Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям ТЕС к Обществу с ограниченной ответственностью «НДС» о защите прав потребителей, Общества с ограниченной ответственностью «НДС» к ТЕС о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры,

по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «НДС» БОН на решение Корсаковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования ТЕС удовлетворены в части. Предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в стадии реконструкции, от ДД.ММ.ГГГГ признан расторгнутым. С Общества с ограниченной ответственностью «НДС» в пользу ТЕС взыскана сумма обеспечительного платежа – <данные изъяты>, штраф в размере <данные изъяты>, всего <данные изъяты>, а также государственная пошлина в доход муниципального образования <адрес> в размере <данные изъяты>. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «НДС» отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Марьенковой А.В., пояснения представителя ТЕСВСВ, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ООО «НДС» БОН, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ДД.ММ.ГГГГТЕС обратилась в суд с иском к ООО «НДС» о защите прав потребителей. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с внесением обеспечительного платежа, составляющего половину стоимости объекта недвижимости в сумме <данные изъяты>. По условиям предварительного договора ООО «НДС» должно было в срок до ДД.ММ.ГГГГ завершить реконструкцию жилого помещения и после регистрации права собственности продать его ТЕС. Ответчиком принятые на себя обязательства не исполнены. Считая права нарушенными, просит взыскать обеспечительный платеж по предварительному договору в размере <данные изъяты>, который следует расценивать как задаток, и выплатить неустойку (пеню) в двойном размере.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «НДС» обратилось в суд с иском к ТЕС о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, указав, что предмет предварительного договора не позволяет установить недвижимое имущество, сведения о предмете будущей продажи не соответствуют данных технической документации. Общество на момент заключения договора не имело право распоряжаться жилым помещением.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по вышеуказанным исковым заявлениям были объединены в одно производство.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в части расторжения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании штрафа ставит вопрос представитель ООО «НДС» БОН в апелляционной жалобе. Полагает, что предварительный договор в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ прекратил свое действие по истечении срока для заключения основного договора ввиду отсутствия предложений о его заключении, в связи с чем оснований для взыскания штрафа не имелось. Не соглашается с выводом суда о том, что обеспечительный платеж является задатком, поскольку соглашение о последнем должно быть совершено в письменной форме. Ссылается на п.3 ст.380 ГК РФ, полагая, что данный платеж является авансом.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ТЕС указывает на отсутствие оснований для отмены решения суда.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «НДС» БОН настаивает на доводах апелляционной жалобы.

Представитель истца ТЕСВСВ указал на законность и обоснованность постановленного решения.

Истец ТЕС, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ИП ЗСВ в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь частью 1 статьи 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для его отмены.

При рассмотрении дела суд правильно определил имеющие значение для дела обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку, применил к спорным правоотношениям нормы материального права, подлежащие применению, всесторонне и полно исследовал доказательства по делу, не допустил существенных нарушений процессуальных норм.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ между ТЕС и ООО «НДС» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в стадии реконструкции, по условиям которого обществом принято обязательство по проведению реконструкции своими силами или с привлечением других лиц в помещении на 4 этаже находящееся по адресу: <адрес>, и после ремонта в помещении, получить свидетельство о праве собственности на однокомнатную квартиру с кадастровым номером (далее по тексту Договор от ДД.ММ.ГГГГ). Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что после регистрации права собственности ООО «НДС» обязуется продать, а ТЕС купить однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, согласно плану 4-го этажа <адрес> общей площадью <данные изъяты>. Стоимость квартиры оценена в <данные изъяты>.

При этом в условия договора включена обязанность ООО «НДС» зарегистрировать право собственности на 1-комнатную квартиру, после чего явиться на встречу с ТЕС для заключения договора купли-продажи и сдачи его на государственную регистрацию в срок не позднее чем ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ). На ТЕС возложена обязанность внести обеспечительный платеж в размере <данные изъяты> от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что составляет <данные изъяты>, как подтверждение готовности стороны договора купить у другой стороны объект недвижимости, а также оплатить оставшуюся часть суммы в размере <данные изъяты>. Обеспечительный платеж засчитывается в сумму стоимости объекта недвижимости в момент перехода права собственности (п.2.2, п.3.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами Договора от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение, которым в п.2.1.1 изменен срок на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).

ТЕС исполнила принятые обязательства, перечислив денежные средства в размере <данные изъяты> в день подписания договора, что не оспаривалось ответчиком. В то время как ООО «НДС» уклонилось от выполнения обязательств – на момент обращения в суд с иском право собственности ответчика на квартиру не зарегистрировано, договор купли-продажи не заключен, в собственность ТЕС не передан.

Предметом рассмотрения дела судом первой инстанции явились требования ТЕС о взыскании с ООО «НДС» суммы обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> рублей, штрафа в размере обеспечительного платежа, компенсации морального вреда.

Разрешая требования ТЕС на основании норм гражданского законодательства об обязательствах, установив правовую природу возникших между сторонами правоотношений, дав им надлежащую правовую оценку, суд первой инстанции усмотрел основания для расторжения Договора от ДД.ММ.ГГГГ, высказав суждение о существенном изменении тех обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, и взыскал с ответчика сумму обеспечительного платежа.

Судебная коллегия соглашается с приведенной позицией суда первой инстанции и не находит правовых оснований для отмены постановленного им решения по доводам апелляционной жалобы.

Обжалуя судебное постановление, представитель ответчика указывает на прекращение срока действия предварительного договора ввиду истечения срока для заключения основного договора.

Согласно ч.4. и ч.6 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследуя доводы апелляционной жалобы, судебной коллегией установлено, что при заключении Договора от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного предварительный, ООО «НДС» и ТЕС пришли к соглашению о том, что он действует с момента подписания и действует до подписания основного договора купли-продажи (п.5.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).

Предусмотренное в п.2.1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ условие об обязанности ООО «НДС» зарегистрировать право собственности, после чего явиться на встречу с покупателем для заключения договора купли-продажи и сдачи его на государственную регистрацию не позднее чем ДД.ММ.ГГГГ, измененное на ДД.ММ.ГГГГ (дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ), при его буквальном толковании не свидетельствует о намерении участников сделки ограничить срок действия предварительного договора, установленный в его п. 5.1, каким-либо иным сроком.

По мнению судебной коллегии, дата, предусмотренная в п.2.1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного как обязанности продавца, определена ООО «НДС» для исполнения принятого им обязательства о регистрации права собственности на объект реконструкции, предусмотренный п.1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ. При сопоставлении приведенных условий с п.2.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающим обязанность покупателя явиться в согласованный срок на встречу с продавцом после оформления им права собственности на квартиру, судебная коллегия приходит к выводу о том, что встреча сторон и подписание основного договора купли-продажи должны были состояться исключительно после оформления прав продавца на объект недвижимости, позволяющих в дальнейшем произвести его отчуждение в собственность ТЕС. Выводы судебной коллегии согласуются с п.3.5 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в случае, если продавец в установленный п. 2.1.1 срок не зарегистрирует право собственности на квартиру либо не произведет перерасчет ее стоимости для продавца возникает неблагоприятные последствия в виде расторжения Договора в одностороннем порядке и уплаты штрафа в размере суммы задатка.

Таким образом, срок действия Договора от ДД.ММ.ГГГГ прекращается с момента заключения сторонами спора основного договора купли-продажи, а неисполнение ООО «НДС» условий Договора от ДД.ММ.ГГГГ в части регистрации права собственности на объект недвижимости является основанием для его расторжения.

Исследуя доводы апелляционной жалобы об идентичности примененных в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ понятий «обеспечительный платеж» и «задаток», судебная коллегия на основании ст.431 ГК РФ считает необходимым исследовать условия Договора от ДД.ММ.ГГГГ о внесении предоплаты и ответственности сторон, в соответствии с которыми: в случае отказа покупателя от исполнения обязательств по покупке объекта обеспечительный платеж переходит в форме задатка и остается у продавца (п. 3.3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ); в случае не оплаты покупателем оставшейся суммы в размере <данные изъяты> в течение 3-х дней с момента уведомления продавцом о готовности заключить договор купли-продажи, необоснованного уклонения или отказа покупателя заключить договор купли-продажи для покупателя наступают неблагоприятные последствия в виде расторжения договора в одностороннем порядке и удержанием суммы задатка (п.3.4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ); в случае если продавец в установленный п. 2.1.1 срок не зарегистрирует право собственности на квартиру либо не произведет перерасчет ее стоимости для продавца возникает неблагоприятные последствия в виде расторжения Договора в одностороннем порядке и уплаты штрафа в размере суммы задатка (п.3.5 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).

При буквальном толковании приведенных условий Договора от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия приходит к выводу о том, что обеспечительный платеж, внесенный ТЕС при его заключении, в случае неисполнения участниками сделки принятых обязательств признается задатком. Соглашение о задатке заключено в письменно форме.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п.1 и п.2 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из содержания искового заявления следует, что ТЕС, помимо задатка, просит взыскать с ответчика штраф в размере обеспечительного платежа (л.д.7). В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца указала, что под штрафом подразумевается сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. 3.5 Договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93-94).

С учетом приведенных норм действующего гражданского законодательства, условий Договора от ДД.ММ.ГГГГ и заявленных требований, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания двойной суммы задатка, ошибочно поименованной в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ как штраф.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что обеспечительный платеж является авансом и об отсутствии правовых оснований для взыскания в пользу ТЕС штрафа за неисполнение ООО «НДС» принятых обязательств.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Судебная коллегия также принимает во внимание обстоятельство того, что в части отказа в удовлетворении требований ООО «НДС» к ТЕС о признании недействительным Договора от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в отношении в указанной части не является предметом проверки судебной коллегии. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений ст.1, ст.2, ст.9 ГК РФ недопустимо.

С учётом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции принято с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут являться основанием для отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.328, ст.329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Корсаковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика ООО «НДС» БОН – без удовлетворения.

Председательствующий: Марьенкова А.В.

Судьи: Исайкин А.Ю.

ФИО1