Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Надеждинского муниципального района к Шамирян ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжению договора аренды,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Надеждинского районного суда Приморского края от 9 марта 2022 года, которым исковые требования удовлетворены,

Заслушав доклад судьи Гарбушиной О.В., выслушав пояснения представителя заявителя ФИО1 ФИО10, возражения представителя администрации Надеждинского муниципального района Осиповой ФИО11, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, о расторжении договора аренды, указав в обоснование исковых требований, что 26.06.2013 года между администрацией Надеждинского муниципального района Приморского края и Шамирян ФИО12 был заключен договор аренды земельного участка № № площадью 6 619 кв.м., расположенного примерно в 13 м от ориентира по направлению на сереро-запад. Ориентир жилой дом, <адрес>, кадастровый номер № сроком до 31.05.2016. Договором аренды установлено, что арендатор выплачивает арендную плату ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. За нарушение сроков внесения арендной платы установлена санкция в виде пени в размере 0,1% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. В нарушение условий договора, ответчик не полностью и несвоевременно вносил платежи, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 01.01.2019 по 01.09.2021 года. В адрес ответчика была направлена претензия о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате от 07.10.2021 года. Обязательство исполнено не было. Просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка; взыскать с ответчика задолженность в размере в сумме 125 281 рублей 15 копеек, пени в сумме 81 634 рубля 79 копеек.

Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие, на требованиях настаивал.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещена надлежащим образом о рассмотрении дела.

Решением Надеждинского районного суда Приморского края от 9 марта 2022 года исковые требования удовлетворены, суд взыскал с Шамирян ФИО13 в пользу администрации Надеждинского муниципального района задолженность по договору аренды от 26.06.2013 года в размере 125 281 рублей 15 копеек, пени в сумме 81 634 рубля 79 копеек, а всего 206 915 рублей 94 копейки. Взыскал с Шамирян ФИО14 государственную пошлину в сумме 5269 рублей в доход Надеждинского муниципального района.

Определением от 9 марта 2022 года требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора в данной части, поскольку претензия с требованием о расторжении договора ответчику не направлялась (л.д. 47).

С решением суда не согласился ответчик, в поданной апелляционной жалобе просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Ссылается на то, что о рассмотрении дела не была извещена надлежащим образом. С наличием задолженности не согласна, поскольку срок договора аренды составляет с 01.06.2013 по 31.05.2016 и не подлежал автоматическому продлению на неопредленный срок, поскольку нормами Земельного кодекса РФ такое продление не предусмотрено, положения договора аренды прекратили свое действие 31.05.2016. Кроме того, за весь период действия договора арендатор не использовал земельный участок, он остался в неизменном виде, в связи с чем начисление арендной платы после 31.05.2016 является необоснованным, таким образом применение положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации для начисления задолженности является необоснованным, так как отсутствовало фактическое использование земельного участка по истечении договора аренды. Заявила о пропуске срока исковой давности.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя на доводах жалобы настаивал.

Представитель администрации просила решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия полагает, что имеются основания к отмене решения.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Надеждинского муниципального района от 26.06.2013 № № «О передаче Шамирян ФИО15 земельного участка в аренду под строительство складских помещений и завода по изготовлению консервных банок» между администрацией Надеждинского муниципального района Приморского края и Шамирян ФИО16 был заключен договор аренды земельного участка № №, площадью 6 619 кв.м., расположенного примерно в 13 м от ориентира по направлению на северо-запад. Ориентир жилой дом, <адрес>, кадастровый номер № на срок по 31.05.2016 год, для целей: под строительство складских помещений и завода по изготовлению консервных банок.

На основании акта приема-передачи от 26.06.2013 года, земельный участок передан ответчику.

В соответствии с условиями договора, арендатор выплачивает арендную плату ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. За нарушение сроков внесения арендной платы установлена санкция в виде пени в размере 0,1% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с расчетом, представленным истцом, ответчик надлежащим образом возложенную на него обязанность не исполнял с 2019 года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 125 281 рублей 15 копеек за период с 01.01.2019 по 01.09.2021 года.

По истечении срока действия договора ответчик в соответствии с пунктом 4.2.3 договора аренды обязан был освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для использования в дальнейшем, если на новый срок не будет заключен договор аренды.

В случае неосвобождения участка по истечении срока действия договора аренды, в соответствии с пунктом 5.2 договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, установленном разделом 2 договора до полного освобождения участка или заключения договора на новый срок.

В соответствии с актом обследования б/н от 16.07.2021, составленного главным специалистом 1 разряда отдела земельных отношений, управления земельных и имущественных отношений администрации Надеждинского муниципального района, начальником отдела земельных отношений, осуществлен выезд на земельный участок площадью 6619 кв.м. с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, для проверки фактического состояния земельного участка. В ходе выездных мероприятий установлено, что на указанном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты. (л.д. 11,12)

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что администрация Надеждинского муниципального района Приморского края является тем лицом, которое вправе требовать с ответчика взыскание задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 01.01.2019 по 01.09.2021 года, поскольку основанием возникновения взаимных обязательств сторон является договор аренды, который сохраняет свое действие, поскольку земельный участок по акту приема-передачи был передан арендатору, не возвращен, находится в пользовании ответчика, стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, находит их несоответствующими нормам материального права.

Рассматривая доводы жалобы о прекращении действия договора аренды ввиду отсутствия оснований для его автоматической пролонгации на неопределенный срок, судебная коллегия приходит к следующему.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., разъяснено, что пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие акта приема-передачи земельного участка от ответчика к истцу суд апелляционной инстанции оценивает в совокупности с другими фактами и доказательствами, представленными сторонами, исходя из чего приходит к выводу о прекращении правовых отношений, вытекающих из договора аренды по окончании установленного в нем срока.

Применение положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подразумевает определение совокупности фактов прекращения договора аренды, неисполнения арендатором обязанности вернуть арендодателю арендованное имущество в том его состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. И только когда арендатор не возвратил арендованное имущество в означенном состоянии либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В данном случае спорным является вопрос о возможности продления договора аренды земельного участка арендодателем на неопределенный срок, при том, что арендатор с такими заявлением о намерении продления договора не обращался.

Установлено, что указанный земельный участок, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Договор аренды от 26.06.2013 N № заключен сроком на 3 года, по истечении которых, по мнению истца и поддержавшего его суда, арендатор продолжил использовать земельный участок в отсутствие возражений арендодателя, поэтому суд на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ согласился с доводами о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

С 01 марта 2015 года изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений ч.2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в пункте 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В данном случае спорным является вопрос продления срока договора аренды в отношении указанного земельного участка, предоставленного ответчику для строительства складских помещений и завода по изготовлению консервных банок.

Вместе с тем, поскольку указанный земельный участок предоставлен ответчику до 01.03.2015 без торгов и как полагал истец, действие договора аренды от 24.12.2012 N № возобновлено на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, при этом ответчик с заявлением о заключении договора аренды на новый срок не обращался после 01.03.2015, соответственно, доводы жалобы ответчика следует признать обоснованными в данной части, к данным правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, вступившие в силу 01.03.2015.

По общему правилу, приведенному в пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Нормы, устанавливающие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приведены в пунктах 3 - 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ) (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Поскольку арендуемый земельный участок предоставлялся ответчику для целей, связанных со строительством складских помещений и завода по изготовлению консервных банок, при этом до настоящего момента строительство указанных помещений не начато, фактически земельный участок ответчиком по целевому назначению не используется, что также подтверждается актом проверки администрации Надеждинского муниципального района от 16.07.2021, пояснениями самого ответчика; доказательств нахождения на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, в материалы дела не представлено (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предоставление земельного участка до 01.03.2015 без проведения торгов, не является достаточным основанием для продления срока действия договора на неопределенный срок, а выводы суда первой инстанции не соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета приведенных выше нормативных положений и правоприменительной практики.

При этом истец, установив нарушение условий договора в использовании земельного участка, не направил ответчику претензию о расторжении договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды спорного земельного участка заключен 26.06.2013, в этот же день земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи и в последующем истцу не возвращался.

В период действия договора аренды ответчик не принимала меры к освоению спорного земельного участка, складские помещения и завод по изготовлению консервных банок не возвел.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия условия, установленного подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, необходимого для заключения договора аренды на новый срок, правовых оснований для продления договора аренды на неопределенный срок без проведения торгов не имелось, а поэтому отсутствуют и основания для взыскания задолженности по договору аренды за указанный истцом период.

Доказательства, подтверждающие возобновление договора аренды земельного участка, а также доказательства фактического использования ответчиком данного земельного участка в материалах дела отсутствуют. Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени за указанный период.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд принял все надлежащие меры к извещению ответчика по адресу регистрации, что подтверждается судебным извещением (л.д. 38), направленным в адрес ответчика по адресу регистрации <адрес>, который подтверждается справкой Отдела адресно-справочной работы управления по вопросам миграции УМВД России по ПК (л.д. 36). Судебное извещение возвращено в адрес суда с отметкой «за истечением срока хранения».

Согласно ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Принимая во внимание изложенное, ответчик надлежащим образом был извещен о слушании дела судом, от явки в суд уклонился, в связи с этим, суд правильно рассмотрел дело в отсутствие ответчика, признав причину неявки неуважительной.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец пропустил срок исковой давности по заявленным требованиям, не влечет отмену решения по этим основаниям. В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения судом первой инстанции. Поскольку ответчик в суде первой инстанции не заявлял о пропуске истцом срока исковой давности, у суда отсутствовали правовые основания для применения пропуска срока исковой давности. При этом судебная коллегия отмечает, что ответчик извещалась судом надлежащим образом о рассмотрении дела, от явки в судебное заседание уклонилась, правами заявить о пропуске срока исковой давности в суде первой инстанции не воспользовалась.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не принималось решение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, в связи с чем, доводы о пропуске истцом срока исковой давности, ранее не заявленные суду первой инстанции, судебной коллегией учтены быть не могут.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Надеждинского районного суда Приморского края от 9 марта 2022 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрации Надеждинского муниципального района к Шамирян ФИО17 о взыскании задолженности по договору аренды, отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.05.2022.