Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе: председательствующего …………., судей Галимовой Р.С. и Гаджиева Б.Г., при секретаре Увайсове Э.А., рассмотрела в открытом судебном заседании от 26.01.2017г. по апелляционной жалобе представителя ОАО «494 УНР» по доверенности на решение Дербентского городского суда РД от 09.09.2016г., которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить. Взыскать с Открытого акционерного общества «494 ФИО1» в пользу ФИО2 денежные средства, внесенные по предварительному договору №/Н-14В от 27 января 2015 года в размере 5 592 059.00 (Пять миллионов пятьсот девяносто две тысячи пятьдесят девять) рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований в размере 2 796 029 рублей (Два миллиона семьсот девяносто шесть тысяч двадцать девять) рублей, комиссию банка за перевод гарантийного взноса по предварительному договору в размере 4 500 (Четыре тысячи пятьсот) рублей, стоимость произведенных неотделимых улучшений (установка металлической входной двери и перегородок на лоджии) в размере 31 000 (Тридцать одна тысяча) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 213 (Двадцать три тысячи двести тринадцать) рублей и расходы на оплату услуг представителя в сумме 15- 000 (Пятнадцать тысяч) рублей.

Заслушав доклад судьи ФИО7, объяснения …………… суда оставить без изменения, судебная коллегия

Установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Открытому акционерному обществу «494 ФИО1» о взыскании с ответчика гарантийного взноса по предварительному договору в размере 5 592 059 (Пять миллионов пятьсот девяносто две тысячи пятьдесят девять) рублей 00 копеек, комиссии банка за перевод гарантийного взноса по предварительному договору в размере 4 500 (Четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек, стоимости произведенных неотделимых улучшений (установка металлической входной двери и перегородки на лоджии) в размере 31 000 (Тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек, расходов за оказание юридических услуг в размере 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу Истца, расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 213 (Двадцать три тысячи двести тринадцать) рублей.

В судебном заседании истица поддержала свои исковые требования и пояснила, что между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №/Н-14В от <дата> (далее по тексту - «Предварительный договор»), в соответствии с которым Стороны договорились в установленные предварительным договором сроки заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту - «Основной договор»), по которому Ответчик передаст в собственность Истца, а Истец примет в свою собственность 1 -комнатную <адрес>, общей площадью 38,0 квадратных метров, площадью всех помещений 39,8 квадратных метров (с учетом не отапливаемых помещений), на 9 этаже (далее но тексту - «Квартира») расположенную в жилом микрорайоне по строительному адресу: <адрес>, корпус 14В по генеральному плану (присвоенный адрес: <адрес>).

В соответствии с п. 3.3 предварительного договора в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора Истец перечислил Ответчику гарантийный взнос в размере 5 592 059,00 (Пять миллионов пятьсот девяносто две тысячи пятьдесят девять) рублей 00 копеек (далее по тексту - «Гарантийный взнос»), тем самым, исполнил свои обязательства по предварительному договору, что подтверждается платежными квитанциями и составленным Сторонами <дата> Актом об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору. При этом в соответствии с платежными квитанциями банком удержана комиссия в общей сумме 4 500 (Четыре тысячи пятьсот) рублей 00 копеек.

После оплаты гарантийного взноса квартира была передана Истцу во временное пользование по акту приема-передачи от <дата>. Истцом, за свой счет, установлены металлическая входная дверь в квартиру с доборами по индивидуальным размерам и деревянная перегородка между лоджиями Квартиры и смежной соседней квартирой, что подтверждается договором на выполнение ФИО1№ от <дата> По указанному договору Истец уплатил 31 000 (Тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек, что подтверждается платежной квитанцией.

В соответствии с п. 2.1.1 предварительного договора Ответчик обязался оформить на свое имя право собственности на Квартиру. В соответствии с п. 2.1.4 предварительного договора Ответчик обязался в течение 1 (Одного) месяца с момента государственной регистрации Ответчиком своего права собственности на Квартиру, при условии, что сумма гарантийного взноса внесена Истцом в полном объеме, известить Истца о готовности подписать основной договор, а также о времени и месте его подписания путем направления Истцу письменного уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении, по адресу Истца, указанному в предварительном договоре.

В соответствии с п. 2.1.2 предварительного договора Ответчик обязался заключить с Истцом основной договор в течение 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности Ответчика на Квартиру, но в любом случае не позднее <дата>.

Однако, до <дата>, Ответчик свои обязательства, указанные в п.п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4 предварительного договора, не исполнил, о готовности подписать основной договор не известил, основной договор не заключил, Квартиру в собственность Истца не передал. Данные обязательства не выполнены до настоящего времени.

Для защиты своих прав и получения юридической помощи в составлении претензионных и иных процессуальных документов Истец заключил договор на оказание юридических услуг № от <дата> По указанному договору Истец уплатил 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается платежными квитанциями.

<дата> Истец направил претензию (вх. №нс/оу от 04.02.2016г.) с требованием о заключении основного договора и передаче Квартиры в собственность Истца, на что Ответчик сообщил, что заключить основной договор не представляется возможным, в связи с невыполнением Ответчиком условий инвестиционного контракта, заключенного с Министерством обороны, и соответственно отсутствием у Ответчика права собственности на Квартиру (исх. №нс/оус от 16.02.2016г.). <дата> в соответствии со ст. ст. 29, 30 закона РФ от <дата> N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее по тексту - «Закон о защите прав потребителей») Истец направил претензию (вх. №нс/оус от 01.03.2016г.) по качеству выполненных ФИО1 по отделке Квартиры, в части выполнения ФИО1 по укладке напольной керамической плитки в ванной комнате, с требованием устранить недостатки в течение 15 календарных дней с момента получения претензии. Претензия оставлена без удовлетворения, недостатки не устранены.

Ответчиком при заключении предварительного договора, на основании генерального плана, планировалось строительство социальных объектов, в том числе детского сада и школы. По состоянию на июль 2016 года, строительство детского сада не завершено, строительство школы не осуществлено, на месте школы возведены три 15-ти этажных дома. <дата> Истец обратился Ответчику с заявлением (вх. №нс/оус от 20.06.2016г.) о возврате в течение 10 календарных дней с момента получения заявления уплаченного гарантийного взноса (ст. 22 Закона о защите прав потребителей), в связи с невыполнением Ответчиком вышеуказанных требований, обязательств по предварительному договору по заключению основного договора и передаче Квартиры в собственность Истца. По истечении 10 календарных дней, требование Истца Ответчиком в добровольном порядке не исполнено, денежные средства на расчетный счет не возвращены. В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - «ГК РФ») по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении ФИО1 или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения основного договора и, сам по себе, такой договор не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. Однако гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору и предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

Заключенный Сторонами договор, поименованный предварительным, предусматривал не только обязанность Ответчика заключить в будущем основной договор, но и обязанность Истца предварительно уплатить денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры и предназначенную для последующего зачета в счет оплаты стоимости Квартиры по основному договору (п. 3.5 предварительного договора). В данном случае, заключенный предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате, так как за товар, который будет передан в собственность по договору в будущем (ст.ст. 454, 455 ГК РФ), покупателю необходимо заплатить полностью или частично до передачи продавцом такого товара (предварительная оплата) (ст. 487 ГК РФ). Но в то же время, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с п. 3 ст. 487 ПК РФ, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Позиция Истца также разъясняется в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее по тексту - «Постановление»), в соответствии с которым, споры, вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 постановления. В п. 5 постановления разъясняется, что если право собственности продавца на недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы (пункт 3 ст. 487 ГК РФ).

Истцом выбран способ защиты права в виде требования о возврате уплаченной за товар денежной суммы, направлено в досудебном порядке заявление о возврате денежных средств.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

В силу ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

По изложенным основаниям просит удовлетворить ее исковые требования.

Ответчик ОАО «494 ФИО1», будучи неоднократно надлежаще извещенный судом о месте и времени судебного разбирательства, от участия в деле уклонился, своего представителя в суд не направил, о причине неявки представителя суд не известил. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ОАО «494 ФИО1». Ответчик направил в суд отзыв на исковое заявление.

В своем отзыве ответчик указал, что Истицей в суд был подан иск к Ответчику о защите прав потребителей, взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества №/Н-МВ от <дата> (далее по тексту - предварительный договор).

Данный иск Истицей был подан на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ, якобы в связи с не заключением основного договора купли-продажи в срок, указанный в п. 2.1.2. - <дата>. Тем самым, данный предварительный договор считается прекращенным с <дата>. Однако на сегодняшний день. Истица владеет, пользуется и распоряжается однокомнатной квартирой №, расположенной по адресу: <адрес>, г.<адрес>.

Более того, претензионным письмом (приобщено Истицей к ИСКУ в приложении №) направленным в адрес Ответчика как продавцу квартиры Истица потребовала заключить основной договор и выполнить требования, указанные в п. 2.1.2. предварительного договора, в том числе в части осуществления мероприятий по регистрации права собственности Истицы на <адрес>ФИО1 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Тем самым, Истица сама предложила заключить Ответчику как продавцу <адрес> основной договор и в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ он является в настоящий момент действительным и частично исполненным:

1. Квартира № была передана Истице по акту приема-передачи <дата> сразу же после внесения гарантийного взноса в полном объеме по предварительному договору (справка о поступлении на расчетный счет прилагается);

2. Истица пользуется квартирой № (произведен частичный ремонт -установлена металлическая дверь), владеет (справка о задолженности коммунальных платежей прилагается) и распоряжается ею (может переуступить ее, лишь уведомив об этом продавца заказным письмом), спустя окончания срока заключения основного договора на протяжении 1 года и 3 месяца.

Тем самым, считает предварительный договор действительным, частично исполненным как со стороны Истицы (оплата произведена в полном объеме), так и со стороны Ответчика как продавца по предварительному договору, поскольку целью предварительного договора на самом деле является приобретение квартиры в собственность, а именно проживание, пользование квартирой для личных нужд. Истица как покупатель и собственник продолжает владеть, пользоваться квартирой на протяжении длительного периода даже после окончания срока заключения основного договора, в квартире происходит естественный износ жилого помещения (1 год и 3 месяца). Более того. Истица с момента просрочки заключения основного договора не обращалась к Ответчику забрать квартиру обратно, а продолжала пользоваться ею как своей собственностью по сегодняшний день. Ответом на претензию о заключении основного договора (приобщено Истицей - Приложение №) Ответчик известил Истицу о невозможности заключить основной договор ввиду невозможности оформить ее на себя в настоящее время, однако Ответчик не препятствует Истице в признании права собственности на квартиру. Передача Истице квартиры по акту приема-передачи указывает на то, что предварительно оплаченный товар -<адрес> была передана раньше срока, установленного в предварительном договоре по п. 2.1.2.

На момент заключения Предварительного договора жилой дом, в котором находится <адрес> введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>, г.<адрес> (ввод в эксплуатацию и присвоение почтового адреса прилагаются). На данный момент <адрес> еще не зарегистрирована на имя Истицы, несмотря на это предварительный договор сторонами частично исполнен и продолжает исполняться. В соответствии со ст. 432. 433 ПС РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно п. I ст. 454 ГК РФ но договору купли-продажи одна сторона -продавец обязуется передать вещь - товар в собственность другой стороне -покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму, то есть цену, что и было произведено сторонами предварительного договора. Истцом была уплачена стоимость квартиры, которая ответчиком была передана по акту приема-передачи. Таким образом, стороны, достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже.

Предъявленными исковыми требованиями Истец фактически злоупотребляет правом.

По изложенным основаниям просит отказать истице в иске.

Судом постановлено указанное выше решение.

В жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что между ОАО "494 УНР" и ФИО2 в лице её представителя по доверенности ФИО6<дата> был заключен предварительный договор №/Н-14В, согласно которому стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях и в сроки, указанные в предварительном договоре, по которому Продавец передает в собственность Покупателю, а покупатель принимает в собственность однокомнатную <адрес>, общей площадью 38 кв.м., площадью всех помещений 39,8 кв.м. с учетом не отапливаемых помещений на 9 этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по строительному адресу: <адрес>, корпус "В" по ГП.

Нами не оспаривается, что обязательства предусмотренные договором по оплате стоимости квартиры полностью истцом исполнены. Подтверждением тому служит двусторонний Акт об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса от <дата>, согласно которому стороны пришли к соглашению, что Покупатель в полном объёме выполнил обязательства в размере, указанном в п. 3.3. Договора.

Однако ОАО "494 УНР" несогласно с тем, что по характеру сложившихся договорных отношений с истцом Продавец не исполнил свои договорные обязательства, что повлекло его расторжение и необоснованное взыскание денежных средств в пользу истца.

П. 1.5. предварительного договора предусмотрено, что разрешением № К.Ш 0511000-197/491 от <дата> построенный объект капитального строительства 17-ти этажный 10-ти секционный жилой дом (корпус "В" по ГП) введен в эксплуатацию.

Согласно Постановлению администрации Одинцовского муниципального района <адрес>№ от <дата> 17- этажному 10-ти секционному жилому дому общей площадью 13583,7 кв.м. присвоен • почтовый адрес: Российская Федерация, <адрес>, городское поселение Одинцово, <адрес>.

П. 2.1.1. предварительного договора предусматривался срок подписания основного договора в течение 2-х месяцев, с даты, государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее <дата>.

На претензию истца № от <дата> ОАО "494 УНР" дан развернутый ответ относительно объективных причин, по которым не было своевременно, как указано предварительным договором, оформлено право собственности на жилой комплекс, из-за частичной реализации инвестиционного контракта и ненадлежащим образом оформленных земельно-правовых отношений заказчиком строительства - Министерством Обороны РФ.

Вместе с тем согласно п. 5.3. предварительного договора предусматривалось право передачи Покупателю квартиры в пользование до подписания основного договора купли-продажи. Пользование квартирой состояло в праве Покупателя произвести дополнительную внутреннюю чистовую отделку квартиры без производства перепланировки и/или переоборудования квартиры, изменения её функционального назначения и ухудшения её качественного состояния.

Соответственно, факт передачи квартиры в пользование квартиры оформляется Актом приёма-передачи во временное пользование с момента подписания, которого Покупатель несет ответственность за надлежащую эксплуатацию, её сохранность, риск случайной гибели (утраты), повреждения.

Во исполнение п. 5.3 предварительного договора сторонами <дата> был подписан Акт приёма-передачи (приложение 5), согласно которому ОАО "494 УНР" передало, а ФИО2 приняла квартиру по договору №/Н-14В. ФИО2 претензий по качеству цереданной квартиры не имеет.

В настоящее время ФИО2 пользуется приобретенной квартирой № на протяжении 1,5 лет, ею произведен частичный ремонт, владеет квартирой, что подтверждается справкой о задолженности за коммунальные услуги (справка ООО "ТЭК-ДОМ" от <дата>№), а также вправе распоряжаться квартирой путем переуступки прав, по предварительному договору уведомив об этом продавца заказным письмом.

Из этого следует, что фактически договорные отношения между сторонами состоялись и исполнены, если не учитывать особенности гражданского оборота и обстоятельства, в которых оказалось Общество.

Решение суда мотивировано выводами, что если по условиям предварительного договора не был заключен основной договор, то он подлежит прекращению со ссылкой на общие положения ст. 429 ГК РФ.

С указанными выводами нельзя согласиться, поскольку как предусмотрено п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 54 ^мО некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2,3 и 5 настоящего Постановления.

П. 3.1. предварительного договора предусмотрена стоимость квартиры, которая составляет 5592059 (пять миллионов пятьсот девяносто две тысячи пятьдесят девять) рублей. Кроме того п.п. 3.3., З.З.1., 3.3.2. договора (предусмотрены размеры, порядок и сроки оплаты стоимости квартиры до (заключения договора купли-продажи.

Из этого следует, что заключенный между сторонами договор от <дата> поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не Только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, но " и обязанность ФИО2 внести денежные средства в сумме 5592059 (пять миллионов пятьсот девяносто две тысячи пятьдесят девять) рублей путем оплаты гарантийного взноса на расчетный счет продавца, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.

Неправильное применение судом норм материального права выразилось в том, что пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 54 не был принят во внимание, а судебный спор был разрешен без учета правил ГК РФ о договоре купли-продажи и п. 3 ст. 487 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N54.

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи Оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

По обстоятельствам дела ОАО "494 УНР" обязательства по передаче квартиры ФИО2 исполнило, что подтверждено документально.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).,Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Учитывая объективные условия, в которых оказалось ОАО "494 УНР" и причины, по которым квартира истца, а также и других покупателей не была оформлена в Собственность продавца заключение договора купли-продажи не будет соответствовать закону и интересам, прежде всего самого покупателя. Именно поэтому сложившаяся проблема в рамках судебной практики разрешается путем признания права собственности на квартиру, о чем положительно свидетельствуют приложенные к апелляционной жалобе копии судебных актов в отношении ОАО "494 УНР".

Полагаем, что при наличии воли и действительного интереса в приобретении
жилья можно избрать иной способ разрешения ситуации, тем более, что предмет договора в виде жилой квартиры истцу на момент заключения предварительного договора купли-продажи передан, квартиру можно и нужно использовать для проживания, что ФИО2 в настоящее время и делает. Неразрешенным остался только вопрос регистрации права собственности на квартиру за ОАО "494 УНР, для последующего оформления договора купли-продажи квартиры с ФИО2

Очевидно, что ОАО "494 УНР" намеренно не уклоняется от оформления права собственности, государственной регистрации перехода права собственности и заключения договора купли-продажи квартиры, что могло, и должно было быть учтено судом при даче оценки всех обстоятельств дела.

Таким образом, можно сделать вывод, что ФИО2 фактически не имела намерений приобрести <адрес> использовать её для личных целей. ФИО2 обратилась с претензиями к ОАО "494 УНР" с тем, чтобы расторгнуть в одностороннем порядке предварительный, а по характеру договор купли-продажи квартиры с вытекающими из ФЗ "О защите прав потребителей" последствиями и санкциями не воспользовавшись иными правовыми средствами, поскольку квартира фактически передана ФИО2 во владение и пользование.

Истец вправе был при других прочих условиях в судебном порядке признать право собственности на квартиру и зарегистрировать право собственности на квартиру притом, что Общество не чинило ФИО2 никаких препятствий к этому и в суде бы признало исковые требования в полном объёме, как и за всеми покупателями квартир в жилом комплексе при их обращении в суд за признанием права собственности.

Повторимся, что ОАО "494 УНР" по объективным, не зависящим от нас причинам не зарегистрировало право собственности на квартиру, так как Министерство обороны РФ, будучи заказчиком строительства жилого дома, не исполнило свою часть обязательств своевременно.

ОАО "494 УНР" действовало максимально добросовестно.

Квартира № нами передана ФИО2 до наступления срока, предусмотренного п. 2.1.2. предварительного договора, т.е. до <дата>

В соответствии со ст.432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Истцом была оплачена стоимость квартиры, которая ответчиком была передана по акту приёма-передачи.

Таким образом, стороны, достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже.

Вместе с тем, с учетом вышесказанного считаем, что ФИО2 злоупотребила своим правом, что является недопустимым.

Доводы ответчика подтверждаются выводами судебных инстанций по аналогичным делам.

В частности, решением Центрального районного суда <адрес> от <дата> по делу № и апелляционным определением Волгоградского областного суда от <дата> по тому же делу, апелляционным определением Московского городского суда от <дата> по* делу №, решением Одинцовского городского суда по делу №, решением Одинцовского городского суда по делу 2-8592/2016.

Следующее на что необходимо было обратить внимание суду.

Основанием для обращения ФИО2 в суд послужило то обстоятельство, что ОАО "494 УНР" в срок указанный в предварительном договоре купли-продажи не оформило право собственности на квартиру для последующего заключения договора купли-продажи с истцом.

При таких обстоятельствах суду следовало применить норму материального права ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей", предусматривающей последствия нарушения исполнителем сроков выполнения ФИО1 (оказания услуг) чего Дербентский городской суд не сделал.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 320, 322, 328 ГПК РФ

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Дербентского городского суда РД от 09.09.2016г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

<.>