Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 25.07.2018 дело по апелляционной жалобе Беляхиной Н. П., Беляхиной Т. А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от <...>, которым определены условия договора между Беляхиной Н. П., Беляхиной Т. А., с одной стороны, и Товариществом собственников недвижимости товарищество собственников жилья «СОЮЗ», с другой стороны, о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Заслушав доклад судьи областного суда Сафаралеева М.Р., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А. обратились в суд с иском к Товариществу собственников недвижимости товарищество собственников жилья «СОЮЗ» (далее – ТСН ТСЖ «СОЮЗ») о понуждении к заключению договора на содержание общего имущества многоквартирного дома, об установлении цены договора, о возложении обязанности предоставить документы, составить платежные документы в соответствии с заявленными требованиями. В обоснование иска Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А. указали, что являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществляет ТСН ТСЖ «СОЮЗ», членами которого истцы не являются. До <...> отношения между сторонами были урегулированы ранее заключенным договором на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества от <...>, который был расторгнут по инициативе ответчика. До настоящего времени новый договор между сторонами не заключен. Истцы ссылались на уклонение ответчика от заключения договора на предлагаемых ими условиях. Указывали, на непредставление ответчиком документов, необходимых для определения цены договора, отсутствие решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или членов товарищества по вопросам установления на 2018 год размера расходов на содержание и ремонт общего имущества, управление многоквартирным домом. Полагали, что тариф для оплаты содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, действующий для членов ТСН ТСЖ «СОЮЗ» не может применяться для определения цены договора с иными собственниками помещений, не являющихся членами данного товарищества. На основании изложенного, Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А. просили обязать ТСН ТСЖ «СОЮЗ» заключить с истцами договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, управление домом в предложенной ими редакции, установить цену договора в соответствии с долей истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном <...> в г. Омске в соответствии с документами, утвержденными уполномоченным органом в предусмотренном законом порядке, подтверждающими суммы расходов на управление многоквартирным домом, на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, уменьшить установленную цену на долю истцов в доходах от сдачи в аренду имущества многоквартирного дома, обязать ответчика составить в соответствии с условиями договора платежные документы с <...> с указанием общего объема каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды, предоставленного в многоквартирном доме за расчетный период, показаний коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, суммарный объем каждого вида коммунальной услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объем каждого коммунального ресурса, использованного исполнителем за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению, объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных потребителю за расчетный период в жилом помещении, и размера платы за каждый вид предоставленных коммунальных услуг.

Истец Беляхина Н.П. в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика ТСН ТСЖ «СОЮЗ» по доверенности Завьялова А.В. в судебном заседании исковые требования не признала. Указала, что размер тарифа за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме установлен решением общего собрания членов ТСН ТСЖ «СОЮЗ», является единым для всех собственников помещений многоквартирного дома. Полагала возможным заключить договор на условиях, предложенных ответчиком.

Истец Беляхина Т.А. в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, не просила рассмотреть дело в ее отсутствие, об уважительности причин неявки не сообщила.

Судом постановлено решение, которым определены условия договора между Беляхиной Н.П. и Беляхиной Т.А., с одной С., и ТСН ТСЖ «СОЮЗ», с другой С., в редакции, предложенной ответчиком, в удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А. просят решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку доказательств. Выражают несогласие с определенными судом условиями договора, поскольку часть из них не может быть применена к истцам, другая часть условий ущемляет права собственников, не являющихся членами ТСН ТСЖ «СОЮЗ». Полагают незаконными выводы районного суда о распространении на истцов тарифа, установленного для членов ТСН ТСЖ «СОЮЗ» и включающего в себя расходы на содержание иных многоквартирных домов. Ссылаются на необоснованный отказ в принятии дополнительных требований о признании решения общего собрания недействительным.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ТСН ТСЖ «СОЮЗ» Завьялова А.В. просит оставить решение без изменения.

На основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ТСН ТСЖ «СОЮЗ» Завьялова А.В. исковые требования не признала. Указала, что решение общего собрания членов ТСН ТСЖ «СОЮЗ», которым установлен тариф на содержание и ремонт общего имущества, до настоящего времени в судебном порядке не оспорено, недействительным не признано, какие-либо споры по данному вопросу судами не рассматриваются.

Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу положений ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является отсутствие подписи судьи в решении.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», наличие указанных оснований для безусловной отмены решения подлежит проверке судом апелляционной инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе.

В настоящем деле названное основание для безусловной отмены решения имеется.

Так, резолютивная часть решения Первомайского районного суда г. Омска от <...> председательствующим судьей Сахновой О.В. не подписана, в связи с чем решение Первомайского районного суда г. Омска от <...> по настоящему делу подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

При разрешении спора по существу судебная коллегия принимает во внимание положения п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которым, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Частью 1 ст. 135 ЖК РФ предусмотрено, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В силу ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано: собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах, либо собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

Из положений ч. 6 ст. 155 ЖК РФ следует, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. «б» п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

- путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

В силу ч. 5 ст. 146 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 328 ГК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

1) оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения;

2) отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение;

3) отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части;

4) оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Из материалов дела следует, что Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А. являются собственниками жилого помещения, общей площадью 129 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, <...>.

Для управления общим имуществом собственников помещений в указанном жилом доме <...> было создано ТСЖ «Союз», членом которого являлась Беляхина Н.П.

<...>Беляхина Н.П. направила в адрес ТСЖ «Союз» заявление о выходе из членов ТСЖ.

<...> между ТСЖ «Союз» и Беляхиной Н.П. был заключен договор на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обслуживающего жилое помещение, предоставление коммунальных услуг.

<...> в связи с изменением состава собственников <...> в г. Омске, между сторонами было заключено дополнительное соглашение № <...>, согласно которому на С. потребителя выступали Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А., не являющиеся членами ТСЖ «СОЮЗ».

<...> зарегистрировано изменение наименования юридического лица ТСЖ «Союз» на ТСН ТСЖ «Союз».

Письмом от <...> ТСН ТСЖ «Союз» уведомило Беляхину Н.П. и Беляхину Т.А. об отказе в продлении договора на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обслуживающего жилое помещение, предоставление коммунальных услуг от <...>.

Сторонами не оспаривается, что <...> истцы направили в ТСН ТСЖ «Союз» для согласования проект договора на содержание общего имущества в многоквартирном <...> в г. Омске на 2018 год.

Ответчик фактически заявил об акцепте оферты на иных условиях, представив свою редакцию договора, в связи с чем Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А. в соответствии со ст. 445 ГК РФ передали имеющиеся между сторонами разногласия относительно условий договора на рассмотрение суда.

Проанализировав предложенные ответчиком условия договора, сопоставив их с возражениями истцов, судебная коллегия полагает возможным обязать стороны заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на следующих условиях:

1. Предмет договора.

1.1. Товарищество оказывает Собственникам услуги по управлению общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, по содержанию и ремонту такого имущества, а Собственники вносят на расчетный счет Товарищества плату за оказанные услуги.

1.2. Собственники поручают Товариществу совершать от их имени и за их счет следующие юридические действия:

- представлять законные интересы Собственников в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими организациями;

- заключать договоры о выполнении работ и оказании услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также о предоставлении коммунальных услуг;

- осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам;

2. Права и обязанности сторон.

2.1. Товарищество обязано:

2.1.1. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме путем заключения договоров о выполнении работ и оказании услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установления фактов невыполнения работ и неоказания услуг.

2.1.2. Обеспечить надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме путем заключения договора управления с управляющей организацией либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с обслуживающей подрядной организацией, либо самостоятельно исполняя необходимые работы и услуги.

2.1.3. Обеспечивать предоставление коммунальных услуг путем заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями и прочих услуг по решению общего собрания членов Товарищества с соответствующими организациями.

2.1.4. Обеспечить выполнение собственниками помещений требований положений Жилищного кодекса РФ, иных нормативных правовых актов и обязательств, принятых ими в силу членства в Товариществе или в силу заключения с Товариществом настоящего договора.

2.1.5. Контролировать выполнение управляющей организацией, обслуживающей подрядной организацией установленные договорные обязательства.

2.1.6. На основании соответствующих актов осуществлять приемку работ и услуг по заключенным договорам, связанным с содержанием и ремонтом общего имущества.

2.1.7. Устанавливать и актировать факты неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, связанным с содержанием и ремонтом общего имущества.

2.1.8. Осуществлять контроль за проведением управляющей организацией либо обслуживающей подрядной организацией перерасчетов размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в соответствии с правилами, установленными законодательством и нормативными правовыми актами.

2.1.9. Представлять законные интересы Собственников в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества.

2.1.10. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав Собственников по владению, пользованию и в установленных законодательством Российской Федерации пределах распоряжению общим имуществом или препятствующих этому.

2.1.11. Информировать Собственников о заключении договоров с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества. По требованию Собственников знакомить его с указанными договорами.

2.1.12. Информировать Собственников о порядке начисления им обязательных платежей, предусмотренных настоящим договором.

2.1.13. Осуществлять контроль за правильностью начисления Собственникам размеров обязательных платежей, предусмотренных настоящим договором.

2.1.14. Информировать об изменении размера платы в порядке, установленном законодательством.

2.1.15.Представлять Собственникам самостоятельно, в случае управления многоквартирным домом собственными силами, отчет о выполнении сметы доходов и расходов за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим года. При заключении Договора управления с управляющей организацией требовать от данной организации предоставления собственникам помещений такого отчета в указанный выше срок, а в случае заключения договора управления на срок один год не ранее чем за два месяца и не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. Отчет представляется на общем собрании членов Товарищества, а в случае про ведения собрания в заочной форме - в письменном виде по требованию Собственников. Отчет размещается на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах, определенных решением общего собрания членов Товарищества. В отчете указываются: соответствие фактических перечня, количества и качества услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в смете расходов и доходов либо в Договоре управления; количество предложений, заявлений и жалоб собственников, нанимателей, арендаторов или иных пользователей помещений в Многоквартирном доме и о принятых мерах по устранению указанных в них недостатков в установленные сроки.

2.1.16. Организовывать общие собрания собственников помещений по вопросам использования общего имущества и иным вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае необходимости их решения.

2.1.17. Устанавливать факты причинения вреда имуществу Собственников.

2.1.18. Выполнять работы для Собственников и предоставлять им услуги в рамках своей уставной деятельности.

2.1.19.Выдавать Собственникам справки и иные документы в пределах своих полномочий.

2.2.20. Составлять перечень общего имущества (изм. на 2.1.20).

2.2. Товарищество вправе:

2.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору.

2.2.2. Заключать в соответствии с законодательством Российской Федерации договор об управлении многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры о предоставлении коммунальных ресурсов в интересах Собственников.

2.2.3. Осуществлять самостоятельно выбор управляющей или обслуживающих, ресурсоснабжающих и прочих организаций, оказывающих услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

2.2.4. Определять смету доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт многоквартирного дома, а также иные расходы, связанные с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, в установленном уставом Товарищества порядке.

2.2.5. Устанавливать на основе утвержденной на общем собрании членов Товарищества сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры платежей для Собственников в соответствии с их долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2.2.6. Порядок внесения обязательных платежей и иных взносов Собственника определяется в соответствии с настоящим договором.

2.2.7. Требовать от Собственников помещения внесения платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные и прочие услуги.

2.2.8. В случае несоответствия данных, имеющихся у Товарищества, информации, предоставленной Собственниками, проводить самостоятельно или требовать от управляющей организации перерасчет размера платы Собственников за коммунальные услуги по фактически потребленному количеству.

2.2.9. Взыскивать с должников сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой в случае управления многоквартирным домом собственными силами в порядке, установленном действующим законодательством.

2.2.10. Оставлять на своем расчетном счете полученные за счет экономии средства до конца финансового года. Товарищество вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение расходов, связанных с оплатой дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма, штрафным санкциям.

2.2.11. Требовать от Собственников помещения устранения самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения в соответствии с Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и в судебном порядке.

2.2.12. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год размера платы за управление Многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества собственников Многоквартирного дома на основании перечня работ и услуг по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год и направлять их на рассмотрение и утверждение общего собрания членов Товарищества.

2.3. Собственники обязаны:

2.3.1. Бережно относится к общему имуществу в многоквартирном доме, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям.

2.3.2. Поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, Правила содержания общего имущества.

2.3.3. Использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением.

2.3.4. Не нарушать права других собственников.

2.3.5. Нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также его капитального ремонта.

2.3.6. Своевременно и полностью вносить плату за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания членов Товарищества в соответствии с разделом 3 «Расчеты по договору» настоящего договора в порядке, установленном законодательством. Своевременно предоставлять Товариществу либо в соответствии с заключенным товариществом договором управления управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы его и лиц, пользующихся его помещением(ями).

2.3.7. При неиспользовании помещения(й) в Многоквартирном доме сообщать Товариществу либо в соответствии с заключенным товариществом договором управления управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственников при его отсутствии в городе более 24 часов.

2.3.8. Предоставлять ТСЖ либо управляющей организации (при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом) в течение трех рабочих дней сведения:

а) о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность внесения платы за жилое помещение, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению, а также за коммунальные услуги возложена Собственников полностью или частично на нанимателя (арендатора), с указанием Ф.И.О. ответственного нанимателя (наименование и реквизиты организации, оформившей право аренды), о смене ответственного нанимателя или арендатора;

б) об изменении количества граждан, проживающих в жилом(ых) помещении(ях), включая временно проживающих, а также о наличии у таких лиц льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг для расчета размера их оплаты (собственники жилых помещений);

2.3.9. За свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу.

2.3.10. Обеспечивать доступ ответственных представителей Товарищества либо Управляющей организации (при наличии) в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное время, а работников аварийных служб - в любое время.

2.3.11. Допускать в помещение должностных лиц Товарищества, управляющей организации (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право про ведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля.

2.3.12. Принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу.

2.3.13. За свой счет устранять нанесенный им ущерб имуществу других собственников помещений в многоквартирном доме, а также лицами, проживающими в помещениях собственников.

2.3.14. При обнаружении неисправностей в помещении немедленно принимать возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщать о них в ОДС, Товариществу или в соответствующую аварийную службу.

2.3.15. Соблюдать правила пожарной безопасности (не производить загромождения приквартирных коридоров, проходов, запасных выходов и т.п.).

2.3.16. Не производить переоборудование, перепланировку жилого (нежилого) помещения без получения соответствующего разрешения. Соблюдать следующие требования:

а) не производить перенос инженерных сетей;

б) не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;

в) не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т.е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение Собственников, и их оплаты без согласования с Товарищества либо с управляющей организацией при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом;

г) не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);

д) не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не про изводить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке;

е) не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;

ж) не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества Многоквартирного дома;

з) не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;

и) не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы;

к) не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;

л) информировать Товарищество либо Управляющую организацию (при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом) о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.

2.3.17. При проведении Собственниками работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх платы, установленной в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.

2.3.18. Выполнять требования настоящего договора.

2.4. Собственники вправе:

2.4.1. Самостоятельно распоряжаться принадлежащим им помещением.

2.4.2. Требовать информацию о порядке, сроках и условиях осуществления работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.

2.4.3. Присутствовать на общих собраниях членов Товарищества.

2.4.4. Получать информацию о деятельности Товарищества и о заключенных им договорах.

2.4.5. Обжаловать в суд решения общего собрания членов Товарищества или решения правления Товарищества, которые нарушают его права и охраняемые законом интересы.

2.4.6. Осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем им помещении с соблюдением требований законодательства Российской Федерации, санитарных, противопожарных и иных правил и норм.

2.4.7. Участвовать в мероприятиях, проводимых Товариществом.

2.4.8. Осуществлять иные права в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Расчеты по договору.

3.1. Плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

3.2. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление.

3.3. Размер платы определяется Товариществом в порядке, установленном Уставом и решениями общего собрания членов Товарищества в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, на основе утвержденной ими сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Указанный размер платежей должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

3.4. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных товариществом не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим.

3.5. Оплата услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальных услуг производится на основании платежных документов, представленных Собственникам ТСЖ, либо управляющей организацией, либо ресурсоснабжающими организациями.

4.Ответственность сторон.

4.1. Собственники, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

4.2. В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления Товарищества обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого дома в порядке, установленном Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.

4.3. В остальном Товарищество и Собственники несут ответственность в части взятых на себя обязательств по договору в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

4.4. Собственники не отвечает по обязательствам Товарищества. Товарищество не отвечает по обязательствам Собственника.

5. Срок действия договора. Изменение и досрочное расторжение договора.

5.1. Настоящий договор действует до момента изменения способа управления многоквартирным домом.

5.2. Договор прекращается в случае:

5.2.1. Прекращения права собственности Собственников на помещение в многоквартирном доме.

5.2.2. Принятия общим собранием собственников помещений решения об изменении способа управления многоквартирным домом.

5.2.3. Ликвидации Товарищества.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, судебная коллегия в соответствии с возражениями истцов исключила из предложенной ответчиком редакции договора условия, которые не подлежат применению к Беляхиной Н.П. и Беляхиной Т.А. в силу индивидуальных особенностей сложившихся между сторонами правоотношений (в том числе, условия, касающиеся собственников нежилых помещений, условия об оплате газоснабжения, условия о внесении платы за пользование жилым помещением).

Кроме того, судебной коллегией признано необоснованным включение в договор условия об обязанности товарищества осуществлять хранение копий правоустанавливающих документов собственников на помещения, а также иных документов, являющихся основанием для проживания в помещении, поскольку данная обязанность ТСН законом не предусмотрена.

Хранение правоустанавливающих документов не является необходимым для осуществления предусмотренной п. 9 ст. 138 ЖК РФ обязанности по ведению реестра членов ТСН.

Также из проекта договора, предложенного ответчиком, исключено условие о передаче собственниками товариществу права по управлению общим имуществом в многоквартирном доме (в том числе по предоставлению части общего имущества в пользование или аренду третьим лицам), так как в силу п.п. 3 и 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом и об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключении договоров об использовании данного имущества отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Пункты 2.1.6 и 2.1.7 дополнены указанием на обязательства, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества. Пункты 2.1.9, 2.1.11, 2.2.3 дополнены указанием на прочие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества.

Вместе с тем, доводы истцов о невозможности включения в договор условий о правах и обязанностях сторон в случае заключения в будущем договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, а также об оставлении товариществом на своем расчетном счете полученные за счет экономии средства до конца финансового года и расходовании их на оплату дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества судебной коллегией отклоняются.

Данные условия договора сами по себе прав истцов не нарушают и не противоречат действующему законодательству.

Условия договора о праве товарищества определять смету доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в установленном уставом порядке, устанавливать на основе утвержденной на общем собрании членов ТСН сметы доходов и расходов на год размеры платежей для собственников в соответствии с их долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме также закону не противоречат, в связи с чем доводы истцов об их исключении из договора не принимаются во внимание.

Беляхина Н.П. и Беляхина Т.А. также выражают несогласие с условием договора об определении размера платы в порядке, установленном уставом товарищества и решениями общего собрания членов ТСН в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

Изложенные доводы истцов не могут быть признаны состоятельными, поскольку в соответствии с п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе: определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Исходя из указанных правовых норм равными, независимо от членства в ТСН, являются и обязанности собственников жилых помещений по несению бремени расходов на содержание общего имущества, что следует из ст. ст. 39, 158 ЖК РФ, разделов 1 и 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

Для всех собственников жилых помещений (членов и не членов ТСН) размер платежей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, согласно п. 8 ст. 156 Кодекса, пункту 33 Правил определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом.

Указанным нормам корреспондирует изложенная в Постановлении от 03 апреля 1998 года № 10-П правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, заключающаяся в том, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом, под которым понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий общее имущество собственников, в целях его содержания и эксплуатации.

Таким образом выход собственника помещения из членов ТСН, а также отсутствие заключенного между сторонами договора о предоставлении коммунальных услуг не является основанием для освобождения истца от оплаты коммунальных услуг в соответствии с утвержденным в установленном законом порядке тарифом.

Исковые требования Беляхиной Н.П. и Беляхиной Т.А. об установлении цены договора в ином размере, от тарифа на содержание и ремонт общего имущества, предусмотренного для членов ТСН ТСЖ «СОЮЗ», не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела усматривается, что тариф в размере 21 руб. 10 коп. установлен решением общего собрания членов ТСН ТСЖ «СОЮЗ» от <...>.

Данное решение общего собрание в первоначальном иске Беляхиной Н.П. и Беляхиной Т.А. не оспаривалось, недействительным не признано.

В связи с этим, как установлено выше, указанный тариф является обязательным, в том числе для истцов, несмотря на то, что они не являются членами ТСН ТСЖ «СОЮЗ».

Требований об установлении размера обязательных платежей отдельно для собственников нежилых и жилых помещений в многоквартирных домах, являющихся членами ТСЖ и не являющихся членами ТСЖ, закон не содержит. Тариф утверждается для всех собственников не зависимо от их членства в ТСЖ.

Иной подход приводил бы к возможности образования у собственника неосновательного обогащения за счет других собственников и созданного ими для управления многоквартирным домом товарищества.

По изложенным причинам не подлежат удовлетворению также требования истцов о возложении на ответчика обязанности предоставить документы для расчета цены договора, об установлении цены договора в соответствии с долей истцов в праве собственности на общее имущество в <...> в г. Омске и о возложении на ответчика обязанности составить платежные документы в соответствии с предложенным истцами договором и с иной ценой услуги.

Ссылки в апелляционной жалобе на незаконный отказ суда первой инстанции в принятии уточненных исковых требований о признании решения общего собрания членов ТСН ТСЖ «СОЮЗ» от <...> недействительным в части установления размеров обязательных платежей отклоняются.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в принятии уточненных требования являлось фактическое изменение истцами одновременно предмета и основания иска.

Между тем, по смыслу ст. 39 ГПК РФ, одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

Кроме того, судом верно указано на несоблюдение Беляхиной Н.П. и Беляхиной Т.А. требований п. 6 ст. 181.4 ГК РФ об обязательном заблаговременном уведомлении в письменной форме других участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд.

Таким образом, поскольку решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с наличием оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия, рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, приходит к выводу о возложении на собственников <...> в г. Омске Беляхину Н.П., Беляхину Т.А., с одной С., и ТСН ТСЖ «СОЮЗ», с другой С., обязанности заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на изложенных выше условиях, а также об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности заключить договор на иных условиях, предоставить документы, установить цену договора в соответствии с долей истцов в праве собственности на общее имущество в <...> в г. Омске, составить платежные документы с обязательным указанием содержащихся в иске сведений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Первомайского районного суда г. Омска от <...> отменить.

Принять по делу новое решение, которым обязать собственников <...> в г. Омске ФИО1, ФИО2 (именуемых в дальнейшем при совместном упоминании «Собственники»), с одной стороны, и Товарищество собственников недвижимости товарищество собственников жилья «СОЮЗ» (именуемое в дальнейшем «ТСЖ» или «Товарищество»), с другой стороны, заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на следующих условиях:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.2. Собственники поручают Товариществу совершать от их имени и за их счет следующие юридические действия:

- осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам;

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Товарищество обязано:

2.1.14. Информировать об изменении размера платы в порядке, установленном законодательством.

2.1.17. Устанавливать факты причинения вреда имуществу Собственников.

2.1.18. Выполнять работы для Собственников и предоставлять им услуги в рамках своей уставной деятельности.

2.1.19.Выдавать Собственникам справки и иные документы в пределах своих полномочий.

2.2.20. Составлять перечень общего имущества (изм. на 2.1.20).

2.2. Товарищество вправе:

2.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору.

2.3. Собственники обязаны:

2.3.3. Использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением.

2.3.4. Не нарушать права других собственников.

2.3.5. Нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также его капитального ремонта.

2.3.12. Принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу.

а) не производить перенос инженерных сетей;

з) не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;

к) не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;

2.3.18. Выполнять требования настоящего договора.

2.4. Собственники вправе:

2.4.1. Самостоятельно распоряжаться принадлежащим им помещением.

2.4.3. Присутствовать на общих собраниях членов Товарищества.

2.4.4. Получать информацию о деятельности Товарищества и о заключенных им договорах.

2.4.7. Участвовать в мероприятиях, проводимых Товариществом.

2.4.8. Осуществлять иные права в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

4.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.

ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор действует до момента изменения способа управления многоквартирным домом.

5.2. Договор прекращается в случае:

5.2.1. Прекращения права собственности Собственников на помещение в многоквартирном доме.

5.2.3. Ликвидации Товарищества.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 о возложении обязанности заключить договор на иных условиях, предоставить документы, установить цену договора в соответствии с долей истцов в праве собственности на общее имущество в <...> в г. Омске, составить платежные документы с обязательным указанием содержащихся в иске сведений отказать.

Председательствующий

Судьи областного суда: