Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе представителя Паршина С.В. на решение Кировского районного суда г. Омска от 11 мая 2021 года по гражданскому делу по иску Омаровой А. Ж. к Паршину С. В. об оспаривании решения общего собрания собственников нежилых помещений.

Заслушав доклад судьи областного суда Леневой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Омарова А.Ж. обратилась с иском к Паршину С.В. об оспаривании решения общего собрания собственников помещений. В обоснование требований указала, что является собственником нежилых помещений <...> в здании бизнес-центра <...>

<...> в бизнес-комплексе проведено внеочередное общее собрание собственников помещений, инициатором которого являлся ответчик. Общим собранием принято решение об уменьшении затрат на содержание земельного участка в границах обслуживания БЦ «Сибирь» путем уменьшения кадастровой стоимости земельного участка с последующим выкупом и (или) изменения границ используемого участка, утверждена стоимость затрат на эти цели в сумме <...>, в качестве подрядчика для выполнения данных работ выбрано ООО «<...>».

Из приложения к протоколу общего собрания следует, что ООО «<...>» окажет собственникам услуги по комплексному сопровождению процесса проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> и последующего оформления прав на земельные участки из его состава. Перечень услуг включает в себя, в том числе, образование двух земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости: нежилого здания делового центра с кадастровым номером № <...> и нежилого здания (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером № <...> путем раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>, а также выдела части земельного участка, не используемой в процессе эксплуатации зданий.

В общем собрании приняли участие собственники и их представители в количестве 12 человек из 19 существующих, т.е. ряд собственников, в том числе истец, не принимали участия в собрании. Кроме этого, Паршин С.В., принимая участие в собрании, без наделения его соответствующими полномочиями проголосовал за Паршина В.Н. и Паршину А.В.

Ссылаясь на отсутствие кворума, указывала, что собранием принято решение о разделе земельного участка, являющегося общим имуществом, в отсутствие согласия всех собственников, что прямо запрещено п. 1 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Просила признать недействительным по мотиву его ничтожности решение внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом комплексе, расположенном по адресу: <...>, оформленного протоколом № <...> от <...>, принятого по пятому вопросу.

Омарова А.Ж. в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, ее представитель по доверенности Лаврова О.А. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Паршин С.В. в судебном заседании участие не принимал, его представитель Криворучко А.И. возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что при проведении собрания требования закона были соблюдены в полной мере, принятое решение прав истца не нарушает.

Третьи лица Агальцов Д.В., Сальников Д.С., присоединившиеся к иску Омаровой А.Ж., в судебном заседании участия не принимали, извещались надлежащим образом.

Представитель Агальцова Д.В. по доверенности Прохоров С.В. заявленные требования полагал обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Решением Кировского районного суда г. Омска от 11 мая 2021 года с учетом определения от 24 июня 2021 года об исправлении описки постановлено:

«Исковые требования Омаровой А. Ж. удовлетворить.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом комплексе, расположенном по адресу: <...> оформленного протоколом № <...> от <...>, в части пятого вопроса об уменьшении затрат на содержание земельного участка в границах обслуживания бизнес-центра «Сибирь» путем уменьшения кадастровой стоимости земельного участка с последующим выкупом и (или) изменении границ используемого участка, об утверждении стоимости затрат и выборе подрядчика для выполнения данных работ согласно Приложению № <...>.

Взыскать с Паршина С. В. в пользу Омаровой А. Ж. расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей».

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Паршина С.В. просит отменить решение. Ссылается на правовую позицию, изложенную в пункте 8 раздела 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, согласно которой законодательством не предусмотрена возможность перехода земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был передан по договору аренды. Судом не принято во внимание, что земельный участок с кадастровым номером № <...> собственникам нежилых помещений не принадлежит, в перечень их общего имущества не входит, к владельцам нежилых помещений переходит только право пользования земельным участком на условиях, определенных договором аренды, соответственно и решением общего собрания права владельцев нежилых помещений как собственников земельного участка нарушены быть не могут.

Не учтено, что на спорном земельном участке расположено отдельно стоящее здание подстанции, принадлежащее Паршину В.Н., в результате чего в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации он имеет право требовать раздела земельного участка независимо от воли собственников нежилых помещений бизнес-центра.

О времени и месте проведения собрания заинтересованные лица уведомлялись надлежащим образом, необходимый кворум, подсчет которого произведен судом неверно, имелся, решение принято большинством голосов, а голоса отсутствующих на окончательный результат повлиять не могли, что исключало признание решения недействительным.

Оспариваемый пункт решения не влечет каких-либо правовых последствий для участников собрания, является только декларацией о намерениях ответчика для дальнейшего выдела земельного участка. Решение общего собрания лишь определяет подрядчика для выполнения данного вида работ и их стоимость, но не указывает на конкретное решение по разделу земли.

Поскольку договор с ООО «Первая Сибирская консалтинговая компания» до настоящего времени заключен не был, инициатором собрания Паршиным С.В. в адрес собственников нежилых помещений направлены уведомления с просьбой считать решение общего собрания недействительным, однако, это обстоятельство оставлено судом без внимания.

Считает необоснованным применение к рассматриваемой ситуации правил ст.ст. 246, 247, 249, 289 и 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 44-48 ЖК РФ в силу специального законодательного регулирования земельных отношений.

В возражениях на жалобу истец Омарова А.Ж. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика по доверенности Криворучко А.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, истца Омарову А.Ж., ее представителя по доверенности Лаврову О.А., которые полагали, что основания для апелляционного вмешательства отсутствуют, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела допущено не было.

Частью 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

По правилу частей 1, 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности (ст. 181.5 ГК РФ).

Судом установлено, что с <...> Омарова А.Ж. является собственником нежилых помещений № <...>, с <...> – собственником нежилого помещения № <...> в здании бизнес-центра «Сибирь» по адресу: <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № <...>.

Паршину С.В. с <...> принадлежат нежилые помещения № <...> в этом же здании.

<...> по инициативе ответчика проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в нежилом комплексе, на котором по вопросу 5 повестки дня принято решение об уменьшении затрат на содержание земельного участка в границах обслуживания бизнес-центра «Сибирь» путем уменьшения кадастровой стоимости земельного участка с последующим выкупом и (или) изменении границ используемого участка, утверждении стоимости затрат в сумме <...> и выборе подрядчика для выполнения данных работ – ООО «<...>».

В протоколе № <...> указано, что собрание проведено в очной форме, при наличии кворума, в нем приняли участие собственники и их представители в количестве 12 человек, владеющие <...>. нежилых помещений в нежилом комплексе, что составляет <...> голосов от <...> кв.м., «за» принятие решения проголосовало <...>

Голосование проводилось путем заполнения бланков голосования (решений) и их передачи в счетную комиссию.

Ссылаясь на то, что для принятия решения по пятому вопросу кворум отсутствовал, поскольку раздел общего имущества не может быть осуществлен без согласия всех собственников, Омарова А.Ж. обратилась в суд с иском о признании его недействительным по мотиву ничтожности.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, ссылаясь на часть 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, районный суд посчитал, что решение по вопросу, связанному с уменьшением размера земельного участка, могло быть принято не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в нежилом здании, что составляет <...>. от общей площади здания, по данным ЕГРН составляющей <...>. Учитывая, что согласие было выражено собственниками, владеющими нежилыми помещениями совокупной площадью <...> пришел к выводу об отсутствии кворума.

Кроме того, отнес земельный участок к общему имуществу собственников помещений в здании и пришел к выводу, что в силу требований ст.ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение его границ и размера, раздел, выдел возможны только с согласия всех собственников, которое получено не было.

В целом, соглашаясь с позицией суда первой инстанции о наличии правовых оснований для признания недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений от <...> по пятому вопросу, судебная коллегия руководствуется следующим.

Из материалов дела видно, что на земельном участке с кадастровым номером № <...> общей площадью <...>., государственная собственность на который не разграничена, расположено здание делового центра с кадастровым номером № <...> площадью <...> кв.м. по адресу: <...>, и трансформаторная подстанция общей площадью <...>., кадастровый № <...>.

Помещения в здании бизнес-центра (<...>) принадлежат на праве собственности нескольким лицам, включая Омарову А.Ж. и Паршина С.В., собственником трансформаторной подстанции является Паршин В.Н.

Земельный участок по договору аренды от <...> со множественностью лиц на стороне арендатора передан департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска Паршину В.Н. (<...>), Паршину С.В. (помещения <...>), Паршиной А.В. (помещения <...>), Вывчаруку Ю.И. (помещение <...>), Майеру В.А. (помещение <...>), Агальцову Д.В. (помещения <...>),, Хромову В.В., <...>. (помещения <...>), Хромову В.В., <...>. (помещения <...>), Бондарчук М.Ю. (помещение <...>), Кухтиной С.В. (помещение <...>), Литовкиной А.О. (помещения <...>), Филипову В.Я. (помещение <...>), Горовой Н.Н. (помещение <...>), Кочеткову Д.В., Сальникову Д.С. (помещения <...>), Мороченко Н.В. (помещение <...>), Кочанову А.П. (помещения <...>), Сумскому А.В. (помещение <...>).

Кроме того, в договоре поименованы и нежилые помещения № <...> без указания их собственника.

Договор аренды заключен сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней, зарегистрирован в установленном порядке <...>, в нем определена цель использования земельного участка – эксплуатация объекта недвижимости, разрешенное использование – для общественно-деловых целей под строительство здания делового центра.

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

В силу пункта 4 этой же статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться в соответствии как с утвержденным проектом межевания территории, так и утвержденной схемой расположения такого участка на кадастровом плане территории (пункт 1 ст. 11.3 ЗК РФ).

В пункте 1 ст. 11.4 ЗК РФ указано, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В целях раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды, уполномоченный орган в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа (пункт 7 статьи 11.4 ЗК РФ).

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (ст. 11.5 ЗК РФ).

Согласно ст. 39.20. ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5).

По смыслу приведенной статьи при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Однако, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 39.20 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Как было указано выше, на земельном участке с кадастровым номером № <...> располагается два нежилых объекта: здание делового центра, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, и трансформаторная подстанция, находящаяся в собственности Паршина В.Н.

На общем собрании <...> по пятому вопросу собственниками помещений принято решение об уменьшении затрат на содержание земельного участка в границах обслуживания БЦ «Сибирь» путем уменьшения кадастровой стоимости земельного участка с последующим выкупом и (или) изменения границ используемого участка, утверждена стоимость затрат и выбран подрядчик для выполнения данных работ - ООО «Первая Сибирская консалтинговая компания» согласно Приложению № <...>, из которого следует, что специалистами ООО «Первая Сибирская консалтинговая компания» за вознаграждение в <...> предложены услуги по комплексному сопровождению процесса проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> и последующего оформления прав на земельные участки из его состава. Перечень услуг включает в себя: 1) образование двух земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости: нежилого здания делового центра с кадастровым номером № <...> и нежилого здания (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером № <...> путем раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>, а также выделение части земельного участка, не используемой в процессе эксплуатации зданий; 2) сопровождение получения распоряжения уполномоченного органа о предварительном согласовании предоставления образованных земельных участков правообладателям; 3) сопровождение процедуры постановки образованных земельных участков на государственный кадастровый учет; 4) сопровождение процедуры прекращения действия существующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>; 5) сопровождение процедуры оформления прав, вновь образованных земельных участков, на правообладателей объектов недвижимости.

Как верно указал районный суд, одобрение собранием предложения ООО «<...>» по комплексному сопровождению процесса проведения кадастровых работ в отношении земельного участка, свидетельствует о намерении произвести его раздел в целях уменьшения и последующего оформления в собственность.

Между тем, раздел исходного земельного участка без письменного согласия всех собственников помещений, обладающих правом аренды на земельный участок, невозможен, поскольку противоречит пункту 4 ст. 11.2 ЗК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ.

Исключений, предусмотренных пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ, при которых такое согласие не требуется, по материалам дела не усматривается.

В собрании <...> приняли участие не все собственники помещений, между которыми, как следует из факта обращения Омаровой А.Ж. с настоящими требованиями и присоединения к нему Агальцова Д.В. и Сальникова Д.С., имеется спор относительно раздела земельного участка, не разрешенный в судебном порядке.

В этой связи и решение об уменьшении затрат на содержание земельного участка в границах обслуживания БЦ «Сибирь» фактически путем раздела земельного участка, принятое при отсутствии кворума, правомерно признано судом недействительным.

Доводы апелляционной жалобы о неверных исходных данных общей площади здания бизнес-центра, из которых исходил суд при подсчете квалифицированного большинства, необходимого для принятия решения согласно пункту 1 ст. 46 ЖК РФ, надлежащем извещении заинтересованных лиц о проведении собрания, необоснованности применения к спорным правоотношениям положений ст.ст. 246, 247, 249, 289 и 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 44-48 ЖК РФ, правового значения не имеют, на правильность выводов суда не влияют при том, что письменного согласия всех собственников помещений и одновременно арендаторов земельного участка на его раздел получено не было.

Более того, правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям (ч. 6 ст. 330 ГПК РФ).

Вступление Омаровой А.Ж. в арендные правоотношения после принятия оспариваемого решения от <...> не исключает нарушение прав истца как собственника нежилых помещений, которому право аренды земельного участка перешло в порядке статьи 35 ЗК РФ.

Направление Паршиным С.В. уведомления с просьбой считать решение общего собрания недействительным поводом для апелляционного вмешательства не расценивается, поскольку такое уведомление не является правовым основанием, влекущим недействительность решения, принятого не только ответчиком.

Ссылка апеллянта на то, что решение общего собрания является только декларацией о намерениях Паршина С.В. для дальнейшего выдела земельного участка, во внимание не принимаются, так как все действия были направлены именно на раздел земельного участка, а не на выдел в самостоятельный участок его части, на которой располагается трансформаторная подстанция, принадлежащая на праве собственности Паршину В.Н., кроме того, и расходы на проведение кадастровых работ в сумме <...> предполагалось отнести не на последнего, а на всех собственников помещений.

Оспариваемое решение соответствует правилам ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части приведены фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом, выводы, вытекающие из установленных обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отклонил приведенные в обоснование своих возражений доводы ответной стороны.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, не допущено. Судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 названного Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Омска от 11 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Паршина С.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 16.08.2021.