Гражданский кодекс часть 1

при помощнике судьи Гиревой М.П. рассмотрела в открытом судебном заседании 22.03.2022 гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Орхидея-Парк» о взыскании неосновательного обогащения, возложении обязанности по внесению изменения в договор, по апелляционной жалобе ответчика на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 18.11.2021.

Заслушав доклад судьи Ковелина Д.Е., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орхидея-Парк» (далее – ООО «Орхидея-Парк») о взыскании неосновательного обогащения, возложении обязанности по внесению изменения в договор.

В обоснование исковых требований указано на то, что в собственности истца находятся нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402008:1230, 23:49:0402008:1245, 23:49:0402008:1206, расположенные на первом и втором этажах зданий по <адрес> края. Содержание и обеспечение коммунальными ресурсами осуществляет ответчик в соответствии с договорами от 21.10.2009 № 07/09, от 27.02.2012 № 19А/УК, от 10.10.2012 № 19Б/УК. Ответчик неоднократно в одностороннем порядке, без согласования с истцом повышал тарифы на содержание и обслуживание помещения без согласования с истцом и иными собственниками помещений. Увеличение тарифа осуществлялось без проведения общего собрания собственников, при отсутствии утвержденной собственниками сметы. При этом ни объем оказываемых услуг, ни их качество не были увеличены и улучшены. Ответчиком не было предоставлено экономическое обоснование тарифов. Незаконное увеличение тарифа ответчиком и необоснованный расчет стоимости услуг, исходя из площади, указанной в техническом паспорте, повлекло неосновательное увеличение платы за помещения. Начисление платы за содержание осуществлялось с учетом площади террас, которые в соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) не подлежат включению в состав общей площади помещений. Указанные помещения приобретены истцом для удовлетворения ее личных нужд и нужд членов ее семьи, для проживания и отдыха, в связи с чем при разрешении настоящего спора подлежит применению Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Истец просила внести в договоры от 21.09.2009 № 07/09, от 10.10.2012 № 19Б/УК изменения, исключающие односторонний порядок повышения тарифов за содержание и обслуживание помещений с момента заключения договоров до момента отказа от предоставляемой услуги 09.11.2020; внести изменения в указанные договоры в части расчетной площади нежилых помещений, указав площади помещений 91,4 кв. м и 91,25 кв. м; произвести перерасчет платы за содержание и обслуживание в соответствии в вышеуказанными изменениями; произвести возврат излишне уплаченных денежных средств за содержание и ремонт общего имущества на общую сумму 1444809 рублей 46 копеек; взыскать с ООО «Орхидея-Парк» в пользу ФИО2 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 724 609 рублей 96 копеек.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 18.11.2021 исковые требования ФИО2 удовлетворены. Возложена на ответчика обязанность по внесению в договоры от 21.09.2009 № 07/09, от 10.10.2012 № 19Б/УК изменений, исключающих односторонний порядок повышения тарифов за содержание и обслуживание помещений с момента заключения договоров до момента отказа от предоставляемой услуги 09.11.2020; внесению в эти же договоры изменений в части расчетной площади нежилых помещений с указанием площади помещений 91,4 кв. м и 91,25 кв. м; произведен перерасчет платы за содержание помещений в соответствии с вышеуказанными изменениями; возложена на ООО «Орхидея-Парк» обязанность по возврату ФИО2 излишне оплаченных денежных средств в сумме 1444809 рублей 46 копеек; взыскан с ООО «Орхидея-Парк» в пользу ФИО2 штраф в размере 724609 рублей 96 копеек.

В апелляционной жалобе ответчик ставит вопрос об отмене решения суда, полагая принятым его с нарушением норм материального права и без учета установленных по делу обстоятельств. В обоснование апелляционной жалобы указал, что суд применил нормы жилищного законодательства, не подлежащие применению при разрешении настоящего спора. Полагает, что ответчик вправе в одностороннем порядке изменить условия договора в части размера платы за содержание общего имущества собственников помещений. Ссылается на ошибочность выводов суда об отказе в применении срока исковой давности к требованиям истца.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «Орхидея-Парк» ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель истца ФИО2 – ФИО4 возражала относительно доводов апелляционной жалобы ответчика, просила решение суда оставить без изменения.

Истец ФИО2 в суд апелляционной инстанции не явилась.

Учитывая, что в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения участников процесса о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в том числе путем публикации извещения на официальном сайте Свердловского областного суда, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, в собственности истца ФИО2 находятся нежилые помещения, расположенные в комплексе апартаментов (коттеджах) по <адрес> края.

Так, с 27.04.2012 по 17.06.2018 истец являлась собственником нежилых помещений первого этажа №№ 8-14, 16. 17, литер: Э, э1, э2, общей площадью 90,91 кв. м, кадастровый <№>; с 11.09.2010 в собственности ФИО2 находятся нежилые помещения второго этажа №№ 1-7, 15, 18, литер: Ы, ы, ыЗ, общей площадью 91,25 кв. м, кадастровый <№>; с 30.10.2012 истец имеет в собственности нежилые помещения первого этажа №№ 1-7, 15, 18, литер: Э, Э, эЗ, общей площадью 91,4 кв. м, кадастровый <№>.

Между истцом и ООО «Орхидея-Парк» заключены договоры об оказании услуг и выполнении работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества комплекса, предоставлении коммунальных услуг. В отношении нежилых помещений первого этажа №№ 8-14, 16. 17, литер: Э, э1, э2 - договор № 19А/УК от 27.02.2012; нежилых помещений второго этажа №№, 1-7, 15, 18, литер: Ы, ы, ыЗ – договор № 07/09 от 21.10.2009; нежилых помещений первого этажа №№ 1-7, 15, 18, литер: Э, Э, эЗ - договор № 19Б/УК от 10.10.2012.

Оказание каких-либо гостиничных услуг ответчиком договором не предусмотрено.

Судом первой инстанции установлено, что коттедж использовался для проживания и отдыха как самим истцом, так и членами его семьи, родственниками и друзьями.

Разрешая спор, суд, руководствуясь ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», пришел к выводу о нарушении ответчиком потребительских прав истца односторонним изменением размера платы за содержание и обслуживание помещений.

Судебная коллегия находит указанный вывод суда первой инстанции основанным на правильном применении норм материального права, соответствующим установленным по делу обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы ответчика об ошибочном применении при разрешении настоящего спора норм права, регулирующих отношения собственников помещений возникающих по поводу общего имущества, не содержат оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. ст. 44-48, 156, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Указанная правовая позиция подтверждена разъяснениями, содержащимися в п. п. 40, 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с каждым собственником помещения управляющей компанией подписывается договор на условиях, указанных в решении общего собрания собственников. В договоре управления, в том числе, должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения, а также порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и обслуживание определяется на общем собрании собственников, обязанность проведения которого возлагается на управляющую компанию.

В соответствии с п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержания и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) размер платы за содержание помещения утверждается решением общего собрания собственников. Управляющая компания должна предоставить собственникам предложение о размере платы за содержание помещения не позднее, чем за 30 дней до проведения общего собрания собственников помещений.

Как разъяснено в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», на общем собрании собственников помещений определяется перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание, размер указанной платы. Из содержания п. п. 16, 17 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что размер платы за содержание помещения не может устанавливаться произвольно, должен отвечать требованиям разумности. Управляющая компания не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание помещения и начислять указанную плату в размере, превышающем размер, определенный в договоре управления.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителя», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Разрешая спор, суд указал, что пункт 2.4 договоров от 21.10.2009, 27.02.2012, 10.10.2012, позволяющий управляющей организации в одностороннем порядке изменить цену договора, противоречит ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недопустимым условием договора.

Пунктом 2.3.6 Инвестиционного договора инвестор обязался подписать с управляющей компанией ООО «Орхидея-Парк» договор на коммунальное обслуживание, содержание и эксплуатацию общего имущества. Согласно приложению к инвестиционному договору, схема коттеджа предусматривает наличие кухни, санузлов, спален и гостиной.

Согласно п. 2 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать изменения договора, если договор хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, содержит обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом, в случае изменения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны, договор считается действовавшим в измененной редакции с момента его заключения.

Таким образом, внесение в п. 2.4 вышеуказанных договоров по содержанию общего имущества положения о праве управляющей компании в одностороннем порядке проведения индексации тарифов на содержание и ремонт общего имущества - является незаконным.

Тариф на содержание и обслуживание установлен в договоре от 21.09.2009 № 07/09 в размере 45 рублей за 1 кв. м в месяц. Дальнейшее увеличение тарифа производилось ответчиком в одностороннем порядке, без согласования и утверждения на общем собрании собственников.

Как установлено судом, в 2011 году ответчиком ООО «Орхидея-Парк» самостоятельно тариф на содержание и обслуживание был установлен в размере 70 рублей 45 копеек за 1 кв.м, в 2014 году - 85 рублей за 1 кв.м, в 2018 году - 95 рублей за 1 кв.м, в 2019 году - 104 рубля за 1 кв.м, в 2020 году - 107 рублей за 1 кв.м.

Истцом оплачены все суммы, начисленные ответчиком за 2010-2020 г.г. Данный факт подтверждается квитанциями, выпиской по счету, а также не оспаривался в судебном заседании представителем ответчика.

Представителем ответчика не представлено доказательств согласования с истцом (иными собственниками) сметы на расходование денежных средств, увеличения объема и качества представляемых услуг, экономического обоснования увеличения вознаграждения, оказания всех предусмотренных договором услуг.

Кроме того, стороной ответчика не представлено каких-либо доказательств проведения общего собрания собственников помещений или направления им соответствующих уведомлений.

Также ответчиком ООО «Орхидея-Парк» не представлено доказательств перерасчета стоимости обслуживания в связи с фактическим увеличением собственниками коттеджей занимаемых площадей.

Истец 13.03.2021 направила ответчику требование о перерасчете начисленных денежных сумм, изменении тарифа, внесении изменений в договоры. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно п. п. 1-3, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» распространяется на отношения между управляющими компаниями и собственниками помещений.

В соответствии с п. 28 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе за причинение вреда, лежит на исполнителе (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 56 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца.

Доводы апелляционной жалобы ответчика, указывающего на особый статус находящейся в собственности истца недвижимости, относящейся к нежилым помещениям в виде апартаментов в составе зданий, представляющих собой отдельные коттеджи, не свидетельствуют о наличии у ответчика права на одностороннее изменение размера платы за содержание и обслуживание общего имущества собственников указанных помещений. В любом случае ответчик обязан в своей деятельности учитывать вышеуказанные требования закона, регламентирующие порядок взимания платы за оказываемые им услуги и изменения размера такой оплаты.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, суд правильно исходил из положений ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающей лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

В силу ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

Ссылка ответчика на то, что спорная сумма не является неосновательным обогащением, несостоятельна, поскольку, как указывалось ранее, взимание оплаты за услуги по содержанию общего имущества осуществлялось в нарушение установленного законом порядка, предусматривающего изменение тарифов оплаты за предоставленные услуги.

Вместе с тем, удовлетворяя требования истца в полном объеме и взыскивая излишне выплаченные суммы за период, превышающий десять лет, суд не учел, что к требованиям о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне выплаченных сумм по договорам применяется общий трехгодичный срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, который в силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Ответчиком заявлено о применении исковой давности, однако, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления ответчика со ссылкой на ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принял во внимание, что положения, предусмотренные абз. 5 ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявленные истцом в рамках настоящего дела требования не могут быть отнесены к категории исков, предусмотренных ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому подлежит применению общий трехгодичный срок исковой давности.

Срок исковой давности по данным требованиям истца составляет три года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. В данном случае права истца нарушены односторонним изменением размера платы за содержание общего имущества, о котором истец не могла не знать в момент внесения оплаты за оказываемые услуги. Периодически такая оплата повышалась ответчиком, а потому в момент осуществления ежемесячных платежей истец должна была и могла узнать о нарушении своего права.

В данном случае срок исковой давности по требованиям о взыскании переплаты как неосновательного обогащения подлежит исчислению по каждому ежемесячному платежу.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности по переплате, произведенной истцом по май 2018 года, включительно, истек, поскольку настоящий иск подан истцом в суд 26.06.2021 (т. 1 л.д. 9).

Излишне выплаченная сумма за указанный период по помещению второго этажа №№ 1-7, 15, 18, литер: Ы, ы, ыЗ, общей площадью 91,25 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402008:1245, составляет 183444 рубля 79 копеек (315638 рублей 81 копейка (фактически уплаченное) – 132194 рубля 02 копейки (подлежащее уплате по условиям договора с учетом правильно установленной площади).

По помещениям первого этажа №№ 1-7, 15, 18, литер: Э, Э, эЗ, общей площадью 91,4 кв. м, кадастровый <№>, переплата составляет 188597 рублей 40 копеек (324326 рублей 40 копеек – 135729 рублей).

Относительно излишне выплаченного по помещению первого этажа №№ 8-14, 16. 17, литер: Э, э1, э2, общей площадью 90,91 кв. м, кадастровый <№>, находившемуся в собственности ФИО2 с 27.04.2012 по 17.06.2018, срок исковой давности пропущен.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения ответчика в пределах давностного срока составляет 371042 рубля 19 копеек.

Учитывая, что решение суда в указанной части подлежит изменению, сумма штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», надлежит снизить до 185521 рубля 09 копеек.

Принимая во внимание изложенное, решение суда, постановленное в данной части с нарушением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), подлежит изменению.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 18.11.2021 изменить в части размера излишне выплаченных денежных средств за содержание и ремонт общего имущества и размера штрафа, подлежащих взысканию с ООО «Орхидея-Парк» в пользу ФИО2, снизив сумму неосновательного обогащения до 371042 рублей 19 копеек, штраф до 185521 рубля 09 копеек.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ООО «Орхидея-Парк» – без удовлетворения.

Председательствующий: Д.Е. Ковелин

Судьи: Р.В. Кучерова

ФИО1