Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО5 ович о признании права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе ФИО5 овича

на решение Истринского городского суда Московской области от 24 сентября 2020 года,

заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.

объяснения представителя ФИО1 - ФИО4,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок площадью 348 кв. м, КН <данные изъяты> и расположенный на нем объект незавершенного строительства площадью 199,6 кв.м, количество этажей 3, материал наружных стен: кирпичные, адрес <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований истец указала, что <данные изъяты> года с ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, <данные изъяты> года ФИО2 подписала обязательство о погашении долга перед ФИО5 и снятии обременения по ипотеке. Решением Красногорского городского суда от 03.03.2020 года прекращено обременение в пользу ФИО5 в виде залога на недвижимое имущество.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО2 и третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании против снятия залога возражал, против перехода права собственности на имущество не возражал.

Решением Истринского городского суда Московской области от 24 сентября 2020 года исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласился ФИО5, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное.

От третьего лица ФИО3 поступило ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции по мотивам того, что он не был извещен о времени и месте рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку извещения направлялись в иное исправительное учреждение, чем то, в котором находилось третье лицо.

Доводы ФИО3 нашли свое подтверждение в материалах дела. В этой связи, на основании протокольного определения от 17 февраля 2021 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей гл. 39 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО4 требования поддержал.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Поскольку факт рассмотрения дела в отсутствии надлежащего извещения третьего лица нашел свое подтверждение, т.е. судом допущено существенное нарушение норм процессуального права, то судебная коллегия считает решение подлежащем отмене.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

ФИО2 является собственником земельного участка площадью 348 кв. м, К№ <данные изъяты>, что подтверждается копией дела правоустанавливающих документов.

Названный земельный участок также был обременен залогом в пользу ФИО5 в силу Договора залога имущества от <данные изъяты>. Согласно названному договору, залогом обеспечено исполнение обязательств ФИО2 по возврату беспроцентного займа по договору от <данные изъяты>.

Решением Красногорского городского суда от 03.03.2020 года, с учетом апелляционного определения Московского областного суда от 01.06.2020 года прекращено обременение в виде залога земельного участка с КН <данные изъяты>.

Красногорским городским судом установлено, что по договору займа от <данные изъяты> была передана сумма 1000000 руб. 25.11.2014, а не 1500000 руб., как было указанно в договоре. После названной даты было заключено еще несколько договоров займа между ФИО2 и ФИО5, общая сумма переданных в заем денежных средств составила 2500000 руб. Договор залога имущества от <данные изъяты> обеспечивал исполнение только обязательства, вытекающего из договора займа от <данные изъяты>.

В счет возврата займа по всем договорам 26.07.2017 были переданы 777640,50 руб., 28.07.2018 – 1370000 руб., а 01.08.2018 – 900000 руб., а всего 3047640,50 руб.

В силу ст. 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

Поскольку ФИО2 не представляла доказательств указания ею в счет какого из обязательств она возвращала средства и при этом только одно из них было обеспечено залогом, то в силу положений ст. 319.1 ГК РФ денежные средства в счет погашения обеспеченного залогом займа по договору от <данные изъяты> поступили только при последнем транше, т.е. 01.08.2018.

Согласно ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела к ранее сделанному выводу Красногорского городского суда Московской области о прекращении залога в силу прекращения основного обязательства по договору займа, судебная коллегия делает дополнительный вывод, что залог был прекращен 01.08.2018 (в дату последнего транша).

<данные изъяты> между ФИО2 и ФИО6 заключены договор купли-продажи земельного участка площадью 348 кв. м, К№ <данные изъяты>, и договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 199,6 кв.м, количество этажей 3, материал наружных стен: кирпичные, адрес <данные изъяты>.

Таким образом, договор купли-продажи был заключен в отношении обремененного залогом имуществом, поскольку, как указано выше, залог прекратился только 01.08.2018.

ФИО5 занял позицию, что договор купли-продажи от 10.02.2017 является недействительным, поскольку отчуждение произведено в отсутствии согласия залогодержателя.

В силу ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, формальное отсутствие согласие залогодержателя не влечет ничтожности договора купли-продажи, а лишь предполагает право предъявления иска о признании оспоримой сделки недействительной (ст.ст. 166 и 173.1 ГК РФ).

ФИО5 такого иска не заявил в период с 10.02.2017 по 01.08.2018, т.е. в тот период когда его права как залогодержателя предположительно могли нарушаться. После 01.08.2018 такой иск ФИО5 не может быть удовлетворен в силу абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, поскольку залог прекращен, а оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права лица, оспаривающего сделку.

Приговором Истринского городского суда Московской области от 17 декабря 2019 года ФИО3 привлечен к уголовной ответственности за совершения преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).

Приговором установлено, что ФИО3, осознавая, что переход права собственности на земельный участок с К№ <данные изъяты> и объект незавершенного строительства на нем, не может быть зарегистрирован в силу нахождения имущества в залоге у ФИО5 без дачи согласия последнего, привлек свою мать ФИО2, не сознающую неправомерности поведения сына, к сделке по отчуждению названного имущества в целях получения денежных средств. В результате такого поведения был заключен вышеназванный договор купли-продажи от <данные изъяты> и переданы денежные средства в счет оплаты в размере 4 000 000 руб. При этом покупатель ФИО6 была введена в заблуждение ФИО3 о реальной возможности регистрации перехода к ней права собственности на имущество.

<данные изъяты> года Управлением Росреестра по МО в адрес ФИО7 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что на государственную регистрацию не было представлено согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости.

Оценивая признаки недействительности договора купли-продажи от <данные изъяты>, который как установлено приговором суда, был совершен под влиянием заблуждения, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу ст.ст. 178 и 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, а также под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной только по иску потерпевшего.

Потерпевшая ФИО1 иска о признании оспоримого договора от <данные изъяты> недействительной сделкой не предъявляет, а следовательно и нет оснований для квалификации такого договора в качестве недействительного.

Факт исполнения договора купли-продажи от <данные изъяты> подтверждается актом и расписками продавца о получении выкупной цены.

Ответчик ФИО2 не является на регистрацию перехода права собственности.

В силу ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из собранных по делу доказательств, а именно связанности сторон договором, который исполнен, а также отсутствием возможности произвести регистрацию перехода права собственности, суд усматривает основания для защиты нарушенного права истца и удовлетворяет заявленные требования о признании права собственности на спорное имущество.

В этой связи постановленное решение по делу, как вынесенное с нарушением норм процессуального права, подлежит отмене, а заявленный иск удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Истринского городского суда Московской области от 24 сентября 2020 года, отменить.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО5 о признании права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 348 кв.м. <данные изъяты>, адрес <данные изъяты>.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства площадью 199,6 кв.м, количество этажей 3, материал наружных стен: кирпичные, расположенный на земельном участке площадью 348 кв.м. <данные изъяты>, адрес <данные изъяты>.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 348 кв.м. <данные изъяты>, адрес <данные изъяты>.

Определение является основанием для внесения сведений Единый государственный реестр недвижимости.

Председательствующий

Судьи