Гражданский кодекс часть 1

на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 17 января 2018 года по иску ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае о зачете в счет арендной платы по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ТУ Росимущества в Ставропольском крае о зачете в счет арендной платы по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 г. : по договору № ДА-04/01-2016 от 15.06.2016 - 4 982 508,78 руб., по договору № ДА-04/07-2016 от 15.06.2016 - 588 019,85 руб., по договору № ДА-04/15-2016 от 15.06.2016 - 84 291,90 руб., по договору № ДА-04/14-2016 от 15.06.2016 - 29 25 274,51 руб., по договору № ДА-04/13-2016 от 15.06.2016 - 37 365,16 руб., по № ДА-04/12-2016 от 15.06.2016 - 444 486,80 руб., по договору № ДА-04/11-2016 от 15.06.2016 - 401 143,95 руб., по договору № ДА-04/10-2016 - 412658, 46 руб., по договору № ДА-04/09-2016 от 15.06.2016 за период аренды - 1 002 059,97 руб., по договору № ДА-04/08-2016 от 15.06.2016 - 1 715 614,36 руб., по договору № ДА-04/06-2016 от 15.06.2016 - 2 803 167,33 руб., по договору № ДА-04/05-2016 от 15.06.2016 - 1 557 690,34 руб., по договору № ДА-04/04-2016 от 15.06.2016 - 1 049 247,83 руб., по договору № ДА-04/02-2016 от 15.06.2016 - 118 786,81 руб., по договору № ДА-04/03-2016 от 15.06.2016 - 101 440,95 руб.

В обоснование иска указано, что 15.06.2016 между Управлением и ФИО2 были заключены вышеуказанные договоры аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, согласно условий которых Управление передало, а ФИО2 принял во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации с реестровым номером федерального имущества РНФИ: П12280002049, расположенное по адресу: «…», лит. А, площадью 1 278,10 кв.м., наименование: Административное производственное здание, назначение: Нежилое здание. Инвентарный номер: 5249. Литер: А. Этажность: 1. Кадастровый номер «…», запись о регистрации права от 14.05.2007 № 26-26/34/006/2007-385. Данное имущество передано по акту приема-передачи недвижимого имущества 15.06.2016. Письмом от 19.05.2017 ФИО2 уведомил Управление об аварийном состоянии арендуемого имущества, и просил разрешить провести капитальный ремонт нежилого здания. Письмом № 3213/04 от 19.05.2017 Управление дало согласие на проведение капитального ремонта указанного здания. Письмом от 22.05.2017 ФИО2 просил Управление возместить или зачесть в счет арендной платы понесенные расходы на производство капитального ремонта имущества. Управление в письме от 29.05.2017 № 3449/04 отказало в возмещении или зачете понесенных затрат на капитальный ремонт. По заданию Истца ООО «ГеоСтрой» составлено заключение от 05.07.2016 по обследованию технического состояния конструкций нежилого здания, в <...> (литер «А»), согласно которого техническое состояние обследованных несущих конструкций здания Литера А соответствует ограниченно работоспособному техническому состоянию. Здание непригодно к дальнейшей безопасной эксплуатации без усиления несущих конструкций для восприятия возможной сейсмической нагрузки, в связи с выявленными многочисленными сквозными вертикальными осадочными и деформационными трещинами с шириной раскрытия более 60мм. Учитывая аварийное состояние конструкции здания, а также значительные финансовые затраты и трудоемкость в случае усиления существующих конструкции, а также требования Федерального закона № 134 – ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружении» (глава 2 статья 7) рекомендован снос здания старого корпуса и строительство нового, отвечающего современным требованиям.

Истолковав условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ, истец пришел к выводу о том, что договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта нежилых помещений. В названном договоре не установлен также срок проведения арендодателем капитального ремонта помещений. При этом, согласно вышеприведенной переписки арендодатель дал согласие на проведение арендатором капитального ремонта арендуемого имущества в целях его дальнейшей эксплуатации.

В целях проведения капитального ремонта арендуемого имущества истец заключил с ФИО3 договор подряда № 36 от 02.02.2017 на выполнение комплекса строительных работ, согласно п. 1.1 которого подрядчик обязался по заданию истца за плату в срок установленный договором выполнить комплекс строительно-монтажных работ по адресу: «…». Стоимость работ, порученных подрядчику составила 15 323 937 руб. (по условиям п. 2.1. Договора подряда). Работы по капитальному ремонту арендуемого имущества завершены в полном объеме, что подтверждается подписанными справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 и актом о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 17.07.2017 на сумму 15 323 937 руб. Взаиморасчеты между Истцом и подрядчиком за выполненные работы производились по фактически выполненным работам.

Истец считает, что понесенные затраты на производство капитального ремонта подлежат зачету в счет уплаты арендной платы по заключенным договорам аренды.

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 17 января 2018 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/01-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 4982508,78 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/07-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 588019,85 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/15-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 84291,90 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/14-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 25274,51 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/13-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 37365,16 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/12-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 444486,80 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/11-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 401143,95 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/10-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 412658,46 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/09-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 1002059,97 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/08-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 1715614,36 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/06-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 2803167,33 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/05-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 1557690,34 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/04-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 1049247,83 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/02-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 118786,81 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

Суд зачел в счет арендной платы по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/03-2016 от 15.06.2016 за период аренды с 15.06.2016 по 25.10.2029 101440,95 руб. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ТУ Росимущества по доверенности ФИО1 просит решение суда отменить, указав, что судом неправильно применены нормы материального права. Арендатор вправе произвести вместо арендодателя капитальный ремонт, но не всякий, требуемый техническими условиями эксплуатации, а лишь предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью. Расходы по такому капитальному ремонту, возмещаются арендатору путем взыскания с арендатора стоимости ремонта или зачета в счет арендной платы с соблюдением правил ст. 410-412 ГК РФ. Стоимость капремонта вне перечня работ, определенных договором, либо не вызванного неотложной необходимостью, взыскивается по правилам о возмещении стоимости улучшений имущества. Перечень работ с Управлением не согласовывался. Управлением было отказано в зачете понесенных расходов на ремонт в счет арендной платы, поскольку такая возможность отсутствует. Кроме того, Минфин РФ не поддержал возможность взаимозачета, поскольку это повлечет сокращение поступлений в федеральный бюджет доходов от сдачи в аренду имущества. Доказательств того, что ремонт был вызван неотложной необходимостью, истец не представил.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО4 просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, выслушав представителя ответчика ТУ Росимущества по доверенности Киви В.А., поддержавшего доводы жалобы и просившего об отмене решения, представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО4, просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу об отмене судебного решения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает приведенным требованиям.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на нормы ст. 616 ГК РФ, согласно которой арендатору предоставлена возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта. Суд посчитал установленным, что процедура согласования с ответчиком выполнения работ по капитальному ремонту истцом соблюдена, капитальный ремонт произведен за счет средств арендатора, стоимость работ по капитальному ремонту составила 15323 937 руб. и ответчиком не оспорена. Затраты на ремонт подтверждены представленными доказательствами.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и не основаны на доказательствах.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса определено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1).

Пунктом 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из положений указанной нормы, право арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества (в отсутствие у него такой обязанности, возложенной договором) с последующим возмещением арендодателем расходов на его проведение, возникает только в случае неисполнения арендодателем такой обязанности в установленный или разумный срок либо вызванной неотложной необходимостью.

Таким образом, лицо, обратившееся с настоящим иском, должно было доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Кроме того, капитальный ремонт должен быть вызван неотложной необходимостью.

Руководствуясь положениями указанных норм права, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия полагает недоказанным то обстоятельство, что на спорном объекте строительные работы производились, что они являлись капитальным ремонтом и были произведены в связи с неотложной необходимостью.

Как следует из материалов дела, условиями заключенных договоров аренды между ТУ Росимущества в Ставропольском крае и ФИО5 от 15.06.2016 г. не было предусмотрено производство капитального ремонта.

Согласно Актов приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды от 15.06.2016 г. указано, что техническое состояние объектов недвижимости – удовлетворительное.

Письмом от 19.05.2017 (вх. № 124) ФИО2 уведомил Управление о необходимости проведения капитального ремонта, приложил заключение ООО «ГеоСтрой», просил разрешить проведение капитального ремонта арендуемого объекта недвижимости.

Управление письмом от 19.05.2017 № 3213/04 сообщило, что не возражает против проведения капитального ремонта объекта недвижимого имущества.

Условия проведения капитального ремонта, смета затрат истцом не были согласованы с ТУ Росимущество.

В заявлении (без даты) ФИО2 просил руководителя ТУ Росимущества на основании ст. 616 ГК РФ произвести возмещение стоимости проводимого ремонта, либо зачесть стоимость в счет арендной платы.

Управление письмом от 29.05.2017 № 3449/04 указало, что возможность возмещения стоимости ремонта, арендуемого имущества, а также зачета потраченных средств в счет арендной платы, отсутствует.

Таким образом, проведение капитального ремонта не было согласовано, неотложная необходимость ремонта не доказана.

Представленные в материалах дела документы не подтверждают проведение капитального ребенка, несение затрат не подтверждено надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельства у суда не имелось оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 17 января 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае о зачете в счет арендной платы по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества – отказать.

Апелляционную жалобу представителя ответчика ТУ Росимущества –удовлетворить.

Председательствующий

Судьи