Согласование установки антенн операторов сотовой связи на крыше дома №. Средства направлять на статью «Содержание и текущий ремонт» принято положительное решение.

Из указанного протокола следует, что количество помещений в многоквартирном доме №: жилых 44, нежилых - 1. Общая площадь помещений в многоквартирном доме №: всего 2534,0 кв.м., в том числе жилых помещений - 2425,3 кв.м, нежилых помещений -108,7 кв. м.

По вопросу 7 голосовали «За»- 2677,6 кв.м (68,54%); «Против»- 150,53 кв.м ( 6.4%), «Воздержалось» - 95 кв.м. ( 2,4%).

В п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 указано, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил).

Принимая во внимание отсутствие в большинстве решений собственников помещений, принявших участие в голосовании, результаты которого оформлены протоколом от 13.01.2015, сведений о его площади, судебной коллегией произведен расчет согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

По состоянию на дату проведения общего собрания согласно Единому государственному реестру недвижимости общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме № составила 2505,6 кв.м.

При подсчете голосов, не учитывается 1/2 доля в квартире № 42, где собственник проголосовал за себя и внука, поскольку отсутствует доверенность от законных представителей внука. Голоса тех собственников, в решениях которых имелись подписи одного из супругов при условии, что квартира находилась в общей совместной собственности, подлежат учету.

Всего, согласно представленным решениям собственников, проголосовало 1927,26. По вопросу №7 проголосовало 1811,18 голосов (квартира № 1 - 59,50 кв.м; квартира № 2 - 34,70 кв.м; квартира № 4 - 33,60 кв.м; квартира № 6 - 59,40 кв.м; квартира № 7 - 36,40 кв.м; квартира № 9 - 17,10 кв.м; квартира № 10 - 110,30 кв.м; квартира № 11 - 45,08 кв.м; квартира № 12 - 38,20 кв.м; квартира № 13 - 35,60 кв.м; квартира № 14 - 37,50 кв.м; квартира № 15 - 110,40 кв.м; квартира № 16 - 46,88 кв.м; квартира № 17 - 35,70 кв.м; квартира № 18 - 37,90 кв.м; квартира № 20 - 118,30 кв.м; квартира № 21 - 59,90 кв.м; квартира № 22 - 38,20 кв.м; квартира № 23 - 35,40 кв.м; квартира № 24 - 34,20 кв.м; квартира № 25 - 109,30 кв.м; квартира № 26 - 64,40 кв.м; квартира № 27 - 35,50 кв.м; квартира № 28 - 34,80 кв.м; квартира № 29 - 34,00 кв.м; квартира № 33 - 35,30 кв.м; квартира № 34 - 33,90 кв.м; квартира № 35 – 110 кв.м), что составляет 72,285%.

Таким образом, по вопросу №7 проголосовали собственники МКД обладающие в совокупности более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Довод жалобы о несогласии с выводом суда том, что следует руководствоваться протоколом общего собрания собственников МКД от 13.01.2015, в котором принято решение о согласовании установки антенн операторов сотовой связи на крыше дома №, отклоняется судебной коллегией, поскольку данное решение не содержит указания на какие-либо временные периоды, ограничивающие полномочия органа управления домом на передачу общего имущества в пользование иным лицам путем установки антенн операторов сотовой связи на крыше дома.

С 12 по 25 апреля 2017 года состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес> в форме очно-заочного голосования.

Общим собранием собственников помещений МКД, проведенным в форме очно-заочного голосования с 12 по 25 апреля 2017 года, оформленным протоколом от 26.04.2017 не принято решение по вопросу № 12 повестки дня «Согласование установки и использования на крыше дома <адрес> антенн операторов сотовой связи на возмездной основе с направлением средств на статью «содержание и текущий ремонт». В голосовании приняли участие собственники помещений МКД, обладающие площадью 1 442 кв.м., за установку антенн проголосовали собственники, обладающие площадью 1 198,1 кв.м., что составляет 83,09 % от общего количества голосов собственников.

Протоколом собрания правления и ревизионной комиссии ТСЖ «Енисейское-2» от 01.05.2017 (повестка: описка в п. 12 протокола собрания от 26.04.2017 по дому 10 Б) принято решение исправить описку в протоколе от 26.04.2017 и правильно читать «решение принято». При этом пересчёт голосов фактически не осуществлялся, результаты голосования не менялись.

Во исполнения решения правления, 22.08.2017 между арендодателем ТСЖ «Енисейское-2» и арендатором ПАО «Мегафон» заключен договор аренды нежилой площади крыши, общей площадью 10 кв.м, многоквартирного дома по адресу: <адрес>, для размещения антенно-фидерного оборудования.

Между тем, из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.04.2017 следует, что все собственники помещений МКД 10 Б обладают площадью помещений 2 542, 1 кв.м., в собрании приняли участие собственники, обладающие площадью помещений 1 442 кв.м. По вопросу № 12 повестки дня собрания об установке на крыше дома антенн операторов сотовой связи за указанное решение проголосовали собственники, обладающие площадью помещений 1 198,1 кв.м., что составляет менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом указание в протоколе общего собрания собственников от 26.04.2017 на то, что за установку антенн проголосовали собственники, обладающие площадью 1 198,1 кв.м., что составляет 83,09 % от общего количества голосов собственников, не может быть принято во внимание, так как указанное количество процентов рассчитано не от общего количества голосов собственников, которое составляет 2 542, 1, а от участвующих в собрании собственников, тогда как в силу статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами принято меньшим количеством голосов, то ТСЖ «Енисейское-2» в отсутствие согласия большинства собственников о пользовании общим имуществом не имело полномочий на заключение договора аренды с ПАО «Мегафон» о передаче в аренду части крыши жилого <адрес> для размещения антенно-фидерного оборудования.

Однако, учитывая, что общим собранием собственников МКД от 13.01.2015 по включенному в повестку дня относящемуся к компетенции собрания, не противоречащему основам правопорядка или нравственности вопросу №7 «Согласование установки антенн операторов сотовой связи на крыше дома №. Средства направлять на статью «Содержание и текущий ремонт», принято положительное решение, правомочно и действие его не прекращено, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о признании недействительными договора аренды части крыши многоквартирного дома для размещения антенн, дополнительного соглашения к нему, возложении обязанности демонтировать антенны.

Довод жалобы о том, что 12.01.2015 голосовали собственники помещений двух домов – 10А и 10 Б, не может повлечь отмену решения суда, поскольку по вопросу размещения антенн сотовой связи на крыше № голосовали собственники жилых и нежилых помещений названного дома и только их голоса учитывались при определении кворума.

Ссылка жалобы на то, что общим собранием собственников МКД от 26.04.2017 решение по вопросу согласования установки и использования на крыше дома антенн собственниками не принято, следовательно, отменено предыдущее решение от 13.01.2015, является не состоятельной как основанная на неправильном толковании норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение договора и установка антенн при отсутствии согласия собственников помещения МКД нарушает права истцов на общее имущество, отклоняется судебной коллегии, поскольку такое согласие имеется.

Вместе с тем заслуживают внимание доводы жалобы о признании недействительным протокола собрания правления и ревизионной комиссии от 01.05.2017.

В соответствии с Уставом ТСЖ «Енисейское -№2» органами управления являются: общее собрание товарищества; правление товарищества. Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества.

Компетенция правления предусмотрена ст.14.4 Устава. Полномочия ревизионной комиссии предусмотрены разделом 16 Устава.

Из анализа положений Устава, регулирующих полномочия правления и ревизионной комиссии, не следует, что в их компетенцию входит внесение изменений в решение общего собрания собственников МКД путем устранении описки. Кроме того, правление не наделено полномочиями на принятие решения о распоряжении общим имуществом, принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение суда в указанной части отменить, принять новое, которым иск удовлетворить, признать недействительным протокола собрания правления и ревизионной комиссии от 01.05.2017.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Саяногорского городского суда Республики Хакасия
от 13 марта 2018 года по настоящему делу в части признании недействительным протокола собрания правления и ревизионной комиссии от 1 мая 2017 года отменить, принять новое.

Признать недействительными протокол собрания правления и ревизионной комиссии ТСЖ «Енисейское-2» от 1 мая 2017 года.

В остальной части это же решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий: В.Н. Морозова

Судьи: Т.М. Капустина

Г.П. Пархомович