Гражданский кодекс часть 1

на решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 21 апреля 2015 года по гражданского делу по иску Б. к К., Г., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании недействительным договора
купли-продажи недвижимости от... объекта незавершенного строительства - жилого дома, назначение: нежилое здание, общей площадью застройки... кв.м., степень готовности:... %, …. литер (……., кадастровый (или условный) номер …., расположенный по адресу: <...> д. …, заключенного между К. и Г. (номер государственной регистрации права... от... г); о применении последствий недействительности ничтожной сделки; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать запись о праве собственности Г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (номер государственной регистрации права... от... ); истребовании из незаконного владения Г. в пользу Б. объекта незавершенного строительства жилого дома, назначение: нежилое здание, общая площадь застройки... кв.м., инвентарный номер:... литер …, кадастровый (или условный) номер... , расположенный по адресу:
<...> д…, признании недействительной государственную регистрацию права собственности №... от... г. за К., признании недействительным договор купли-продажи недвижимости от... жилого дома, площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер... , расположенный по адресу: <...> д. …, заключенный между К. и Г. (номер государственной регистрации права собственности №... от... г.), применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от... жилого дома, площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер..., расположенного по адресу: <...> д…, заключенного между Г. и К. (номер государственной регистрации права собственности №... от... ), применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от... - жилого дома, площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер..., расположенный по адресу: <...> д…, заключенный между К. и... (номер государственной регистрации права собственности №... от... г.); применении последствий недействительности ничтожной сделки; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать запись о праве собственности... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (номер государственной регистрации права... ); истребовании из незаконного владения... в пользу Б. жилого дома, кадастровый номер... , площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер..., расположенный по адресу: <...> д. …; признании за... право собственности на жилой дом, кадастровый номер... , площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер..., расположенный по адресу: <...> д. …,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

... обратилась в суд к... ,.. ., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю с вышеназванным иском
(дело №…), в обоснование которого указала, что 29 ноября 2010 между... и К. был заключен Договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым к К. перешло право собственности на объект незавершенного строительства жилой дом, по адресу:
<...> д....

В соответствии с п…. Договора купли-продажи вышеуказанный объект незавершенного строительства, а также земельный участок, на котором он расположен находятся в залоге у Б. в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности к К..

Договор купли-продажи, а также ипотека в силу закона были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 13 мая 2013 г. по делу № …, оставленным без изменения Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 22 апреля 2014 г., было прекращено право собственности... на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: <...> д....

Во исполнение решения суда от 13 мая 2013 истец обратилась в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации за ней права собственности.

Однако в сообщении Управления Росреестра по Ставропольскому краю исх. №... от... было ей разъяснено, что исполнение решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 13 мая 2013 по расторжению сделки, погашению записей в ЕГРП и прекращению прав... не представляется возможным, ввиду того, что в ЕГРП не содержится сведений о принадлежности незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> д. …, площадью... кв.м. за... , поскольку данный объект недвижимости уже отчужден ею в пользу... , о чем свидетельствуют сведения ЕГРП.

Учитывая, что на момент совершения... сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства... именно... являлась залогодержателем данного объекта - наличие согласия Б. на отчуждение, находящегося у неё под обременением, объекта, являлось обязательным. Однако о зарегистрированной сделке по отчуждению объекта недвижимости истец не знала, своего согласия на неё не давала.

Кроме того,... обратилась в суд с иском к... ,.. .,.. .., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании недействительной государственную регистрации права собственности №... от... за К.; признании недействительным договора купли- продажи объекта жилого дома, площадью... кв.м., по адресу: <...> д…, заключенного между К. и Г. ; признании недействительным договора купли-продажи объекта жилого дома, заключенного между Г. и К.; признании недействительным договора купли-продажи объекта - жилого дома, заключенного между К. и... ; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать запись о праве собственности... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование иска указаны аналогичные выше доводы, при этом дополнив, что возведение вышеуказанного объекта недвижимости на земельном участке, находящимся под обременением у Б., ввод его в эксплуатацию, а также совершение... действий по государственной регистрации за собой права собственности на объект, и всех последующих сделок по его отчуждению иным лицам, в том числе... и Г.., в обязательном порядке необходимо согласие залогодержателя - Б.

Ни о возведении самого объекта недвижимости площадью... кв.м. на обремененном земельном участке, ни о возникновении права собственности на него у... , ни о всех последующих зарегистрированных сделках по его отчуждению истец не знала, своего согласия на них не давала.

Определением суда от 03.02.2015 для совместного рассмотрения и разрешения по существу гражданские дела № … и
№ … были объединены в одно производство и им присвоен № ….

В последующем в порядке ст. 39 ГПК РФ от... уточнила исковое заявление и просила суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от... , заключенный между... и... ; применить последствия недействительности ничтожной сделки; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать запись о праве собственности... в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; истребовать из незаконного владения... в пользу Б. объект незавершенного строительства - жилой дом; признании недействительной государственную регистрацию права собственности №... от... за К.; признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от... жилого дома, площадью... кв.м., заключенного между... и... ; применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать недействительным договор купли-продажи от... , заключенный между... и... ; применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от... заключенный между
... и Г.В.С.; применить последствия недействительности ничтожной сделки; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать запись о праве собственности Г.В.С. в ЕРГП на недвижимое имущество и сделок с ним; истребовать из незаконного владения Г.В.С. в пользу Б. жилой дом, площадью... кв.м.; признать за Б. право собственности на жилой дом, площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер..., по адресу: Ставропольский край, <...>
... .

Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 21 апреля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Обеспечительные меры, наложенные определением суда от 18 сентября 2014 года и от 22 сентября 2014 года по вступлению решения суда в законную силу отменены.

В апелляционной жалобе представитель истца Б. по доверенности Б. М.С. просит отменить решение суда полностью и принять новое решение, удовлетворив требования Б. в полном объеме, указывая, что на момент совершения... сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства... , именно... являлась залогодержателем данного объекта. Наличие согласия Б. на отчуждение, находящегося у неё под обременением объекта являлось обязательным. О зарегистрированной сделке по отчуждению объекта недвижимости... не знала, своего согласия на неё не давала.

... не подавала заявлений о прекращении ипотеки и всех обременений в отношении спорного объекта, ни лично, ни через представителей. Согласно выводам проведенной почерковедческой экспертизы, подпись в заявлении от... о погашении ипотеки выполнена не Б. Данной экспертизе суд не дал надлежащей оценки.

Полагает, что в рассматриваемом правоотношении сам земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенный на нем, следует рассматривать как единый комплекс имущества, находящийся в залоге у Б.В.П.

Полагает, что суд не установил основания возникновения права собственности, не исследовал правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности на жилой дом было зарегистрировано за...

Суд не учел позицию Управления Росреестра по СК, озвученную в ходе рассмотрения дела, о том что заявление о прекращении ипотеки возможно принято регистратором в нарушении закона.

Считает, что все сделки по переоформлению объекта недвижимого имущества с... на... , с... на... , и впоследствии с... на Г.А.С., свидетельствуют об умышленных действиях К.В.Г., во-первых, сделать невозможным исполнение решения суда о расторжении договора купли - продажи, во-вторых, узаконить объект через «добросовестного» приобретателя.

Суд при рассмотрении дела не обратил внимания, что объект незавершенного строительства, который был продан Б.... по договору купли-продажи недвижимого имущества от... г. за... рублей. А стоимость недвижимого имущества по оспариваемым сделкам составила... рублей, в том числе и по договору между... и... , по которому было продано …объекта - жилой дом и объект незавершенного строительства. На 27 октября 2014 года кадастровая стоимость жилого дома общей площадью... кв.м., расположенного по адресу: <...>... , составляет... руб.

Истец считает, что у суда имелись все основания для признания договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, поскольку сделки нарушают права и законные интересы Б. по сути являющейся кредитором... , направлены на выведение имущества должника, произведены по заведомо заниженной цене, следовательно, являются ничтожными сделками (ст.168 ГК РФ) как не соответствующие требованиям ст. 10 ГК РФ. Указывает, что... и Г.B.C. не могут являться добросовестными приобретателями.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по СК заместитель начальника отдела правового обеспечения К.С.Г. просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела №... , обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

29 ноября 2010 между Б. и... был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым к... перешло право собственности на объект незавершенного строительства жилой дом, назначение: нежилое здание, общая площадь застройки... кв.м., инвентарный номер:... литер..., кадастровый (или условный) номер... , расположенный по адресу: <...>... .

В соответствии с п.. договора купли-продажи недвижимости вышеуказанный объект незавершенного строительства, а также земельный участок, на котором он расположен находятся в залоге у Б. в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности к...

Договор купли-продажи, а также ипотека в силу закона были зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем на договоре имеются запись о регистрации права собственности от 16 декабря 2010
№... и запись о регистрации ипотеки в силу закона от 16 декабря 2010 №... .

Кроме того, 29 ноября 2010 между сторонами было заключено соглашение, по условиям которого... (арендатор) безвозмездно передает, а третье лицо (... ) принимает на себя права и обязанности арендатора по соглашению о передаче прав и обязанностей
(о перенайме) по договору аренды №... от... , земельного участка, площадью... кв.м. из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <...>… в квартале... , заключенному в соответствии с Постановлением администрации города Ставрополя от... № …, в аренду сроком на 10 лет до ….., между арендатором и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя, являющегося в договоре аренды арендодателем.

В соответствии с п….. договора купли-продажи цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон в размере... рублей, из которых ….. рублей получены Б. от ответчицы перед подписанием договора, а оставшиеся денежные средства в размере
9... рублей ответчица обязалась передать до ….

В срок, определенный договором ответчицей не исполнены обязательства по оплате приобретенного ею недвижимого имущества.

Впоследствии истцом... по платежному поручению были возвращены 50 000 рублей, оплаченные по заключенному договору.

В связи с нарушением своего нарушенного права... года... обратилась в суд.

Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от
13.05.2013 по делу № …., оставленным без изменения Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 22 апреля 2014 расторгнут договор купли-продажи от... года на объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь: общая площадь застройки... кв.м, степень готовности:... %, инвентарный номер:... , литер А, кадастровый (или условный) номер... , расположенный на земельном участке площадью... кв.м с кадастровым номером... , находящийся по адресу: <...> …, заключенный между... и К..

Прекращено право собственности К. на объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь: общая площадь застройки... кв.м., степень готовности:... %, инвентарный номер... , литер А, кадастровый (или условный) номер... , расположенный на земельном участке площадью... кв.м с кадастровым номером... , находящийся по адресу: <...>.

Погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации №... от 16 декабря 2010 года, оформленную свидетельством о государственной регистрации права на имя... на объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь: общая площадь застройки... кв.м, степень готовности:... %, инвентарный номер:... , литер …., кадастровый (или условный) номер... , расположенный на земельном участке площадью... кв.м с кадастровым номером... , находящийся по адресу: <...> …..

Погашена в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации ипотеки в силу закона
№... от 16 декабря 2010 на объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь: общая площадь застройки... кв.м, степень готовности:... %, инвентарный номер:... , литер …., кадастровый (или условный) номер... , расположенный на земельном участке площадью... кв.м с кадастровым номером... , находящийся по адресу: <...> …..

Расторгнуто соглашение от... о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя №... от... и соглашению о передаче нрав и обязанностей перенайме по договору аренды земельного участка в границах земель инициального образования города Ставрополя №... от... , заключенное между... и К. и погашена соответствующая регистрационная запись

Указанное решение являлось основанием для регистрации за... права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь: общая площадь застройки... м, степень готовности:... %,инвентарный номер:... , литер А, кадастровый (или условный) номер... , расположенный на земельном участке площадью... кв.м с кадастровым номером... , находящийся по адресу: <...> и права о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка, площадью... кв.м с кадастровым номером... , находящегося по адресу:
<...>….

Во исполнение решения суда от 13 мая 2013... обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации за ней права собственности.

Однако в государственной регистрации права ей было отказано, что подтверждается сообщением Управления Росреестра по Ставропольскому краю исх. №... от... г.

Из вышеуказанного сообщения следует, что исполнение решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 13 мая 2013 по расторжению сделки, погашению записей в ЕГРП и прекращению прав... не представляется возможным, ввиду того, что в ЕГРП не содержится сведений о принадлежности незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>... , площадью... кв.м. за... , поскольку данный объект недвижимости уже отчужден К.Г.И. в пользу... , о чем свидетельствуют сведения ЕГРП.

Как следует из материалов настоящего гражданского дела... Б. подано заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении регистрационной записи об ипотеки на объект незавершенного строительства жилой дом.

Согласно выводам заключения эксперта №... от...
ООО «Судебная экспертиза», назначенной и проведенной в судебном заседании почерковедческой экспертизы подпись о имени Б., а также рукописная запись «... », имеющиеся в п.6 представленного заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении от... выполнены не... , а каким-то иным лицом (лицами).

...... заключила с... договор
купли-продажи объекта незавершенного строительства жилой дом лит. …, общей площадью... кв.м., степень готовности... % по адресу:
<...>…. Цена договора... рублей.

...... заключила с... договор
купли-продажи жилого дома лит. … площадью... кв.м. по адресу:
<...>... Цена договора... рублей.

..... заключила с Г.В.С. договор купли-продажи жилого дома лит. А площадью... кв.м. по адресу:
<...>.. Цена договора... рублей.

Согласно справки ГУП СК «Бюро кадастровых инженеров Ставропольского края» от … г. №... объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...>.., зарегистрированный УФРС СК как объект незавершенного строительства жилой дом (степень готовности... %) …, номер регистрации... и объект недвижимого имущества лит. А площадью... кв.м., зарегистированный УФРС СК... , номер регистрации... является одним и тем же объектом недвижимости (объект незавершенного строительства достроен).

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что не представлено доказательств, указывающих на незаконность, недействительность оспариваемых сделок купли-продажи. Сами договоры соответствуют формальным требованиям, установленным законом, в частности ст. ст. 160, 164, 549, 550, 551, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для признания оспариваемых сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. ст. 168, 169 ГК РФ суд не усматривает, поскольку договоры заключены в соответствии с требованиями гражданского законодательства. Права по всем заключенным сделкам приобретателями спорного имущества были зарегистрированы в установленном законом порядке после проведения регистрирующим органом правовой экспертизы правоустанавливающих документов, какие-либо ограничения и обременения права на момент совершения сделок отсутствовали.

При этом заключение экспертизы, по мнению суда первой инстанции, как доказательство отсутствия волеизъявления Б. в заявлении о прекращение ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства-жилой дом, нежилое здание, площадь: общая площадь застройки... кв.м. является доказательством незаконности действий специалистов Управления Росреестра, принявших данное заявление, но не является доказательством недобросовестности нового собственника Г.А.С., так как жилой дом площадью... кв.м. при регистрации права собственности за... и последующих сделках не был обременен залогом.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда неправильными, основанными на неправильной оценке собранных по делу доказательств и принятыми с нарушением норм материального права, регулирующие возникшие спорные правоотношения.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор
купли-продажи, заключенный... между... и
... объекта незавершенного строительства жилой дом лит. А, общей площадью... кв.м., степень готовности... % по адресу:
<...>… нарушает права истца как залогодержателя, в связи с чем, требования о признании данной сделки недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

При этом судебная коллегия обращает внимания на то, что согласия залогодержателя Б. получено не было, заявления о погашении записи об ипотеке спорного объекта недвижимости... не подавала, так как из заключения эксперта №... от... следует, что подпись от имени Б., а также рукописная запись «... », имеющиеся в п.6 представленного заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении от... выполнены не... , а каким-то иным лицом (лицами).

Судебная коллегия признает указанное заключения судебного эксперта, надлежащим доказательством, поскольку оно выполнены по определению суда, эксперт предупреждался об уголовной ответственности, ввиду чего, у судебной коллегии не имеется оснований не доверять заключению. Проведение экспертизы и заключение соответствуют требованиям
ст.ст. 84 - 86 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о залоге не может рассматриваться в качестве безусловного основания для прекращения залога. Иное означало бы несоразмерное ограничение прав кредитора, своевременно предпринявшего необходимые и достаточные действия для защиты своих нарушенных имущественных прав.

Принимая во внимание то, что погашение регистрационной записи об ипотеки и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями признаваемыми государственной регистрацией прав, и договор купли-продажи в части указания нахождения в залоге объекта недвижимости (п.5) признается судебной коллегией действующим.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи... между... и... недействительным.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 13 мая 2013 г. по делу № 2-277/2013 был расторгнут договор купли-продажи от... и прекращено право собственности К.... на объект незавершенного строительства - жилой дом.

Указанное решение суда вступило в законную силу 22 апреля 2014. Все сделки были заключены до 22 апреля 2014.

Таким образом, договор купли-продажи от... действовал независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, и... была не вправе отчуждать залоговое имущество без согласия истца, соответственно все последующие сделки не могут быть признаны законными, а Г.В.С. не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества.

Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллеги приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Относительно вывода суда о применении положений гражданского законодательства о добросовестности приобретателя, ввиду того, что ответчик в момент заключения сделки купли-продажи между... Г.В.С. спорного недвижимого имущества, отсутствовало обременении и последний не знал об обременении его правами третьих лиц, судебная коллегия приходит к выводу, что независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право залога, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что регистрация права собственности на спорный объект недвижимости в Управлении "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по СК была произведена в нарушении закона.

Согласно ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что государственной регистрацией права собственности ответчиков на спорный объект недвижимости нарушаются права и охраняемые законом интересы третьих лиц, поэтому такая регистрация подлежит признанию недействительной.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п. п. 34, 35 разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое заявление подлежит рассмотрению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам гл. 59 ГК РФ.

В силу ст. ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу указанных положений закона, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.

Право собственности за... ,.. ., и последующего собственника... В.С. на спорный объект недвижимости возникнуть не могло, поскольку основано на недействительных сделках. Поскольку было установлено, что воля Б. на прекращение права залога и передачу имущества во владение иному лицу отсутствовала и имущество выбыло из владения Б. помимо ее воли, то судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований об истребовании имущества из незаконного владения Г.В.С. независимо от добросовестности его приобретения.

В порядке восстановления прав истца Б. на спорную недвижимость также подлежат удовлетворению исковые требования о признании за нею права собственности на это имущество как за первоначальным собственником.

Кроме того, по мнению судебной коллегии, исковые требования подлежат удовлетворению как в силу вышеизложенного, так и потому, что согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из материалов гражданского дела №... ... ... обратилась в суд с иском к... о расторжении договора купли-продажи от... . О рассмотрении данного спора судом... была извещена, в деле принимали участие ее представители. Решение по делу состоялось 13.05.2013. Апелляционная жалоба на данное решение подана... 20.06.2013. В апелляционную инстанцию данное гражданское дело поступило 19.08.2013. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда состоялось 24.12.2013.

Несмотря на изложенные обстоятельства, доподлинно зная о том, что решение суда первой инстанции не вступило в законную силу,... , в период нахождения гражданского дела в суде второй инстанции,
... совершила сделку купли-продажи спорного имущества по цене... рублей с... , который... продал это же имущество обратно... по той же цене.

А... ... заключила с... В.С. договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, по которому произвела отчуждение недвижимости по цене... рублей.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что изложенные действия... по перепродаже спорного имущества, находящегося в обременении, за которое ею не произведен полный расчет с продавцом, при нахождении в производстве суда гражданского иска, касающегося этого же объекта недвижимости, неоднократная перепродажа объекта по значительно заниженной цене, свидетельствуют о том, что эти действия осуществлялись... исключительно с намерением причинить вред другому лицу – Б., что является недопустимым в силу указанных норм гражданского права.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 21 апреля 2015 года отменить, апелляционную жалобу представителя Б. по доверенности Б. – удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требований Б. – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости - объекта незавершенного строительства - жилого дома, назначение: нежилое здание, общей площадью застройки -... кв. метров, степень готовности:... %, расположенного по адресу: <...>
... , заключенного... года между К. и Г. (номер государственной регистрации права... от... ).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировать запись о праве собственности Г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (номер государственной регистрации права... от... ).

Истребовать из незаконного владения Г. в пользу Б. объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение: нежилое здание, общая площадь застройки... кв.м., инвентарный номер:... литер... , кадастровый (или условный) номер... , расположенный по адресу: <...>... .

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности №... от... за К..

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от... - жилого дома, площадью... кв. м., инвентарный номер... , Литер..., расположенного по адресу: <...>... , заключенного между К. и... (номер государственной регистрации права собственности №... от... ), аннулировать запись о праве собственности... в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (номер государственной регистрации права … ).

Истребовать из незаконного владения... в пользу Б. жилой дом по адресу: <...>... .

Признать за... право собственности на жилой дом, кадастровый номер... , площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер... , расположенный по адресу: <...>... .

Обеспечительные меры, наложенные определением суда от 18 сентября 2014 в виде ареста на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общая площадь застройки... кв.м., инвентарный
№... литер... , кадастровый
(или условный) номер... , а также на земельный участок площадью... кв.м. с кадастровым номером... , расположенные по адресу: <...>... ; в виде запрета К., Г., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а так же иным лицам совершать какие-либо действия по отчуждению объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общая площадь застройки... кв.м., инвентарный номер... литер... , кадастровый (или условный) номер... , а также на земельный участок площадью... кв.м. с кадастровым номером... , расположенные по адресу: <...>... , а также действия по регистрации прав и обременений в отношении них - отменить.

Обеспечительные меры, наложенные определением суда от 22 сентября 2014 в виде наложения ареста на объект жилой дом, площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер... , а также на земельный участок площадью... кв.м. с кадастровым номером... , расположенные по адресу: <...>... ; запрет К., Г., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Г., а так же иным лицам совершать какие-либо действия по отчуждению объекта жилой дом, площадью... кв.м., инвентарный номер... , Литер... , а также в отношении земельного участка площадью... кв.м. с кадастровым номером... , расположенных по адресу: <...>
... ., а также действия по регистрации прав и обременений в отношении них - отменить.