Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО2, обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от <данные изъяты> и вернуть стороны в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи.

В обоснование иска указано о том, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого выступил земельный участок и жилой дом по адресу: <данные изъяты>. В силу п. 4 договора (в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты>) указанные земельный участок и жилой дом продаются за 16000000 рублей. В соответствии с п. 7 договора покупатель передает денежные средства после регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок и жилой дом в ЕГРН. <данные изъяты> в ЕГРН произведена регистрация перехода права собственности на объекты продажи к ответчику, а также установлено обременение в виде залога до оплаты цены договора. Вместе с тем, покупатель уклоняется от оплаты по договору, при этом необоснованно и несправедливо использует земельный участок и жилой дом как свое собственное имущество. Обстоятельство отказа ответчика от оплаты предмета договору купли-продажи является существенным нарушением его условий. <данные изъяты> ответчику направлено предложение о расторжении договора в связи с уклонением от оплаты товара, однако, данное предложение ответчиком игнорируется.

Представитель истца по доверенности в судебном заседании иск поддержал, пояснил, что неуплата по договору является основанием для расторжения заключенного договора.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом по известному суду месту жительства, о причинах неявки суду не сообщила.

Решением суда в удовлетворении иска отказано, по тем основаниям, что истец не представил относимых, допустимых и достоверных доказательств, безусловно подтверждающих наличие оснований для расторжения заключенного сторонами договора. При этом суд учел, что дополнительное соглашение об изменении цены договора не прошло государственную регистрацию; срок исполнения обязательств не определен; истец не обращался к ответчику с требованием об исполнении обязанности по оплате.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, по доводам жалобы, полагая, что судом неверно применены нормы материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив, что ответчиком не произведена оплата цены недвижимого имущества установленного как договором, так и дополнительным соглашением к нему.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, с учетом того, что стороны, в том числе податель жалобы, извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда, провел судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям не отвечает и подлежит отмене в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <данные изъяты>ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащие продавцу по праву собственности: земельный участок площадью 704 кв.м. с К<данные изъяты>, и жилой дом, площадью 288,2 кв.м., расположенные по адресу: <данные изъяты>

Как следует из п.п. 4 и 5 Договора купли-продажи указанный земельный участок и жилой дом продаются за 1000000 (один миллион) рублей. Покупатель приобретает у продавца указанный земельный участок и жилой дом за 1000000 (один миллион) рублей.

Согласно пунктов 7 и 8 Договора купли-продажи: расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: покупатель обязуется передать указанные денежные средства продавцу после регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Стороны договорились о том, что при данной форме расчетов между покупателем и продавцом в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на указанный земельный участок и жилой дом возникает.

<данные изъяты>ФИО3 и ФИО2 заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от <данные изъяты> (далее – Дополнительное соглашение), из которого следует, что пункт 4 Договора изложен в следующей редакции: «Указанный земельный участок и жилой дом продаются за 16000000 (шестнадцать миллионов) руб. 00 коп.».

Пункт 5 Договора изложен в следующей редакции: «Покупатель приобретает у Продавца указанный земельный участок и жилой дом за 16000000 (шестнадцать миллионов) руб. 00 коп.».

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке <данные изъяты>, что подтверждено как соответствующей отметкой в названном выше представленном суду Договоре купли-продажи, так и представленными по запросу суда материалами дела правоустанавливающих документов в отношении указанных выше земельного участка и жилого дома.

Также <данные изъяты> зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу ФИО2

Дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по Московской области не зарегистрировано.

Истцом представлено в дело письменное сообщение ФИО3 от <данные изъяты>, согласно которого указано о том, что во исполнение условий указанного выше договора купли-продажи от <данные изъяты> (в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты>) она обязуется выплатить денежные средства в размере 16000000 рублей за переданные ей земельный участок и жилой дом до <данные изъяты>.

До настоящего времени в отношении жилого дома и земельного участка зарегистрировано право собственности ФИО3<данные изъяты>.

Истец в адрес ответчика направил уведомление с предложением о расторжении договора купли-продажи, которое осталось без удовлетворения.

До настоящего времени оплата покупной стоимости объекта недвижимости не произведена, что не оспорено ответчиком в ходе рассмотрения дела, и подтверждено письменным сообщением от <данные изъяты>.

Установив по делу данные обстоятельства, суд, отказывая в удовлетворении иска, указал, что исходя из условий представленного Договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, данным договором не предусмотрен конкретный срок (день либо период), в течение которого ФИО3 обязана исполнить возложенную на нее законом и заключенным договором и допсоглашением обязанность по оплате приобретенных земельного участка и жилого дома; дополнительное соглашение от <данные изъяты> к указанному Договору купли-продажи, которое в установленном законом порядке не зарегистрировано, что не соответствует положениям п. 2 ст. 164 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку обстоятельства дела судом первой инстанции с достаточной полнотой установлены не были; представленным стороной истца доказательствам надлежащая правовая оценка дана не была, что привело к неверному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В силу положений п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основания и последствия расторжения договора определены п. 2 ст. 450 ГК РФ, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, либо в случаях, предусмотренных законом или договором.

Под существенным нарушением договора, которое в силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон, понимается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как усматривается из материалов дела, истец, как продавец указанной квартиры, не получил никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судебная коллегия, принимая во внимание, что в соответствии с вышеуказанными нормами права и разъяснений Пленума Верхового суда РФ, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества, считает решение суда подлежащим отмене, с вынесением по делу нового решения, которым исковые требования ФИО2 удовлетворить.

При вынесении нового решения, судебная коллегия считает необходимым расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>», заключенный между ФИО2 и ФИО3<данные изъяты>; Возвратить в собственность ФИО2 жилой дом и земельный участок.

Выводы суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение об изменении цены договора не прошло государственную регистрацию в нарушение положений п. 2 ст. 164 ГК РФ, основан на неверном толковании судом норм права, поскольку согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статьях 558, 560, 574, 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. В связи с этим, дополнительное соглашение государственной регистрации не подлежало.

Выводы суда о сроке исполнения обязательств по договору, существенного значения при рассмотрении спора, при установленных по делу обстоятельствах, не имеют, и правовой оценки не подлежали, поскольку истцом избран способ защита права в виде расторжения договора, в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчика; при этом доказательства существенного нарушения условий договора суду представлены, и не опровергнуты стороной ответчика.

руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

определила:

решение Балашихинского городского суда Московской области от 12 октября 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли – продажи – удовлетворить

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты> заключенный между ФИО2 и ФИО3<данные изъяты>.

Возвратить в собственность ФИО2 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <данные изъяты>

Данное определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений о регистрации права собственности и прекращении права собственности.

Председательствующий

Судьи