Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего Холонгуевой О.Р., судей коллегии Гончиковой И.Ч., Мирзаевой И.И., при секретаре Петровой Е.М., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело апелляционным жалобам истца МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» и третьего лица МУ «Комитета по строительству г. Улан-Удэ» на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 22 февраля 2019 года по иску МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 о истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, которым постановлено исковые требования оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Мирзаевой И.И., выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» обращаясь в суд, просит: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенным в <...>, заключенный между Комитетом и ФИО1 ..., применить последствия недействительной сделки в виде возврата в муниципальную собственность городского округа г. Улан-Удэ земельные участки с кадастровыми номерами: <...>

истребовать из незаконного владения ФИО4 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО5 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО6 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО8 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО9 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО12 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО10 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО13 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО14 земельный участок с кадастровым номером <...> ФИО15 земельный участок с кадастровым номером <...>,

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 в аренду был предоставлен земельный участок площадью 29 084 кв.м. с кадастровым номером <...> для строительства домов отдыха. ФИО1 по подложному разрешению на ввод объектов в эксплуатацию зарегистрировал право собственности на объекты капитального строительства, находящихся на указанном земельном участке, после чего обратился в МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» за предоставлением ему в собственность данного земельного участка по льготным основаниям. 27.09.2017 между МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в Октябрьском районе, по ул. Тепловая, с кадастровым номером <...>, площадью 29 084 кв.м. с видом разрешенного использования для строительства домов отдыха. Право собственности ФИО1 зарегистрировано 27.12.2017. При комиссионном обследовании земельного участка выявлено отсутствие объектов капитального строительства, отвечающих целевому назначению земельного участка. Кроме того, земельный участок разделен ФИО1 на 35 участков, часть из которых продана им физическим лицам под индивидуальное жилищное строительство. Существующие объекты капитального строительства возведены иными лицами в отсутствие разрешения на строительства, с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем, постройки являются самовольными. Тем самым договор купли-продажи от ...... заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку с учетом незаконности регистрации права собственности на объекты недвижимости у него отсутствовало исключительное право на выкуп земельного участка, как собственника объектов недвижимости.

В судебном заседании представители истца МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» ФИО16, ФИО17 уточненные исковые требования поддержали.

Представители ответчика ФИО1 -ФИО18, Ри В.В. исковые требования не признали и пояснили, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. При заключении оспариваемого договора купли-продажи Комитет не был введен в заблуждение действиями ФИО1 Права последнего на объекты недвижимости не оспорены, право собственности зарегистрировано. Постройки самовольными не являются. Просили применить срок исковой давности, составляющего один год.

Ответчики ФИО8, ФИО10, представитель ФИО10 - ФИО19, представляющая также интересы ФИО11 просили в удовлетворении иска отказать, так как истцом пропущен срок исковой давности, составляющим один год, указали на добросовестность приобретения ими земельных участков, действительность права собственности ФИО1 на постройки.

Ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО2, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО12 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Представитель третьего лица МУ «Комитета по строительству г. Улан-Удэ» ФИО20 исковые требования поддержала и пояснила, что разрешение на строительство, разрешение объекта на ввод в эксплуатацию не выдавалось, следовательно, ФИО1 не мог претендовать на получение в собственность земельного участка под самовольными объектами. За номером разрешения, по которому было зарегистрировано право, значится совершенно другое разрешение на ввод в эксплуатацию, которое выдано ООО «Завод бетонных блоков».

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО21 полагал, что оснований для удовлетворения требований не имеется, факт незаконной регистрации права не установлен.

Судом постановлено приведенное выше решение.

Апелляционным определением судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 22.05.2019 решение суда первой инстанции было отменено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.11.2019 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

В апелляционных жалобах представитель истца МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» ФИО16, представитель третьего лица МУ «Комитета по строительству г. Улан-Удэ» ФИО20 просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Полагают, что решение суда принято при неправильной оценке доказательств, в противоречие с установленными обстоятельствами с нарушением положений закона. Указывают на то, что при наличии спора о праве на недвижимость, оспаривание государственной регистрации права собственности ФИО22 на здания не требуется. Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию ФИО22у Комитетом по строительству Администрации г.Улан-Удэ не выдавалось. Приобретение ФИО1 прав на земельный участок в отсутствие оснований, предусмотренных Земельным кодексом РФ, нарушает интересы неопределенного круга лиц. Не соглашаются с преюдицией ранее вынесенного решения. Полагают, что ссылка на ненадлежащий способ защиты является формальным основанием отказа в иске.

Относительно доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представителями ответчиков ФИО18, ФИО23, ФИО24 поданы возражения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» ФИО16 жалобу поддержала и пояснила, что земельный участок с первоначальным кадастровым номером <...>, относился к землям госсобственности, которая не разграничена.

Представитель третьего лица МУ «Комитета по строительству г. Улан-Удэ» ФИО25 жалобу поддержал и пояснил, что у ФИО22 отсутствовало право на приобретение земельного участка. Целевое использование земельного участка не соответствует целевому назначению по договору аренды, заключенному с ФИО22. При регистрации права собственности на объекты недвижимости не была проведена правовая экспертиза. Отсутствуют не только оригинал разрешения на строительство, но и технические условия. Фактически на земельном участке расположены три нежилые здания и одно жилое здание, которое не могло быть возведено, поскольку земельный участок находится в территориальной зоне «К».

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО21 пояснил, что он не знает, был ли представлен ФИО22 при государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости оригинал разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Управление ставит под сомнение законность государственной регистрации, поскольку при регистрации объектов в рамках правовой экспертизы документов государственным регистратором не был направлен запрос в Комитет по строительству на подлинность данного документа. По государственной регистрации земельного участка сомнений нет, т.к. был предоставлен договор купли-продажи.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО7- ФИО18 возражал против удовлетворения жалоб и пояснил, что предметом данного спора является договор купли-продажи земельного участка, при этом все пояснения истца и третьего лица формируются вокруг объектов капитального строительства, которые предметом спора не являются и в предмет доказывания не входят. Доказательств тому, что разрешение на ввод в эксплуатацию поддельное не представлено.

Представитель ответчика ФИО1- Ри В.Ч. поддержал доводы представителя ФИО18 и пояснил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку имея право оспаривать регистрацию объектов капитального строительства, сразу оспаривают договор купли-продажи земельного участка.

Представитель ответчика ФИО8-ФИО26 возражал против удовлетворения жалоб и пояснил, что спорный земельный участок не принадлежал муниципалитету, Комитет заключил сделку, распоряжаясь не принадлежащим ему имуществом. Полагает, что Комитет является ненадлежащим ответчиком. ФИО8 при покупке земельного участка проявил должную осмотрительность, удостоверившись в наличии права собственности у ФИО22.

Ответчик ФИО8 возражал против удовлетворения апелляционных жалоб и пояснил, что видел ли договор купли-продажи между ФИО22 и Комитетом, не помнит.

Ответчик ФИО12 возражал против удовлетворения апелляционных жалоб и пояснил, что он приобрел земельный участок через риэлтора. Участок огородил, поставил сруб.

Ответчик ФИО4 возражала против удовлетворения апелляционных жалоб и пояснила, что на земельном участке она построила дом, в котором живет с семьей.

Ответчик ФИО9 возражал против удовлетворения апелляционных жалоб и пояснил, что когда покупал земельный участок у найданова, документы все предварительно посмотрел, в них было указано, что все участки разграничены, под своим кадастровым номером. Договор купли-продажи с Комитетов ФИО22 не показывал.

Ответчик ФИО5 возражал против удовлетворения апелляционных жалоб и пояснил, что он оформлял кредит, на земельном участке построил дом, в котором проживает.

Представитель ответчика ФИО13-ФИО24 возражала против удовлетворения апелляционных жалоб и пояснила, что с 2012г. по 2016г. земельный участок, который был продан гражданам, находился в зоне «Ж 1», не понятно почему он был переведен в зону «К».

Остальные ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В п. 75 указанного Постановления разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из материалов дела, на основании решения Комитета от ...... между Комитетом и ООО «Росинстрой» был заключен договор аренды земельного участка от ...... на срок три года, по условиями которого, арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 29084 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу <...>, с видом разрешенного использования - для строительства домов отдыха.

... Комитетом по строительству г. Улан-Удэ выдано ООО «Росинстрой» разрешение на строительство 3-х зданий единой компановки дома отдыха, действующее до ....

Договором о передаче прав и обязанностей от ... ООО «Росинстрой» передало свои права и обязанности по договору аренды ФИО27, который впоследствии передал права и обязанности ФИО1 по договору о передаче прав и обязанностей от .......

... Управлением Росреестра по Республике Бурятия на земельном участке с кадастровым номером <...> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на 4 объекта недвижимости общей площадью 158,5 кв. м: нежилое здание площадью 30 кв.м с кадастровым номером <...>, нежилое здание площадью 30 кв.м с кадастровым номером <...>, нежилое здание площадью 30 кв.м с кадастровым номером <...>, жилой дом площадью 68,5 кв.м с кадастровым номером <...>.

Основанием для регистрации объектов капитального строительства в Едином государственном реестре недвижимости послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ... от ..., договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ..., о чем сведения содержатся в выписках из ЕГРН.

... на основании заявления ФИО1 о предоставлении ему, как собственнику объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером <...> в собственность данного земельного участка, между сторонами расторгнут договор аренды земельного участка от ...... и заключен договор ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>

По условиям договора купли-продажи ФИО1 приобрел в личную собственность земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 29084 кв.м. из земель населенного пункта для размещения здания, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, с целевым назначением земельного участка: для строительства домов отдыха.

В последующем участок с кадастровым номером 03:24:033001:33 был разделен ФИО1 на 35 земельных участков с кадастровыми номерами с <...> находятся во владении у ФИО1, права остальную на часть на основании договоров купли-продажи переданы ФИО1 ответчикам: ФИО4 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО5 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО6 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО8 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО9 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО12 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО10 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО13 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО14 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО11 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО15 земельный участок с кадастровым номером <...>.

В договорах купли-продажи с указанными лицами указан вид разрешенного использования земельных участков – для индивидуального жилищного строительства.

Актом комиссионного обследования земельного участка от ... установлено, что фактически объекты капитального строительства – дома отдыха, на месте отсутствуют, а имеющиеся объекты незавершенного строительства, не соответствуют по расположению и содержанию проектной документации. На момент выдачи разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (разрешений, представленных ФИО1), объекты капитального строительства, предусмотренные проектной документацией, отсутствовали, что установлено по космоснимкам. На месте должного расположения объектов капитального строительства располагается лес.

Согласно акту совершения исполнительных действий от ... на земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером <...>, имеются металлические ограждения с фундаментом.

Из Акта служебного расследования, проведенного Комитетом по строительству по приказу от ...... следует, что разрешение на ввод объекта – дома отдыха, в эксплуатацию ... от ... им не выдавалось. Разрешение за ... выдано ... ООО «Завод бетонных блоков» на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «12-этажной блока-секции № 5А с подземной автостоянкой в <...>

Разрешая исковые требования и отказывая в удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что факт незаконности государственной регистрации прав ФИО22 на объекты капитального строительства не установлен. Сослался на апелляционной определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 09.01.2019, которым было оставлено без изменения решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 25.09.2018 об отказе МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» в удовлетворении исковых требований к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, о признании зарегистрированного права отсутствующим, применении последствий недействительности сделки по притворности, полагая, что они имеют преюдициальное значение.

С данными выводами судебная коллегия не соглашается по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суждения, высказанные судом апелляционной инстанции по ранее рассмотренному делу, не могут иметь преюдициального значения для рассмотрения другого дела между теми же лицами.

Между тем, материалами дела подтверждается, что у ФИО1 не имелось исключительного права на приобретение земельного участка в собственность.

Так, в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем, истцом надлежаще подтверждено и не опровергнуто ответчиками, то обстоятельство, что на находящемся в аренде у ФИО1 земельном участке с кадастровым номером 03:24:033001:33, объекты, для строительства которых был предоставлен в аренду данный земельный участок по договору от ..., не были созданы, что исключает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Наличие объектов незавершенного строительства, созданных ФИО1 даже при наличии государственной регистрации права собственности ФИО1 на них, не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Заслуживают внимания и доводы истца о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ... от ... ФИО1 не выдавалось.

Разрешение за ... выдано ... ООО «Завод бетонных блоков» на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «12-этажной блока-секции ...А с подземной автостоянкой в <...>

При этом, судебная коллегия принимает во внимание также то, что при отсутствии домов отдыха, которые должны быть построены на данном земельном участке, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано быть не могло.

При государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости ФИО1 в рамках правовой экспертизы документов государственным регистратором не был направлен запрос в Комитет по строительству на подлинность разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Сам оригинал разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не был предоставлен суду.

Кроме того, следует принять во внимание то, что разрешение на строительство 3-х зданий единой компановки дома отдыха было выдано ООО «Росинстрой», срок действия которого до 25.06.2013.

В соответствии с п. п. 3, 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: разрешение на строительство, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как выше указано, выданное 28.12.2012 ООО «Росинстрой» разрешение на строительство действовало до 25.06.2013.

Срок данного разрешения на строительство в установленном законом порядке не продлевался, внесение изменений в него в части смены лица, которому выдано разрешение не производилось.

Отсутствует и технический план объекта капитального строительства.

Таким образом, разрешения на строительство у ФИО1 не было, что также свидетельствует о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдано быть не могло. И возведенные ФИО1 строения в отсутствие разрешительной документации на строительство, являются фактически самовольными строениями, что также свидетельствует об отсутствии у ФИО1 права на приобретение в собственность спорного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Кроме этого, суд первой инстанции не учел в качестве юридически значимого обстоятельства и не установил целевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судом первой инстанции не учтено, что строительство объектов недвижимости на арендованном земельном участке, не предназначенном для этих целей и не соответствующем целевому назначению или виду разрешенного использования, представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Создание постройки на арендованном земельном участке, находящимся в государственной (муниципальной) собственности не предназначенном для этих целей, является одним из критериев отнесения строения арендатора к самовольной постройке. При этом, зарегистрированное право собственности на постройку не является препятствием в оценке объекта, как самовольной постройки.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Категории земель по их целевому назначению установлены ч. 1 ст. 7 ЗК РФ.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территорий для строительства регламентируется ч. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в котором содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 1, ч. 2 ст. 37 ГрК РФ). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу указанных норм постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена арендатором с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35-40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющим вид разрешенного использования участка в пределах границ территориальной зоны.

Доказательств изменения вида разрешенного использования или целевого назначения земельного участка в установленном законом порядке суду не представлено.

Таким образом, возведение объектов капитального строительства, кроме домов отдыха на земельном участке с кадастровым номером <...>, не предназначенном для этих целей, является нарушением указанных выше положений Закона, что является основанием для вывода о том, что постройки, если таковые имелись на земельном участке с кадастровым номером <...> и на земельных участках, образованных в результате раздела участка с кадастровым номером <...>, являются самовольными в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

ФИО1, не имея исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, при отсутствии разрешения на строительство, путем фальсификации документов, в частности предоставления подложного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и незаконной регистрации прав собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства, создал условия для приобретения земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 29084 кв.м. по основаниям, предусмотренным ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, то есть, воля Комитета на предоставление земельного участка в собственность ФИО1 сформировалась на основании недействительных документов, подтверждающих у него право собственности на здания, находящиеся на указанном земельном участке, хотя фактически этих зданий не было построено.

При таких условиях договор купли-продажи земельного участка участке с кадастровым номером <...> должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки.

В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Земельный участок с кадастровым номером <...> находился во владении ФИО1 на праве аренды до заключения ничтожного договора купли-продажи. По данному договору к ФИО1 перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Частью 1 ст. 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ Пленума ВАС РФ N 10/ 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (п.4 ст.3.3. ФЗ от 25.10.2011 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" )

Согласно положениям ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В силу ст. 305 ГК РФ МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ», поскольку государственная собственность на земельные участки не разграничена, принадлежат права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм и их разъяснений, суд, разрешая спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должен установить обстоятельства, при которых это имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение - по воле или помимо их воли, определить возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а также выяснить, знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Согласно разъяснениям пунктов 37 и 39 указанного Постановления Пленума ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Также при рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда РФ, согласно которым приобретатель недвижимого имущества в контексте ч. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права.

Доводы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателя судебная коллегия отклоняет.

При заключении договоров купли-продажи земельных участков между ФИО1 и ответчиками, последние при должной заботливости и осмотрительности должны были ознакомиться с правоустанавливающими документами на земельные участки. До заключения сделок купли-продажи в общедоступных сведениях ЕГРН на земельные участки вид разрешенного их использования указывался, как для строительства домов отдыха, а не для жилищного строительства. В договоре купли-продажи между МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» и ФИО1 указано, что целевое назначение земельного участка: для строительства домов отдыха. То есть, проверяя наличие у ФИО1 права собственности на земельные участки, ответчики обязаны были проявить должную заботу и осмотрительность, поставив под сомнение законность заключаемых договоров, но этого не сделали. В деле отсутствуют доказательства, однозначно и бесспорно подтверждающие факт добросовестного приобретения ответчиками - физическими лицами земельных участков.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в п. 38 указанного выше постановления Пленума N 10/22, приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Между тем, как было установлено судебной коллегией, сделка недействительна по причине её совершения в нарушение требований закона и публичных интересов.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, подлежат отклонению, поскольку в силу ст. 181 ГК РФ по ничтожным сделкам применяется трехгодичный срок, течение которого исчисляется со дня исполнения сделки. Учитывая дату заключения договора купли- продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, срок исковой давности не пропущен.

Поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером <...> относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки, образованные из данного участка, подлежат возврату в первоначальное положение с приданием статуса земельных участков, государственаая собственность на которые не разграничена, и должны быть возращены в рапоряжение муниципального образования Городского округа «г.Улан-Удэ» в лице МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ».

В соответствии с разъяснениями в абз. 2 п. 52 постановления Пленума N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта о виндикации решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит отмене.

Поскольку доказательств владения на праве собственности спорными земельными участками ФИО2, ФИО7, ФИО3 не представлено и исковых требований к данным ответчикам не заявлено, в отношении указанных лиц в удовлетворении требований надлежит отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления неимущественного характера для юридических лиц установлена государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ с ответчиков ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 6 000 руб. в равных долях с каждого по 500 руб.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 22 февраля 2019 года отменить. Принять новое решение.

Иск МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 о истребовании земельных участков из чужого незаконного владения удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ......, заключенный между МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» и ФИО1.

Применить последствия недействительной сделки, возвратить в распоряжение муниципального образования Городского округа «г. Улан-Удэ» в лице МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, расположенных по адресу: <...>.

Право собственности ФИО1 на указанные земельные участки аннулировать.

Истребовать в распоряжение муниципального образования Городского округа «г.Улан-Удэ» в лице МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» из незаконного владения ФИО4 земельные участки с кадастровыми номерами: <...> ФИО5 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО6 земельные участки с кадастровыми номерами: <...> ФИО8 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО9 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО12 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО10 земельные участки с кадастровыми номерами: <...>, ФИО13 земельные участки с кадастровыми номерами: <...> ФИО14 земельный участок с кадастровым номером <...>, ФИО11 земельный участок с кадастровым номером <...> ФИО15 земельный участок с кадастровым номером <...>, находящиеся в <...>.

Взыскать с ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городского округа «г. Улан-Удэ» в равных долях по 500 руб. с каждого.

В удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО7, ФИО3 отказать.

Председательствующий

Судьи коллегии: