Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Титовца А.А. судей Веретновой О.А., Лапухиной Е.А. при секретаре Новгородцевой А.В. рассмотрела 03 июня 2013 г. в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г.Перми от 21 марта 2013 года, которым постановлено:

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка *** руб., проценты *** руб., судебные расходы *** руб.

Заслушав доклад судьи Лапухиной Е.А., пояснения представителя ответчика ФИО3, возражения представителя истца ФИО4, исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка *** руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21 декабря 2012 года по 10 января 2013 года в размере *** руб. и с 11 января 2013г. по дату исполнения решения суда.

Требования мотивированы тем, что 30 июля 2012г. между истицей и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ****, по условиям которого стороны обязались в срок до 30 октября 2012г. подписать основной договор купли-продажи. При подписании предварительного договора истицей переданы денежные средства в размере *** руб. в качестве задатка и в качестве обеспечения исполнения предварительного договора. До 30 октября 2012г. ФИО2 не представила ФИО1 оригиналы правоустанавливающих документов. После заключения предварительного договора истицей установлено, что чердачное помещение, также являющееся предметом договора, имеет самовольную перепланировку, о чем ранее истица в известность поставлена не была. Кроме того, ФИО2 потребовала от истицы оплату всей стоимости квартиры сразу, тогда как из условий договора следует, что оплата по основному договору осуществляется ежемесячно по *** руб. Изложенные обстоятельства сделали невозможным подписание основного договора. Поскольку основной договор купли-продажи квартиры сторонами не заключен в указанный срок, истица потребовала от ответчицы возврата переданных денежных средств *** руб., однако ФИО2 отказалась вернуть сумму задатка, сославшись на то, что по условиям предварительного договора указанная сумма должна остаться у нее. Поскольку ответчица своевременно не вернула денежные средства истице, на сумму задатка подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ.

Истец в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Ответчик в судебное заседания не явилась.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, пояснив, что на дату подписания предварительного договора купли-продажи истец уже проживала в квартире на протяжении 9 месяцев. За это время ФИО1 ознакомилась с состоянием квартиры и нежилого помещения, со всеми правоустанавливающими документами и технической документацией. Предварительным договором определена цена продаваемой квартиры и чердачного помещения, порядок расчета между покупателем и продавцом. Пунктом 2.2.1 предварительного договора установлено, что покупатель передает продавцу в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру и нежилое помещение в сумме *** руб., предварительным договором предусмотрены платежи в размере *** руб. в сроки 30 августа, 30 сентября, 30 октября 2012г. Указанные платежи покупатель не осуществила, тем самым нарушив условия предварительного договора. 25 октября 2012г. ФИО2 направила истице телеграмму с просьбой прибыть для подписания основного договора 29 октября 2012г. либо 30 октября 2012г. в офис компании «***». Покупатель в предложенные дни не явилась. Буквальное толкование условий предварительного договора позволяет сделать вывод о том, что стороны договорились об обеспечении обязательств задатком в размере *** руб.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО2 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. В жалобе приводятся доводы о несоответствии нормам материального права вывода суда о том, что предварительный договор купли-продажи от 30.07.2012г. является незаключенным в связи с несоблюдением сторонами условия об обязательной государственной регистрации такого договора. Судом не учтено важное для дела обстоятельство, в частности то, что ФИО1 в одностороннем порядке отказалась от подписания основного договора. В исковом заявлении истец указала, что ей не были предоставлены оригиналы правоустанавливающих документов, а также с нее попросили полную оплату по договору, в связи с этим подписание основного договора с ее стороны стало невозможным. Полагает, что данные причины, по которым истец отказалась подписать основной договор безосновательны. В тоже время обстоятельства, на которые ссылается истец, как на основание невозможности подписания основного договора не являются препятствием для заключения основного договора и перехода права собственности на квартиру к истцу. Буквальное значение п.2.2.1 предварительного договора позволяет сделать однозначный вывод о том, что стороны договорились об обеспечении обязательства задатком. Суду были представлены телеграмма, направленная ФИО2 25.10.2012г. по месту проживания истца с ясно выраженным предложением заключить основной договор купли-продажи с указанием места и времени встречи. Суд отказался принять указанную телеграмму как предложение заключить основной договор, указав, что не представлено доказательств получения направленной телеграммы. Однако п.6 ст.429 ГК РФ в качестве обязательного условия устанавливает направление предложения о заключении основного договора, но не ставит его в зависимость от получения адресатом такого уведомления. Кроме того, ФИО2, действуя добросовестно, неоднократно направляла истцу предложение заключить основной договор, в частности при помощи смс сообщений.

Проверив материалы дела, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствии истца и ответчика, признав в соответствии со ст. 167 ГПК РФ возможным рассмотреть дело в их отсутствие, заслушав пояснения представителя ответчика ФИО3, возражения представителя истца ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30 июля 2012г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны в срок по 30 октября 2012г. обязались подписать договор купли-продажи, по которому продавец будет обязан передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить трехкомнатную квартиру № **, общей площадью 149,2 кв.м., на 8 и 9 этаже дома № ** по ул.**** в г.Перми, чердачное помещение, назначение: нежилое, общей площадью 222,1 кв.м., этаж отм. 22.400; от. 25.290, номера на поэтажном плане отм.22.400 - №1-8; отм. 25.290 - № 1, адрес объекта: ****.

Стоимость жилого помещения, сторонами определена в размере *** руб. Стоимость нежилого помещения определена сторонами в размере *** руб. (п. 1.2, 1.4 договора).

В силу п.2.1 договора, стороны взяли обязательство подписать договор купли-продажи жилого и нежилого помещений в срок по 30 октября 2012г. (включительно).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что стоимость жилого и нежилого помещений в размере *** руб. уплачивается покупателем или третьим лицом, по указанию покупателя, в следующем порядке:

*** руб. при подписании настоящего договора. Указанная денежная сумма передается в качестве задатка и является способом обеспечения исполнения обязательства, возникшего из настоящего договора. В случае отказа продавца от заключения основного договора он обязан возвратить в течение трех банковских дней полученную денежную сумму покупателю в двойном размере. В случае отказа покупателя от заключения основного договора, покупатель утрачивается право требовать возврата переданной денежной суммы. После подписания основного договора, и прекращения действия настоящего договора, указная сумма (*** руб.) по соглашению сторон будет считаться задатком по основному договору и будет служить обеспечением исполнения обязательств покупателя по основному договору.

*** руб. уплачиваются в срок по 30.08.2012г.

*** руб. уплачиваются в срок по 30.09.2012г.

*** руб. уплачиваются в срок по 30.10.2012г. (п.п.2.2.1 - 2.2.4 договора)

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что оплата по основному договору должна осуществляться ежемесячно, не позднее последнего дня месяца, в размере *** рублей ежемесячно.

Предварительный договор сторонами ФИО2 и ФИО1 подписан. Предусмотренная предварительным договором сумма в *** руб. получена при подписании предварительного договора ФИО2, что подтверждается ее подписью на нем.

Судом также установлено, что в предусмотренный предварительным договором срок - по 30 октября 2012г. (включительно), стороны не заключили основной договор купли-продажи квартиры и нежилого помещения по адресу: ****.

Разрешая заявленный спор и удовлетворяя требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор купли-продажи от 30.07.2012г. является незаключенным в связи с несоблюдением сторонами условия об обязательной государственной регистрации такого договора. Поскольку предварительный договор является незаключенным, соглашение сторон о задатке в размере *** руб. также является незаключенным, в связи с чем оснований для применения положений ст. 381 ГК РФ, предусматривающей последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, не имеется. В силу изложенного, суд пришел к выводу, что денежные средства, уплаченные ФИО1 в качестве обеспечительного платежа являются неосновательным обогащением ответчицы и в соответствии с ч.1 ст. 1102 ГК РФ подлежат взысканию в пользу истицы. Учитывая, что обязанность по возврату суммы задатка ответчицей не исполнена, суд взыскал с нее в пользу истицы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2012г. по 21.03.2013г. в размере *** руб.

Между тем, судебная коллегия находит ошибочными выводы суда о том, что предварительный договор купли-продажи от 30.07.2012г. является незаключенным в связи с несоблюдением сторонами условия об обязательной государственной регистрации такого договора.

В силу ч.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с ч.2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно ч.1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из изложенного, требованиям ст. ст. 429, 550, 551 ГК РФ установлено, что предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как следует из материалов дела, предварительный договор от 30.07.2012г. составлен в письменной форме, содержит все необходимые условия, по которым стороны достигли соглашения, подписан обоими сторонами. Тем самым требуемая законом письменная форма заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости сторонами по делу была соблюдена.

При этом в силу ст.551 ГК РФ государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Положения ст. 558 ГК РФ, предусматривающей, что договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в данном случае не могут применяться, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации в силу отсутствия такого требования в законе. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ правило об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения не подлежит применению к предварительному договору, поскольку предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, а представляет собой обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, судебная коллегия считает, что предварительный договор купли-продажи от 30.07.2012г. отвечает требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такому роду договоров, оснований для признания предварительного договора незаключенным, не имеется.

Заключенным между сторонами в письменном виде предварительный договор от 30.07.2012г. содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, который стороны планировали заключить в будущем, срок подписания основного договора купли-продажи, а также другие существенные условия, такие как цена - стоимость жилого и нежилого помещений, порядок ее оплаты, размер передаваемого задатка, последствия за неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Согласно п.1, 3-4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из перечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст.329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Анализ положений предварительного договора от 30.07.2012г. по правилам ст.431 ГК РФ дает основания для вывода о том, что переданная по предварительному договору купли-продажи сумма в размере *** руб. является задатком. Таковой она названа в самом договоре. Сторонами предусмотрены последствия, установленные ч.2 ст.381 ГК РФ. Задатком в данном случае обеспечивалось исполнение покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2 их обязательств по заключению основного договора купли-продажи конкретного недвижимого имущества на согласованных сторонами условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по договору купли-продажи, в зачет которого и поступила внесенная ею сумма задатка.

Материалами дела подтверждается, что 25 октября 2012г. ФИО2 была направлена телеграмма по адресу проживания ФИО1 с предложением заключить основной договор купли-продажи с указанием места и времени для подписания договора 29 и 30 октября в 10-00 час. Однако ФИО1 для подписания основного договора купли-продажи не явилась, в обусловленный предварительным договором срок - по 30 октября 2012г. (включительно) - основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был подписан.

Судебная коллегия находит, что совокупность имеющихся в деле доказательств указывает на то, что за неисполнение условий договора от 30.07.2012г. по заключению основного договора купли-продажи ответственна сторона, давшая задаток, то есть покупатель ФИО1

При этом судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Исходя из смысла п.п. 5,6 ст.429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор. Вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. При этом уклонение стороны предварительного договора от заключения основного договора может выражаться как в качестве отказа, так и молчания в ответ на предложение заключить основной договор.

Поэтому в данном случае то обстоятельство, что направленная продавцом телеграмма с предложением заключить основной договор не была получена ФИО1 может рассматриваться в качестве уклонения покупателя от заключения основного договора, при том, что телеграмма была направлена по фактическому адресу проживания покупателя, который не ставил продавца в известность о смене места жительства. Кроме того, ч.6 ст.429 ГК РФ не ставит условие о направлении предложения о заключении основного договора в зависимость от его получения второй стороной.

Также из материалов дела следует, что в обоснование заявленных требований сама истец указала на то, что до 30 октября 2012г. ответчицей не были представлены оригиналы правоустанавливающих документов, не сообщено о том, что чердачное помещение имеет самовольную перепланировку, в нарушение п.2.3 предварительного договора ответчик потребовала оплаты сразу всей суммы стоимости квартиры, тогда как по условиям договора оплата должна осуществляться ежемесячно по *** руб. С этими обстоятельствами истец связывала невозможность подписания основного договора купли-продажи.

Тем самым, истец фактически ссылалась на то, что неисполнение обязательства стало возможным из-за поведения второй стороны в сделке, а именно продавца.

С такими доводами истца судебная коллегия согласиться не может. Предварительным договором от 30.07.2012г. не предусмотрена конкретная обязанность продавца по представлению покупателю правоустанавливающих документов. В самом предварительном договоре имеется ссылка на правоустанавливающие документы, на основании которых объекты недвижимости находятся в собственности продавца. Доказательств того, что объекты недвижимости, которые являлись предметом договора, не находились в собственности продавца, в связи с чем продавец не мог передать их в собственность покупателя, в материалы дела не представлено. То обстоятельство, что чердачное помещение имеет самовольную перепланировку не свидетельствует о невозможности заключения сторонами договора купли-продажи этих помещений, поскольку само по себе не препятствует передаче права собственности на данный объект к покупателю. Кроме того, с требованиями об оформлении разрешительной документации на самовольную перепланировку ФИО1 к продавцу не обращалась. Представленное истицей письмо в адрес ответчика, направленное 17.12.2012г., также свидетельствует о том, что для ФИО1 наличие самовольной перепланировки не являлось препятствием для заключения договора купли-продажи. Не представлено истцом и доказательств того, что в нарушение п.2.3 предварительного договора ответчик потребовала оплаты сразу всей суммы стоимости квартиры.

В тоже время, условиями предварительного договора от 30.07.2012г. была предусмотрена обязанность ФИО1 по внесению в счет стоимости жилого и нежилого помещений платежей в размере *** руб. в сроки по 30.08.2012г., по 30.09.2012г., по 30.10.2012г.

Доказательств исполнения таких обязательств ФИО1 в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что именно поведение покупателя ФИО1, которая в нарушение условий предварительного договора не производила внесение ежемесячных платежей в счет оплаты стоимости жилого и нежилого помещений, а затем уклонилась от подписания основного договора, свидетельствует о том, что неисполнение договора было допущено покупателем ФИО1, то есть стороной, давшей задаток, в результате чего он должен остаться у продавца на основании п.2 ст.381 ГК РФ. Доказательства невозможности исполнения обязательств по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (п.1 ст.381 ГК РФ), в материалах дела отсутствуют. Направление ФИО1 в адрес продавца письма 17.12.2012г. с предложением согласовать место и время составления и подписания договора купли-продажи или вернуть переданную сумму *** руб., в данном случае правового значения не имеет, поскольку направлено после истечения срока, предусмотренного предварительным договором, и с требованиями о понуждении к заключению договора истец не обращается.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для взыскания истребуемой истцом суммы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с п.п. 1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права. В соответствии с п.2 ст.328 ГПК РФ судебная коллегия принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Перми от 21 марта 2013 года отменить. Принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами - отказать.

Председательствующий:

Судьи: