Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Томска от 15 октября 2021 года

по гражданскому делу № 2-1318/2021 (70RS0002-01-2021-002114-32) по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным, применении последствий незаключенности договора, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения заключенным, взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Черных О.Г., объяснения истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил признать договор купли-продажи нежилого помещения №2-2018 от 03.10.2018 незаключенным, применить последствия незаключенности договора, возложив на ФИО1 обязанность возвратить ФИО2 нежилое помещение, расположенное по адресу: /__/, первый этаж; возложить на ФИО2 обязанность возвратить ФИО1 денежные средства в размере 4380000 руб., уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения №2-2018 от 03.10.2018 (т. 1 л.д. 5-6).

В обоснование требований указано, что 03.10.2018 между сторонами подписан договор купли-продажи №2-2018 нежилого помещения с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/. Однако данный договор является незаключенным, поскольку стоимость нежилого помещения сторонами договора не согласована. При сравнении пунктов 2.1 и 2.2 договора купли-продажи №2-2018 усматривается, что стоимость нежилого помещения варьируется от 5000000 руб. до 8500000 руб. С целью уточнения цены договора он передавал ФИО2 дополнительное соглашение, которым просил аннулировать пункт 2.2 договора купли-продажи от 03.10.2018 №2-2018, остановившись на цене в 5000000 руб. Ответчик на данное дополнительное соглашение не ответила. Полагал, что цена договора осталась несогласованной, вследствие чего у сторон возникли споры о сумме долга. ФИО2 направляла в его адрес уведомление с предложением о расторжении договора от 03.10.2018 №2-2018, содержащее в себе приложение проекта соглашения о расторжении без уточнения суммы возврата, но с требованием передачи ФИО2 нежилого помещения. Указал на злоупотребление правом со стороны ответчика. Считая договор купли-продажи от 03.10.2018 №2-2018 незаключенным, указывал, что возврат индивидуально-определенной вещи по такому договору должен осуществляться на основании норм о неосновательном обогащении.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, в котором просила признать договор №2-2018 купли-продажи нежилого помещения от 03.10.2018 заключенным, взыскать с ответчика в свою пользу сумму долга по договору в размере 2620000 руб., неустойку за период с 16.11.2019 по 16.12.2019 в размере 812000 руб. из расчета 1% за каждый день просрочки с последующим начислением до фактического погашения основного долга (т. 3 л.д. 44-47).

В обоснование требований указано, что 03.10.2018 между сторонами заключен договор купли-продажи №2-2018, по условиям которого ФИО2 продала ФИО1 спорное нежилое помещение. Стоимость этого нежилого помещения согласована в пунктах 2.1, 2.2 договора, анализ которых позволяет сделать вывод, что цена проданного имущества составляла 7000000 рублей. К.Д.СБ. уплатил продавцу лишь часть покупной цены в размере 4380000 руб., следовательно, остаток долга составляет 2620000 руб. В связи с несвоевременностью уплаты покупной цены с ответчика подлежит взысканию неустойка, предусмотренная п. 7.2 договора, в размере 1% в день, которая за период с 16.11.2019 (так как вся сумма по договору должна была быть выплачена 15.11.2019) по 16.12.2019 составляет 812200 руб.

Определением Ленинского районного суда г. Томска от 14.09.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Севторг», ООО «Лад», ФИО3 (т. 3 л.д. 116-122).

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, его представители ФИО4, ФИО5 исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 ФИО6 исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица ФИО3 ФИО7 полагал исковые требования К.Д.СВ. не подлежащими удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, третьих лиц ФИО3, ООО «Севторг», ООО «Лад».

Обжалуемым решением на основании п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 165.1, п. 3 ст. 154, ст.309, 310, 329, п. 1 ст. 330, ст. 333, п. 3 ст. 420, ст. 421, п. 1, 3 ст. 432, ст. 431, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56, 88, 98, 117, ч. 3 ст. 167, ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 1, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», п. 65, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», п. 6, 43, 44, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» постановлено (т. 3 л.д. 223-230):

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи нежилого помещения №2-2018 от 03.10.2018 незаключенным, применении последствий незаключенности договора оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения №2-2018 от 03.10.2018 заключенным, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения №2-2018 от 03.10.2018 между ФИО1 и ФИО2 заключенным.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 по договору купли-продажи нежилого помещения №2-2018 от 03.10.2018 в счет оплаты долга 620000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 неустойку по договору купли-продажи нежилого помещения №2-2018 от 03.10.2018 за период с 16.11.2019 по 16.12.2019 из расчета 0,05% за каждый день просрочки от суммы невнесенного платежа 620000 рублей в размере 9610 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 неустойку по договору купли-продажи нежилого помещения №2-2018 от 03.10.2018 из расчета 0,05% за каждый день просрочки от суммы невнесенного платежа, начиная с 17.12.2019 до даты фактического погашения долга.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 4651,21 рублей.

В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение, которым его исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать (т. 4 л.д. 11-13).

В обоснование доводов жалобы указывает, что 03.10.2018 стороны заключили договор купли-продажи нежилого помещения № 2-2018, однако цена договора оказалась несогласованной. Ссылаясь на п. 2.1, 2.2 договора указывает, что его цена варьируется от 5000000 руб. до 8500000 руб. Выражает несогласие с тем, что указанное расхождение в ценовом диапазоне суд признал за техническую ошибку, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит такого понятия, в договор исправления не внесены.

Полагает, что возможно со стороны юриста ответчика (истца по встречному иску) были внесены поправки в уже согласованный договор, где была оговорена иная сумма, что и привело впоследствии к предъявлению встречного иска на сумму 7000000 руб.

Считает, что суд первой инстанции вмешался в указанный договор и самостоятельно установил его цену в размере 5000000 руб., что недопустимо.

Руководствуясь статьями 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Как следует из дела, 03.10.2018 между представителем продавца ФИО2 ФИО8 и покупателем К.Д.СГ. подписан договор №2-2018, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение, кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, первый этаж, расположенное по адресу: /__/, купленное продавцом по договору купли-продажи №б/н от 19.10.2017; одновременно с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и другие документы (пункт 1.1 договора № 2-2018 от 03.10.2018).

Раздел 2 указанного договора предусматривает цену приобретаемого покупателем помещения и порядок расчетов.

Так, в соответствии с пунктом 2.1 договора №2-2018 от 03.10.2018 цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в п. 1.1 договора, составляет 5000000 (пять миллионов) рублей. Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 2.2 названного договора определен следующий порядок расчетов: 1500000 руб. передается покупателем продавцу наличными денежными средствами. Передача денежных средств оформляется распиской. Передача денежных средств в оплату помещения осуществляется в следующем порядке: 3500000 руб. – в течение трех рабочих дней с даты подписания настоящего договора, оставшаяся сумма в 3500000 руб. передается по следующему графику:

до 15.12.2018 – 200000 руб.,

до 15.01.2019 – 300000 руб.,

до 15.02.2019 – 300000 руб.,

до 15.03.2019 – 300000 руб.,

до 15.04.2019 – 300000 руб.,

до 15.05.2019 – 300000 руб.,

до 15.06.2019 – 300000 руб.,

до 15.07.2019 – 300000 руб.,

до 15.08.2019 – 300000 руб.,

до 15.09.2019 – 300000 руб.,

до 15.10.2019 – 300000 руб.,

до 15.11.2019 – 300000 руб.

Пунктами 2.2.1 и 2.2.2 договора установлено, что покупатель имеет право досрочной уплаты сумм, указанных в графике, а также вправе перечислять денежные средства в оплату продавцу в безналичном порядке на счет, который укажет продавец.

ФИО1 переданы продавцу денежные средства в общем размере 4380000 руб., что подтверждается представленными в дело распиской от 03.10.2018 на сумму 3500000 руб., чеками по операции Сбербанк Онлайн от 14.12.2018 на сумму 200000 руб., от 15.03.2019 на сумму 200000 руб., платежными поручениями №53 от 10.02.2019 на сумму 180000 руб., №27 от 14.01.2019 на сумму 100000 руб., №2 от 10.01.2019 на сумму 200000 руб.

Заявляя требования о признании договора незаключенным, ФИО1 указывает, что цена договора №2-2018 от 03.10.2018 не согласована, поскольку при сопоставлении пунктов 2.1 и 2.2 договора стоимость нежилого помещения варьируется от 5000000 руб. до 8500000 руб.

Заявляя встречные исковые требования, ФИО2 указывала на заключенность договора, нарушение ФИО1 его условий в части оплаты за помещение.

Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, удовлетворяя частично встречный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие в тексте договора в части порядка расчетов описок, технических ошибок не свидетельствует о несогласованности его цены, наличие в настоящее время разногласий, связанных с исполнением обязательств сторон по договору (неоплата в полном объеме со стороны покупателя), не подтверждает того, что цена договора не определена и, как следствие, договор купли-продажи недвижимости не заключен. Суд пришел к выводу, что, исходя из содержания п. 2.1 договора, задолженность ФИО1 перед ФИО2 составляет 620000 руб. (5000000 руб. – 4380000 руб.), которую и взыскал с К.Д.СВ. При взыскании неустойки, суд, применив положения ст. 333 ГК РФ, снизил ее размер из расчета 0,05% за каждый день просрочки от суммы невнесенного платежа.

Оснований не соглашаться с данными выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49).

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ обязательства сторон могут возникать в результате заключения сторонами договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом; для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон; при этом, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, регулирующими спорные правоотношения, установив, что ФИО1, подписав договор купли-продажи, акт приема-передачи, тем самым фактически принял на себя обязательства, определенные сторонами в договоре от 03.10.2018 года, а также учитывая, что предметом договора определено недвижимое имущество: нежилое помещение, кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, первый этаж, расположенное по адресу: /__/, толкуя условия договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что цена договора сторонами согласована в размере 5000000 рублей, установил факт исполнения данного договора обеими сторонами, поэтому верно не нашел оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании указанного договора незаключенным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд вправе толковать условия договора, что им и было сделано.

При этом права истца не нарушены, поскольку, обращаясь в суд с иском, он ссылался на то, что полагал цену договора согласованной в размере 5000 0000 рублей.

Как указано судом, в соответствии с содержанием договора сторонами однозначно выражена согласованная воля на заключение сделки о покупке спорного объекта за 5000 0000 рублей.

Суд верно указал, что поскольку ФИО1 фактически принял объект, произвел частичную оплату за него, чем подтвердил действие договора, сдавал его в аренду, то в силу вышеприведенных норм права заявление ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным противоречит принципу добросовестности (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает удовлетворение требования о признании договора незаключенным (данная позиция согласуется с определением
Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26.05.2020 N 88-5099/2020).

Учитывая, что ФИО1 произведена оплата по договору №2-2018 от 03.10.2018 в общей сумме 4380000 руб., суд правильно руководствуясь п. 2.1 договора взыскал задолженность с ФИО1 в пользу ФИО2 в размере 620000 руб. (5000000 руб. – 4380000 руб.), а также неустойку, применив положения ст. 333 ГК РФ.

В остальной части и иными участниками процесса решение суда не обжалуется, в соответствии с п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» судебная коллегия проверку решения в иной части не осуществляет.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Томска от 15 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: