Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, ООО «ЭкоНова» на решение Кугарчинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 07 ноября 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования прокурора Кугарчинского района Республики Башкортостан к Администрации муниципального района Кугарчинский район РБ, ФИО1, ООО «ЭкоНова» о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: РБ, <...>- от 31.10.2016 №44-2016, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району и ФИО1 недействительным.

Признать договор купли-продажи от 23.12.2016г. нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: РБ, <...>, заключенный между ФИО1 и ООО «ЭкоНова», недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

- обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНова» передать администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: <...>

- обязать администрацию муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан передать ФИО1 денежные средства в размере 2415000 рублей.

- обязать ФИО1 передать ООО «ЭкоНова» денежные средства в размере 2415000 рублей.

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНова» (ИНН <***>) на нежилое здание и земельный участок №02-04/11-04/375/002/2-16-1825/2 от 28.12.2016 года, №02-04/11 04/375/002/2016-1826/2 от 28.12.2016 года.

-восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан на нежилое здание и земельный участок №02-04/149-04/249/001/2016-370/1 от 21.04.2016 года, №02-04/149-04/249/001/2016-361/1 от 21.04.2016 года.

В удовлетворении заявления ООО «ЭкоНова» о признании добросовестным приобретателем отказать.

Заслушав доклад судьи Нурмухаметовой Р.Р., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Прокурор Кугарчинского района Республики Башкортостан в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском с уточнением требований в порядке статьи 39 ГПК РФ к администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Бакшортостан, ФИО1, ООО «ЭкоНова» о признании договоров купли-продажи нежилого здания, земельного участка, расположенных по адресу: с.Мраково Кугарчинского района, ул. З.Биишевой, дом №104, применении последствий недействительности сделок, указав? что во исполнение поручения прокуратуры Республики Башкортостан прокуратурой Кугарчинского района проведена проверка результатов законности, эффективности исполнения бюджетных трансфертов, предоставляемых из бюджета Республики Башкортостан в 2015, 2016 годах, отдельных вопросов по иным периодам в муниципальном районе Кугарчинский район Республики Башкортостан в деятельности администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан. Установлено, что 31.10.2016г. между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району, представляющим интересы собственника имущества - муниципального образования муниципальный район Кугарчинский район Республики Башкортостан, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка №44-2016, расположенного по адресу: РБ, Кугарчинский район, с.Мраково, ул.З.Биишевой, дом №104. Согласно пункту 3.1.1 договора покупатель оплачивает расходы оценки недвижимого имущества в размере 5000 рублей, затраты, связанные с подготовкой объекта недвижимости к продаже. Постановлением главы администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан от 20.09.2016г. №1081 утверждены условия приватизации муниципального имущества, которыми в нарушение требований пп.4 ч.3 ст.15, ст.16, ст.18 Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.ст.6, 8 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» необоснованно установлены требования для участников аукционов по проведению предпродажной подготовки объектов приватизации: расходы на предпродажную подготовку объектов приватизации оплачиваются победителем аукциона в счет стоимости объекта. Полагает, что включение в аукционную документацию положений о согласии победителей торгов либо единственного участника, получившего право на заключение договора, оплата стоимости услуг (по возмещению затрат на предпродажную подготовку имущества) приводит к ограничению числа участников торгов и нарушению Федерального закона «О защите конкуренции». Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району, в нарушение требований ст.6 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не был подписан договор на проведение оценочных работ №01-09/16 с ООО «Диалог» от 08.09.2016 года. Тем не менее, оценка имущества проведена. Установлено, что балансовая стоимость двухэтажного нежилого кирпичного здания площадью 1062,2 кв.м., с земельным участком площадью 5710 кв.м., по адресу: PБ, <...>, составляет 5039,7 тысяч рублей. 08.09.2016г. оценщиком ООО «Диалог» ФИО2 здание оценено на сумму 2120,0 тысяч рублей, что в 2,4 раза ниже балансовой стоимости. В отчете оценщика от 08.09.2016 №01-09/16 указано: «...по информации, полученной от Заказчика, что данный дом будет использоваться исключительно для целей проживания», то есть собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода, доходный подход исключен из расчётов. Исключение из расчетов доходного подхода ограничивают вариантов применения отчета оценки для принятия правильного решения о стоимости объекта при его использовании в коммерческих целях. Распоряжением главы администрации района от 03.06.2016г. №147-р создана постоянно действующая комиссия по организации и проведению аукционов по реализации муниципального имущества, в состав которой входит заместитель главы администрации района по финансам, экономическому развитию и инвестициям ФИО3, родственником которой является оценщик ФИО2. Полагает, что данный факт повлиял на объективность установления рыночной стоимости муниципального имущества при реализации, поскольку, 19.09.2016г. ФИО3 принимала участие в рассмотрении вопросов приватизации вышеуказанного муниципального имущества, определении и утверждении начальной цены продажи имущества, определенной согласно оценки оценщика ООО «Диалог» ФИО2.

В связи с отчуждением ФИО1 спорного имущества ООО «ЭкоНова», прокурор района просит признать договор купли-продажи от 23.12.2016г. нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: РБ, Кугарчинский район, с.Мраково, ул.З.Биишевой, дом №104, заключенного между ФИО1 и ООО «ЭкоНова» недействительным и применении последствий недействительности сделки, поскольку договор купли-продажи спорного имущества от 31.10.2016 №44-2016 в силу своей ничтожности не произошел переход права собственности на указанное объекты ФИО1 из-за того, что КУС МЗиО РБ по Кугарчинскому району действовал без предоставленных ему собственником указанного имущества - муниципального образования МР Кугарчинский район в лице администрации муниципального района Кугарчинский район, в частности полномочий по проведению процедур по отбору организации для оказания услуг по оценке имущества, подготовке технического задания на оценку, заключению договора и приемки результатов оценки. Прокурор просит признать договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: РБ, Кугарчинский район, с.Мраково, ул.3.Биишевой, д.104 от 31.10.2016г. №44-2016, заключенный между комитетом по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району, представляющим интересы собственника имущества - муниципального образования муниципальный район Кугарчинский район Республики Башкортостан, и ФИО1 недействительным (ничтожным); договор купли-продажи от 23.12.2016 нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: РБ, Кугарчинский район, с. Мраково, ул.З.Биишевой, дом №104, заключенный между ФИО1 и ООО «ЭкоНова», недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНова» передать администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: РБ, Кугарчинский район, с. Мраково, ул. 3.Биишевой, дом №104

-обязать администрацию муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан передать ФИО1 денежные средства в размере 2415000 рублей.

-обязать ФИО1 передать ООО «ЭкоНова» денежные средства в размере 2415000 рублей.

-исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации прав собственности на нежилое здание и земельный участок №02-04/11-04/375/002/2-16-1825/2 от 28.12.2016, №02- 04/110-04/375/002/2016-1826/2 от 28.12.2016 правообладателем которых является Общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНова» (ИНН <***>);

-восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации прав собственности на нежилое здание и земельный участок №02-04/149-04/249/001/2016-370/1 от 21.04.2016. №02-04/149-04/249/001/2016-361/1 от 21.04.2016 за муниципальным образованием - муниципальным районом Кугарчинский район Республики Башкортостан.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда, указав, что риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство; ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица. В делах, где отсутствует конкретное лицо, публичный интерес противопоставляется частным имущественным интересам конкретного добросовестного приобретателя. Имущество, приобретенное на торгах, не может быть истребовано от добросовестного приобретателя. Имущество приобретено в торгах по итогам аукциона на условиях конкуренции, факт недобросовестности приобретателя не подтвержден материалами дела. Стороны сделки не оспаривают законность торгов, торги не признаны недействительными, следовательно, не могут быть признаны сделки недействительными. Права собственника имущества не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма. Собственник имущества администрация района, организатор торгов в лице КУС Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району совершили согласованные действия по отчуждению имущества. Оценка оспариваемого имущества экспертом в завышенных размерах не соответствует действительности стоимости имущества в отдаленных районах. Здание 1980 года постройки, не эксплуатировалось длительное время, собственнику доход не приносило, собственник не подтвердил балансовую стоимость. Суд не рассмотрел законность действий собственника имущества - администрации муниципального района, также Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Кугарчиснкому району – исполнителя по торгам, допустивших грубейшую ошибку, не надлежаще исполняя служебные обязанности.

В апелляционной жалобе ООО «ЭкоНова» просит решение суда отменить, указав, что по договору купли-продажи от 23 декабря 2016 года приобрело нежилое недвижимое имущество без каких-либо нарушений, в органах регистрационной службы имущество зарегистрировано. Оно является добросовестным приобретателем, поскольку не знало и не могло знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Собственник не доказал, что имущество выбыло из его владения помимо воли. Прокурор не предъявил требования о признании торгов и отчета об оценке недействительными, следовательно, нет оснований для признания сделок недействительными. Покупатели являются добросовестными.

Изучив материалы дела, выслушав прокурора Муратову Е.М., представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 53.2 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если настоящий Кодекс или другой закон ставит наступление правовых последствий в зависимость от наличия между лицами отношений связанности (аффилированности), наличие или отсутствие таких отношений определяется в соответствии с законом.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как усматривается из материалов дела, член комиссии по организации и проведению аукционов по реализации муниципального имущества – заместитель главы администрации Кугарчинского района по финансам, экономическому развитию и инвестициям ФИО3 оценку приватизируемого и отчуждаемого имущества – двухэтажное здание площадью 1062,2 кв.м. (бывшее здание детского сада) и земельного участка площадью 5710 кв.м., находящихся в центре райцентра, поручила своему родственнику – оценщику ФИО4 (брату супруга). Последний оценил нежилое помещение на сумму 2120000 руб., земельный участок в 180000 руб. при настоящей рыночной стоимости нежилого здания 4693000 руб., земельного участка – 1693000 руб.. При оценке имущества оценщик располагал необходимым объемом информации об объектах оценки. Однако не применил в расчетах подлежащие применению экспертам при оценке недвижимого имущества обязательные подходы к оценке. Данные факты указывают на аффилированность этих лиц, на недобросовестность и злоупотребление правом члена постоянно действующей комиссии по организации и проведению аукционов по реализации муниципального имущества – заместителя главы администрации по финансам, экономике ФИО3. Последняя, являясь членом по организации и проведению аукционов по реализации муниципального имущества, фактически сохранив контроль над спорным имуществом, довела имущество, являющееся государственной собственностью, до совершения упомянутых ничтожных сделок, т.е. вывела из государственной собственности.

При приватизации через аукцион или по конкурсу возмездность выражается в получении собственником имущества его стоимости. Исходя из основного принципа приватизации - открытости деятельности в области приватизации муниципального имущества - сведения об имуществе должны быть доступны на стадии принятия решения о приватизации конкретного муниципального имущества. Решение представительного муниципального органа о приватизации и способе ее проведения должно не только формально, но и по существу соответствовать задачам, на достижение которых направлено законодательство о приватизации, и обеспечивать надлежащие последствия принимаемого решения уже на стадии его принятия.

Прокурор указывает на занижение стоимости муниципального имущества в оспариваемом отчете, проведенной родственником заместителя главы администрации по финансам и экономике, являющегося членом комиссии по организации и проведению аукционов по реализации муниципального имущества ФИО5, что свидетельствует об аффилированности должностного лица, о нарушении права муниципального образования на соразмерное возмещение стоимости имущества, отчуждаемого в собственность индивидуального предпринимателя.

На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Как следует из решения суда, рассмотрев обстоятельства спора, исследовав и оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, а также заключения эксперта по назначенной судом судебной экспертизе, установив, что на день совершения спорной сделки не была определена надлежащим образом рыночная стоимость муниципального имущества (здания детского сада площадью 1062 кв.м. и земельного участка площадью 5710 кв.м.), принадлежащего муниципальному образованию, и учитывая то, что при приватизации муниципального имущества использованным способом величина рыночной стоимости объекта оценки, установленная независимым оценщиком, имеет обязательный характер, и в данном случае не соблюдены требования, установленные статьями 12, 25 Федеральным законом от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», также принимая во внимание проведение оценки имущества родственником заместителя главы администрации по финансам и экономике ФИО3, являющейся членом комиссии по организации и проведению торгов по продаже муниципального имущества муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан, ниже балансовой стоимости, указывающее на то, что оценщик ввиду аффилированности с должностным лицом, располагающей точной и конкретной информацией о надлежащей стоимости спорного имущества, суд правомерно пришёл к выводу о несоответствии договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного Комитетом с ФИО1 31 октября 2016 года, положениям вышеназванного закона, в связи с чем правильно признал на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации упомянутый договор недействительной (ничтожной) сделкой. Последствия недействительности такой сделки применены в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ООО «ЭкоНова» в апелляционной жалобе о том, что договор, заключенный по результатам проведенных торгов, не может быть признан недействительным без признания самих торгов недействительными, прокурор не просит признать отчет об оценке и торги, на котором было приобретено имущество в соответствии со статьей 449 ГК РФ, недействительными, ФИО1 является добросовестным покупателем, так как не свидетельствуют о незаконности решения суда, поскольку установлено, что основанием для возникновения права собственности ФИО1 является ничтожная сделка, в данном случае не имеет значения предъявление других требований.

Ссылка ФИО1 в апелляционной жалобе на то, что имущество, приобретенное по договору, заключенному на организованных торгах, не может быть истребовано от добросовестного покупателя, поскольку на момент сделки у собственника была воля продать спорное имущество, допущенное администрацией нарушения возлагаются на добросовестного покупателя, не состоятельна, поскольку воля собственника имущества Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на его продажу выражена не была, администрация действовала без предоставленных ей собственником спорного имущества полномочий по проведению процедур по отбору организации для оказания услуг по оценке имущества, подготовке здания на оценку, заключению договора и приемки результатов оценки, соответственно о продаже спорного имущества по заниженной стоимости собственник не был проинформирован, в связи с чем, имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, договор купли-продажи спорного имущества (здания бывшего детского сада и земельного участка), заключенный между комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району в лице муниципального образования муниципальный район Кугарчинский район Республики Башкортостан и ФИО1, является ничтожной сделкой, следовательно, не влечет никаких правовых последствий, и не является основанием для признания ФИО1 добросовестным приобретателем и возникновения у него права собственности на спорное имущество, независимо от возмездного характера сделки.

Доводы заявителя, касающиеся неправильного применения судом норм материального права, не принимаются судебной коллегией как связанные с неправильным толкованием правовых норм самим заявителем.

Выводы суда первой инстанции соответствуют закону и содержанию обстоятельств спора. Оспариваемым решением права ответчиков ФИО1, ООО «ЭкоНова» не нарушены, судом применена двухстороння реституция. Иная оценка заявителем установленных по делу обстоятельств спора и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь ст.ст.327.1 ч.1, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кугарчинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 07 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий Т.Ф. Крыгина

Судьи О.В. Гильманова

Р.Р. Нурмухаметова

Справка: Судья Абдрахимов Г.А.