Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хасанов Р.З. к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» о признании права собственности на квартиру, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов по апелляционной жалобе Хасанов Р.З. на решение Советского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Науширбановой З.А., выслушав объяснения представителя Хасанов Р.З. –Сафина Б.А., представителя ООО «НФСК» Биккинина Р.Х., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителей ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» Бакулина Д.А., Вальшина Х.А. и Герасимова Н.М., представителя ООО «К-СЕРВИС» Долгаева С.А., представителя Мардамшиной Л.В. – Божуховская Н.А. о законности решения суда, судебная коллегия

установила:

Хасанов Р.З. обратился с иском к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» (далее – ООО «НФСК») о признании права собственности на жилое помещение – квартиру (строительный №... в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью ... кв.м, находящейся на 6 этаже в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по адрес, взыскании компенсации морального вреда в размере ... руб., судебных расходов по оплате услуг представителя в размере ... руб., нотариальных расходов в размере ... руб., расходов по оплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с п. 1.1. Договора № ... от дата генерального подряда на строительство объекта ООО «НФСК» (генподрядчик) обязуется своими силами (с правом привлечения третьих лиц – субподрядных организаций) и материально-техническими средствами, с использованной арендованной техники по заданию ООО «Строительное предприятие «Инициатива» ОАО «Крупнопанельное домостроение» (далее – ООО СП «Инициатива») (заказчик) выполнить работы по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес. Срок установлен до дата, в соответствии с графиком строительства и сдачи дома от 2017 года – срок сдачи дома определен дата. Согласно ведомости договорной цены размер площади объекта составляет ... кв.м, стоимостью ... руб., протокола распределения площадей по объекту – за генподрядчиком закрепляется ... кв.м, приложения №... к протоколу распределения площадей по объекту – в пользу генподрядчика переходит в том числе адрес. Согласно конъектурному обзору специализированной обслуживающей организации указанный дом по состоянию на дата построен более чем на 73%: стены, крыша, кровля и иные обязательные СНИП и ГОСТ для жилых помещений части построены и возведены, поэтому имеются основания относить данный объект к объектам недвижимости и относить к жилому фонду. По иску Хасанов Р.З. в соответствии с п.1.2 договора инвестирования строительства №... от дата, заключенного между ООО «НФСК» и Хасанов Р.З. установлено, что предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта. Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность двухкомнатную адрес, общей площадью ... кв.м., на 6 этаже, в указанном выше доме, по цене ... руб. за 1 кв.м. Цена квартиры составляет 3 ...., оплачена частично на сумму ... руб. Вместе с тем до настоящего времени договор об участии в долевом строительстве не заключен, дом не сдан, имеются основания полагать о невозможности передачи квартиры истцу и исполнении обязательств со стороны ответчика и заказчика.

Решением Советского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата постановлено:

в удовлетворении исковых требований Хасанов Р.З. к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» о признании права собственности на жилое помещение – квартиру (строительный №... в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью ... кв.м., находящуюся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по адрес, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Хасанов Р.З. просит решение отменить, считает его незаконным. В обоснование жалобы указано о том, что квартира приобреталась для личных жилищных, бытовых нужд - для проживания в ней истца с семьей непосредственно, а суммы по договору инвестирования в целях оплаты уступки права требования на квартиру в соответствии с пунктом 1.5. договора инвестирования, оплачена ответчику полностью. Истец имеет право на получение вышеуказанной квартиры в собственность в порядке, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Судом неправильно определены обстоятельства, подлежащие выяснению по делу, не установлено какое дело рассматривается в Арбитражном суде Республики Башкортостан между ответчиком и третьим лицом, не мотивировано, почему договор генерального подряда он считает расторгнутым в условиях отсутствия соглашения о расторжении договора, отсутствия решения суда о расторжении такого договора только лишь на основании утверждения третьего лица о направлении уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке. Судом оставлено без внимание и не дана оценка правоотношений между ООО «НФСК» и ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД». Помимо отношений, возникших в результате заключения договора строительного подряда, ООО «НФСК» и ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» осуществляли инвестиционную деятельность с согласия ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» по привлечению денежных средств физических лиц для строительства многоквартирного жилого дома посредством заключения с ними договоров инвестирования, предварительных договоров, договоров цессии. Считает, что вывод суда первой инстанции о том, что стоимость выполненных ООО «НФСК» работ по строительству многоквартирного жилого дома определена подписанными между ООО «НФСК» и ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» актами по формам КС2 и КС3 является необоснованным, поскольку указанные акты определяют стоимость строительных работ между двумя юридическими лицами, при этом указанная в них стоимость была занижена путем подписания между «НФСК» и ООО «СП «Инициатива» ОАО «КПД» соглашения о снижении размера строительного коэффициента на 25% после заключения договора инвестирования строительства с истцом; указанные акты содержат в себе перечень части работ и затрат генподрядчика и не содержат весь перечень работ. Юридическое значение по делу имеет реальный размер затрат ООО «НФСК» по строительству многоэтажного жилого дома и квартиры истца, а не размер вознаграждения, оговоренного между ООО «НФСК» и ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД», который был снижен умышленно после использования денежных средств истца на строительство дома. Судом первой инстанции были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно судом не был установлен характер отношений, сложившийся между ООО СП «Инициатива» ОАО КПД, ООО НФСК и истцом. Судом не дана оценка переписке между ООО «НФСК» и ООО «Инициатива» ОАО «КПД». Данная переписка подтверждает тот факт, что ООО «Инициатива» ОАО «КПД» знало и не возражало против привлечения ООО «НФСК» денежных средств от граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, не установлено какое дело рассматривается в Арбитражном суде Республики Башкортостан между ответчиком и третьим лицом, не мотивировано, почему договор генерального подряда он считает расторгнутым в условиях отсутствия соглашения о расторжении договора, отсутствия решения суда о расторжении такого договора только лишь на основании утверждения третьего лица о направлении уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке. Судом не дана объективная оценка действий третьего лица, заказчика по договору генподряда. Кроме того, судом не мотивировано, не установлено, достаточно ли было оснований у заказчика к расторжению договора генподряда и применению статьи 715 ГК РФ до окончания сроков строительства. Признание права собственности на квартиры не нарушает права третьего лица, который до момента сдачи дома в эксплуатацию, также как и ООО «НФСК» не является правообладателем квартир. Апеллянт полагает, что судом нарушены процессуальные нормы относительно порядка рассмотрения заявления ответчика о признании исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с нормами части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Согласно статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) застройщик – это хозяйственное общество, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу статьи 3 указанного Федерального закона №214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории (пункт 1.1.)

Пункт 1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации; размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее - проектная стоимость строительства); 1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство и т.д. (пункт 2 статьи 3)

Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (пункт 4 статьи 3)

В соответствии со статьей 4 Федерального закона №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5).

Как следует из пунктов 2, 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По смыслу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Судом установлено, что ООО СП «Инициатива» выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес ГО адрес РБ, кадастровый номер земельного участка ...

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... заключен с ООО СП «Инициатива».

дата между ООО СП «Инициатива» (Заказчик) и ООО «НФСК» (Генподрядчик) заключен договор № В6-2016 генерального подряда на строительство объекта, по условиям которого Генподрядчик обязуется своими силами (с правом привлечения третьих лиц - субподрядных организаций и материально-техническими средствами) по заданию Заказчика выполнить работы по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес ГО адрес РБ (п.1.1.).

Стоимость работ и затрат по договору определена сторонами на весь период строительства исходя из общей площади объекта и фиксированной стоимости строительства 1 кв.м, общей площади жилья и встроенных помещений равной ... руб. и составляет ... руб., в т.ч. общестроительные работы по возведению коробки здания - ... руб., отделочные спецмонтажные работы, инженерные сети, благоустройство и наружное освещение - ... руб. (п.2.1 договора).

В соответствии с п.4.18 договора генерального подряда Генподрядчик не имеет права передавать строящийся или построенный объект или отдельную часть его, а также проектную документацию на его строительство или отдельной его части никакой третьей стороне без письменного разрешения Заказчика.

Срок окончания работ определены сторонами - дата (п.3.1 договора).

Согласно п.6.1 договора оплата заказчиком фактически выполненных Генподрядчиком работ производится на основании подписанных актов выполненных работ (форма КС-2) и справок о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3). Оплата работ производится путем передачи заказчиком Генподрядчику жилых площадей в строящемся объекте по договорам долевого участия из расчета ... руб./кв.м.

Протокол распределения площадей строящегося дома подписывается полномочными представителями сторон, является приложением №... к договору генподряда (п.6.5 договора).

Из приложения №... к договору генерального подряда от дата распределения площадей по указанному объекту (с изменениями по состоянию на дата) следует, что в соответствии с договором № В6-2016 от дата, договором № ... от дата, договором № ... от дата за Генподрядчиком закрепляются ... кв.м.

Сторонами дата подписано приложение к предварительному протоколу распределения площадей по указанному объекту, в соответствии с которым за Генподрядчиком закреплена в т.ч. и адрес.

Из графика строительства и сдачи указанного многоэтажного дома, утвержденного сторонами договора генерального подряда в 2017 г. срок сдачи объекта был установлен дата.

В соответствии с условиями генерального подряда (п.6.11) между ООО СП «Инициатива» и ООО «НФСК» заключены договора участия в долевом строительстве от дата (квартиры ...) стоимостью ... руб., от дата (квартиры ...) стоимостью ... руб., от дата (квартиры ...) стоимостью ... руб., от дата (квартиры ...) стоимостью ... руб., от дата (квартиры ...) стоимостью ... руб., от дата (квартиры ... стоимостью ... руб., от дата (квартиры ...) стоимостью ... руб., от дата (квартиры ...) стоимостью ... руб., от дата (квартиры ...) стоимостью ... руб., на общую сумму ... руб.

ООО «НФСК» за период с дата по дата выполнил работы на общую сумму ... руб., что подтверждается справками о стоимости выполненных работ.

дата между ООО «НФСК» (Генподрядчик) и Хасанов Р.З. (Инвестор) был заключен договор №... инвестирования строительства. В соответствии с п.1.2 договора его предметом является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта (указанного многоэтажного жилого дома). Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность двухкомнатную адрес, общей площадью ... кв.м., на 6 этаже, в указанном выше доме. Цена квартиры составляет 3 803 060 руб., оплачена частично на сумму ... руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата.

Доказательств того, что данные денежные средства израсходованы на строительство объекта, ответчиком ООО «НФСК» не представлено.

дата между ООО СП «Инициатива» и Божуховская Н.А. заключен договор № К6-34 участия в долевом строительстве. Согласно п. 2.1 договора предметом договора является долевое участие Участника долевого строительства в финансировании строительства многоэтажного жилого дома (литер 6) со встроенными административно – торговыми помещениями по адрес ГО адрес РБ, именуемое далее Дом, в объеме, установленном в договоре, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принятие в собственность следующей квартиры: №..., кол-во комнат 2, общей площадью ... кв.м., жилой площадью 35,8 кв.м.

Договор, заключенный между ООО СП «Инициатива» и Божуховская Н.А., был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан – дата, за номером: ..., оплата произведена полностью.

Исходя из условий договора генерального подряда до заключения дата договора №... инвестирования строительства с Хасанов Р.З. ответчик ООО «НФСК» должен был заключить с ООО СП «Инициатива» самостоятельный договор долевого участия на спорную квартиру в подтверждение выполненных им работ.

Договор долевого участия, который должен был быть заключен между ООО- «НФСК» и ООО СП «Инициатива» в отношении конкретных жилых помещений - являлся бы способом оплаты ООО СП «Инициатива» результатов фактически выполненных ООО «НФСК» работ с подписанием актов выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат. Однако ООО «НФСК» с требованием оплатить работы за счет адрес ООО СП «Инициатива» не обращалось.

Из условий договора инвестирования строительства указанного многоэтажного жилого дома усматривается, что спорная адрес могла быть передана ООО «НФСК» инвестору (истцу Хасанов Р.З.) после сдачи его в эксплуатацию. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию стороны Генподрядчик и Инвестор подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретной квартиры, поступающей в собственность инвестора по стоимости ... руб. за 1 кв.м. После оформления Генподрядчиком на свое имя договора участия в долевом строительстве на квартиру, Генподрядчик обязуется заключить с Инвестором договор уступки права требования на квартиру, который подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что строительство указанного многоквартирного дома не завершено. При этом согласно п.2.1 договора генерального подряда стоимость общестроительных работы по возведению коробки здания определена в размере ... руб., отделочные спецмонтажные работы, инженерные сети, благоустройство и наружное освещение - ... руб.

ООО «НФСК» в настоящее время строительно-монтажные работы на объекте не ведет, обязательства по договорам генерального подряда, договору инвестирования не выполнил.

дата между ООО СП «Инициатива» и ООО «К-сервис» заключен договор №... подряда на капитальное строительство указанного дома.

ООО СП «Инициатива» в порядке ст.715 ГК РФ с дата отказалось от исполнения договора генерального подряда в связи с неисполнением ответчиком ООО «НФСК» обязательств по указанному договору, о чем последнему направлено соответствующее уведомление.

Из анализа вышеприведенных норм права и установленных обстоятельств по делу следует, что доказательств того, что ООО «НФСК» выполнило условия договора генерального подряда №В6-2016 от дата, договора инвестирования на определенную денежную сумму, эквивалентную стоимости спорной квартиры, а потому имело право распоряжаться конкретными площадями не имеется, а заключение договоров инвестирования с третьими лицами могло быть совершено ООО «НФСК» только в объеме тех прав и обязанностей, которые были у ООО «НФСК». Единственным доказательством наличия у ООО «НФСК» имущественных прав на будущие квартиры могли быть заключенные с застройщиком, ООО СП «Инициатива» договора долевого участия.

Как усматривается из материалов дела, а также подтверждается объяснениями лиц, участвующих в деле, ООО «НФСК» свои обязательства по договору генерального подряда не выполнило, строительно-монтажные работы завершены не были, результат работ заказчику не передан в связи с его невыполнением.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства. То есть, к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру, поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.

Кроме того, ответчик знал об отсутствии у него права распоряжения спорным объектом без разрешения ООО СП «Инициатива» в силу пункта 4.18 договора генерального подряда.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что признания исковых требований ответчиком не может быть принято судом первой инстанции, поскольку ответчик не имел прав застройщика и не обладал правами на спорный возводимый объект, признание иска ответчиком приведет к нарушению прав третьего лица ООО СП «Инициатива». Суд первой инстанции, исходя из положений ч.2 ст.39 ГПК РФ, правомерно не принял признание иска ответчиком ООО «НФСК» о признании права собственности на объект незавершенный строительством, так как оно противоречит закону.

ООО «НФСК» в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представило достоверных доказательств того обстоятельства, что денежные средства, полученные по договору от истца, использованы на строительство вышеуказанного дома и зачтены в счет исполнения обязательств ответчика по договору генерального подряда.

ООО «НФСК» не является правообладателем спорной квартиры, прав на спорную квартиру, поскольку ни у ответчика, ООО «НФСК», ни у истца (как у производного) не возникло прав на спорную квартиру. Каких-либо обязательств у ООО СП «Инициатива», к которому не заявлены какие-либо требования, перед истцом не имеется, поскольку в договорных отношениях с истцом ООО СП «Инициатива» не состояло.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ (п.п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Приложение к предварительному протоколу распределения площадей по объекту не является доказательством перехода спорных квартир ответчику, поскольку данный документ не подтверждает права ответчика на распоряжение квартирами. Данное приложение не содержит условий о передаче квартир или праве распоряжения без оформления договоров долевого участия между Заказчиком и Генподрядчиком в соответствии с пунктом 6.1 договора генерального подряда.

Частичное исполнение истцом взятых на себя обязательств по договору инвестирования строительства не является достаточным основанием для признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку его права производны от прав ООО «НФСК», которые последнее не приобрело. Право истца требовать передачи в его собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте частичной уплаты им денежной суммы ООО «НФСК по договору, а зависит от содержания и от исполнения договора генерального подряда, заключенного организациями ввиду строительства дома. Сам по себе факт внесения истцом денежных средств не порождает у него права собственности на объект долевого строительства в виде конкретной квартиры без наличия соответствующего права у ответчика.

При этом необходимо отметить, что до момента ввода в эксплуатацию дома в целом, данный объект недвижимости отвечает признакам объекта незавершенного строительства. Объект строительства – многоквартирный дом по указанному адресу, не введен в эксплуатацию, следовательно, этот объект отвечает признакам не завершенного строительства объекта.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истцов, поскольку у ответчика ООО «НФСК» не имеется доказательств возникновения прав на спорные квартиры.

Кроме того, признание исковых требований истцов ответчиком ООО «НФСК» не может быть принято судом, поскольку в нарушение статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такое признание будет нарушать права и законные интересы третьего лица ООО СП «Инициатива». При этом истец не лишен права требовать возврата денежных средств по договору с ответчиком ООО «НФСК».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Ссылка истца в жалобе на то, что договоры, заключенные между истцами и ООО «НФСК», являются по своей правовой природе договорами долевого участия является несостоятельной.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом согласно статье 2 закона №213-Ф3 под застройщиком понимается хозяйственное общество которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».

Ответчик правами на земельный участок не обладал, не имел разрешение на строительство многоквартирного дома, не имел проектной декларации, следовательно, ответчик не являлся лицом, обладающим статусом застройщика.

Доводы истца о возможности расценивать договоры между истцами и ответчиком в качестве договоров долевого участия являются ошибочными в силу отсутствия у ответчика статуса застройщика.

Ссылка истца на разъяснения Верховного Суда Российской Федерации также основана на неверном толковании норм права. Исходя из правовых позиций, изложенных в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного суда РФ от 19.07.2017), к договорам хотя и не поименованным в качестве договоров долевого участия, но по которым физическому лицу переходит право требовать передачи от застройщика квартиры в строящемся доме, после завершения строительства, применяются положения законодательства регулирующие отношения в сфере участия граждан в долевом строительстве только в случае если такие договоры заключены с застройщиком.

В обратном случае любой субподрядчик, выполняющий даже незначительный объем работ (остекленение, отопление, канализация), вправе со ссылкой на договор подряда с застройщиком продавать от своего имени не принадлежащее ему имущество (квартиры).

Доводы апелляционной жалобы в части того, что ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» (Заказчик) не вправе расторгать в одностороннем порядке договор генерального подряда с ООО «НФСК» (генеральный подрядчик) не может повлечь отмену решения суда по следующим основаниям.

Претензией №... от дата Заказчик уведомил ответчика о нарушении условий договора №... от дата в части отставания от графика выполнения работ. На момент направления претензии отставание составило 2 месяца, работы на объекте фактически не велись.

Претензией №... от дата Заказчик уведомил ответчика о нарушении условий договора №... от дата в части отставания от графика выполнения работ. На момент направления претензии №... отставание составило 2 месяца. Кроме того, Заказчик заявил о намерении отказа от договора по правилам статьи 715 Гражданского-кодекса Российской Федерации в случае не устранения ответчиком обстоятельств, послуживших основанием для претензий истца.

ООО «НФСК» письмом №... от дата признало факт отставания от графика на 1,5 месяца.

Ответчик письмом исх. №... от дата признал факт невозможности соблюдения условий договора и сообщил о предположительном сроке завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию лишь в ноябре 2018г.

В связи с нарушением сроков выполнения работ, письмом №... от дата ООО СП «Инициатива» отказался от исполнения договора подряда №... от дата в порядке статьи 715 Гражданского кодекса Российской Федерации с дата.

Как следует из материалов дела, на момент расторжения договора ответчиком выполнено работ на ... руб. что составляет 47,6% от общего объема работ по договору.

Кроме того, в нарушении согласованного сторонами графика выполнения работ ответчик допустил следующие явные нарушения сроков выполнения работ:

не выполнен монтаж систем отопления, монтаж и сдача в эксплуатацию ИТП (срок дата, степень выполнения 0%, пункты 10, 11 графика выполнения работ);

не выполнены внутренние электромонтажные и слаботочные работы (срок дата, степень выполнения 12%, пунктН графика выполнения работ);

не выполнен монтаж лифтов (срок дата степень выполнения 85%, пункт 17 графика выполнения работ);

не выполнен монтаж окон и витражей (срок дата, степень выполнения работ по заполнению оконных и балконных проемов из ПВХ - 27%, витражи балконов и лоджий - 0%, пункт 21 графика выполнения работ);

не выполнена установка металлических дверей в подвале и на 1 этаже (срок дата, степень выполнения - 0%, пункт 26 графика производства работ);

не выполнена установка квартирных дверей (срок дата, степень выполнения - 0%, пункт 26а графика производства работ);

не выполнено утепление (срок дата) и отделка фасада здания (срок дата) степень выполнения - 6,5%, пункты 27, 28 графика выполнения работ);

не выполнены наружные сети водопровода и канализации (срок дата, степень выполнения - 0%, пункт 31 графика производства работ).

С дата все работы выполняются силами нового генерального подрядчика - ООО «К-сервис».

Кроме того, претензией №... от дата (направлена в адрес ответчика дата) ООО СП «Инициатива» повторно уведомило ответчика о расторжении договора с дата, выставило требования о возврате неотработанного аванса и передачи комплекта исполнительной документации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 715 ГК РФ если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от
исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

В силу пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54, в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченнои стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 15.02.2011 №14381/10, для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

При этом, волеизъявление заказчика на отказ от договора подряда может отражаться как в письменном документе, направленном подрядчику, так и выражаться в любых фактических действиях, свидетельствующих об этом отказе (например, в заключении договора о выполнении тех же работ с другим подрядчиком, составлении претензии, подаче иска в суд и т.п.).

Ссылка истца в жалобе на, что взаимоотношения между ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» и ООО «НФСК» носили иной характер, помимо отношений, вытекающих из договора генерального подряда является несостоятельной в силу следующего.

дата между ООО Строительное предприятие «Инициатива» ОАО «КПД» и ООО «Нефтяная Финансово-Строительная Компания» был заключен договор генерального подряда на строительство объекта №....

В соответствии с пунктом 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно пункту 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с пунктом 1.1. договора ответчик обязался своими силами (с правом привлечения третьих лиц - субподрядных организаций) и материально-техническими средствами, с использованием своей и/или арендованной техники по заданию заказчика выполнить работы по строительству объекта «Многоэтажный жилой дом со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес городского округа адрес Республики Башкортостан» (в дальнейшем -«Объект»), в соответствии с условиями утвержденной (и согласованной Сторонами) проектно-сметной документации.

Указанный пункт договора заключает в себе предмет договора подряда.

Иных правоотношений между ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» и ООО «НФСК» по строительству объекта: «Многоэтажный жилой дом со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес городского округа адрес Республики Башкортостан» не возникало.

При этом, исходя из условий договора генерального подряда и положений ГК РФ, на ООО «НФСК» как на стороне подрядчика по договору генерального подряда имелась обязанность по строительству объекта своими силами и средствами, обеспечению строительства материалами.

Согласно статье 711 ГК РФ если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

Пунктом 6.3. договора установлено право производить расчеты между сторонами любыми не запрещенными законодательством способами, в том числе путем перечисления авансов.

При этом, исходя из условий договора, наличие права производить авансы не предусматривает безусловной обязанности ООО СП «Инициатива» ОАО КПД производить оплату выполняемых работ ранее их приемки.

Кроме того, по общему правилу, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами (пункт 1 статьи 704 ГК РФ).

Таким образом, заказчиком и застройщиком и, соответственно, и единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирами в строящемся объекте, являлось ООО «Инициатива» ОАО КПД.

В силу пунктом 4.18, 6.5, 6.1 договора генерального подряда ООО «НФСК» вправе было привлекать денежные средства граждан только с письменного согласия ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» и только путем уступки прав по договорам долевого участия.

В соответствии с пунктом 4.18 договора ООО «НФСК» не имеет права передавать строящийся или построенный Объект или отдельную часть его, а также проектную документацию на его строительство или отдельной его части никакой третьей стороне без письменного разрешения ООО СП «Инициатива» ОАО КПД.

Из объяснения сторон следует и установлено судом, ответчик не обращался к ООО СП «Инициатива» ОАО КПД за разрешением на передачу прав на спорные квартиры истцам, при этом ответчик, зная об отсутствии у него такого права, распорядился имущественными правами ООО СП «Инициатива» ОАО КПД.

В соответствии с пунктом 6.5. договора генерального расчеты за выполненные объемы работ и затрат производятся путем поэтапного (в периол строительства) и окончательного (после завершения работ) вычленения квадратных метров общей площади жилья, закрепленных сторонами в протоколе по цене за 1 кв.м., указанной в пункте 6.1. договора.

В силу пункта 6.1. договора оплата заказчиком фактически выполненных генподрядчиком работ производится на основании подписанных актов выполненных работ (по форме КС-2) и справок о стоимости выполненных работ и затрат (по форме КС-3). Оплата работ по договору производится путем передачи заказчиком генподрядчику жилых площадей в строящемся объекте по договорам долевого участия из расчета ... руб. за один квадратный метр.

Таким образом, довод истца о привлечении денежных средств ответчиком в интересах ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» противоречит обстоятельствам дела.

Доказательств использования денежных средств истцов для строительства спорного объекта в материалы дела не представлено.

Иные доводы апелляционных жалоб были предметом обсуждения в суде первой инстанции, в связи с чем, отклоняются судебной коллегий по вышеизложенным основаниям.

Иные доводы, приведенные в апелляционных жалобам, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, постановленное решение суда является законным и обоснованным, и отмене по доводам жалоб не подлежит.

Руководствуясь статьей 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Хасанов Р.З. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Турьянова Т.М.