Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 06 августа 2018 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, и с учетом уточненных исковых требований просил суд обязать ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи от <...>, в соответствии с которым ФИО1 обязуется передать в собственность, а ФИО2 обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: 1/3 долю квартиры <...>, расположенной на 11 этаже жилого дома по адресу <...>. Указанная 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру продаются за 5 865 000рублей, стоимость ремонта 1/3 доли в праве общей долевой собственности оплачивается в размере 815000 рублей. Также истец просит взыскать со ФИО2 денежные средства в счет оплаты 1/3 доли в праве общей долевой собственности в вышеуказанной квартире в размере 3 080 000 рублей, а также взыскать денежные средства в размере 225 683 рубля 83 копейки в счет уплаты процентов за неправомерное удержание денежных средств.

В обосновании иска указано, что между истцом и ответчиком <...> был заключен предварительный договор купли-продажи 1/3 доли квартиры 157 по <...>, дом 14. Срок исполнения обязательств по договору наступил <...>. Цена квартиры с учетом ремонта составляла 6 680 000 рублей, из которых при заключении договора истцом оплачено 3 600 000 рублей. Стоимость ремонта должна была быть оплачена после его окончания и подписания соглашения о ремонте и акта о приеме-передаче ремонтных работ, а оставшаяся сумма в размере 2 205 000 рублей в течение пяти лет с учетом ежегодной оплаты, в первый год - без процентов, а затем с 15% в год. Предварительным договором купли-продажи также указано, что ответчик может приобрести квартиру такой же площади, но на 15 этаже указанного многоквартирного жилого дома. В период действия договора на квартиру <...> был наложен арест, что сделало невозможным заключение основного договора купли-продажи. В связи с этим, ФИО2, желая приобрести именно квартиру <...>, попросила отложить заключение основного договора купли-продажи на неопределенный срок и отказалась заключать основной договор купли-продажи квартиру на 15-м этаже. <...> ФИО2 с согласия истца продлила срок действия договора на 2018 год, однако до настоящего времени отказывается от заключения основного договора купли-продажи квартиры на 15-м этаже. Несмотря на то, что все условия предварительного договора купли-продажи были согласованы, со стороны ответчика было допущено нарушение сроков и порядка исполнения обязательств.

<...> ответчик получила ключи и доступ к квартире, в которой был сделан ремонт по их пожеланиям, однако, несмотря на то, что квартира находится в пользовании, никаких дальнейших платежей со стороны ответчика не производилось. В связи с длительным неисполнением обязательств и отсутствием какой-либо телефонной и иной связи, истцом были приняты меры по уведомлению ответчика о необходимости оформления дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи и выплаты денежных средств. Уведомление ответчиком получено. Вместо урегулирования спора ответчиком в адрес истца направлено письмо, где она требует вернуть ей ранее оплаченные денежные средства.

Также истец указывает, что со стороны условия предварительного договора купли-продажи исполнены лишь частично, поскольку не оформлено нотариального соглашения о рассрочке относительно невыплаченной денежной суммы, не направлено никаких уведомлений или писем о том, что она просит заключить основной договор купли-продажи, однако с <...> ответчик въехала в квартиру и проживает в ней, пользуясь в том числе и сделанным ремонтом. Ответчиком не урегулирован вопрос подписания акта приема-сдачи ремонтных работ на сумму 815 000 рублей, хотя ответчик приняла работы и не уведомляла никогда о недостатках работ. В связи с уклонением исполнения условий предварительного договора купли-продажи от <...> истец направил уведомление, в котором просил произвести перечень действий урегулирования правоотношений, однако ответчик в ответ на уведомление отказалась выплатить денежные средства за ремонт, а также причитающиеся средства за первый год рассрочки.

<...> ответчик продлила действие предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <...>, сделав собственноручно запись на договоре о его пролонгации, в связи с чем оснований считать данный договор прекратившим действие нет.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, задатка, процентов за пользование денежными средствами, убытков. Просила суд признать предварительный договор купли-продажи от <...>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействующим, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 сумму задатка в размере 3 000 000 рублей, а также сумму неосновательного обогащения в размере 2 302 220 рублей, а также сумму в размере 275 000 рублей в качестве возмещения убытков, а также проценты на сумму долга в размере 213 883 рублей 57 копеек, а также денежную сумму в размере 500 000 рублей за причинённый моральный вред.

В обоснование встречного иска указано, что предварительный договор купли-продажи от <...> прекратил свое действие, основной договор не был заключен по вине ФИО1, в связи с чем, у ФИО2 имеется право на предъявление искового заявления о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов на сумму долга, двойной суммы задатка, убытков. Общая стоимость помещения составила 5 865 000 рублей. В соответствии с п. 2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до <...>. ФИО2 во исполнение своих обязательств по предварительному договору перевела на расчётный счет ФИО1 банковским переводом денежную сумму в размере 3 600 000 рублей. Однако, в период действия предварительного договора, основной договор так и не был заключен. Как следует из п. 3 предварительного договора от <...> сумма в размере 1 500 000 рублей признается сторонами задатком по договору. ФИО1, действуя недобросовестно, заключил со ФИО2 предварительный договор купли-продажи, осознавая то обстоятельство, что на квартиру наложен арест.

Заключение основного договора купли-продажи было невозможно в силу наличия обременения на квартире, о котором знал ФИО1, в связи с чем, он является виновным лицом, не исполнившим свои обязательства по договору, и он обязан уплатить ФИО2 двойную сумму задатка. Денежная сумма в размере 2 100 000 рублей, которой ФИО1 пользовался все время с <...>, является неосновательным денежным обогащением. Денежная сумма 1 500 000 рублей является задатком по предварительному договору, в силу чего является самостоятельным требованием. Так как обременение предмета предварительного договора существовало на момент заключения договора и на всем протяжении действия предварительного договора, а так же принимая внимание то обстоятельство, что ФИО1 знал о наличии такого обременения, то проценты за пользование чужими денежными средствами необходимо исчислять с <...>, т.е. с даты получения ФИО1 этих денежных средств в свое пользование. Размер процентов на сумму долга составляет 213 883 рублей 57 копеек. ФИО2 с согласия ФИО1 проживала в спорной квартире, открыто ею пользовалась. По согласованию с ФИО1, ФИО2, рассчитывая на добросовестное поведение ФИО1, произвела ремонт в квартире, а также произвела покупку и установку необходимого оборудования на общую сумму в размере 377 220 рублей. Указанное оборудование невозможно демонтировать без причинения несоразмерного ущерба, вследствие чего, возврат в натуре невозможен.

Исходя из фактических обстоятельств, денежная сумма в размере 202 220 рублей является неосновательным обогащением, а денежная сумма 175 000 рублей (за оплату услуг по монтажу мебели и бытовой техники) является убытками, понесенными ФИО2

Заключая предварительный договор купли-продажи квартиры именно в <...>, ФИО2 рассчитывала на добросовестное поведение ФИО1 в части исполнения своих обязанностей по договору, в связи с чем, совершила переезд из <...> в <...>, расходы на который составили 110 000 рублей, в том числе на оплату услуг по перевозке личных вещей из <...> в <...>. Данная денежная сумма, по мнению ФИО2, также подлежит взысканию с ФИО1 в качестве убытков.

ФИО1 своими действиями причинил ФИО2 моральный вред, выразившийся в постоянном нахождении последней в стрессовом состоянии, необходимости постоянного посещения организаций, оказывающих юридическую помощь. Полагает, что денежная компенсация в размере 500 000 рублей за причинённый моральный ущерб является справедливой в данном конкретном деле.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 06 августа 2018 года в удовлетворении иска ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры отказано. Встречный иск ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, удовлетворен частично. Предварительный договор купли-продажи от <...>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, признан прекращенным. С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана двойная сумма задатка в размере 3 000 000 рублей, денежная сумма неосновательного обогащения в размере 2 302 220 рублей, денежная сумма в качестве возмещения убытков в размере 275 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 213883, 57 рублей, а всего - 5791 103,57 рублей. В удовлетворении остальной части требований встречного иска отказано. С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 37 155 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что ФИО2 не отказывалась от исполнения договора, оснований для его прекращения у суда не имелось. Более того, с момента заключения предварительного договора и до настоящего времени ФИО2 пользуется квартирой, что также указывает на её согласие с ранее заключенным договором.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО3, представителя ФИО2 по доверенности ФИО4, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ними.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <...> между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 принял обязательство передать покупателю в собственность, а покупатель ФИО2 принять и оплатить недвижимое имущество, а именно 1/3 долю в праве на жилое помещение, общей площадью ориентировочно 158 кв.м, расположенное на 11 этаже жилого дома по адресу: <...>, стоимость по договору составила 5 865 000 рублей.

Согласно п. 1.2 указанного договора сторонами достигнуто соглашение о заключении основного договора купли-продажи указанного жилого помещения в срок до <...>.

В п. 3 указанного договора сторонами согласован порядок расчет: сумма в размере 1 500 000 рублей перечисляется на расчетный счет продавца в день подписания предварительного договора и признается сторонами задатком по договору; оплата оставшейся суммы происходит по согласованию сторон: 2 100 000 рублей не позднее дня передачи документов в юстицию, а остальная сумма оформляется нотариально рассрочкой платежа до 5 лет, на условиях выплат в первый год беспроцентно, последующие - 15% годовых.

Факт получения ФИО1 денежной суммы в размере 3 600 000 рублей подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Из выписки из ЕГРН от <...> следует, что право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРП <...>.

Меры о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры наложены постановлением судебного пристава-исполнителя от <...>.

<...> в ЕГРН была внесена запись о наличии обременения в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры.

Таким образом, суд пришёл к правильному выводу о том, что ФИО2 на момент заключения предварительного договора не были сообщены и известны обстоятельства наложения ареста на указанную квартиру. Доказательств того, что ФИО2 была согласна на совершение сделки при наличии обременения, также не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие сведений у ФИО1 на момент заключения предварительного договора об обременении отчуждаемого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии вины ФИО2 в неисполнении обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в период действия предварительного договора ни одна из них не направляла друг другу предложения о заключении основного договора, основной договор между ними не заключен, следовательно, обязательства между сторонами, вытекающие из предварительного договора, в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ считаются прекращенными.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено, что стороной, ответственной за неисполнении обязательства по заключению основного договора купли-продажи является ФИО1, который не поставил в известность покупателя о наличии обременений в отношении квартиры.

Учитывая, что допустимых доказательств, подтверждающих факт продления срока действия предварительного договора не представлено, предусмотренные предварительным договором обязательства сторон прекращены, при отсутствии доказательств уклонения ФИО2 от заключения основного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам об отсутствии правовых оснований к понуждению ФИО2 к заключению основного договора купли- продажи.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1

При этом, встречный иск ФИО2 о взыскании суммы уплаченного задатка удовлетворен правомерно, так как условия предварительного договора о задатке, предусмотренные ст. 380 ГК РФ ею соблюдены, факт уплаты задатка подтвержден представленными документами, основной договор не был заключен по вине ФИО1, соответственно, требование о взыскании задатка в двойном размере является правомерным.

В этой связи, принимая во внимание невозможность исполнения обязательства по предварительному договору и учитывая факт получения ФИО1 суммы в размере 1 500 000 рублей в качестве задатка по договору, суд сделал правильный вывод о возврате указанной суммы ФИО2 на основании пункта 1 статьи 381 ГК РФ.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, денежные средства в сумме 2302000 рублей, полученные ФИО1, судом первой инстанции правомерно взысканы в качестве неосновательного обогащения.

Вместе с этим, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 213883,57 рублей.

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из объяснений сторон судом установлено, что ФИО2 проживала с согласия ФИО1 в спорной квартире, пользовалась ею и произвела ремонт, соответственно, понесла расходы на улучшение спорной квартиры, которые являются неотделимыми.

Материалами дела подтверждено, что ФИО2 понесла убытки в размере 377 200 рублей, из них: 202200 рублей на приобретение строительных материалов, бытовой техники и иной объектов домашнего интерьера и 175000 рублей на оплату услуг по монтажу мебели и бытовой техники.

Частью 1 статьи 1104 ГК РФ установлено, что имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (часть 1 статьи 1105 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, поскольку материалами дела подтвержден факт несения ФИО2 расходов на улучшение спорного имущества, которые являются неотделимым, их действительный размер, суд первой инстанции правомерно взыскал с ФИО1 сумму в размере 202220 рублей в качестве неосновательного обогащения, и сумму в размере 175000 рублей в качестве убытков.

Из представленных ФИО2 доказательств установлено, что заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в <...>, ФИО2 рассчитывала на добросовестное поведение ФИО1 в части исполнения своих обязанностей по предварительному договору, в связи с чем, совершила переезд из <...> в <...>, расходы на который составили 110 000 рублей.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции правомерно признал указанные расходы убытками в силу положений ст. 15 ГК РФ, поскольку они подтверждены материалами дела и понесены в результате неисполнения ФИО1 условий и обязанностей по предварительному договору.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 150, 151 ГК РФ пришел к правильному выводу о том, что правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО1 о компенсации морального вреда отсутствуют, поскольку не представлено доказательств причинения вреда ее нематериальным благам.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Размер госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход государства судом первой инстанции определен правильно.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что встречный иск не подлежит удовлетворению, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку судебный спор между истцом и ответчиком возник в виду ненадлежащего исполнения ФИО1 договорных обязательств по предварительному договору.

Довод апелляционной жалобы о том, что срок действия предварительного договора был сторонами продлен, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку не представлено допустимых доказательств изменения сторонами условий предварительного договора в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 ГК РФ. Запись о продлении договора сделана в одностороннем порядке после прекращения предварительного договора.

Доводы апелляционной жалобы об альтернативном исполнении обязательств путем передачи иного объекта недвижимости судебной коллегией признаются несостоятельными, поскольку таких условий предварительный договор не содержит и данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку предварительный договор прекращен ввиду истечения срока его действия.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 06 августа 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: