Гражданский кодекс часть 1

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6,в котором просил взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в сумме 100 000 руб., обосновывая свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства - жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>, по цене <...> руб. со сроком заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения, в этот же день было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым он передал ответчику <...> руб. Однако п. 5.2. соглашения предусматривал, что цену недвижимости в основном договоре купли-продажи стороны укажут <...> руб., при этом расчет будет производиться по цене, указанной в настоящем соглашении, составляющей <...> руб. После передачи ФИО6 задатка в размере <...> руб. он выяснил, что занижение стоимости недвижимости в основном договоре является противозаконным, в связи с чем предложил ответчику изменить п. 5.2. соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, указав в нем реальную стоимость недвижимости <...> руб., однако ответчик вносить изменения отказался, сославшись, в противном случае, на увеличение стоимости на сумму налога на доходы физических лиц, и согласился вернуть ему <...> руб. до конца марта 2018 года, однако по настоящее время денежные средства не возвращены.

Судом постановлено вышеуказанное решение об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО6 просит решение суда отменить, как незаконное, указывая, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом истца от сделки по причине отсутствия у него денежных средств для оплаты недвижимости, поскольку квартира, которой он должен был расплатиться, находится в залоге у банка, а погасить оставшуюся задолженность по кредитному договору за счет продажи принадлежащих ему гаража и земельного участка, не удалось; предложений об изменении условий или расторжении соглашения о задатке, предварительного договора купли-продажи, возврате уплаченного задатка от истца не поступало; пункты 5.3., 5.4., 5.5. соглашения о задатке содержат требования о передаче документов для заключения основной сделки и согласования даты ее заключения, которая не может быть позднее ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 час. в помещении МФЦ г. Курска на 3-м этаже у стойки дежурных сотрудников по адресу: <адрес>, не прибытие одной из сторон в указанное время и место считается отказом от заключения сделки купли-продажи недвижимости, что влечет за собой наступление юридических последствий, предусмотренных ст. 381 ГК РФ, однако истец для оформления сделки не явился; суд в решении не дал надлежащей оценки доказательствам, представленным стороной ответчика.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО7 указала, что после передачи ФИО6 задатка, переданный им ключ от продаваемой недвижимости не подошел, при этом от соседей по улице истцу стало известно, что замок сменил отчим ФИО6 – ФИО1, который строил данный дом, в нем находились его вещи, и он намеревался оспаривать право ФИО6 в суде. Опасаясь потери денежных средств в случае оспаривания договора в судебном порядке, истец потребовал от ФИО6 отразить в основном договоре купли-продажи фактическую стоимость недвижимости, а не занижать ее, что последний сделать отказался, сообщив, что в таком случае ввиду необходимости уплаты налога на доходы физических лиц, он увеличит стоимость недвижимости на сумму налога, что не устроило истца и он потребовал возврата задатка. Опасения ФИО5 были не надуманными, поскольку впоследствии ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО6 о признании за ним права собственности на земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, в целях обеспечения которого судом был наложен запрет на совершение регистрационных действий, о чем истцом в материалы дела была представлена выписка из ЕГРН. СМС-сообщение с предложением сообщить вариант расчета за недвижимость было специально отправлено ответчиком уже после состоявшегося разговора о неприемлемости условий, предусмотренных соглашением о задатке, с целью оставить у себя задаток.

Поскольку истцом решение суда не обжаловано, на основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе ответчика.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения ответчика ФИО6, его представителя ФИО8, поддержавших апелляционную жалобу, возражения представителя истца ФИО7, обсудив доводы апелляционной жалобы ответчика и письменных возражений представителя истца, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1) Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме(п. 2).

Согласно положениям ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (абз. 1 п. 2).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО6 обязался передать в собственность ФИО5 в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью <...> кв.м, с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и расположенный на нем объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью застройки <...> кв.м, с кадастровым номером <...>, находящиеся по адресу: <адрес> (п. 1); продавец продает покупателю вышеуказанную недвижимость за <...> руб. (п. 3); передача земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома в соответствии со ст. 556 ГК РФ будет произведена по акту приема-передачи в день подписания основного договора купли-продажи (п. 6); покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом в соответствии с заключенным не позднее ДД.ММ.ГГГГ между сторонами основным договором купли-продажи (п. 7).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (задаткодержатель) и ФИО5 (задаткодатель) было заключено соглашение, согласно которому задаткодатель передает, а задаткодержатель принимает задаток в размере <...> руб., обеспечивающий обязательство задаткодержателя продать земельный участок площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и расположенный на нем объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью застройки 239,1 кв.м, с кадастровым номером <...>, находящиеся по адресу: <адрес>, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ по цене <...> руб. и обязательство задаткодателя купить вышеуказанную недвижимость по указанной цене и в указанные сроки согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 20.12.2017г. (п. 1.1.); цену недвижимости в основном договоре купли-продажи стороны укажут как <...> руб., при этом расчет будет производиться по цене, указанной в настоящем соглашении (п. 5.2.); необходимый пакет документов для основной сделки купли-продажи недвижимости, квартир подготавливает залогодержатель (п. 5.3.); в случае готовности к заключению основного договора купли-продажи недвижимости с полным расчетом за недвижимость, задаткодатель извещает задаткодержателя посредством телефонной связи, электронной почты, личным общением с указанием даты, места и астрономического времени заключения основного договора купли-продажи, при этом дата не может быть позже 1.03.2017г. (так указано в соглашении)(п. 5.4.); в случае не получения такого извещения от задаткодателя задаткодержателем до (исключительно) 1.03.2017г. (так указано в соглашении), сбор сторон будущего договора купли-продажи недвижимости для его заключения осуществляется 1.03.2018г. в 10 час. 00 мин. в помещении МФЦ г. Курска на 3-м этаже у стойки дежурных сотрудников (<адрес>). Не прибытие одной из сторон в указанное время и место считается отказом от заключения сделки купли-продажи недвижимости, что влечет за собой наступление юридических последствий, предусмотренных ст. 381 ГК РФ (п. 5.5.).

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ) ФИО6 являлся собственником 1/2 доли земельного участка и незавершенного строительством объекта – жилого дома, расположенных по указанному выше адресу; на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ) - собственником продаваемых им земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством объекта – жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 отправил ФИО6 требование о возврате полученных денежных средств в размере <...> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с невозможностью заключения договора купли-продажи вышеуказанной недвижимости, поскольку между ними не была достигнута договоренность по всем существенным условиям, при которых он мог быть заключен, по причине того, что ФИО6 в ходе личного общения с ФИО5, имевшего место в период до ДД.ММ.ГГГГ, отказался внести изменения в п. 5.2. соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и указать в нем реальную стоимость недвижимости в размере <...> руб.

В требовании также указывалось, что после состоявшегося между ними разговора о неприемлемости условий, предусмотренных в соглашении о задатке, ДД.ММ.ГГГГ риэлтор ФИО6 прислала на его телефонный номер смс-сообщение с предложением в срок до ДД.ММ.ГГГГ сообщить вариант расчета за недвижимость.

С ДД.ММ.ГГГГ в производстве Промышленного районного суда г. Курска находилось гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 и ФИО2 по спору, связанному с землепользованием, в рамках которого определением Промышленного районного суда г. Курска от ДД.ММ.ГГГГ был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, принадлежащих ФИО6, и являющихся предметом предварительного договора купли-продажи, заключенного с ФИО5

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и следуют и объяснений участников судебного разбирательства.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 309, 380, 381, 429) и исходил из того, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом ответчика внести изменения в п. 5.2. соглашения о задатке, указав в нем стоимость недвижимости в размере <...> руб., вместо <...> руб., что соответствовало бы условиям, предусмотренным предварительным договором купли-продажи. Установив факт прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором, до заключения основного договора, влекущих отсутствие оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика переданных ему истцом денежных средств в размере <...> руб.

Вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований судебная коллегия находит правильным.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, потому задаток не подлежит возврату, судебная коллегия считает несостоятельным.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из материалов дела, 20.12.2017г. в п. 3 предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>, его сторонами - ФИО6 и ФИО5 было согласовано условие о цене продаваемой недвижимости, составляющей <...> руб.

В то же время, пункт 5.2. соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного задаткодержателем, предусматривает, что цену недвижимости в основном договоре купли-продажи стороны должны указать как <...> руб., при этом расчет будет производиться по цене, указанной в соглашении о задатке, то есть <...> руб.

Кроме того, по делу установлено, что после получения задатка переданный истцу ответчиком ключ от продаваемого незавершенного строительством объекта – жилого дома не подошел, при этом от соседей по улице ФИО5 стало известно, что замок сменил отчим ФИО6 – ФИО1.

Согласно данным сайта Промышленного районного суда г. Курска, с ДД.ММ.ГГГГ в производстве суда находилось гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 и ФИО2, в рамках которого ДД.ММ.ГГГГ судом был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом предварительного договора купли-продажи.

При этом из показаний свидетеля ФИО3 следует, что когда его в конце января 2018 года в качестве сварщика пригласили приварить петли на входную дверь покупаемого ФИО5 дома, в его присутствии между ФИО6 и ФИО5 состоялся разговор о сумме, которую они должны указать в договоре, в ходе которого ФИО6 настаивал на отражении в договоре суммы <...> руб.

Аналогичные показания были даны свидетелем ФИО4, работающей юрисконсультом в городском центре недвижимости, кроме того пояснившей, что ввиду наличия разногласий по поводу цены недвижимости, которую стороны должны указать в основном договоре купли-продажи, ФИО6 был согласен вернуть ФИО5 полученный задаток до конца марта 2018 года, однако не вернул, в связи с чем в дальнейшем в его адрес была направлена претензия.

Таким образом, судебная коллегия считает, что основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок не был заключен не по вине истца, настаивавшего на указании в основном договоре купли-продажи фактической покупной цены <...> руб., предусмотренной предварительным договором купли-продажи, а не <...> руб., что закреплено п. 5.2. соглашения о задатке, поскольку у него имелись объективные основания опасаться наступления для него неблагоприятных последствий в случае оспаривания сделки в судебном порядке.

Направление стороной ответчика ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца смс-сообщения с просьбой сообщить до ДД.ММ.ГГГГ вариант расчета за недвижимость, при нашедшем свое подтверждение при разрешении спора фактическом отказе ФИО6, имевшем место до ДД.ММ.ГГГГ, привести п.5.2. соглашения о задатке – о цене недвижимости, которую стороны должны будут указать в основном договоре купли-продажи, в соответствие с условиями предварительного договора купли-продажи, о продолжении после 01.03.2018г. обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимости, не свидетельствует.

И, учитывая, что до 1 марта 2018 года, то есть до установленной даты заключения основного договора купли-продажи изменения в пункт 5.2. соглашения о задатке, который обязывал стороны указать в основном договоре купли-продажи цену недвижимости как <...> руб. при фактической уплате <...> руб., внесены не были, и, как следствие, сделка заключена не была, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для возврата задатка.

При установленных обстоятельствах довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии у него заинтересованности в занижении цены договора со ссылкой на налоговое законодательство, судебной коллегией отклоняется.

Довод апелляционной жалобы о том, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом истца от сделки по причине отсутствия у него денежных средств для оплаты недвижимости, нельзя признать состоятельным, так как он не подтвержден соответствующими доказательствами.

Ссылка в апелляционной жалобе на пункты 5.3., 5.4., 5.5. соглашения о задатке, содержащие требования о передаче документов для заключения основной сделки и даты ее заключения не позднее 1.03.2018г., а также довод о том, что истец для заключения сделки не явился, о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении иска на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ не свидетельствуют, поскольку истец, который в соответствии с п. 5.4. соглашения о задатке при личном общении с ответчиком сообщил о готовности заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, с указанием цены недвижимости в размере <...> руб., а не <...> руб., на чем настаивал ответчик, за незаключение основного договора купли-продажи на условиях, установленных предварительным договором, не ответственен, в связи с чем положения п.2 ст. 381 ГК РФ в отношении задаткодателя, в данном случае, не подлежат применению.

Довод жалобы о том, что суд в решении не привел возражения ответчика, также несостоятелен, поскольку позиция ответчика ФИО6 о непризнании им иска, которую он выразил в судебном заседании, в обжалуемом решении нашла свое отражение.

В силу ч.6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям, потому довод жалобы о том, что суд не привел в решении показания свидетеля со стороны ответчика и не дал им оценки, не может служить основанием к отмене по существу правильного решения.

На основании вышеизложенного, решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Курска от 19 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО6 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: