Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 12 июля 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» о признании незаконным отказа о расторжении договора аренды земельного участка и заключении нового договора аренды, возложении обязанности,

по апелляционной жалобе Муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 11 апреля 2017 года.

Выслушав доклад судьи Т.В. Масловой, объяснения истицы ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» о признании незаконным отказа администрации г. Комсомольска - на -Амуре от 23.01.2017г., возложении обязанности на администрацию г. Комсомольска-на-Амуре расторгнуть договор аренды земельного участка № от 04.01.2015 г. и заключить новый договор аренды земельного участка сроком на 3 года с целью завершения строительства капитального объекта.

В обоснование иска указав, что 04.01.2015 г. по результатам торгов между администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и истицей был заключен договор аренды земельного участка номер <данные изъяты>, общей площадью 2921 кв.м, расположенный в <адрес> с целью строительства капитального объекта, сроком с 04.01.2015 г. по 03.01.2020 г. В настоящее время на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, принадлежащий истице на праве собственности. В связи с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке, истица обратилась в администрацию г.Комсомольска-на-Амуре с заявлением о расторжении ранее заключенного договора аренды, предоставленного с целью строительства капитального объекта, и заключением нового договора аренды с иной целью - с целью завершения строительства принадлежащего истцу на праве собственности объекта. Письмом от 23.01.2017 г. администрацией г. Комсомольска - на -Амуре отказано в удовлетворении заявления, по основанию, не возвращения земельного участка.

Решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 11 апреля 2017 года исковые требования ФИО2 удовлетворены. Судом постановлено: Признать отказ Администрации г. Комсомольска-на-Амуре о расторжении договора аренды № от 04.01.2015 г. земельного участка, расположенного по <адрес>, общей площадью 2921 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> и заключении нового договора аренды земельного участка, незаконным. Возложить на администрацию г. Комсомольска-на-Амуре обязанность расторгнуть договор аренды № от 2015 г. земельного участка, расположенного по <адрес>, общей площадью 2921 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> и заключить с ФИО1 новый договор аренды данного земельного участка на 3 года с целью завершения строительства капитального объекта.

В апелляционной жалобе Муниципальное образование городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несогласие с выводами суда о наличии оснований для расторжения договора аренды. В данном случае договор заключался с целью строительства капитального объекта, арендная плата и иные существенные условия установлены договором, условия которого были известны ФИО1 Особые условия договора аренды, оговоренные в Протоколе о выполнении геодезической съемки застроенного участка и инженерных сетей проходящих по участку истцом не выполнены в полном объеме. Расположение объекта недвижимости незавершенного строительством на спорном участке и регистрация права собственности на него не ведет к изменению статуса объекта и не является существенным изменением договора аренды, влекущим расторжение договора и заключение нового договора.

В письменных возражениях по доводам апелляционной жалобы ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, выслушав объяснения ФИО1, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя заявленные ФИО1 исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 26, ст. 39.2, ст. 42, пп.6 п.п. 4,6 ст. 39.8, п. 10 ст. 39.6, ст.72 Земельного кодекса РФ, ст. 125, 209 ГК РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», исходил из того, что расположение на арендованном земельном участке объекта недвижимости и регистрация на него права собственности ведет к изменению статуса объекта недвижимости, что является основанием для заключения нового договор аренды, предусматривающего иные условия аренды, в связи с чем отказ от расторжения договора аренды и заключении нового является несоответствующим закону.

Судебная коллегия не может согласить с выводами суда, находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона, 04.01.2015 г. между Администрацией г. Комсомольска-на-Амуре и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 2 921 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли населенных пунктов., сроком с 04.01.2015 г. по 03.01.2020 г., с арендной платой в размере 553 894 руб. в год. Земельный участок был предоставлен для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок – с целью строительства капитального объекта.

На указанном земельном участке построен объект незавершенного строительства, который представляет собой здание-склад строительных материалов, степенью готовности 41%.

Требование истицы о расторжении договора аренды от 04.01.2015г. и заключении нового договора сроком на три года для завершения строительства капитального объекта недвижимости основано на существенном изменении обстоятельств- регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства находящегося в собственности у ФИО1 не является существенным изменением обстоятельством, не позволяющем сохранить между сторонами правоотношения по предоставлению земельного участка в пользование на условиях аренды для строительства капитального объекта, степень готовности которого в настоящее время составляет 41%.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае, совершение действий по строительству капитального объекта вытекает из условий договора аренды, каких-либо препятствий в пользовании земельным участком не имеется, обстоятельств, указывающих на допущенные сторонами существенные нарушения договора, не имеется.

Следовательно, спорный договор аренды не подлежал расторжению судом в порядке статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 ( в редакции в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Предоставление земельного участка в порядке п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ на срок до трех лет, возможно только в том случае, если на предоставляемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право собственности, на которое приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства – склад строительных материалов является результатом деятельности ФИО1 в рамках договора аренды от 04.01.2015 г., которая имеет право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.

Однако, срок действия договора аренды на момент обращения ФИО1 с заявлением в администрацию г.Комсомольска-на-Амуре» о расторжении договора аренды и заключении нового договора не истек, оснований для расторжения договора и заключения нового договора на основании п.п.6 п.8 ст.39.9 Земельного кодекса РФ не имелось, в связи с чем администрацией г.Комсомольска-на-Амуре обосновано отказано в удовлетворении требований ФИО1

В связи с изложенным, решение суда подлежит отмене на основании пп. 3, 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328,329,330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 11 апреля 2017 года отменить, принять по делу новое решение.

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» о признании незаконным отказа о расторжении договора аренды земельного участка и заключении нового договора аренды, возложении обязанности.

Председательствующий: Р.В.Лукьянченко

Судьи: Ю.А.Королев

Т.В. Маслова