Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истцов Колычевой О.Н., Муравьевой В.П., Балахниной Е.П., Романовой Т.Н. в лице представителя Пермяковой А.А. на решение Центрального районного суда города Тюмени от <.......>, которым постановлено:

«Исковые требования Колычевой О.Н., Муравьевой В.П., Балахниной Е.П., Романовой Т.Н. к ООО «УК «Жилищный стандарт» о признании заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищный стандарт» и обществом с ограниченной ответственностью «Анкор» договора безвозмездного пользования частью общего имущества помещений многоквартирного дома № <.......> от <.......> недействительной (ничтожной) сделкой - оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., пояснения истцов Романовой Т.Н., Колычевой О.Н., Муравьевой В.П., представителя истцов Пермяковой А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Яруновой Д.И., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Колычева О.Н., Муравьева В.II., Балахнина Е.Л., Романова Т.Н. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищный стандарт» (далее по тексту ООО «УК «Жилищный стандарт») о признаний заключенного между ООО «УК «Жилищный стандарт» и ООО «Анкор» договора безвозмездного пользования частью общего имущества помещений многоквартирного дома № <.......> от <.......> недействительной (ничтожной) сделкой.

Требования мотивированы тем, что между ООО «УК «Жилищный стандарт» и собственниками многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, <.......> заключен договор управления №<.......> от <.......> Пунктом 3.1.18 договора управления предусмотрено, что разрешение на пользование общим имуществом выдается на основании решения общего собрания собственников либо решения совета многоквартирного дома. <.......> между ответчиками заключен договор № <.......> безвозмездного пользования частью общего имущества помещений многоквартирного дома, по условиям которого ООО «УК «Жилищный стандарт» от имени собственников обязался передать ООО «Анкор» в безвозмездное пользование помещение площадью <.......> кв.м, расположенное в подвале дома по указанному адресу. Согласно п. 1.2. Договора, основанием его заключения является протокол общего собрания б/н от <.......> Однако, в общем собрании приняли участие <.......>% собственников; по вопросу заключения договора с ООО «Анкор» «за» проголосовали только <.......> % собственников, что составляет <.......> % от общего числа собственников помещений, то есть, решение о заключении оспариваемого договора не принято. Ранее - <.......> общим собранием собственников принято решение о запрете использования общего имущества дома на безвозмездной основе.

Определением Центрального районного суда города Тюмени от <.......> к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Анкор».

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласны истцы Колычева О.Н., Муравьева В.П., Балахнина Е.П., Романова Т.Н. в лице представителя Пермяковой А.А.

В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, обстоятельствам дела, просят решение отменить полностью, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Настаивают, что решение общего собрания собственников жилья, на основании которого заключен оспариваемый договор № <.......> от <.......>, принятое в отсутствии кворума, является ничтожным. Обращают внимание, что ответчик признал ничтожность решений общего собрания собственников помещений в доме № <.......> по <.......> от <.......>, что подтверждается письмами исх. №№ <.......>, <.......> от <.......> Отмечают, что суд первой инстанции не дал оценки акту проверки Государственной жилищной инспекции Тюменской области от <.......>, не принял во внимание решение общего собрания собственников от <.......> о запрете использования общего имущества многоквартирного дома на безвозмездной основе. О существовании договора безвозмездного пользования собственники узнали лишь после вынесения решения Арбитражным судом Тюменской области. Указывают, что ни в исковом заявлении, ни в ходе судебных заседаний они ни разу не заявляли о том, что договор управления многоквартирным домом №<.......> от <.......> не принят по каким-либо основаниям. Более того, приводя доводы в поддержку своей позиции, они ссылались на положения указанного договора управления.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы, как предусмотрено части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу части 1, пунктов 3, 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами и об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирного доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, <.......> от <.......> собственниками помещений принято решение о выборе в качестве обслуживающей организации ООО «Управляющая компания «Жилищный стандарт». Решено также утвердить договор управления многоквартирным домом (л.д. <.......>-<.......>).

<.......> между ООО «Управляющая компания «Жилищный стандарт» и собственниками многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, <.......> был заключен договор № <.......> управления указанным многоквартирным домом (далее – Договор управления) (л.д. <.......>-<.......>).

Пунктом 2.8 Договора управления предусмотрено, что управляющая организация обеспечивает реализацию решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с предложениями собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с собственными предложениями, а также предложениями третьих лиц. Управляющая организация вступает в договорные отношения с третьими липами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в интересах собственников помещений.

В соответствии с пунктом <.......> Договора управления управляющая организация обязуется при поступлении коммерческих предложений не выдавать разрешений на пользование общим имуществом собственников многоквартирного дома без соответствующих решений общего собрания собственников либо согласования с Советом многоквартирного дома (при условии наделения его соответствующими полномочиями).

Из Протокола общего собрания собственников помещений от <.......> следует, что собственниками приняты решения: поручить ООО «Управляющая компания «Жилищный стандарт» от имени собственников заключить договор о пользовании подвальным помещением для размещения спортивного клуба «Анкор» на условиях определенных собственниками помещений; заключить договор безвозмездного пользования нежилым помещением по адресу: <.......> для размещения спортивного клуба «Анкор» (л.д. <.......>-<.......>).

<.......> между ООО «УК «Жилищный стандарт» и ООО «Анкор» был заключен договор безвозмездного пользования частью общего имущества помещений многоквартирного дома № <.......>, по условиям которого ООО «УК «Жилищный стандарт» от имени собственников обязуется передать в безвозмездное пользование ООО «Спортивный клуб «Анкор» часть общего имущества помещений многоквартирного дома - помещение площадью <.......> кв.м, расположенного в подвале дома по адресу: г. Тюмень, <.......> (л.д. <.......>-<.......>).

Нежилое помещение площадью <.......> кв.м, расположенное в подвале дома по адресу: г. Тюмень, <.......>, передано по акту приема-сдачи нежилого помещения, являющегося частью общего имущества, от <.......> (л.д. <.......>-<.......>).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что решение общего собрания, на основании которого заключен оспариваемый договор, а также решение общего собрания, которым управляющая компания наделена полномочиями на заключение указанного договора, истом не оспорены, каких-либо иных оснований признания договора недействительным истцом не приведено.

При этом суд указал, что действующее законодательство предусматривает, что решение общего собрания может быть признано недействительным только судом, и отклонил доводы истцов о том, что решение о заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением по адресу: г.Тюмень, <.......> для размещения спортивного клуба «Анкор» не принято.

Между тем в соответствии со ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Пунктом 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение собрания, принятое при отсутствии необходимого кворума, ничтожно.

В силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным пунктами 1, 1.1-1, 1.2 – 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений в доме № <.......> по <.......> от <.......> в общем собрании собственников принимало участие 69,19 % голосов, а по вопросу заключения договора безвозмездного пользования с ООО «Анкор» «за» проголосовало 89,30 % голосов от общего числа участников собрания, то указанное решение принято 61,79 % голосов от общего числа голосов собственников помещений дома, что меньше двух третей (л.д. <.......>).

Следовательно, решение общего собрания, оформленного протоколом от <.......>, принято в отсутствие кворума для принятия решения.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, вывод суда о том, что решение общего собрания не оспорено, является ошибочным, поскольку в данном случае решение ничтожно в силу закона, то есть независимо от признания его судом.

Как разъяснено в п. п. 106, 108 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании, что, вопреки выводам суда, не является обязательным, оценка доводам о ничтожности решения общего собрания может быть дана в рамках дела об оспаривании договора, заключенного на основании такого решения.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Сведений об одобрении оспариваемой сделки собственниками многоквартирного дома материалы дела не содержат, соответствующего решения общего собрания суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, поскольку договор безвозмездного пользования частью общего имущества помещений многоквартирного дома № <.......> от <.......> заключен между ООО «УК «Жилищный стандарт» и ООО «Анкор» в отсутствие решения собственников, что не соответствует закону и оспаривается собственниками, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда не имелось.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - ввиду неправильного применения норм материального права с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Тюмени от <.......> отменить и принять по делу новое решение.

Признать недействительным договор безвозмездного пользования частью общего имущества помещений многоквартирного дома № БП-01/15, заключенный <.......> между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищный стандарт» и обществом с ограниченной ответственностью «Анкор».

Апелляционную жалобу истцов Колычевой О.Н., Муравьевой В.П., Балахниной Е.П., Романовой Т.Н. в лице представителя Пермяковой А.А. удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи коллегии: