Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 20 ноября 2018 года гражданское дело по исковому заявлению Менщиковой Людмилы Андреевны к Толоконникову Геннадию Владимировичу, Молоковой Софье Александровне, Толоконниковой Ольге Викторовне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО6, о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску Толоконниковой Ольги Викторовны к Менщиковой Людмиле Андреевне о признании предварительного договора купли-продажи действительным,

по апелляционной жалобе Толоконниковой Ольги Викторовны на решение Курганского городского суда Курганской области от 2 июля 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Менщиковой Людмилы Андреевны удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи, заключенный 6 октября 2017 года между Менщиковой Людмилой Андреевной и Толоконниковым Геннадием Владимировичем, Толоконниковой Ольгой Викторовной, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, Молоковой Софьей Александровной.

Взыскать с Толоконникова Геннадия Владимировича, Толоконниковой Ольги Викторовны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, с Молоковой Софьи Александровной солидарно в пользу Менщиковой Людмилы Андреевны 50000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Менщиковой Людмиле Андреевне отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Толоконниковой Ольги Викторовны к Менщиковой Людмиле Андреевне отказать».

Заслушав доклад судьи областного суда Алексеевой О.В. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Менщиковой Л.А. - Воробьева А.А., ответчика (истца по встречному иску) Толоконниковой О.В., ответчика Толоконникова Г.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Менщикова Л.А. обратилась в суд с иском к Толоконникову Г.В., Молоковой С.А., Толоконниковой О.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании двойной суммы задатка.

В обоснование требований указала, что 13 сентября 2017 года между ней и обществом с ограниченной ответственностью «Компания БКН» (далее ООО «»Компания БКН», Общество) был заключен договор оказания услуг на срок до 13 октября 2017 года по приобретению объекта недвижимости по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, стоимостью 600000 руб. 13 октября 2017 года по соглашению с Обществом срок действия договора продлен до 30 ноября 2017 года. При подписании договора ею были переданы продавцам денежные средства в виде аванса в счет цены объекта в размере 50000 руб.

6 октября 2017 года между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, она оплатила продавцам еще 50000 руб. в качестве задатка за приобретаемые объекты. До настоящего времени основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости по вине продавцов и ООО «Компания БКН» не заключен, так как необходимые документы для заключения сделки ими не подготовлены. Указала, что законом предусмотрено нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину. В связи с тем, что данное требование соблюдено не было, полагала, что предварительный договор купли-продажи от 6 октября 2017 года является недействительным в силу ничтожности.

11 декабря 2017 года истец направила в адрес ответчиков и ООО «Компания БКН» требование о возврате уплаченных ею денежных средств. 11 апреля 2018 года требование истца добровольно удовлетворены в части возврата денежных средств в размере 50000 руб., переданных ООО «Компания БКН» в качестве аванса.

Просила суд признать предварительный договор купли-продажи, заключенный 6 октября 2017 года между Менщиковой Л.А. и Толоконниковым Г.В., Молоковой С.А., Толоконниковой О.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, недействительным; применить последствия недействительности сделки и взыскать с ответчиков в пользу истца двойную сумму задатка в размере 100000 руб., из расчета переданных в качестве задатка денежных средств в размере 50000 руб.

Толоконникова О.В. исковые требования Менщиковой Л.А. не признала, обратилась в суд со встречным иском к Менщиковой Л.А. о признании предварительного договора от 6 октября 2017 года действительным.

В обоснование встречных требований указала, что между Менщиковой Л.А. и Толоконниковым Г.В., Молоковой С.А., Толоконниковой О.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, 6 октября 2017 года был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ответчикам по 1/5 доли каждому. Утверждала, что на день заключения договора Менщиковой Л.А. было известно о том, что объекты недвижимости находятся в долевой собственности, в том числе собственности несовершеннолетних, следовательно, должно было быть известно о необходимости нотариального удостоверения договора.

Со стороны Толоконниковой О.В. в настоящее время подготовлен полный пакет документов для получения муниципальной услуги по выдаче предварительного разрешения на продажу недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Полагала, что такой пакет документов, с учетом отсутствия в договоре от 6 октября 2017 года условия о сроке заключения основного договора, мог подготавливаться Толоконниковой О.В. в течение года. Менщиковой Л.А. в период ее проживания в доме со стороны сотрудников ООО «Компания БКН» направлялись требования (предложения) явиться к нотариусу за нотариальным удостоверением договора. Указанное, по ее мнению, свидетельствует о принятии со стороны Толоконниковой О.В. мер к нотариальному удостоверению договора от 6 октября 2017 года. Считала, что Менщикова Л.А. уклонялась от нотариального удостоверения договора. Указала, что в силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор является действительным и не требует последующего нотариального удостоверения, поскольку на частично исполнила договор, передав Менщиковой Л.А. ключи от дома.

Просила признать предварительный договор купли-продажи, заключенный 6 октября 2017 года между Менщиковой Л.А. и Толоконниковым Г.В., Молоковой С.А., Толоконниковой О.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, действительным, как соответствующим положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Менщиковой Л.А. - Воробьев А.А., действующий на основании доверенности, на исковых требованиях настаивал, встречные исковые требований не признал.

Ответчик (истец по встречному иску) Толоконникова О.В. с заявленными Менщиковой Л.А. требованиями не согласилась, в их удовлетворении просила отказать, на удовлетворении встречных требованиях настаивала.

Ответчики Толоконников Г.В., Молокова С.А. с заявленными исковыми требованиями Менщиковой Л.А. не согласились, встречные исковые требования Толоконниковой О.В. поддержали.

Представитель третьего лица ООО «Компания БКН» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласна Толоконникова О.В.

В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) Толоконникова О.В. просит решение суда отменить и принять новое решение по делу, в удовлетворении заявленных Менщиковой Л.А. исковых требованиях отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы Толоконникова О.В. повторяет доводы, изложенные во встречном исковом заявлении. Настаивает на том, что в момент заключения предварительного договора купли-продажи от 6 октября 2017 года объекты недвижимости находились в долевой собственности ответчиков, в том числе в собственности несовершеннолетних детей, следовательно, о необходимости нотариального удостоверения данного договора Менщиковой Л.А. тоже было известно. Согласие органов опеки и попечительства для заключения предварительного договора не требовалось, такое согласие необходимо лишь при заключении основного договора купли-продажи объектов недвижимости. Обращает внимание на то, что предварительный договор от 6 октября 2017 года условие о сроке заключения основного договора не содержит, в связи с чем в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор купли-продажи мог быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 6 октября 2018 года. В связи с этим выражает несогласие с выводом суда о необходимости получения ответчиками согласия органов опеки и попечительства для заключения предварительного договора. Утверждает, что ответчики исполнили указанный предварительный договор, передав Менщиковой Л.А. жилой дом и земельный участок, последняя в свою очередь от нотариального удостоверения сделки уклонилась, ввиду чего к указанным правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражений на апелляционную жалобу Толоконниковой Л.А. не поступило.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу положений пункта 2 части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Статьей 36 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданская процессуальная правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами и организациями, обладающими согласно законодательству Российской Федерации правом на судебную защиту прав, свобод и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации способность своими действиями осуществлять процессуальные права, выполнять процессуальные обязанности и поручать ведение дела в суде представителю (гражданская процессуальная дееспособность) принадлежит в полном объеме гражданам, достигшим возраста восемнадцати лет, и организациям.

В силу части 3 статьи 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних.

На дату заключения сделки и рассмотрения спора несовершеннолетняя ФИО6, 23 июля 2002 года рождения, достигла возраста 15 лет, в связи с чем лично участвовала при заключении предварительного договора купли-продажи и получении денежных средств 6 октября 2017 года.

В соответствии частью 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе. После привлечения соответчика или соответчиков подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.

В силу абзаца четвертого статьи 148 и пункта 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья при подготовке дела к судебному разбирательству разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса и о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопрос о замене ненадлежащего ответчика.

Между тем суд первой инстанции не выполнил эти требования норм процессуального права, подлежащие применению в данном случае, не определил состав лиц, участвующих в деле, не поставил на обсуждение сторон вопрос о привлечении к участию в деле на стороне ответчика несовершеннолетней ФИО6, достигшей возраста 15 лет, что привело к вынесению незаконного решения с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Поскольку вынесенным по делу решением затрагиваются права не привлеченного к участию в деле лица судебной коллегией 8 ноября 2018 года принято определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции; ФИО6 привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (ответчика по встречному иску) Воробьев А.А. полагал решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Ответчик (истец по встречному иску) Толоконникова О.В., действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6 и ФИО5, на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Ответчик Толоконников Г.В. доводы апелляционной жалобы Толоконниковой О.В. поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили. С учетом положений части 1 статьи 327, части 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права (пункт 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из материалов дела усматривается, что собственниками дома, назначение: жилое, общей площадью 80 кв.м. и земельного участка площадью 691 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, являются Толоконникова О.В. – 1/5 доли, Толоконников Г.В. – 1/5 доли, Молокова С.А. – 1/5 доли, ФИО6 – 1/5 доли, ФИО5 – 1/5 доли (правоустанавливающие документы л.д. 29-119).

6 октября 2017 года между Менщиковой Л.А. и Толоконниковым Г.В., Толоконниковой О.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО5 и Молоковой С.А. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, из которого следует, что стороны обязались заключить основной договор купли продажи данного имущества. Срок заключения основного договора не указан (л.д. 13-15).

Согласно пункту 3 предварительного договора купли-продажи цена договора составляет 600000 руб. и включает в себя стоимость дома – 550000 руб., стоимость земельного участка – 50000 руб. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 50000 руб. – уплачены в качестве аванса до подписания данного договора, 50000 руб. – уплаченные в день подписания договора являются задатком, в случае отказа покупателя от приобретения данных объектов, указанная сумма в размере 50000 руб. остается у продавцов, в случае отказа продавцов от продажи объектов недвижимости, сумма возвращается покупателю в двойном размере, положение статей 380, 381 сторонам разъяснено; 106974 руб. – уплачиваются в день подписания основного договора купли-продажи; 393026 руб. будут уплачены в течение 10 рабочих дней после получения с Управления Росреестра свидетельства о ГРП за счет заемных средств по договору займа предоставляет ООО «БК_Недвижимость. Офис РП».

До настоящего времени основной договор купли-продажи объектов недвижимости между сторонами не заключен, предварительный договор нотариального удостоверения не содержит, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Принимая во внимание, что объект недвижимости, в отношении которого был заключен предварительный договор, находится в долевой собственности ответчиков (по 1/5 доли у каждого), при этом двое собственников: ФИО6, <...> года рождения, ФИО5, <...> года рождения, являются несовершеннолетними, судебная коллегия приходит к выводу о несоблюдении сторонами обязательной нотариальной формы сделки. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, в связи с чем требования Менщиковой Л.А. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 6 октября 2017 года, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку Менщиковой Л.А. денежные средства в сумме 50000 руб. были переданы Толоконникову Г.В., Молоковой С.А., Толоконниковой О.В., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6 в качестве задатка по недействительному (ничтожному) договору, оснований для взыскания с них в пользу истца двойной суммы задатка не имеется.

В силу статьи 26 Гражданского кодекса Российской Федерациинесовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (пункт 1).

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи (пункт 3).

Несовершеннолетняя ФИО6 на дату заключения предварительного договора достигла возраста 15 лет, при этом они лично участвовала в заключении предварительного договора и получении денежных средств (подписала договор и расписку), в связи с чем она должна нести самостоятельную ответственность по недействительной сделке.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине.

Статьей 61 Семейного кодекса Российской Федерации определено, что родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права).

В силу вышеприведенных норм права имущественную ответственность малолетней ФИО5 по недействительной сделке несут её родители – Толоконников В.Г. и Толоконникова О.В. в равных долях.

Таким образом, в пользу Менщиковой Л.А. в счет возврата полученного по недействительной сделки подлежат взысканию денежные средства с Толоконникова Г.В., действующего от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, - 15000 руб., с Толоконниковой О.В., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, - 15000 руб., с Молоковой С.А. – 10000 руб., с ФИО6 – 10000 руб.

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением, Толоконникова О.В. ссылалась на то, что она частично исполнила договор, передав Менщиковой Л.А. ключи от дома, которая, в свою очередь, от нотариального удостоверения договора уклонилась, в связи с чем полагала, что к спорным правоотношениям применимыми положения пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Вместе с тем, исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи, в связи с чем доводы встречного иска о частичном исполнении предварительного договора путем передачи ключей являются несостоятельными.

Надлежащих и достоверных доказательств уклонения Менщиковой Л.А. от нотариального удостоверения предварительного договора, материалы дела не содержат. Показания свидетеля ФИО13, являющейся родной сестрой Толоконниковой О.В., не отвечают требованиям допустимости и достаточности.

На основании изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для применения к правоотношениям сторон пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Толоконниковой О.В. в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих ее доводы относительно частичного исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимости от 6 октября 2017 года, в материалы дела не представлено.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 2 июля 2018 года отменить.

Исковые требования Менщиковой Людмилы Андреевны удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи, заключенный 6 октября 2017 года между Менщиковой Людмилой Андреевной и Толоконниковым Геннадием Владимировичем, Молоковой Софьей Александровной, Толоконниковой Ольгой Викторовной, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5.

Взыскать в пользу Менщиковой Людмилы Андреевны в счет возврата денежных средств с Толоконникова Геннадия Владимировича, действующего от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, - 15000 руб., с Толоконниковой Ольги Викторовны, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, - 15000 руб., с Молоковой Софьи Александровны – 10000 руб., с ФИО6 – 10000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Менщиковой Людмиле Андреевне отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Толоконниковой Ольги Викторовны к Менщиковой Людмиле Андреевне о признании предварительного договора купли-продажи действительным, отказать.

Судья - председательствующий

Судьи: