Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Бийского городского суда Алтайского края от 05 марта 2015 года

по делу по иску ФИО2 к ФИО1 о выселении из жилого помещения, встречному иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор на переход права собственности на жилое помещение, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, возмещении убытков.

Заслушав доклад судьи Костогладовой О.Г., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд к ФИО1 с иском о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что данное жилое помещение принадлежит ему на праве собственности, с 2005 года в нем без каких-либо оснований проживает ФИО1, которая в добровольном порядке освободить помещение отказывается, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав.

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО1 обратилась со встречным иском к ФИО2, с учетом уточнения требований просила возложить на ФИО2 обязанность заключить договор на переход к ней права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, принять решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение, обязать ФИО2 возместить ей убытки, причиненные его неправомерными действиями ФИО2, за счет удерживаемого имущества (спорной квартиры) исходя из стоимости данного имущества.

В обоснование встречных исковых требований ФИО1 указала, что между ней и истцом в 2005 году была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения, согласно которой она передала истцу в счет уплаты стоимости квартиры <данные изъяты> руб., а ФИО2 передал ей данную квартиру, были заключены предварительные договоры. В квартиру она вселилась в 2005 году и проживает в ней до настоящего времени. Факт заключения предварительных договоров и получения денежных средств ФИО2 не отрицается. Однако до настоящего времени договор купли-продажи спорной квартиры не оформлен и не подписан, право собственности ФИО1 на квартиру в установленном порядке не зарегистрировано, что нарушает ее права. Кроме того, ввиду необоснованного уклонения ФИО2 от заключения договора на переход права собственности на квартиру, который он должен был заключить в обязательном порядке и предъявлением иска к ФИО1 о прекращении ее права пользования жилым помещением и выселении ФИО2 причинил ей значительный имущественный вред и другие убытки.

При рассмотрении дела ФИО1 было заявлено ходатайство о применении к требованиям истца о ее выселении срока исковой давности, который, по ее мнению, истек в 2008 году, так как истец знал о ее проживании в квартире с 2005 года. Представителем истца ФИО3 было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям ФИО1 с ссылкой на то, что о нарушении своих прав она знала с момента заключения предварительного договора 24.03.2005, в 2011 году ФИО1 обращалась в правоохранительные органы с заявлениями в отношении ФИО2

Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования ФИО2 удовлетворены.

ФИО1 выселена из жилого помещения по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит отменить решение суда, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении требований ФИО2 и удовлетворить заявленные ею встречные требования.

В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что судом дана ненадлежащая оценка доказательствам по делу и фактическим обстоятельствам, неправильно применены нормы материального и процессуального права, что привело к принятию необоснованного и незаконного решения.

Сделка купли-продажи квартиры является действительной, поскольку она сторонами исполнена: ФИО2 передал ей квартиру, а она передала ему полную стоимость квартиры. При этом ФИО2 никогда не отрицал факт продажи квартиры ответчику (что подтверждается материалами проверок по заявлениям ФИО1 в правоохранительные органы, пояснениями сожительницы ФИО2 – К.Е.), требований о ее выселении не предъявлял. Данные обстоятельства свидетельствуют о возникновении у ФИО2 обязательств по заключению соответствующей сделки купли-продажи квартиры.

Суд не учел, что ФИО2 обманным путем получил от ФИО1 денежные средства, поделил их с риэлторами, затем путем фальсификации доказательств по гражданскому делу № 2-1567/2014 получил правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие его право собственности, и, злоупотребив правами, предъявил данный иск о выселении ответчика. Фальсификация доказательств заключается в том, что истец дал суду заведомо ложные сведения о том, что он фактически проживает в квартире и она свободна от прав третьих лиц, к которым относится ответчик.

Из обстоятельств дела видно, что агентство недвижимости «Звезда» при заключении предварительных договоров действовало в интересах ФИО2, действия риэлторов последним не оспариваются, следовательно применению подлежат нормы главы 50 ГК РФ «Действия в чужом интересе без поручения». При этом судом в решении не дана оценка пояснениям ФИО2, изложенным в материалах проверок, относительно факта совершения сделки, а также судом не приняты меры в части сообщения в следственные органы о наличии в действиях ФИО2 признаков преступления.

Вывод суда о том, что только письменный предварительный договор является основанием для заключения договора купли-продажи недвижимости и только собственнику принадлежит право распоряжения имуществом, противоречит нормам права, а именно ст.ст. 161, 162, 429, 208 и 209 ГК РФ. У ФИО2 имелся договор социального найма квартиры от 2005 года, в связи с чем он как наниматель имел право распоряжаться помещением.

Выводы суда о досудебном урегулировании истцом спора не соответствует фактическим обстоятельствам, так как ответчик никаких требований о выселении от истца не получала.

Необоснованно судом указано на требование ответчика о взыскании суммы убытков в размере <адрес> руб., поскольку во встречном иске ответчик просила о возмещении убытков за счет спорной квартиры без указания суммы. При этом суд делает вывод о том, что бремя доказывания факта причинения вреда лежит на потерпевшего, в то время как ст.ст. 15 и 1064 ГК РФ такого требования не содержат.

Срок исковой давности ответчиком не пропущен, так как истцом право собственности на квартиру было оформлено только в октябре 2014 года, до этого времени он от своих обязательств не отказывался. Положения ст. 304 ГК РФ применены необоснованно, учитывая то, что истец не является фактическим владельцем квартиры, ею пользуется ответчик. Вывод суда о выселении ответчика без предоставления другого жилого помещения немотивирован, основания для такого выселения судом в решении не приведены.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу прокурор г.Бийска просит оставить решение суда без изменения.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала жалобу по изложенным в ней основаниям.

Истец ФИО2, а также представители сторон в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав ответчика, а также заключение прокурора Текутьевой Я.В., полагавшей, что решение подлежит оставлению без изменения, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ и возникло на основании договора о передаче жилья в собственность *** от ДД.ММ.ГГ заключенного между Муниципальным образованием город Бийск и ФИО2

ФИО2 зарегистрирован в данном жилом помещении с ДД.ММ.ГГ, вступившим в законную силу решением Бийского городского суда от ДД.ММ.ГГ за ним признано право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма.

Также установлено, что в квартире по адресу: <адрес> 2005 года проживает ответчик ФИО1, о выселении которой истцом заявлены требования.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения и договор купли-продажи между сторонами не заключался, у ФИО2 обязательств по заключению договора купли-продажи жилого помещения перед ФИО1 не имеется, в 2005 году истец не являлся собственником квартиры и не имел права распоряжаться ею, в связи с чем оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. Удовлетворяя исковые требования ФИО2 о выселении ФИО1 из спорного жилого помещения, суд указал на то, что жилое помещение принадлежит ФИО2 на праве собственности, ФИО1 членом семьи истца не является, между сторонами не заключалось соглашений о порядке пользования жилым помещением, кроме того, ФИО1 пропущен срок исковой давности по встречным требованиям.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, мотивированы в судебном решении и подтверждаются представленными доказательствами.

В силу ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений в 2005 году) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и сторонами не отрицалось, что договор купли-продажи спорной квартиры в установленной законом форме между истцом и ответчиком не заключался, что в силу положений ст.550 ГК РФ свидетельствует о том, что сделка купли-продажи спорного жилого помещения между сторонами не заключена. Наличие оснований для возложения на ответчика обязанности заключить такой договор вопреки доводам апелляционной жалобы материалами дела не подтверждается, в связи с чем судом обоснованно отказано в удовлетворении данных требований ответчика.

Принимая во внимание то, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ основанием для вынесения судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является заключенный в установленной законом форме договор купли-продажи, судом сделан также правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований ответчика о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Довод жалобы о том, что передача ответчиком денежных средств в оплату жилого помещения и ее фактическое вселение в квартиру свидетельствует о действительности состоявшейся в 2005 году сделки купли-продажи, правильных выводов суда не опровергает, поскольку основан на неверном толковании норм материального права. В силу положений ст.550 ГК РФ при отсутствии заключенного в установленной форме договора купли-продажи спорного жилого помещения указанные ответчиком обстоятельства не могут свидетельствовать о заключении сделки купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы, указывающие на наличие обязанности у ФИО2 заключить такой договор, поскольку с ФИО1 были заключены с согласия истца предварительные договоры, также несостоятельны.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, в том числе из материалов проверок правоохранительных органов по заявлениям ФИО1, ДД.ММ.ГГ между Ж.О.В., являвшейся на тот момент директором агентства недвижимости «Звезда» и указанной в качестве продавца, и ФИО1(покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры (л.д. 50 том 1), по условиям которого стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб., из них <данные изъяты> руб. ФИО1 передает в момент подписания данного договора в качестве задатка, а оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. обязуется передать «до подписания договора в ЦГР». Срок действия указанного договора указан – до 16.05.2005.

Впоследствии ДД.ММ.ГГ между Ж.О.В. и ФИО1 заключен новый предварительный договор (л.д. 143 том 1), по условиям которого Ж.О.В. (указанная в п. 3 договора в качестве собственника квартиры) обязалась заключить в срок до ДД.ММ.ГГ с ФИО1 договор купли-продажи спорной квартиры по цене <данные изъяты> руб., которая полностью оплачена ФИО1 на момент подписания данного договора. Пунктом 1 данного предварительного договора предусмотрено, что по истечении срока действия данного договора и при отсутствии волеизъявления сторон на его расторжение, договор считается продленным до заключения основного договора о передаче жилья в собственность.

Из постановлений УУП и ПДН ОП «Приобский» МУ МВД России «Бийское» от 16.11.2012, 31.01.2013, 13.02.2013, 15.04.2013, ДД.ММ.ГГ об отказе в возбуждении уголовных дел по заявлениями ФИО1 (л.д. 149–153 том 1) следует, что ФИО2 подтверждал продажу спорной квартиры через агентство недвижимости «Звезда», представителем которого являлась Ж.О.В., и обещал переоформить документы на квартиру на ФИО1 после оформления своего права собственности.

При этом из материалов проверки (постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.02.2008) и пояснений сторон следует, что в целях продажи квартиры ФИО2 выдавалась доверенность на имя риэлтора агентства недвижимости «Звезда» ФИО4, Ж.О.В. на тот момент являлась директором агентства, доверенности от ФИО2 на представление его интересов Ж.О.В. по продаже квартиры и согласованию существенных условий сделки купли-продажи не выдавалось.

Согласно постановлениям ОУУП и ПДН ОП «Приобский» МУ МВД России «Бийское» от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ об отказе в возбуждении уголовных дел по заявлениям ФИО1 (л.д. 194–195 том 2), ФИО2 пояснял, что в свое время выдавал ФИО1 доверенность на оформление документов на квартиру, однако она их не оформила, в настоящее время из его заработной платы удерживаются денежные средства за оплату коммунальных платежей по квартире, задолженность составляет около 43 000 руб.

Указанные обстоятельства, а также тот факт, что квартира на момент заключения предварительных договоров в 2005 году находилась в муниципальной собственности, свидетельствуют о том, что предварительные договоры от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ со стороны продавца заключены неуполномоченным лицом Ж.О.В., у которой отсутствовало право распоряжаться квартирой. В связи с чем, данные договоры никаких юридических последствий для подписавших их лиц не влекут и не являются основанием для возникновения каких-либо обязательств, а ссылки в жалобе на то, что истцом не оспаривалось наличие у него намерения продать через агентство недвижимости «Звезда» квартиру ответчику правового значения в данном случае не имеют.

Доводы ответчика о том, что у истца имелось право распоряжения квартирой, поскольку он являлся ее нанимателем, также являются несостоятельными, поскольку не основаны на нормах права.

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилое помещение представляется гражданину (нанимателю) во владение и в пользование для проживания.

Право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику (ст.209 ГК РФ).

Таким образом, учитывая то, что квартира находилась до 2014 года в муниципальной собственности, истец не имел права до регистрации за ним права собственности на квартиру распоряжаться ею.

Ссылка ответчика на фальсификацию истцом доказательств по другому гражданскому делу, предметом которого являлись требования истца о признании за ним права пользования спорной квартирой на условиях социального найма, судебной коллегией во внимание не приняты, учитывая то, что указанные ответчиком доказательства предоставлялись по другому делу, судебное решение по которому вступило в законную силу и не может оспариваться в рамках настоящего дела.

Учитывая отсутствие правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований, не влияют на законность решения и доводы жалобы, указывающие на необоснованность вывода суда о пропуске ответчиком срока исковой давности. Кроме того, в соответствии со ст.196,200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, течение его начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Судом правильно указано на то, что о нарушении права ответчик должна была узнать в 2005 году, когда намеривалась заключить договор купли-продажи квартиры, передав за нее деньги, что свидетельствует о том, что срок исковой давности по встречным требованиям ответчика о возложении обязанности на истца заключить договор купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру пропущен.

Довод жалобы о несоблюдении истцом по требованиям о выселении ответчика досудебного порядка урегулирования спора несостоятелен, поскольку законодательством досудебный порядок по требованиям о выселении не предусмотрен.

Отклоняется как необоснованный судебной коллегией и довод апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно не применил последствия пропуска истцом срока исковой давности по заявленным им требованиям. Учитывая отсутствие законных оснований для вселения ответчика в спорное жилое помещение в 2005 году, поскольку квартира являлась муниципальной собственностью и вселение ответчика осуществлено без соблюдения установленного Жилищным кодексом РФ порядка, без согласия наймодателя, право пользования спорным жилым помещением ответчик не приобрела, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности по требованиям истца о выселении ответчика не пропущен.

При этом доводы жалобы о необоснованном удовлетворении требований истца о выселении ответчика из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения являются несостоятельными. Поскольку спорная квартира принадлежит истцу на праве собственности, членом семьи истца ответчик не являлась и не является, вселилась в квартиру без законных оснований и после перехода к истцу права собственности на квартиру никаких соглашений с собственником квартиры о пользовании жилым помещением ответчиком заключено не было, суд первой инстанции, руководствуясь нормами гражданского и жилищного законодательства, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для выселения ответчика без предоставления иного жилого помещения. Ссылки в жалобе на то, что квартира находится в фактическом владении ответчика, а не истца, правового значения не имеют и на законность решения о выселении ответчика не влияют.

Не свидетельствует о незаконности решения и довод апелляционной жалобы, о том, что суд первой инстанции должен был сообщить в органы внутренних дел информацию о совершении ФИО2 мошеннических действий.

В соответствии с ч. 3 ст. 226 ГПК РФ в случае, если при рассмотрении дела суд обнаружит в действиях стороны, других участников процесса, должностного или иного лица признаки преступления, суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия.

Оснований для направления согласно указанной норме права информации об обнаружении в действиях истца признаков преступления у суда не имелось, поскольку соответствующие обстоятельства в ходе рассмотрения дела установлены не были. При этом ответчик не лишена возможности обратиться самостоятельно в правоохранительные органы с соответствующим заявлением.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается также на то, что суд неверно истолковал ее требования о возмещении убытков. Вместе с тем оснований для отмены решения по данным доводам не усматривается.

Как следует из последнего уточненного встречного искового заявления (л.д. 238-242 том 1), ответчик, ссылаясь на положения ст. 15, п. 3 ст. 551 и ст.ст. 359, 360 ГК РФ, просила «обязать истца возместить убытки, причиненные его неправомерными действиями за счет удерживаемого ответчиком имущества (спорной квартиры), исходя из стоимости данного имущества». Таким образом, ответчик, заявивший спор о правах на квартиру, по существу просила удовлетворить заявленные требования за счет удерживаемого имущества – квартиры. Законных оснований для удовлетворения заявленных ответчиком исковых требований не имелось, в связи с чем доводы жалобы, указывающие на необоснованность выводов суда о непредоставлении ответчиком доказательств несения убытков, не могут повлечь отмену решения. Возможность заявления требований о взыскании конкретной суммы убытков ответчиком в данном случае не утрачена. Иные доводы жалобы правового значения не имеют.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д ЕЛ И Л А:

решение Бийского городского суда Алтайского края от 05 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: