Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахметгареевой Г.Ф., Телегиной Г.У. к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» о признании права собственности на квартиру, взыскании компенсации морального вреда, по апелляционным жалобам представителя Ахметгареевой Г.Ф. и Телегиной Г.У. - Шайхутдинова Г.С. на решение Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 13 декабря 2018 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Куловой Г.Р., объяснения Телегиной Г.У., представителя Ахметгареевой Г.Ф., Телегиной Г.У. - Шайхутдинова Г.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителей ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» - Бакулина Д.А., Вальшина Х.А., Герасимова Н.М., представителя ООО «К-СЕРВИС» Долгаева С.А., судебная коллегия

установила:

Телегина Г.У. обратилась с иском к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» (далее – ООО «НФСК») о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, (строительный №... в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью 87,82 кв.м, находящейся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по адрес, взыскании компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя - 25 000 рублей, нотариальных расходов - 1 300 рублей.

Ахметгареева Г.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «НФСК» о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, (строительный №... в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью 51,08 кв.м, находящейся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по адрес, взыскании компенсации морального вреда - 20 000 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя - 25 000 рублей, нотариальных расходов - 1 300 рублей.

В обоснование исков указано, что в соответствии с пунктом 1.1. Договора №... от дата генерального подряда на строительство объекта ООО «НФСК» (генподрядчик) обязуется своими силами (с правом привлечения третьих лиц – субподрядных организаций) и материально-техническими средствами, с использованием арендованной техники по заданию ООО «Строительное предприятие» «Инициатива» ОАО «Крупнопанельное домостроение» (далее - ООО СП «Инициатива») (заказчик) выполнить работы по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес. Срок был установлен до дата, в соответствии с графиком строительства и сдачи дома от дата срок сдачи дома определен дата.

Согласно ведомости договорной цены размер площади объекта составляет 6 296,91 кв.м, стоимостью 170 016 570 рублей, протокола распределения площадей по объекту - за генподрядчиком закрепляется 3 807,49 кв.м, приложения №... к протоколу распределения площадей по объекту - в пользу генподрядчика переходят в т.ч. и квартиры №...

Согласно конъектурному обзору специализированной обслуживающей организации указанный дом по состоянию на дата построен более чем на 73%: стены, крыша, кровля и иные обязательные СНИП и ГОСТ для жилых помещений части построены и возведены, поэтому имеются основания относить данный объект к объектам недвижимости и относить к жилому фонду.

По иску Ахметгареевой Г.Ф., в соответствии с пунктом 1.2 договора инвестирования строительства №... от дата, заключенного между ООО «НФСК» и Ахметгареевой Г.Ф. установлено, что предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта. Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность квартиру №..., общей площадью 51,08 кв.м, на 11 этаже, в указанном выше доме. Цена квартиры 2 860 480 рублей оплачена путем взаимозачета в счет погашения задолженности генподрядчика перед инвестором по договору №... от дата и в соответствии с решением Советского районного суда г.Уфы по гражданскому делу №... от дата.

По иску Телегиной Г.У., в соответствии с пунктом 1.2 договора инвестирования строительства №... от дата, заключенного между ООО «НФСК» и Телегиной Г.У. установлено, что предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта. Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность квартиру №..., общей площадью 87,82 кв.м, на 11 этаже, в указанном выше доме. Часть цены (5 000 032 рублей) квартиры по условиям договора в размере 900 000 рублейоплачена полностью, оставшаяся часть суммы подлежала оплате после регистрации договора уступки права требования в Росреестре на квартиру до окончания строительства, т.е. до дата.

Вместе с тем, до настоящего времени договора об участии в долевом строительстве не заключены, дом не сдан, имеются основания полагать о невозможности передачи квартир истцам и исполнения обязательств со стороны ответчика и заказчика.

Определением Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 19 ноября 2018 года гражданские дела объединены в одно производство.

Решением Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 13 декабря 2018 года постановлено:

в удовлетворении исковых требований Ахметгареевой Г.Ф. к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, (строительный №... в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью 51,08 кв.м, находящейся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по адрес, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

В удовлетворении исковых требований Телегиной Г.У. к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, (строительный №... в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью 87,82 кв.м, находящейся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по адрес, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

В апелляционных жалобах представитель Ахметгареевой Г.Ф. и Телегиной Г.У. - Шайхутдинов Г.С. просит решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам иска.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с нормами части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Согласно статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ), застройщик – это хозяйственное общество, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу статьи 3 указанного Федерального закона №214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории (пункт 1.1.)

Пункт 1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации; размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее - проектная стоимость строительства); 1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство и т.д. (пункт 2 статьи 3)

Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (пункт 4 статьи 3)

В соответствии со статьей 4 Федерального закона №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5).

Как следует из пунктов 2, 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По смыслу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Судом установлено, что ООО СП «Инициатива» выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес, кадастровый номер земельного участка №... (т.1, л.д. 81-82).

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... заключен с ООО СП «Инициатива» (т.1, л.д. 83-86).

дата между ООО СП «Инициатива» (Заказчик) и ООО «НФСК» (Генподрядчик) заключен договор №... генерального подряда на строительство объекта, по условиям которого Генподрядчик обязуется своими силами (с правом привлечения третьих лиц – субподрядных организаций и материально-техническими средствами) по заданию Заказчика выполнить работы по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес (пункт 1.1) (т.3, л.д. 104-112).

Стоимость работ и затрат по договору определена сторонами на весь период строительства исходя из общей площади объекта и фиксированной стоимости строительства 1 кв.м общей площади жилья и встроенных помещений равной 27 000 рублей и составляет 170 016 570 рублей, в т.ч. общестроительные работы по возведению коробки здания – 94 453 650 рублей, отделочные спецмонтажные работы, инженерные сети, благоустройство и наружное освещение – 75 562 920 рублей (п.2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.18 договора генерального подряда, Генподрядчик не имеет права передавать строящийся или построенный объект или отдельную часть его, а также проектную документацию на его строительство или отдельной его части никакой третьей стороне без письменного разрешения Заказчика.

Срок окончания работ определены сторонами – дата (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 6.1 договора, оплата Заказчиком фактически выполненных Генподрядчиком работ производится на основании подписанных актов выполненных работ (форма КС-2) и Справок о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3). Оплата работ производится путем передачи Заказчиком Генподрядчику жилых площадей в строящемся объекте по договорам долевого участия из расчета 54 500 руб./кв.м. Передача площадей осуществляется ежемесячно не позднее 10 дней с представления Генподрядчиком актов выполненных работ (формы КС-2, КС-3), подписанных заказчиком.

Протокол распределения площадей строящегося дома подписывается полномочными представителями сторон, является Приложение №... к договору генподряда (пункт 6.5 договора).

Из приложения №... к договору генерального подряда от дата распределения площадей по указанному объекту (с изменениями по состоянию на дата) следует, что в соответствии с договором №... от дата, договором №... от дата, договором №... от дата за Генподрядчиком закрепляются 3 807,49 кв.м (т.1, л.д.70).

Сторонами дата подписано приложение к предварительному протоколу распределения площадей по указанному объекту, в соответствии с которым за Генподрядчиком закреплены в т.ч. и квартиры №... и №....

Из графика строительства и сдачи указанного многоэтажного дома, утвержденного сторонами договора генерального подряда в дата срок сдачи объекта был установлен дата, на момент утверждения графика Генподрядчиком были выполнены строительные работы по возведению вплоть технического этажа, а также устройство входных групп на сумму 87 768 437 рублей. Не выполнены работы по инженерному обеспечению на сумму 82 248 133 рубля (т.3, л.д.119-120).

В соответствии с условиями генерального подряда (пункт 611) между ООО СП «Инициатива» и ООО «НФСК» заключены договора участия в долевом строительстве от дата (квартиры №...) стоимостью 8 174 455 рублей, от дата (квартиры №...) стоимостью 7 940 105 рублей, от дата (квартиры №...) стоимостью 10 917 985 рублей, от дата (квартиры №...) стоимостью 12 758 450 рублей, от дата (квартиры №...) стоимостью 11 965 475 рублей, от дата (квартиры №...) стоимостью 7 081 730 рублей, от дата (квартиры №...) стоимостью 8 231 680 рублей, от дата (квартиры №...) стоимостью 10 757 755 рублей, от дата (квартиры №...) стоимостью 4 594 350 рублей, на общую сумму 82 421 985 рублей (т.2, л.д.185-242).

ООО «НФСК» за период с дата по дата выполнил работы на общую сумму 81 002 007,10 рублей, что подтверждается справками о стоимости выполненных работ (т.2, л.д.243-250, т.3, л.д.1-11).

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на дата задолженность ООО «НФСК» перед ООО СП «Инициатива» составляет 1 439 364,57 рублей (т.6, л.д.75).

Из представленных документов следует, что ООО СП «Инициатива» в соответствии с условиями договора генерального подряда оплатило ООО «НФСК» выполненные ими работы на сумму 82 421 985 рублей.

дата между ООО «НФСК» (Генподрядчик) и Ахметгареевой Г.Ф. (Инвестор) был заключен договор №... инвестирования строительства. В соответствии с пунктом 1.2 договора его предметом является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта (указанного многоэтажного жилого дома). Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность однокомнатную квартиру №..., общей площадью 51,08 кв.м, на 11 этаже, в указанном выше доме. Цена квартиры составляет 2 860 480 рублей. Согласно пункту 3.2 договора на момент подписания договора инвестор оплачивает генподрядчику сумму 2 298 439,52 рубля, которая считается оплаченной инвестором на основании акта взаимозачета №... от дата в счет погашения задолженности генподрядчика перед инвестором по договору №... от дата и в соответствии с решением Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан по гражданскому делу №2-2165/2016 от 15 февраля 2016 года. Оставшуюся сумму в размере 562 040,48 рублей инвестор обязуется оплатить генподрядчику до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

дата между ООО «НФСК» (Генподрядчик) и Телегиной Г.У. (Инвестор) был заключен договор №... инвестирования строительства. В соответствии с пунктом 1.2 договора его предметом является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта (указанного многоэтажного жилого дома). Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность однокомнатную квартиру №..., общей площадью 87,82 кв.м, на 2 этаже, в указанном выше доме. Цена квартиры составляет 5 000 032 рубля, оплачено 900 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному ордеру №... от дата, №... от дата. Оставшуюся сумму в размере 4 100 032 рубля инвестор обязуется выплачивать генподрядчику после регистрации договора уступки права требования в Управлении Росреестра по Республики Башкортостан до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию (т.3, л.д.82-86).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из условий договора генерального подряда до заключения дата договора №... инвестирования строительства с Ахметгареевой Г.Ф., дата договора №... инвестирования строительства с Телегиной Г.У., ответчик ООО «НФСК» должен был заключить с ООО СП «Инициатива» самостоятельный договор долевого участия на спорные квартиры в подтверждение выполненных им работ.

Договор долевого участия, который должен был быть заключен между ООО «НФСК» и ООО СП «Инициатива» в отношении конкретных жилых помещений - являлся способом обеспечения обязательств ООО СП «Инициатива» по оплате результатов фактически выполненных ООО «НФСК» работ с подписанием актов выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат.

Из условий договоров инвестирования строительства указанного многоэтажного жилого дома усматривается, что спорные квартиры №... и №... могли быть переданы ООО «НФСК» инвесторам (истцам Ахметгареевой и Телегиной) после сдачи его в эксплуатацию. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию стороны Генподрядчик и Инвестор подписывают акт, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретной квартиры, поступающей в собственность инвестора по стоимости 56 000 рублей и 56 935 рублей за 1 кв.м соответственно. После оформления Генподрядчиком на свое имя договора участия в долевом строительстве на квартиру Генподрядчик обязуется заключить с инвестором договор уступки права требования на квартиру, который подлежит государственной регистрации.

Строительство указанного многоквартирного дома не завершено, не выполнено инженерное обеспечение, стоимостью 82 248 133 рубля (т.3, л.д.119-120). При этом, согласно пункту 2.1 договора генерального подряда стоимость общестроительных работы по возведению коробки здания определена в размере 94 453 650 рублей, отделочные спецмонтажные работы, инженерные сети, благоустройство и наружное освещение – 75 562 920 рублей.

Конъектурный обзор, подписанный директором ООО «ЖилРемСтрой», на который ссылаются истцы, не подтверждает объем выполненных ответчиком работ по договору генерального подряда (т.1, л.д.72).

ООО «НФСК» в настоящее время строительно-монтажные работы на объекте не ведет, обязательства по договорам Генерального подряда, Договорам инвестирования не выполнил.

дата между ОО СП «Инициатива» и ООО «К-сервис» заключен договор №... подряда на капитальное строительство указанного дома (т.3, л.д.21-30).

Как усматривается из материалов дела, ООО СП «Инициатива», являясь заказчиком по Договору генерального подряда, в дата направляло соответствующие уведомления ООО «НФСК» в связи с неисполнением последним обязательств по строительству объекта, срок сдачи которого был установлен до дата, предложено представить соответствующую документацию в подтверждение выполненных работ.

В свою очередь ООО «НФСК» гарантировало выполнение сроков графиков производства и сдачу в эксплуатацию объекта, финансирование производства работ и не допущения простоя по причине не перечисления денежных средств субподрядными организациями, задействованных на объекте и поставщиками материалов и оборудования, необходимых для окончания строительства.

ООО СП «Инициатива» в порядке статьи 715 Гражданского кодекса Российской Федерации с дата расторгло договор генерального подряда в связи с неисполнением ответчиком ООО «НФСК» обязательств по указанному договору, о чем последнему направлено соответствующее уведомление.

Из анализа вышеприведенных норм права и установленных обстоятельств по делу следует, что доказательств того, что ООО «НФСК» выполнило условия Генерального подряда от дата, договоров инвестирования на определенную денежную сумму, эквивалентную стоимости спорных квартир, а потому имело право распоряжаться конкретными площадями не имеется, заключение договоров инвестирования с третьими лицами могло быть совершено ООО «НФСК» в объеме тех прав и обязанностей, которые были у ООО «НФСК», подтвержденными договорами долевого участия, заключенными между ООО СП «Инициатива» и ответчиком.

При заключении договоров с истцами ООО «НФСК» распорядилось объектами недвижимости по собственному усмотрению, на самостоятельно установленных им условиях и данные объекты еще не были переданы ему третьим лицом ООО СП «Инициатива» в соответствии с условиями договора Генерального подряда. При этом в нарушение условий договоров с ООО СП «Инициатива», ответчиком ООО «НФСК» не был заключен договор долевого участия на спорные квартиры с Застройщиком, тем самым ООО СП «Инициатива» не было уведомлено о переуступке прав на спорные квартиры истцам.

Из условий договора генерального подряда следует, что спорные квартиры могли быть переданы ответчику поэтапно после подписания с заказчиком КС-2 и КС-3 и заключения с Заказчиком договоров долевого участия, при этом ответчик вправе был привлекать для строительства объекта третьих лиц – субподрядных организаций, но никак денежные средства физических лиц.

Как указано в пункте 8 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года №51, основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполнения работ является сдача результата работ заказчику.

При таком положении для того, чтобы ООО «НФСК» приобрело право на квартиры, необходимо, чтобы последнее выполнило все свои обязательства по Договору Генерального подряда.

Как усматривается из материалов дела, а также подтверждается объяснениями лиц, участвующих в деле, ООО «НФСК» свои обязательства по договору генерального подряда не выполнило, строительно-монтажные работы завершены не были, результат работ заказчику не передан в связи с его невыполнением.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства. То есть, к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру, поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.

Не имея прав застройщика и не обладая правами на спорные возводимые объекты, ООО «НФСК» не может исполнить требования истцов по закреплению за ними права собственности на квартиры.

ООО «НФСК» в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представило достоверных доказательств того обстоятельства, что денежные средства, полученные по договорам от истцов, пошли именно на строительство вышеуказанного дома и зачтены в счет исполнения обязательств ответчика по Договору генерального подряда.

При этом из представленных договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ООО «НФСК» и ООО СП «Инициатива», следует, что некоторые из них были заключены после заключения договоров с истцами.

ООО «НФСК» не является правообладателем спорных квартир, поскольку ни у ответчика ООО «НФСК», ни у истцов (как производных) не возникло прав на спорные квартиры. Каких-либо обязательств у ООО СП «Инициатива», к которому не заявлены какие-либо требования, перед истцами не имеется, поскольку в договорных отношениях с истцами ООО СП «Инициатива» не состояло.

Ссылка истцов на приложение к предварительному протоколу распределения площадей по объекту как на доказательство перехода спорных квартир ответчику несостоятельна, т.к. данный документ не подтверждает права ответчика на распоряжение квартирами, поскольку не содержит никаких условий о передаче квартир или праве распоряжения без оформления договоров долевого участия между Заказчиком и Генподрядчиком в соответствии с пунктом 6.1 договора генерального подряда.

Исполнение истцами взятых на себя обязательств по договорам инвестирования не является достаточным основанием для признания за ними права требования на спорные квартиры, поскольку их права производны от прав ООО «НФСК», которые последнее не приобрело. Право истцов требовать передачи им в собственность спорных квартир не может быть основано только на факте уплаты ими денежной суммы ООО «НФСК» по договорам инвестирования, а зависит от содержания и от исполнения договора генерального подряда, заключенного организациями по поводу строительства дома. Сам по себе факт внесения истцами денежных средств не порождает у них права собственности на объект долевого строительства в виде конкретной квартиры.

При этом необходимо отметить, что до момента ввода в эксплуатацию дома в целом, данный объект недвижимости отвечает признакам объекта незавершенного строительства. Объект строительства – многоквартирный дом по указанному адресу, не введен в эксплуатацию, следовательно, этот объект отвечает признакам не завершенного строительством объекта.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истцов, поскольку у ответчика ООО «НФСК» не имеется доказательств возникновения прав на спорные квартиры.

Кроме того, признание исковых требований истцов ответчиком ООО «НФСК» не может быть принято судом, поскольку в нарушение статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такое признание будет нарушать права и законные интересы третьего лица ООО СП «Инициатива». При этом истцы не лишены права требовать возврата денежных средств по договорам с ответчика ООО «НФСК».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Доводы истцов о том, что договоры, заключенные между истцами и ООО «НФСК», являются по своей правовой природе договорами долевого участия, отклоняются судебной коллегией.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно статье 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» под застройщиком понимается хозяйственное общество которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».

Ответчик правами на земельный участок не обладал, соответственно, ответчик не являлся лицом, обладающим статусом застройщика.

Доводы истцов о возможности расценивать договоры между истцами и ответчиком в качестве договоров долевого участия являются ошибочными в силу отсутствия у ответчика статуса застройщика.

Ссылка истцов на разъяснения Верховного Суда Российской Федерации также основана на неверном толковании норм права. Исходя из правовых позиций, изложенных в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2017 года), к договорам, хотя и не поименованным в качестве договоров долевого участия, но по которым физическому лицу переходит право требовать передачи от застройщика квартиры в строящемся доме, после завершения строительства, применяются положения законодательства, регулирующие отношения в сфере участия граждан в долевом строительстве, только в случае если такие договоры заключены с застройщиком.

В обратном случае любой субподрядчик, выполняющий даже незначительный объем работ (остекленение, отопление, канализация), вправе был бы со ссылкой на договор подряда с застройщиком продавать от своего имени не принадлежащее ему имущество (квартиры).

Доводы апелляционных жалоб в части того, что ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» (Заказчик) не вправе расторгать в одностороннем порядке договор генерального подряда с ООО «НФСК» (генеральный подрядчик) не может повлечь отмену решения суда по следующим основаниям.

Установлено, что договор генерального подряда между ООО Строительное предприятие «Инициатива» ОАО «КПД» и ООО «Нефтяная Финансово-Строительная Компания» был расторгнут в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ООО «НФСК».

Претензией №... от дата заказчик уведомил ответчика о нарушении условий договора №... от дата в части отставания от графика выполнения работ. На момент направления претензии отставание составило 2 месяца, работы на объекте фактически не велись.

Претензией №... от дата заказчик уведомил ответчика о нарушении условий договора №... от дата в части отставания от графика выполнения работ. На момент направления претензии №... отставание составило 2 месяца. Кроме того, заказчик заявил о намерении отказа от договора по правилам статьи 715 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не устранения ответчиком обстоятельств, послуживших основанием для претензий истца.

ООО «НФСК» письмом №... от дата признало факт отставания от графика на 1,5 месяца.

Ответчик письмом исх.№... от дата признал факт невозможности соблюдения условий договора и сообщил о предположительном сроке завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию лишь в дата.

В связи с нарушением сроков выполнения работ, письмом №... от дата договор подряда №... от дата расторгнут по инициативе ООО СП «Инициатива» в порядке статьи 715 Гражданского кодекса Российской Федерации с дата.

Как следует из материалов дела, на момент расторжения договора ответчиком выполнено работ на 81 002 007 рублей что составляет 47,6% от общего объема работ по договору.

Кроме того, в нарушении согласованного сторонами графика выполнения работ ответчик допустил следующие явные нарушения сроков выполнения работ:

не выполнен монтаж систем отопления, монтаж и сдача в эксплуатацию ИТП (срок дата, степень выполнения 0%, пункты 10, 11 графика выполнения работ);

не выполнены внутренние электромонтажные и слаботочные работы (срок дата, степень выполнения 12%, пункт 11 графика выполнения работ);

не выполнен монтаж лифтов (срок дата степень выполнения 85%, пункт 17 графика выполнения работ);

не выполнен монтаж окон и витражей (срок дата, степень выполнения работ по заполнению оконных и балконных проемов из ПВХ - 27%, витражи балконов и лоджий - 0%, пункт 21 графика выполнения работ);

не выполнена установка металлических дверей в подвале и на 1 этаже (срок дата, степень выполнения - 0%, пункт 26 графика производства работ);

не выполнена установка квартирных дверей (срок дата, степень выполнения - 0%, пункт 26а графика производства работ);

не выполнено утепление (срок дата) и отделка фасада здания (срок дата) степень выполнения - 6,5%, пункты 27, 28 графика выполнения работ);

- не выполнены наружные сети водопровода и канализации (срок дата, степень выполнения - 0%, пункт 31 графика производства работ).

С дата все работы выполняются силами нового генерального подрядчика - ООО «К-сервис».

Кроме того, претензией №... от дата (направлена в адрес ответчика дата) ООО СП «Инициатива» повторно уведомило ответчика о расторжении договора с дата, выставило требования о возврате неотработанного аванса и передачи комплекта исполнительной документации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 715 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от
исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

На основании пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года №54, в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 15 февраля 2011 года №14381/10, для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

При этом, волеизъявление заказчика на отказ от договора подряда может отражаться как в письменном документе, направленном подрядчику, так и выражаться в любых фактических действиях, свидетельствующих об этом отказе (например, в заключении договора о выполнении тех же работ с другим подрядчиком, составлении претензии, подаче иска в суд и т.п.).

Ссылка истцов на пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» является необоснованной, ввиду отсутствия в указанном Информационном письме приводимых истцами в апелляционной жалобе выводов.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 10 Информационного письма №14 не заявляет о возможности расторжения договора только в судебном порядке.

Ссылка истцов, что взаимоотношения между ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» и ООО «НФСК» носили иной характер, помимо отношений, вытекающих из договора генерального подряда является несостоятельной в силу следующего.

дата между ООО Строительное предприятие «Инициатива» ОАО «КПД» и ООО «Нефтяная Финансово-Строительная Компания» был заключен договор генерального подряда на строительство объекта №...

В соответствии с пунктом 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно пункту 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с пунктом 1.1. договора ответчик обязался своими силами (с правом привлечения третьих лиц - субподрядных организаций) и материально-техническими средствами, с использованием своей и/или арендованной техники по заданию заказчика выполнить работы по строительству объекта «Многоэтажный жилой дом со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес (в дальнейшем - «Объект»), в соответствии с условиями утвержденной (и согласованной Сторонами) проектно-сметной документации.

Указанный пункт договора заключает в себе предмет договора подряда.

Иных правоотношений между ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» и ООО «НФСК» по строительству объекта: «Многоэтажный жилой дом со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по адрес не возникало.

При этом, исходя из условий договора генерального подряда и положений ГК РФ, на ООО «НФСК» как на стороне подрядчика по договору генерального подряда имелась обязанность по строительству объекта своими силами и средствами, обеспечению строительства материалами.

Согласно статье 711 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

Пунктом 6.3. договора установлено право производить расчеты между сторонами любыми не запрещенными законодательством способами, в том числе путем перечисления авансов.

При этом, исходя из условий договора, наличие права производить авансы не предусматривает безусловной обязанности ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» производить оплату выполняемых работ ранее их приемки.

Кроме того, по общему правилу, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами (пункт 1 статьи 704 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, заказчиком и застройщиком и, соответственно, и единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирами в строящемся объекте, являлось ООО «Инициатива» ОАО «КПД».

В силу пунктом 4.18, 6.5, 6.1 договора генерального подряда ООО «НФСК» вправе было привлекать денежные средства граждан только с письменного согласия ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» и только путем уступки прав по договорам долевого участия.

В соответствии с пунктом 4.18 договора ООО «НФСК» не имеет права передавать строящийся или построенный Объект или отдельную часть его, а также проектную документацию на его строительство или отдельной его части никакой третьей стороне без письменного разрешения ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД».

Из объяснения сторон следует и установлено судом, ответчик не обращался к ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» за разрешением на передачу прав на спорные квартиры истцам, при этом ответчик, зная об отсутствии у него такого права, распорядился имущественными правами ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД».

В соответствии с пунктом 6.5. договора генерального подряда, расчеты за выполненные объемы работ и затрат производятся путем поэтапного (в период строительства) и окончательного (после завершения работ) вычленения квадратных метров общей площади жилья, закрепленных сторонами в протоколе по цене за 1 кв.м., указанной в пункте 6.1. договора.

В силу пункта 6.1. договора, оплата заказчиком фактически выполненных генподрядчиком работ производится на основании подписанных актов выполненных работ (по форме КС-2) и справок о стоимости выполненных работ и затрат (по форме КС-3). Оплата работ по договору производится путем передачи заказчиком генподрядчику жилых площадей в строящемся объекте по договорам долевого участия из расчета 54 500 рублей за один квадратный метр.

Таким образом, доводы жалоб о привлечении денежных средств ответчиком в интересах ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД», противоречат обстоятельствам дела.

Доказательств использования денежных средств истцов для строительства спорного объекта в материалы дела не представлено.

Иные доводы апелляционных жалоб были предметом обсуждения в суде первой инстанции, в связи с чем отклоняются судебной коллегий.

При таких обстоятельствах, постановленное решение суда является законным и обоснованным, и отмене по доводам жалоб не подлежит.

Руководствуясь статьей 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 13 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Ахметгареевой Г.Ф. и Телегиной Г.У. - Шайхутдинова Г.С. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Фархутдинова Ф.Ф.