Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 23 октября 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе Механцева Дмитрия Александровича на решение Октябрьского районного суда города Владимира от 15 июля 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований Механцева Дмитрия Александровича к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СтройКом» о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании уплаченных по договору денежных сумм, процентов за пользование денежными средствами и судебных расходов, отказано.

Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения представителя истца Козлова Д.Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО СЗ «СтройКом» Долгова Н.Ф., возражавшего относительно удовлетворения доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Механцев Д.А. обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «СтройКом» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами и судебных расходов.

В обоснование иска указано, что на основании уступки права от 29.07.2016, заключенного между ООО «Мегалит» и Механцевым Д.А., истцу принадлежит право требования двухкомнатной квартиры общей площадью 58,36 кв.м по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.07.2016., заключенного между ООО «Мегалит» (участник долевого строительства) и ООО Специализированный застройщик «СтройКом» (застройщик) на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома этажностью более 10 этажей со встрено-пристроенными офисными помещениями и встроено-пристроенным гаражом –стоянкой для легковых автомобилей, подземным, закрытого типа, на земельном участке, расположенном по адресу: ****.

Стоимость уступаемого права требования квартиры в размере 2 486 136 руб. уплачена Механцевым Д.А. в установленные договором сроки и в полном объеме. Срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию установлен 07.09.2018.

В феврале 2019 года в адрес Механцева Д.А. поступило уведомление ООО Специализированный застройщик «СтройКом» о готовности объекта и необходимости явиться для принятия по передаточному акту. Однако при визуальном осмотре объекта строительства двухкомнатной квартиры и многоквартирного дома в целом по указанному адресу Механцевым Д.А. установлено отсутствие встроено-пристроенного гаража –стоянки для легковых автомобилей, подземного, закрытого типа, что является существенным нарушением условий договора участия в долевом строительстве от 29.07.2016.

Указанное обстоятельство существенно ограничит права Механцева Д.А. при эксплуатации названной квартиры как владельца двух легковых автомобилей, находящихся в его пользовании и пользовании членов его семьи.

Письмами от 14.03.2019 и от 15.03.2019 истец уведомил ответчика о своем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а также от участия в приеме-передаче объекта долевого строительства по причине того, что объект долевого строительства (квартира) построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора – отсутствует встроено-пристроенный гараж –стоянка для легковых автомобилей и потребовал одновременно возврата уплаченных им по договору денежных сумм в размере 2 486 136 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Письмом от 28.03.2019 ООО Специализированный застройщик «СтройКом» отказало Механцеву Д.А. в удовлетворении его требований, направив в его адрес односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 21.03.2019.

Ссылаясь на нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» истец просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 08.07.2016 с ответчиком, взыскать в его пользу с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 2 486 136 руб., начиная с 13.04.2019 по день фактического исполнения обязательства проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф, а также 27 067 руб. в качестве расходов по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца Механцева Д.А. –Козлов Д.Б. поддержал требования иска и просил его удовлетворить. Суду пояснил, что истец обращался к ответчику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора, однако данное требование ответчиком не было удовлетворено. Полагает, что в силу договора в стоимость квадратного метра входят работы по возведению здания с объемными, планировочными и конструктивными решениями в соответствии с утвержденным проектом. Проектной декларацией от 08.04.2015, разрешением на строительство от 07.04.2015 предусмотрено возведение многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными офисными помещениями и встроено-пристроенным гаражом –стоянкой для легковых автомобилей, подземным, закрытого типа площадью 1 666,35 кв.м. Поскольку застройщиком в одностороннем порядке были внесены изменения в проектную документацию, в результате которого были совершены изменения назначения общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, то полагает, что нарушено его право на получение своевременной информации о возводимом объекте и отсутствие подземной автостоянки нарушает права истца.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «СтройКом» Долгов Н.Ф. исковые требования не признал. В возражениях пояснил, что объект долевого строительства по условиям договора должен быть передан истцу не позднее 07.03.2019. Застройщик исполнил обязанность по договору долевого участия, направив в адрес истца уведомление о готовности объекта долевого строительства, которое получено им лично. От подписания передаточного акта объекта долевого строительства истец отказался, указав, что отсутствует встроено-пристроенный гараж – стоянка для легковых автомобилей подземного типа. По указанным основаниям в адрес застройщика истцом было направлено уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке, в связи с чем застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи и направлен истцу, который им получен 10.04.2019. Отсутствие подземного гаража не является существенным нарушением условия договора долевого строительства, к ухудшению качества объекта не привело. Подземный гараж не отнесен к общему имуществу собственников многоквартирного дома, машино-места проектировались как коммерческая недвижимость, их строительство и продажа не осуществлялись. Сведения о внесении изменений в проектную документацию были внесены на сайт застройщика путем размещения проектной документации, разрешение на строительство без парковки также было размещено на сайте застройщика. Объект прошел государственный строительный контроль на соответствие проектной документации. В случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер штрафных санкций на основании ст.333 ГК РФ.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Механцев Д.А., как незаконного. Податель жалобы полагает, что выводы суда основаны на односторонней оценки доказательств, а именно лишь показаний специалиста Миряшева П.Н., о том, что подземная стоянка согласно проектной документации не относится к общему имуществу МКД. Считает, что в случае строительства подземной автостоянки, собственники помещений в многоквартирном доме имели бы право общей долевой собственности в отношении данного объекта, находит, что объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора, что существенно ограничило права истца при эксплуатации жилого помещения в данном доме и владельца двух легковых автомобилей, а также привело к снижению потребительской привлекательности квартиры в данном жилом доме. Также находит, что со стороны застройщика не выполнена обязанность по раскрытию информации об объекте строительства, об изменениях внесенных в проектную документацию и исключению подземного гаража-стоянки, что влечет ответственность ответчика за недостатки товара. Не решен вопрос о возврате уплаченной истцом государственной пошлины, о чем ходатайствовал истец в заявлении об уточнении исковых требований. Факт заключения истцом иных договоров долевого участия в строительстве на другие объекты без подземного гаража - стоянки не является существенным обстоятельством для рассмотрения настоящего спора.

Апелляционное рассмотрение на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие истца Механцева Д.А., представителя третьего лица ООО «Мегалит», поскольку имеются сведения об их надлежащем уведомлении о времени и месте рассмотрения дела. Механцев Д.А. уведомлялся телефонограммой, ООО «Мегалит» заказной корреспонденцией, возвращенной суду с отметкой почты «за истечением срока хранения», что в силу ст.165.1 ГК РФ признано судебной коллегией надлежащим уведомлением.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ (далее Закон №214-ФЗ) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (пункт 3 части 1 указанной статьи) или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства (пункт 2 части 1.1 той же статьи), а также в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 08.07.2016 между ООО «Мегалит» (участником долевого строительства) и ООО «Управляющая компания «СтройКом» (застройщик) после изменения наименования ООО Специализированный застройщик «СтройКом» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом этажностью более 10 этажей со встроено-пристроенными офисными помещениями и встроено-пристроенным гаражом-стоянкой для легковых автомобилей, подземным, закрытого типа на земельном участке с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: **** и передать участнику долевого строительства, в том числе двухкомнатную квартиру в 1 подъезде, на 11 этаже, проектный номер 90, общей площадью квартиры 58,36 кв.м, площадь холодных помещений (лоджий) рассчитана с коэффициентом 0,5, а участник долевого строительства обязуется оплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства. Стоимость квартиры составила 2 486 136 руб.

Согласно п.п.3.1, 3.2 договора срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию установлен -07.09.2018. Объект долевого строительства должен быть передан застройщиком участнику в срок не позднее шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть не позднее 07.03.2019.

Договор от 08.07.2016 прошёл государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Владимирской области-13.07.2016.

29.07.2016 по договору уступки права требования, заключенному между ООО «Мегалит» и Механцевым Д.А. право требования в отношении двухкомнатной квартиры №90 на 11 этаже общей площадью 58,36 кв.м перешло к истцу в полном объеме.

Обязательства по договору цессии в части оплаты объекта долевого строительства в размере 2 486 136 руб. Механцевым Д.А. исполнены, что подтверждается справкой ООО «Мегалит» о полной оплате от 28.10.2016 и квитанциями к приходным кассовым ордерам. Договор цессии от 29.07.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 29.12.2018.

13.02.2019 ООО Специализированный застройщик «СтройКом» направило Механцеву Д.А. уведомление о завершении строительства и необходимости подписания сторонами передаточного акта (акта приема-передачи) в срок с 14.03.2019 по 21.03.2019, которое получено истцом 21.03.2019.

В тот же день Механцев Д.А. обратился к застройщику с заявлением о перечислении на банковские реквизиты уплаченных по договору от 08.07.2016 денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с существенным нарушением условий договора застройщиком, выразившимся в отсутствие встроено-пристроенного гаража-стоянки для легковых автомобилей и 15.03.2019 направил в адрес ответчика почтовой корреспонденцией уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке по аналогичным основаниям.

Письмом от 28.03.2019 ООО Специализированный застройщик «СтройКом» отказало в расторжении договора с приложением одностороннего передаточного акта от 21.03.2019, которые получены истцом 10.04.2019.

26.06.2019 Механцев Д.А. обратился к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора по основаниям отсутствия встроено-пристроенного гаража-стоянки, как возведения объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора.

Строительство дома осуществлялось на основании разрешения на строительство от 07.04.2015 со встроено-пристроенными конторами (офисами) и встроено-пристроенным гаражом-стоянкой для легковых автомобилей, подземным, закрытого типа общей площадью 1 666,35 кв.м, количество машино-мест в гараже-стоянке -46 шт., количество квартир 429.

Из представленных документов следует, что проектом от 2014 года обеспечена стоянка на 75 мест, в том числе подземная автостоянка на 46 мест, которая запроектирована отдельно стоящим объектом капитального строительства, не связана конструктивно инженерными коммуникациями с проектируемым жилым домом.

27.12.2018 в разрешение на строительство внесены изменения на основании проектной документации, путем исключения подземной стоянки и увеличения стоянки для временного хранения легковых автомобилей - 56 машино-мест, гостевые стоянки -16, для офисов – 26 машино-мест. Изменения в назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома согласно проектной документации не вносились. Общее количество парковочных мест увеличилось с 75 до 98.

Техническим отчетом об инженерно-геологических условиях площадки строительства многоквартирных жилых домов №1,6,7 по генплану в квартале, ограниченном ****, подготовленным ООО «Строительно-промышленная компания», подтверждено, что необходимость внесения изменения в проектную документацию связано с затруднением стока поверхностных вод на всей территории квартала, особенно в его водосточной части (площадка проектируемого дома №6).

Заключением Инспекции государственного строительного надзора администрации Владимирской области от 29.12.2018 подтверждено соответствие многоквартирного дома этажностью более 10 этажей со встроено-пристроенными конторами (офисами) требованиям нормативных правовых актов и проектной документации.

Разрешая спор и отказывая истцу в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств существенного нарушения ответчиком его прав, поскольку непосредственно на наличие недостатков объекта долевого строительства, который является предметом договора долевого участия, истец ни в претензии к ответчику, ни в заявлении о соразмерном уменьшении цены договора, а также в требованиях по настоящему иску не ссылался. Доказательств того, что на момент перехода права требования по договору от 08.07.2016 для Механцева Д.А. существенным условием являлось наличие подземной гараж-стоянки, суду не представлено, договором цессии данное обстоятельство не оговорено. Проанализировав письменные доказательства, а также показания специалиста Микряшева П.Н., который принимал участие в разработке изменений в техническую документацию дома, суд пришёл также к выводу, что изменения в проектной документации, исключающие строительство подземной автостоянки, не повлекли изменений в назначение общего имущества входящего в состав многоквартирного дома, а доказательства того, что в стоимость 1 кв.м объекта долевого строительства были включены расходы на строительство подземной стоянки, отсутствуют. Исходя из начальной технической документации, подземная стоянка не относилась к местам общего пользования многоквартирного дома, являлась отдельно стоящим объектом.

Проверив доводы Механцева Д.А. о ненадлежащей информации истца, как потребителя, об изменениях в технической документации при строительстве объекта долевого строительства, суд их обоснованно отклонил, поскольку такая информация имелась на сайте застройщика, с которой истец был вправе ознакомиться.

Доводы апелляционной жалобы об одностороннем исследовании доказательств, судебная коллегия находит неубедительными, поскольку выводы суда основаны на всесторонней, полной и объективной оценке представленных доказательств, совокупность которых позволила суду прийти к выводу о том, что отсутствие в возведенном многоквартирном жилом доме ранее запланированной гараж-стоянки не является значительным изменением объекта долевого строительства- квартиры, как жилого помещения в целом.

Не совпадение результатов оценки доказательств суда с мнением заявителя апелляционной жалобы, на отмену решения суда повлиять не могут.

Обоснованно суд не осмотрел оснований для расторжения договора долевого участия и по причине отказа застройщика в уменьшении покупной цены построенного объекта, так как достоверных доказательств того, что в цену 1 кв.м строящегося объекта (квартиры) была включена стоимость планируемой подземной гараж –стоянки, как общего имущества многоквартирного дома, суду не представлено.

Довод апелляционной жалобы о сокрытии информации о строящемся объекте, что влечет ответственность застройщика по Закону о защите прав потребителей также подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство было предметом оценки суда первой инстанции, и суд пришёл к убеждению, что информация об изменении в строительной документации в отношении подземного гаража – стоянки имелась в свободном доступе на сайте застройщика. Отсутствие гараж-стоянки не повлекло утрату привлекательности объекта долевого строительства, поскольку общее количество парковочных мест для размещения транспорта увеличилось.

Вопрос о возврате излишне уплаченной государственной пошлины из местного бюджета подлежит разрешению судом первой инстанции по заявлению истца. Данное обстоятельство не относится к существенным нарушениям норм процессуального права и основанием для отмены решения суда являться не может.

Наличие иных договоров долевого участия в строительстве, заключенных истцом со строительными компаниями, основанием для отказа в иске не являлось, поэтому ссылка в апелляционной жалобе на указанное обстоятельство, подлежит отклонению.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела и не допущено ошибок в применении норм материального права, при отсутствии нарушений норм процессуального права, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 15 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Механцева Дмитрия Александровича– без удовлетворения.

Председательствующий П.А. Якушев

Судьи Е.И.Бондаренко

О.Ю. Закатова