Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на заочное решение Вышневолоцкого городского суда Тверской области от 20 апреля 2018 года, которым постановлено:

«иск общества с ограниченной ответственностью «АТАК» к ФИО1 об обращении взыскании на заложенное имущество удовлетворить.

Во исполнение обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному 20 декабря 2012 года между обществом с ограниченной ответственностью «Иртыш» и обществом с ограниченной ответственностью «АТАК», обратить взыскание на предмет залога по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «АТАК» и ФИО4, а именно:

- объект индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>

- гараж, кадастровый (условный) №, находящийся по адресу: <адрес>

- земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес> общей стоимостью 14238784 рубля, без НДС.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «АТАК» 58200 (пятьдесят восемь тысяч двести) рублей в счёт возмещения судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины».

Судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «АТАК» (ООО «АТАК») обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ - объект индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, назначение: жилое, общей площадью 316,1 кв.м, адрес: <адрес>; гараж, кадастровый №, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 33,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1400 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Иртыш» и ООО «АТАК» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ООО «АТАК» приобрело в собственность помещения № II и № V, расположенные по адресу: <адрес> для использования под супермаркет. Цена объекта недвижимости была оплачена ООО «АТАК» в полном объеме. Одновременно данным договором стороны предусмотрели обязанность продавца (ООО «Иртыш») передать покупателю приобретаемый по договору объект недвижимости, обеспеченный электрической мощностью в размере 170 кВт (п. 4.1.5 договора). Во исполнении данного обязательства, продавец должен был оформить на ООО «АТАК» техническую докумен-тацию в отношении приобретаемого имущества, а именно акт допуска электроустановки в эксплуатацию с актом осмотра электроустановки; акт разграничения балансовой принадлежности; разрешение на установленную мощность по второй категории надежности; согласование однолинейной схемы с ОАО «Тверьэнергосбыт», акт опломбирования счетчиков (узел учета); технический отчет; договор энергоснабжения. ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали передаточный акт к договору купли-продажи, указав в нем на неисполнение продавцом обязательства, предусмотренного п. 4.1.5 договора, а также дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ№ установили новый срок для его исполнения - ДД.ММ.ГГГГ, который впоследствии также был продлен до ДД.ММ.ГГГГ на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№, по причине - неисполнения ООО «Иртыш» заявленного обязательства. К указанному сроку продавец свое обязательство не исполнил. Для поддержания нормаль-ного функционирования и работы супермаркета, в целях обеспечения помещений последнего электроэнергией ООО «АТАК» вынуждено было заключить агентские договоры, оплачивать агентское вознаграждение и нести дополнительные расходы. Дополнительным соглашением № к основному договору стороны согласовали условие, предусматривающее уменьшение цены приобретаемого объекта недвижимости на 10 000 000 руб., при неисполнении продавцом (ООО «Иртыш») п. 4.1.5 договора купли-продажи. До настоящего времени приобретенные истцом по договору купли-продажи помещения не обеспечены необходимой электрической мощностью, требуемая техническая документация на истца не оформлена, в связи с чем покупатель имеет право на возврат 10 000 000 руб., уплаченных во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Требованием от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АТАК» предупредило ООО «Иртыш» о необходимости возвращения денежной суммы, на которую уменьшается стоимость приобретенного объекта недвижимости.

В обеспечение исполнения обязательств продавца перед покупателем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, являвшимся генеральным директором ООО «Иртыш», и ООО «АТАК» заключен договор залога № объектов недвижимости: объекта индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>; гаража, кадастровый (условный) №, находящегося по адресу: <адрес>; земельного участка, кадастровый №, категория земель: земли населённый пунктов, находяще-гося по адресу: <адрес> общей стоимостью 14238784 рубля, без НДС. Впоследствии между теми же сторонами был заключен договор залога № (последующий), предусматривающий обеспечение исполнения обязательств продавца (ООО «Иртыш») по возврату покупателю денежных средств в сумме 10 000 000 руб. при неисполнении условий основного обязательства. Стоимость предмета залога согласована сторонами в сумме 14238784 руб. В настоящее время предмет залога принадлежит ФИО1, в пользу которого он был отчужден с письменного согласия залогодержателя. Принимая во внимание неисполнение продавцом ООО «Иртыш» в установленный соглашением сторон срок обязательств по возврату истцу денежных средств в сумме 10 000 000 руб., наличие сделки, обеспечивающей исполнение данного обязательства, с учетом положений статей 334, 335, 348, 353, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил обратить взыскание на заложенное имущество.

Заочным решением Вышневолоцкого городского суда Тверской области от 20 апреля 2018 года исковые требования истца удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 выражает несогласие с решением. Указывает, что судом не была дана оценка тому, что ООО «ИРТЫШ» (Продавец) не получал от ООО «АТАК» (Покупатель) никаких документов, позволяющих ему выполнить обязательства, предусмотренные договором. В п. 4.1.5. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали, что продавец передает покупателю объект недвижимости, обеспеченный электрической мощностью в размере 170 кВт. В счет исполнения обязательства, предусмотренного настоящим пунктом, продавец обязуется в срок не более 120 календарных дней с даты получения покупателем свидетельства, подтверждающего его право собственности на объект недвижимости, оформить на имя покупателяследующие документы: акт допуска электроустановки в эксплуатацию с актом осмотра электро-установки, акт разграничения балансовой принадлежности, разрешение на установленную мощность (170 кВт) по второй категории надежности, согласование однолинейной схемы с ОАО «Тверьэнергосбыт», акт опломбирования счетчиков (узел учета), технический отчет, договор энергоснабжения. Стоимость передаваемой покупателю установленной электрической мощности и вышеуказанных документов входит в цену объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 34 Постановления Правительства РФ от 04.05.2012 года № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» потребитель (покупатель), имеющий намерение заключить с гарантирующим поставщиком договор энергоснаб-жения (купли-продажи (поставки) электрической энергии (мощности)) (далее - заявитель), предоставляет гарантирующему поставщику заявление о заключении соответствующего договора и следующие документы: подписанный заявителем проект договора энергоснабжения (купли-продажи (поставки) электрической энергии (мощности)) или протокол разногласий к проекту договора, форма которого размещена (опубликована) гаранти-рующим поставщиком в соответствии с пунктом 33 настоящего документа (предоставляется по желанию заявителя); правоустанавливающие и иные документы заявителя (свидетельство о государственной регистрации заявителя в качестве юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке заявителя на учет в налоговом органе, документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего заявление от имени заявителя, - выписка из протокола (решения, приказа) о назначении на должность руководителя или доверенность на подписание договора, если договор подписывает не руководитель, копия паспорта гражданина Российской Федерации или иного документа, удостоверяющего личность, если заявителем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин); документы, подтверждающие право собственности (хозяйствен-ного ведения, оперативного управления, аренды и иные законные права владения и (или) пользования, предусмотренные законодательством Российской Федерации) на энергопринимающие устройства, либо документы, подтверждающие право владения и (или) пользования земельным участком, о снабжении которых электрической энергией указано в заявлении о заключении договора, либо протокол оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе на право заключения договора аренды объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов этих систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который подтверждает, что заявитель является победителем такого конкурса.

При этом доверенностью, согласно ст. 185 ГК РФ, признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Следовательно, указано в апелляционной жалобе, на основании договора купли-продажи недвижимости одно юридическое лицо (в данном случае продавец) не может заключить с третьим лицом перечисленные в п. 4.1.5. основного договора договоры и получить документы на имя другого юридического лица (в данном случае покупателя). Какие-либо иные документы, кроме основного договора, согласованные и подписанные сторонами, позволяющие ООО «ИРТЫШ» действовать от имени ООО «АТАК», не составлялись, а также доверенность на осуществление указанных полномочий ООО «АТАК» не выдавалось. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Без специальных полномочий, предоставляемых со стороны ООО «АТАК» (с приложением комплекта документов, в том числе уставных документов истца), исполнение указанных в данном пункте основного договора мероприятий было заведомо невозможно.

Таким образом, невыполнение положений п. 4.1.5. основного договора произошло, в том числе, по непосредственной вине самого истца (ст.ст. 404, 406 ГК РФ).

В апелляционной жалобе также указано, что поскольку в настоящее время ООО «АТАК» использует приобретенные им помещения под действующий супермаркет, который работает уже продолжительное время (с 2015 года), соответственно, все технические мероприятия по обеспечению проданных помещений электроэнергией надлежащего качества были полностью выполнены продавцом. Поэтому утверждение, что пункт 4.1.5. договора не был выполнен противоречит обстоятельствам дела (он выполнен в технологической части), в связи с чем убыток покупателя не может составлять 10000 000 рублей.

Судом, считает ФИО1, не дана правовая оценка ходатайству финансового управляющего ФИО2 - ФИО8 о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №, которое находится в производстве Арбитраж-ного суда <адрес>. Финансовый управляющий ФИО2 - ФИО8 ходатайствовала о приостановлении производства по гражданскому делу до вступления в силу судебного акта Арбитражного суда <адрес> по делу № № о несостоятельности (банкротстве) ФИО3. ФИО8 в рамках дела № № было подано заявление от ДД.ММ.ГГГГ об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, которое является предметом договора залога по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 считает, что настоящий спор не мог быть разрешен до рассмотрения заявления ФИО8 В случае удовлетворения заявления ФИО8, надлежащим ответчиком по настоящему делу будет являться ФИО2, требования к которому могут быть заявлены только в виде требования о включении в реестр кредиторов порядке статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

ФИО1 полагает, что судом не произведено надлежащей оценки ходатайства ФИО8 о приостановлении производства по делу и на основании изложенных обстоятельств просит об отмене принятого судом первой инстанции решения.

ФИО1 поданы дополнения к апелляционной жалобе, в которых указывается о том, что заочное решение Вышневолоцкого городского суда Тверской области от 20.04.2018 года не соответствует требованиям Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку в резолютивной части заочного решения Вышневолоцкого городского суда Тверской области от 20.04.2018 года указаны только наименование, место нахождения, кадастровые номера заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя. Отсутствие законом предусмотренных сведений при обращении взыскания не объекты недвижимости, по убеждению ФИО1, может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе реализации заложенного имущества.

Представитель ООО «АТАК» в заседании судебной коллегии просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения. Представитель истца пояснила суду, что ООО «АТАК» в связи с невыполнением ООО «Иртыш» требо-вания п. 4.1.5. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленный срок обращает взыскание на предмет залога – объекты недвижимости с тем, чтобы получить денежную сумму в размере 10000000 рублей, на которую по договоренности между ООО «АТАК» и ООО «Иртыш» снижена стоимость приобретенных истцом помещений по договору купли-продажи.

В заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Иртыш» и ООО «АТАК» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ООО «АТАК» приобрело в собственность помещения, расположенные в 4-х этажном здании по адресу: <адрес>. Ориентировочная цена недвижимости на дату подписания договора была определена его сторонами суммой 95 724 576, 27 руб. (п. 2.1 договора).

В п. 4.1.5 договора купли-продажи установлена обязанность продавца (ООО «Иртыш») передать покупателю объект недвижимости, обеспеченный электрической мощностью в размере 170 кВт. В соответствии с условиями договора, ООО «Иртыш» обязалось в срок не более 120 календарных дней с даты получения покупателем (ООО «АТАК») свидетельства, подтверждаю-щего его право собственности на приобретаемый объект недвижимости, оформить на имя покупателя (ООО «АТАК») следующую техническую документацию в отношении приобретаемого имущества: акт допуска электроустановки в эксплуатацию с актом осмотра электроустановки; акт разграничения балансовой принадлежности; разрешение на установленную мощность по второй категории надежности; согласование однолинейной схемы с ОАО «Тверьэнергосбыт», акт опломбирования счетчиков (узел учета); технический отчет; договор энергоснабжения. Стоимость передавае-мой покупателю установленной электрической мощности и вышеуказанных документов входит в цену объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан передаточный акт к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подтверж-дающий факт передачи от ООО «Иртыш» к ООО «АТАК» следующих объектов недвижимого имущества: помещения, общей площадью 1564,4 кв.м., расположенного на 1 этаже и в подвале здания по адресу: <адрес>, нежилого помещения II; помещения, общей площадью 47 кв.м., расположенного в подвале здания по адресу: <адрес> нежилое помещение V. В приложении к передаточному акту стороны отразили перечень недостатков объекта недвижимости, согласовали сроки их устранения, в том числе, указали о том, что обязательство, предусмотренное п. 4.1.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не выполнено.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что условия, предусмотренные п.п. 4.1.4, 4.1.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ, являются существенными требованиями, предъявляемыми к качеству передаваемого имущества. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ для исполнения обязательств, предусмотренных п.п. 4.1.4, 4.1.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ был определен срок - до ДД.ММ.ГГГГ

Оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ покупателем произведена в полном объеме, указанного обстоятельства никто из участвующих в деле лиц не отрицал и не опроверг, истец свои обязательства в связи с приобретением им объектов недвижимости выполнил.

В обеспечение исполнения обязательств ООО «Иртыш» перед покупателем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, являвшимся на момент совершения сделки, генеральным директором ООО «Иртыш», и ООО «АТАК» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога № объектов недвижимости, на которое истец просит обратить взыскание в рамках настоящего спора.

Договором залога № (последующим) от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель (ФИО2) и залогодержатель (ООО «АТАК») установили, что ранее переданное в залог имущество обеспечивает исполнение обязательств ООО «Иртыш» перед ООО «АТАК» в части возврата денежных средств в сумме 10000000 руб., при неисполнении обязательств, предусмотренных п. 4.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ залогодатель передаёт залогодержателю в последующий залог следующее недвижимое имущество: объект индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>; гараж, кадастровый (условный) №, находящийся по адресу: <адрес>; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес> (п. 1.1).

Предмет залога стороны оценили в сумму 14238784 руб., без НДС (п.1.10 договора).

Учитывая, что исполнение обязательства ООО «Иртыш» перед ООО «АТАК» по выплате суммы в размере 10000000 рублей при неисполнении п. 4.1.5 договора от 20 декабря 2012 г. (снижения стоимости объектов, приобретенных по договору купли-продажи) обеспечено залогом, суд первой инстанции в соответствии со ст.ст. 334, 348, 349, 350, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, пришел к выводу о возможности для ООО «АТАК» требовать обращения взыскания на предмет залога и о возможности такого взыскания, в связи с чем удовлетворил исковые требования в указанной части, обратив взыскание на объекты недвижимости.

Ответчик, приобретая в собственность имущество, на которое обращено взыскание, знал о том, что оно является предметом залога.

В соответствии с п. 4.1 Договора залога при неисполнении третьим лицом (продавцом) обеспеченных залогом обязательств ООО «АТАК» вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В рассматриваемой ситуации истцу, как лицу, перед которым не выполнено обязательств, предусмотренных договором, а именно на которого не оформлены акт допуска электроустановки в эксплуатацию с актом осмотра электроустановки, акт разграничения балансовой принадлежности, разрешение на установленную мощность (170 кВт) по второй категории надежности, согласование однолинейной схемы с ОАО «Тверьэнергосбыт», акт опломбирования счетчиков (узел учета), технический отчет, договор энергоснабжения, принадлежит право получить сумму, на которую снижена цена приобретенного имущества в соответствии с условиями заключенного и подписанного соглашения за счет залога - обеспечения обязательства по передаче денежных средств в сумме 10000000 рублей.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком, иными участвующими в деле лицами не представлено доказательств исполнения ООО «Иртыш» перед ООО «АТАК» обязательств, предусмотренных п. 4.1.5 договора от 20 декабря 2012 г., при том, что обязанность ООО «Иртыш» добровольно принята указанной организацией, также добровольно принято и решение об уменьшении стоимости приобретенных ООО «АТАК» объектов недвижимости при невыполнении п. 4.1.5 договора от 20 декабря 2012 г.

Письмом о возврате задолженности по договору купли-продажи недви-жимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АТАК» просило ООО «Иртыш» вернуть 10 000 000 рублей на расчетный счет покупателя, указанный в договоре, в течение 7 (семи) рабочих дней с момента предъявления данной претензии. Требование о выплате указанной денежной суммы осталось неисполненным.

Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО1 о том, что в решении судом не указаны необходимые сведения, которые являются обязательными в силу требований действующего законодательства Российской Федерации судебная коллегия находит обоснованными и в этой части удовлетворяет апелляционную жалобу ответчика ФИО1

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. В ходе рассмотрения дела спора относительно стоимости предмета залога не возникало. При передаче объектов недвижимости в залог участниками правоотношений согласовывалась оценка залогового имущества, с которой ООО «АТАК» и ООО «Иртыш» были согласны.

Довод апелляционной жалобы о том, что в решении судом не опреде-лен способ реализации заложенного имущества, признаются судебной коллегией обоснованными, поскольку способ реализации заложенного имущества судом не указан.

Указанные сведения должны были быть судом указаны в решении в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, суд должен определить в нем в том числе способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах в резолютивной части решения необходимо было указать на способ реализации заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 215 ГПК РФ, суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, администра-тивном или уголовном производстве. Суд первой инстанции, вопреки изложенной в апелляционной жалобе позиции, не был обязан приостанавливать производство по настоящему гражданскому делу, посчитав возможным разрешение спора по представленным доказательствам.

В остальном доводы апелляционной жалобы ответчика не могут служить основанием к отмене решения, поскольку не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, были предметом судебного разбирательства и в решении им дана надлежащая оценка.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

заочное решение Вышневолоцкого городского суда Тверской области от 20 апреля 2018 года изменить, дополнить резолютивную часть указанием на способ реализации имущества, на которое обращено взыскание – публичные торги, начальную продажную стоимость имущества определить в размере денежной суммы 14 238 784 рублей, без НДС.

В остальной части заочное решение Вышневолоцкого городского суда Тверской области от 20 апреля 2018 года оставить без изменения.

Председательствующий Е.В. Козлова

Судьи В.А. Харитонова

М.А. Роднянская