Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 7 августа 2019 года дело по апелляционным жалобам представителя ИП ФИО1, ИП ФИО2 на решение Центрального районного суда города Омска от 6 мая 2019 года, которым постановлено:

«Признать договор аренды нежилого помещения от <...>, заключенный между ФИО3, индивидуальным предпринимателем (ФИО7) ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 прекратившимся с <...>.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить нежилое помещение № <...> площадью 113,2 кв.м, расположенное по адресу: <...><...>.

Встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды продленным оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 об обязании освободить нежилое помещение. В обоснование указала, что ей и ФИО1 на праве общей долевой собственности (по ? доле) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...>. <...> между арендодателями ФИО3 и ИП ФИО1 и арендатором ИП ФИО2 заключен договор аренды указанного нежилого помещения, согласно условиям которого договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до <...>. По истечении срока договора, а также при его досрочном расторжении арендатор обязан передать арендодателю арендуемое помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи. <...> она направила ответчику уведомление о расторжении договора в связи с истечением срока его действия и отказе от пролонгации договора на новый срок. Однако ответчик до настоящего времени не освободила нежилое помещение. Просила обязать ответчика освободить нежилое помещение по адресу: <...>

ИП ФИО2, ФИО1 обратились в суд с встречным исковым заявлением, в котором просили признать продленным договор аренды от <...>, заключенный между ИП ФИО2, ИП ФИО1 и ФИО3 на тех же условиях сроком до <...>. В обоснование указали, что спорное нежилое помещение используется ФИО2 в предпринимательских целях на протяжении 10 лет, которая добросовестно исполняет принятые на себя обязательства по договору аренды, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. По истечении срока договора ИП ФИО2 обратилась к ФИО1 с предложением продлить срок договора аренды. ФИО1 выразила согласие на продление договора аренды на срок до <...>. ФИО1 уведомление о расторжении договора не получала, о намерениях ФИО3 расторгнуть договор не знала. Полагала, что ФИО3 нарушает права ИП ФИО1, препятствует сдаче спорного помещения в аренду.

Представитель ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила признать договор аренды нежилого помещения от <...> прекратившимся с <...>, обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить спорное нежилое помещение.

Ответчик ИП ФИО2 и представитель ответчика по устному ходатайству ФИО5 заявленные требования не признали, встречное исковое требование поддержали.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО3, ответчика ФИО1 при их надлежащем извещении.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ИП ФИО1 просит решение суда отменить. Указывает на ненадлежащее истцом уведомление ИП ФИО1 о предстоящем расторжении договора аренды. Отмечает, что истцом не указаны причины расторжения договора аренды от <...>, а также не представлены доказательства, подтверждающие намерение истца использовать спорное помещение лично либо сдавать в аренду на более выгодных условиях. Полагает, что истец, препятствуя сдаче в аренду спорного жилого помещения, предназначенного для использования в коммерческих целях, нарушает права второго сособственника ФИО1 Указывает, что ИП ФИО2 на протяжении 10 лет беспрерывно пользуется спорным помещением на условиях аренды, в связи с чем имеет право на продление срока договора аренды. Считает, что настоящий иск подлежал рассмотрению в арбитражном суде, поскольку спорное помещение использовалось в целях получения прибыли, а п. 5.4 договора аренды предусмотрено разрешение споров в арбитражном суде.

В апелляционной жалобе ИП ФИО2 просит решение суда отменить. Указывает на необоснованный отказ суда в передаче настоящего дела по подведомственности в арбитражный суд. Отмечает на отсутствие в материалах дела надлежащего уведомления ИП ФИО1 истцом, а также соглашения о пользовании спорным имуществом между его сособственниками. Указывает, что истец намерен продать спорное помещение как готовый бизнес. Полагает, что передача имущества в аренду осуществлена в интересах истца с целью получения прибыли, а расторжение договора существенно нарушит права и интересы ИП ФИО2 как арендатора, осуществляющего экономическую деятельность, используя спорное помещение под свой магазин.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы представитель ФИО3 полагает решение суда законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения на них, судебная коллегия оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.

Согласно положениям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По смыслу ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из материалов дела, истец Энгеловская и ответчик Джинпракхон (ранее до регистрации брака А.О.А.) О.А. являются в порядке наследования сособственниками по ? доли за каждой на нежилое помещение с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...> (л.д. 83, 151-153).

<...> между арендодателями ФИО3, ИП ФИО7 и арендатором ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого последней передано в аренду нежилое помещение № <...> расположенное в <...><...> (л.д. 10-13)

В п. 6.1 указанного договора определен срок его действия – с момента подписания договора и до <...>.

В силу п. 2.2.9 договора аренды по истечении срока договора, а также при его досрочном расторжении арендатор обязан передать арендодателю арендуемое помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи.

По истечении срока договора арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на возобновление договора (п. 5.2).

В <...>, до истечения срока действия договора, ФИО3 посредством заказной корреспонденции направила арендатору ИП ФИО2, а также второму собственнику помещения ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия и отказе от его пролонгации.

ИП ФИО2 указанное уведомление получено <...> (л.д. 18-33), что не оспаривалось последней. Уведомление, направленное <...> в адрес ФИО1, возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (л. д. 34-36).

При этом в <...>ФИО1 направила в адрес ИП ФИО2 согласие о продлении срока действия договора аренды с <...> по <...> (л.д.37).

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО3 указывала на то, что в отсутствие ее волеизъявления на пролонгацию договора аренды ИП ФИО2 до настоящего времени использует спорное нежилое помещение.

Ссылаясь на длительное использование ИП ФИО2 спорного нежилого помещения в предпринимательских целях и надлежащее исполнение ею обязательств по договору аренды от <...>, последняя и ФИО1 обратились с встречным исковым заявлением о признании договора аренды продленным на тех же условиях сроком до <...>.

Удовлетворяя заявленные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия согласия всех собственников спорного нежилого помещения на передачу такого помещения в аренду ИП ФИО2

С такими выводами суда коллегия судей соглашается.

Согласно положениям ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из материалов дела следует, что доли ФИО3 и ФИО1 в спорном нежилом помещении являются равными, в натуре не выделены, порядок пользования таким помещением между его сособственниками не определен.

Применительно к указанным положениям закона предоставление в аренду нежилого помещения является реализацией права владения, пользования и распоряжения принадлежащим нежилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого помещения.

Поскольку <...> истекал срок договора аренды нежилого помещения, истцом ФИО3 как сособственником спорного нежилого помещения была соблюдена процедура заблаговременного уведомления арендатора ИП ФИО2 и второго сособственника помещения ФИО1 об отсутствии намерения продлевать арендные отношения, учитывая, что между собственниками помещения не было достигнуто соглашение о распоряжении долевой собственностью посредством продления договора аренды от <...>, возобновлении отношений по нему, судебная коллегия соглашается с выводом суда о прекращении правоотношений между сторонами по указанному договору аренды в связи с окончанием срока его действия.

Принимая во внимание, что до настоящего времени спорное нежилое помещение арендатором ИП ФИО2 не освобождено, то суд правомерно возложил на последнюю обязанность освободить такое помещение.

То обстоятельство, что другой сособственник спорного нежилого помещения ИП ФИО1 в те же сроки заявил арендатору ИП ФИО2 о своем намерении продлить указанный договор на тех же условиях до <...>, равно как и довод апелляционных жалоб о нарушении истцом прав второго сособственника ИП ФИО1, выражающихся в препятствиях истцом сдачи в аренду нежилого помещения с учетом положений ст.ст. 209, 246-247 ГК РФ на правильность выводов суда не влияет. Само право собственности включает в себя три элемента: владение, пользование, распоряжение, и наличие нескольких собственников одного имущества не может ограничивать права других собственников по любому из указанных элементов, в связи с чем положения ст.ст. 246-247 ГК РФ и предполагают владение, пользование и распоряжение по согласию всех собственников имущества, а ни одного из них.

Ссылка подателей жалобы на то, что между собственниками ФИО1 и ФИО3 не был определен порядок пользования спорным помещением, по мнению судебной коллегии, наоборот подтверждает правомерность указанных выводов суда.

Приведенный довод в апелляционной жалобе ИП ФИО2 о том, что расторжение договора аренды нарушает ее права как арендатора был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и ему дана надлежащая правовая оценка, с которой коллегия судей соглашается. Такой довод также не учитывает требования ст. ст. 246-247 ГК РФ, регулирующих правовой режим имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, и устанавливающих необходимое условия для продления договора аренды согласие на то всех сособственников спорного помещения.

Правила п. 1 ст. 621 ГК РФ, предусматривающие наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, на что указывают податели жалобы, не устанавливают безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего.

При этом, судебная коллегия отмечает, что если в течение года со дня истечения срока договора аренды с ИП ФИО2 сособственниками спорного нежилого помещения будет заключен договор аренды такого помещения с другим лицом, то ИП ФИО2 в порядке ст. 621 ГК РФ вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Указание в апелляционных жалобах на ненадлежащее уведомление ИП ФИО1 о намерении ФИО3 расторгнуть договор аренды является несостоятельным, поскольку истцом в материалы дела представлена опись вложения в ценное письмо, содержащая отметку организации почтовой связи о направлении <...> указанного уведомления ФИО7 по адресу, указанном последней в апелляционной жалобе (л.д. 35).

Отклоняя довод апелляционной жалобы представителя ИП ФИО1 о неуказании истцом причин расторжения договора аренды от <...>, отсутствии доказательств, подтверждающих намерение истца использовать спорное помещение лично либо сдавать в аренду на более выгодных условиях, судебная коллегия отмечает, что указанные обстоятельства в предмет доказывания применительно к настоящему спору не входят, соответственно, правового значения для разрешения спора не имеют.

Довод подателя жалобы ИП ФИО2 о том, что истец намерена продать принадлежащую ей долю в спорном помещении, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку в порядке ст. ст. 208-209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

В апелляционных жалобах содержится довод о подведомственности настоящего спора арбитражному суду.

Проверяя довод жалоб в указанной части, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями 1 и 2 статьи 22 ГПК РФ, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В силу ч.1 и 2 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, основополагающими критериями отнесения гражданских дел к подведомственности арбитражных судов являются экономический характер спорных правоотношений и субъектный состав спора организации - юридические лица или граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя.

Как следует из материалов дела, договор аренды от <...> заключен с истцом ФИО3 как с физическим лицом. Содержание такого договора не позволяет прийти к выводу, что он заключен ФИО3 в связи с осуществлением ею предпринимательской деятельности.

Кроме того, граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, могут быть стороной в арбитражном деле только в случаях, предусмотренных законом, что в данном случае отсутствует.

Указание в договоре аренды о разрешении споров между его сторонами в арбитражном суде не свидетельствует об изменении территориальной подсудности спора, подлежащего разрешению в суде общей юрисдикции.

Таким образом, довод апелляционных жалоб о неподсудности настоящего спора суду общей юрисдикции не основан на положениях закона.

Фактически доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, повторяют изложенную ответчиком и третьим лицом позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также основаны на неправильном толковании положений ст.ст. 209, 246-247 ГК РФ, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Омска от 6 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи