Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Московского районного суда г. Калининграда от 17 апреля 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации ГО «Город Калининград», Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства спортплощадки и эллингов для катеров и лодок на условиях ранее действовавшего договора аренды № от 26.10.2007 года сроком на 08 месяцев, отказано.

Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к Администрации ГО «Город Калининград», мотивируя свои требования с учетом уточнения тем, что он на основании Соглашения от 12.02.2016 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 № стал арендатором земельного участка с КН №, расположенного на <адрес>, имеющего вид разрешенного использования: «для строительства спортплощадки и эллингов для катеров и лодок». Изначально арендатором данного земельного участка на основании постановления мэра г. Калининграда от 16.01.2006 № и договора № аренды земельного участка, заключенного с мэрией г. Калининграда, являлось ООО «Спортивный клуб «ЛОМЗЕ-СПОРТ». Затем на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей от 12.11.2007 г. арендатом стало ООО «Спортинвест», а впоследствии на основании Соглашения от 31.03.2011 г. - ООО «Алые паруса», с которым истцом заключено указанное выше Соглашение о передаче прав и обязанностей. 14.12.2016 года в целях реализации объекта «Берегоукрепление откосного типа реки Новая по Набережной Генерала Карбышева в г. Калининграде от моста Деревянный до створа с ул. Литовский вал» постановлением главы городского округа № установлен публичный сервитут на ряд земельных участков, в том числе и арендованный истцом. Для выполнения указанного постановления 15.02.2017 года между истцом и ГКУ КО «Региональное управление заказчика капитального строительства» заключено Соглашение об установлении сервитута. Учитывая, что в силу установленного публичного сервитута он был лишен возможности полноценно использовать арендованный земельный участок для целей строительства, и в настоящее время срок действия договора истек, 01.10.2018 года он обратился в Администрацию ГО «Город Калининград» с заявлением о заключении нового договора аренды на указанный земельный участок для завершения строительства спортплощадки и эллингов для катеров и лодок. Из ответа от 19.10.2018 следует, что Администрацией ГО «Город Калининград» ему отказано в заключении договора по тем основаниям, что испрашиваемый земельный участок был зарезервирован для государственных нужд на основании Постановления Правительства Калининградской области от 16.07.2013 года № 477 «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области». Считает, что орган местного самоуправления безосновательно отказал в заключении указанного договора аренды на новый срок. Об этом свидетельствует его обращение за заключением нового договора аренды в период действия предыдущего, поскольку прекращение действия предыдущего договора в Росреестре зарегистрировано не было. Кроме того, с уведомлением о прекращении действия договора Администрация обратилась только 19.10.2018 года, то есть после обращения истца за заключением нового договора. Отсутствуют доказательства возникновения исключительного права на приобретение такого земельного участка иным лицом; ранее заключенный договор с истцом не расторгался по основаниям, предусмотренным п.п. 1,2 ст. 46 ЗК РФ. С учетом изложенного, а также того, что в период установления сервитута в отношении арендуемого земельного участка он был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, его заявление о заключении нового договора аренды на срок, в течение которого действовал сервитут, то есть на срок 8 месяцев, подлежало удовлетворению.

Судом вынесено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО1, не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, просит решение отменить. В обоснование жалобы ссылается на обстоятельства, которые аналогичны доводам приведенным в обоснование иска. Полагает, что отсутствие возможности использования арендуемого земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, в период действия сервитута, наряду с другими доказательствами, влечет удовлетворение его иска, что не было учтено судом при принятии решения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в частности, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, 26.10.2007 года на основании постановления мэра г. Калининграда от 16.01.2006 № между мэрией города Калининграда и ООО «Спортивный клуб «ЛОМЗЕ-СПОРТ» заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, расположенного на <адрес>, сроком на 10 лет до 22.10.2017 года (п. 1.1 Договора). Земельный участок предоставлен под строительство спортплощадки и эллингов для катеров и лодок (п. 1.3 Договора).

В соответствии с п. 2.1 Договора срок аренды земельного участка устанавливается с 22.10.2007 года и действует до 22.10.2017 года. При этом договор является заключенным с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий настоящего договора (п. 2.2 Договора).

Из п. 3.5 Договора следует, что арендатор вправе передать арендные права и обязанности по настоящему договору третьему лицу в пределах срока действия настоящего договора в порядке, предусмотренном ст. 22 ЗК РФ.

Согласно п. 5.2.3 договора арендатор обязан получить разрешение на строительство в отделе разрешительных документов комитета архитектуры и градостроительства мэрии города до 22.10.2012 года. Ввести объект в эксплуатацию в установленном порядке срок до 22.10.2017 года и зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (п. 5.2.4 договора).

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в виде дополнительных соглашений.

12.11.2007 между ООО «Спортивный клуб «ЛОМЗЕ-СПОРТ» и ООО «Спортинвест» заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от 26.10.2007 года, согласно которому ООО «Спортинвест» приняло на себя права и обязанности по договору аренды от 26.10.2007 №. Из п. 11 Соглашения следует, что все прочие положения договора №, не затронутые настоящим соглашением, остаются в прежней редакции.

По Соглашению от 31.03.2011, заключенному между ООО «Спортинвест» и ООО «Алые паруса», права и обязанности по договору № на передачу в аренду городских земель от 26.10.2007 года переданы новому арендатору ООО «Алые паруса». Из п. 11 Соглашения следует, что прочие положения договора № на передачу в аренду в аренду городских земель от 26.10.2007 года, не затронутые настоящим соглашением, остаются в прежней редакции.

Пунктом 2 Постановления Правительства Калининградской области «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области» № от 16.07.2013 года, в отношении зарезервированных в целях размещения инженерной и транспортной инфраструктуры для эксплуатации объекта «Стадион чемпионата мира ФИФА в городе Калининграде» на 5 лет земельных участков, к которым относится земельный участок с кадастровым номером общей площадью 2015 кв.м № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, установлены ограничения прав правообладателей земельных участков, в соответствии со ст. 56.1 ЗК РФ.

По соглашению от 12.02.2016 года, заключенному между ООО «Алые паруса» и ФИО1, в соответствии с результатами торгов имущества предприятия-банкрота ООО «Алые паруса» в ходе конкурсного производства (лот № 1), проведенных в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), согласно информационному сообщению о проведении торгов, опубликованным в газетах «Коммерсанть» от 31.01.2015 года № 16(77031373045) и «Калининградская правда» от 27.01.2015 года № 11 (18633), права и обязанности по договору № на передачу в аренду городских земель от 26.10.2007 года переданы ФИО1

Из п. 1.2 данного соглашения от 12.02.2016 года следует, что земельный участок (под строительство спортплощадки и эллингов для катеров и лодок), общей площадью <данные изъяты> кв.м с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет обременение – резервирование для государственных нужд, зарегистрированное на основании Постановления Правительства Калининградской области «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области» № от 16.07.2013 года. В день регистрации настоящего соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области сторона -1 утрачивает, а сторона – 2 приобретает права аренды на земельный участок, указанный в п. 1.2 настоящего соглашения (п. 1.3 соглашения). Обязанность по уплате арендных платежей у стороны – 2 возникает с момента заключения настоящего соглашения (п. 1.4 соглашения).

Таким образом, как правильно указал суд в решении, ФИО1 при заключении Соглашения от 12.02.2016 года было известно о приобретении земельного участка с указанным выше обременением.

Постановлением Администрации ГО «Город Калининград» № от 12.01.2016 в отношении, в том числе части земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м установлен публичный сервитут в целях размещения объекта «Набережная Генерала Карбышева» «для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ сроком до 01.09.2016 года.

В дальнейшем Постановлением Администрации Го «Город Калининград» № от 14.12.2016 в целях реализации объекта «Берегоукрепление откосного типа реки Новая по наб. Генерала Карбышева в г. Калининграде, от моста Деревянный до створа с ул. Литовский Вал» установлен публичный сервитут сроком до 31.12.2017 года на земельные участки, в том числе на часть земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.

Для выполнения данного Постановления № от 14.12.2016 года между истцом и ГКУ КО «Региональное управление заказчика капитального строительства» 15.02.2017 года заключено Соглашение об установлении сервитута, согласно п. 1.1 которого землепользователь (ФИО1) предоставляет пользователю (ГКУ КО «Региональное управление заказчика капитального строительства») в целях размещения (строительства) объекта «Берегоукрепление откосного типа реки Новая по наб. Генерала Карбышева в г. Калининграде, от моста Деревянный до створа с ул. Литовский Вал» право ограниченного пользования на часть земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м из земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство спортплощадки и эллингов для катеров и лодок, имеющего кадастровую стоимость – 859155,70 руб., в соответствии с прилагаемой схемой.

Согласно п. 1.3. Соглашения сервитут устанавливается на срок до 22.10.2017 года.

В силу положений ст. 23 Земельного Кодекса РФ (в редакции на дату заключения Соглашения от 12.02.2016 года между ООО «Алые паруса» и ФИО1, Соглашения об установлении сервитута от 15.02.2017) публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2).

Как следует из положений ст. 23 Земельного Кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ) обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком (п. 5).

Согласно договору № на передачу городских земель от 26.10.2007 года срок действия договора аренды земельного участка с КН № до 22.10.2017 года.

Как следует из п. 5.1.6 договора арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок по истечению срока действия настоящего договора при наличии согласия арендодателя и отсутствии нарушений условий настоящего договора.

Согласно п. 5.1.1 договора арендатор имеет право на продление срока предоставления земельного участка в случае невозможности его освоения, если препятствием к этому явились обстоятельства непреодолимой силы. Для этого арендатору необходимо за три месяца до истечения сроков, установленных настоящим договором обратиться в мэрию г. Калининграда с ходатайством о продлении с указанием конкретных обстоятельств непреодолимой силы, повлекших нарушение срока освоения.

В соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

ФИО1 01.10.2018 года обратился в администрацию ГО «Город Калининград» с заявлением о заключении с ним нового договора аренды земельного участка с КН № без проведения торгов для завершения строительства спортплощадки и эллингов для катеров и лодок.

Письмом Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» от 14.10.2018 года в оформлении договора аренды земельного участка с КН № для завершения строительства спортплощадки и эллингов для катеров и лодок ФИО1 было отказано. В своем письме Комитет ссылается на п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации». Указывает, что при наличии заявления о заключении нового договора аренды земельного участка, поданного гражданином или юридическим лицом после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, а также при отсутствии документов, подтверждающих наличие неоконченного строительством объекта недвижимости на земельном участке, в отношении которого необходимо заключить договор аренды земельного участка, нормы п. 3, п. 4, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, а также п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» не применимы. В письме Комитета также было указано, что на момент передачи ФИО1 в 2016 году прав и обязанностей по договору на передачу в аренду городских земель от 26.10.2007 № земельный участок с КН № был уже зарезервирован для государственных нужд Калининградской области (до 16.07.2018 года), то есть арендатор уже был ограничен в правах осуществлять строительство на указанном земельном участке до окончания срока аренды. Учитывая изложенное, установленный решением органа местного самоуправления публичный сервитут на часть земельного участка с КН № на период действия с 30.12.2016 по 31.07.2017 не являлся основной причиной, препятствующей к полноценному использованию данного земельного участка для строительства.

Кроме того, было сообщено, что действующее законодательство не содержит прямого указания на возможность заключения (продления) договора аренды земельного участка на срок резервирования такого земельного участка для государственных и муниципальных нужд в случае, если цели резервирования не были достигнуты.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Как следует из пояснений истца, по истечении срока аренды он продолжал пользоваться земельным участком, при отсутствии требований арендодателя о прекращении пользования данным участком в указанный период времени.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, согласно с пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи при наличии, в том числе заявления о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии со п. 12.1. ст. 39.8 ЗК РФ в случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

Вместе с тем, учитывая, что согласно п. 1.3 Соглашения об установлении сервитута от 15.02.2017 года, сервитут установлен на срок до 22.10.2017 года, и срок действия сервитута на земельный участок с момента заключения соглашения об его установлении и до момента его окончания составляет 08 месяцев 07 дней, суд пришел к правильному выводу, что договор № от 26.10.2007 года мог быть продлен в соответствии с п. 12.1. ст. 39.8 ЗК РФ до 28.06.2018 года, однако, учитывая, что согласно вышеприведенных положений срок действия договора был продлен на неопределенный срок, соответственно с 22.10.2017 по 28.06.2018 арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в настоящее время на основании уведомления Администрации ГО «Город Калининград» договор между сторонами прекратил свое действие.

При этом, как следует из материалов дела, истец не просил продления срока действия договора, а просил заключить с ним новый договор аренды, для чего правовых оснований не имеется.

В судебное заседание не представлено доказательств, свидетельствующих о намерении истца в период действия договора аренды использовать указанный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, поскольку каких-либо действий, подтверждающих данное намерение истца, им не совершено; земельный участок ФИО1 и предыдущими арендаторами в соответствии с видом разрешенного использования не освоен.

Бесспорных доказательств обратного в судебное заседание стороной истца не представлено.

Более того, напротив, установлено нарушение арендатором условий договора аренды в связи с не внесением арендной платы в установленные сроки и образованием задолженности по арендной плате.

Учитывая изложенное, а также то, что при установленных обстоятельствах, у истца не возникло исключительное право на заключение нового договора аренды указанного земельного участка без торгов, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.

Ссылка в жалобе на то, что отсутствие возможности использования арендуемого земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, в период действия сервитута, само по себе влечет удовлетворение его иска о понуждении органа местного самоуправления заключить с ним новый договор аренды, является несостоятельной, поскольку как указано выше стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих о намерении использования данного земельного участка. Более того, и по окончании установленного договором срока аренды и до момента направления соответствующего уведомления Администрации ГО «Город Калининград» о прекращении действия договора аренды, истец никак не проявил свою заинтересованность в отношении данного земельного участка, вновь не совершив каких-либо действий, свидетельствующих об этом.

Фактически доводы жалобы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, которые судом проверены и надлежаще оценены, а также основаны на неверном толковании норм материального права, что само по себе отмены решения суда не влечет.

Иные доводы жалобы правого значения не имеют.

Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 17 апреля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: