Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 22 июня 2017 года гражданское дело по иску Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. к ТСЖ «Морской 3», ООО «Радужный клевер» и Ф.И.О. о признании договоров аренды недействительными, применении последствий недействительности сделок

по апелляционным жалобам ООО «Радужный клевер», представителя Ф.И.О. – Ф.И.О., ТСЖ «Морской 3», Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. на решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Коваленко В.В., объяснения истцов Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и их представителя – Ф.И.О., представителя Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О. – Ф.И.О., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О. обратились в суд с иском к ТСЖ «Морской 3», ООО «Радужный клевер» и Ф.И.О. о признании договоров аренды недействительными, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование иска указали, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном <адрес> по Морской проспекту <адрес>. Также на праве общей долевой собственности им принадлежит расположенное в жилом доме общее имущество - нежилое помещение (подвал) общей площадью 573,3 кв.м. С ДД.ММ.ГГГГ деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Морской 3». До ДД.ММ.ГГГГ председателем ТСЖ являлся Ф.И.О.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в адрес собственников поступили бюллетени для заочного голосования по вопросу подготовки дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем им стало известно о заключении ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ договора аренды.

Запросив выписку из ЕГРП в отношении подвального помещения, они узнали о наличии зарегистрированных обременений: договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ООО «Радужный клевер», и договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Ф.И.О.

Считают, что указанные сделки являются недействительными в силу их ничтожности, поскольку общее собрание собственников жилья не принимало решения о заключении каких-либо договоров аренды общего имущества дома, они не были уведомлены о проведении собрания по вопросу передачи общего имущества в аренду, и, как следствие, не принимали решения об утверждении условий передачи в аренду подвального помещения третьим лицам, в т.ч. условий оплаты пользования помещениями. Поскольку такого собрания не проводилось, договоры аренды заключены без получения обязательного согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, считают, что в действиях Ф.И.О., осуществлявшего полномочия от имени ТСЖ, имеется злоупотребление правом. Заключение оспариваемых договоров аренды не соответствует целям создания ТСЖ, о чем свидетельствует факт уклонения председателя ТСЖ от предоставления как самих договоров, так и финансовой отчетности, в т.ч. о расходовании денежных средств, полученных ТСЖ от сдачи подвальных помещений в аренду. Жильцами дома не получены какие-либо преимущества от сдачи помещений в аренду и отсутствуют основания полагать, что денежные средства поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются на нужды собственников жилья. Считают, что заключение договоров аренды председателем ТСЖ не соответствует целям деятельности ТСЖ.

С учетом того, что заключение договоров производилось без согласования его условий с собственниками жилья, полагают, что заключение договоров аренды совершено с целью получения материальной выгоды третьими лицами - арендаторами имущества, а не жильцами дома. Они не имеют возможности ознакомиться с договорами, в связи с чем предполагают, что размер арендной платы может не соответствовать рыночной стоимости сдачи в аренду аналогичного по характеристикам имущества.

Помимо этого, сделки затрагивают не только интересы собственников, но и неограниченного круга лиц (публичные интересы). Также имеются основания полагать, что в результате заключения указанных договоров может быть причинен вред их имуществу. Так, ранее в СМИ сообщалось о недобросовестных действиях Ф.И.О. и нанесения вреда собственникам квартир другого жилого дома.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истцы просили: признать договор аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРП за номером записи № от ДД.ММ.ГГГГ, между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», недействительной сделкой и применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ исключив из ЕГРП запись об обременении в виде аренды на основании указанного договора; признать договор аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРП номер записи № от ДД.ММ.ГГГГ, между ТСЖ «Морской 3» и Ф.И.О., недействительной сделкой и применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, исключив из ЕГРП запись об обременении в виде аренды на основании указанного договора.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер». Исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ООО «Радужный клевер». Признан недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Морской 3» и Ф.И.О. Исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды Ф.И.О.

Генеральный директор ООО «Радужный клевер» Ф.И.О. в апелляционной жалобе просит решение отменить в части признания недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», и исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № от ДД.ММ.ГГГГ об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ООО «Радужный клевер», и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в данной части отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что суд неверно определил круг лиц, которые должны участвовать в деле, не отказал лицам, злоупотребившим правом на судебную защиту якобы нарушенного права, в удовлетворении исковых требований.

Так, иск был подан 15 истцами, из которых, на момент общего собрания собственников и членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ, а также на момент заключения Договора аренды между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер» от ДД.ММ.ГГГГ, не являлись собственниками, а следовательно не являются заинтересованными лицами 6 человек: Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. В связи с этим, данные лица не имеют право оспаривать договор аренды между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер».

Для заключения между ООО «Радужный клевер» и ТСЖ «Морской 3» договора аренды нежилого помещения было необходимо получение согласия членов ТСЖ, которое и было получено на общем собрании собственников и членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ, а указание суда о применении для вынесения решения по делу норм ГК РФ о ничтожных сделках, а не об оспоримых не соответствует фактическим обстоятельствам дела, является необоснованным и незаконным. Неверная квалификация сделки привела к нарушению судом норм материального и процессуального права и к принятию незаконного решения.

По мнению апеллянта, положения п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, в данном случае, не применимы, так как надлежит применять нормы ЖК РФ, касающиеся способа управления многоквартирным домом, предусмотренного п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, т.е. при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья. Поскольку было учреждено ТСЖ «Морской 3», то надлежит применять положения главы 13 и главы 14 ЖК РФ, регламентирующие деятельность ТСЖ, а не положения ст. 44 ЖК РФ, регламентирующие деятельность собственников помещений в доме при отсутствии в доме ТСЖ.

Апеллянт указывает, что вопрос приватизации подвала и последующей сдаче его в аренду находится в рамках компетенции общего собрания членов ТСЖ, а выбор конкретных арендаторов находится в рамках компетенции правления ТСЖ «Морской 3». При этом, при заключении договора аренды между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», были выполнены все требования Жилищного кодекса РФ и Устава ТСЖ.

Суд в своем решении по делу не указал мотивы, по которым при наличии в доме ТСЖ применил нормы ЖК РФ для непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, а не нормы ЖК РФ для управления домом товариществом собственников жилья.

Кроме того, по мнению апеллянта, является недопустимой и оценка протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предметом иска является оспаривание договора аренды, а оспаривание протокола общего собрания собственников и членов ТСЖ не является предметом иска. Данный протокол никем из истцов не был оспорен. При этом, апеллянт обращает внимание, что только 9 истцов из 15, которые являлись собственниками помещений на момент общего собрания собственников и членов ТСЖ, вправе предъявлять требование о признании оспоримой сделки недействительной, но строго в рамках срока исковой давности, а действительное решение общего собрания не может являться основанием для признание сделки недействительной, поскольку оно не оспорено, правовые последствия решения распространяются для всех лиц, определенных законом, в данном случае для всех истцов и ответчиков.

Не согласен апеллянт и с тем, что суд, ссылаясь на ст. 181.5 ГК РФ, признал решение и протокол общего собрания собственников и членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ. который не оспаривался истцами, ничтожным, так как по выводам суда на общем собрании отсутствовал необходимый кворум, что не соответствуют обстоятельствам дела, является необоснованным и незаконным, поскольку вопрос о наличии кворума на общем собрании собственников и членов ТСЖ ни в рамках основного иска, ни в рамках дополнительного иска судом не исследовался, ответчики заявляли, что кворум на собрании был.

Полагает, что ссылка суда в решении на ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в обоснование своей возможности выйти пределы заявленных исковых требований не применима в обстоятельствах настоящего дела.

Также апеллянт указывает, что при оспаривании сделки по ст. 173.1 ГК РФ истцами пропущен срок исковой давности, который составляет один год (п. 2 ст.181 ГК РФ).

Кроме того, истцы не представили доказательств того, что в результате заключения договора аренды подвала под 1-м подъездом дома, им был нанесен какой либо материальный ущерб или для них наступили иные неблагоприятные последствия. При этом, суд не учел интересы собственников и членов ТСЖ, обратившихся к суду с ходатайством о вступлении в процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ТСЖ «Морской 3».

Представитель Ф.И.О. – Ф.И.О. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение в части исковых требований к Ф.И.О. и ТСЖ «Морской 3», принять по делу в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что суд пришел к не соответствующему обстоятельствам дела выводу о том, что истцами не пропущен срок исковой давности, для тех истцов кто являлся собственниками на момент проведения собрания и заключения договора с Ф.И.О., а в отношении истцов, которые не являлись собственниками на дату проведения собрания и заключения договора с Ф.И.О. суд, в нарушение ч. 2 ст. 330 ГПК РФ, не применил подлежащие применению положения статей 10, 46 ЖК РФ, ст. 3 ГПК РФ, поскольку данная категория истцов – собственников не является заинтересованными лицами, ввиду возникновения жилищных прав после приобретения жилого помещения и после реализации жилищных прав в отношении общего имущества дома предыдущим собственником.

Суд также неправильно сделал вывод о волеизъявлении собственников, принявших участие в голосовании 2014 года о заключении договора с Ф.И.О. Так, суд принял в качестве доказательства протокол счетной комиссии, протокол собрания, но не согласился с доводами ответчика о допущенной при подсчете голосов счетной ошибки и необходимости подсчета голосов собственников на основе бюллетеней, из подсчета которых следует, что за заключение договора с Ф.И.О. проголосовало 73,51% всех собственников помещений дома вместо указанных в протоколе 67,8%. При этом суд не мотивировал какие бюллетени следует отклонить и не принимать во внимание при подсчете голосов собственников, таким образом, не установив кто из собственников принимал участие в голосовании. Если данное обстоятельство судом не установлено достоверно, то нельзя сделать вывод, как о законности решения собрания, так и о его незаконности, без установления собственников, чьи бюллетени подлежат учету.

Кроме того, по мнению апеллянта, суд, в нарушение ст. 12 ГПК РФ, допустил отступление от принципа равноправия сторон и проигнорировал требование об установлении всех фактических обстоятельств по делу, отказав в проведении экспертизы почерка Ф.И.О., выполненного в бюллетене голосования помимо подписи, поскольку в ином порядке доказать, что бюллетень для голосования исполнен именно Ф.И.О. и он выразил свою волю за заключение договора с Ф.И.О., у ответчика нет возможности. По мнению апеллянта, данное обстоятельство имеет значение для правильного разрешения дела.

Кроме того, в решении суда не приведены мотивы и не дана оценка доводам ответчика, в чем именно выражено нарушение прав истцов и каким образом нарушены права каждого из истцов, какие правовые последствия наступили для каждого их них.

Председатель ТСЖ «Морской 3» Ф.И.О. в апелляционной жалобе просит решение отменить в полном объеме, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что суду надлежало разобраться, кто из истцов являлся участником спорных жилищных отношений с момента возникновения собственности на жилые помещения, в соотношении с датами, как принятия решений о заключении договоров аренды, так и датами заключения договоров аренды между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», ТСЖ «Морской 3» и Ф.И.О.

Указывает, что ответчики представили доказательства не только проведения собраний в 2012 и в 2014 годах по вопросам сдачи подвальных помещений в аренду, но и доказательства уведомления о проведении таких собраний.

Кроме того, учитывая, что собственниками помещений многоквартирного дома избран способ управления домом - управление товариществом собственников жилья, которому статья 137 ЖК РФ предоставляет определенные полномочия, в том числе, право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, то решения собственников помещений многоквартирного дома по вопросу совершения сделок между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», ТСЖ «Морской 3» и Ф.И.О., в данном случае не требуется, достаточно решения органа управления ТСЖ. Согласно протоколу собрания правления ТСЖ «Морской 3» от ДД.ММ.ГГГГ по первому вопросу решили: «Денежные средства ТСЖ и денежные средства ООО «Радужный клевер» объединить и направить на ремонт помещения для сдачи впоследствии в аренду ООО «Радужный клевер». Расходование денежных средств ООО «Радужный клевер» произвести в счет аренды, из расчета 150 рублей за квадратный метр в месяц». Таким образом, ТСЖ «Морской 3» даже не требовалось получать согласие третьего лица - собственников.

Кроме того, самостоятельным доводом ответчиков для отказа в иске являлся пропуск срока исковой давности, на что также необходимо обратить внимание.

Третьи лица Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О. в своих апелляционных жалобах также просят решение отменить в полном объеме и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

При этом, апеллянты указывают, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено собрание ТСЖ «Морской 3». За 10 дней на входных дверях и на специальных досках между 1 и 2 этажами в каждом подъезде было вывешено объявление о дате, месте и повестке собрания. Решения данного собрания от ДД.ММ.ГГГГ оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ и никем не были оспорены.

Всем жильцам дома, членам ТСЖ и собственникам помещений, было достоверно известно о проведении собраний и принятых решениях, так как, кроме решений о приватизации и сдаче подвала в аренду, определены суммы, которые сдавали на приватизацию, тарифы на содержание дома, на оплату управляющего дома. Суть и результаты собраний также были ясны и понятны.

Истец Ф.И.О., еще до того как стал собственником, а просто являлся жильцом дома, собрал группу, введя многих в заблуждение, с помощью которой провел якобы собрание ТСЖ, на котором он председательствовал, избрал себя председателем ТСЖ, пытался завладеть документами и печатью ТСЖ, писал бесконечные жалобы, направленные на дискредитацию ТСЖ. Все проведенные проверки деятельности ТСЖ не выявили никаких нарушений закона. Решением суда, вступившим в законную силу созданная Ф.И.О. группа и ее деятельность признана незаконной.

В связи с деятельностью Ф.И.О., ТСЖ недополучило по договору аренды с ИП Ф.И.О. за два года 1475 400 рублей. ООО «Радужный клевер» уже вложено в дом более 600 000 рублей, которые будут для дома и собственников реальным ущербом, в случае признания судом договора аренды недействительным и, соответственно, встречного требования ООО «Радужный клевер» возвратить все уплаченные по договору суммы.

В ходе рассмотрения спора исследовался вопрос в чем заключается нарушение прав жильцов и собственников дома, или же неопределенного круга лиц, носит ли такое нарушение реальный или предположительный характер, каковы последствия нарушения, если оно допущено. В обоснование исковых требований истцы указали, что жильцами дома не получены какие-либо преимущества от сдачи помещений в аренду, и отсутствуют основания полагать, что денежные средства поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются на нужды собственников жилья.

Однако, доказательств возможности получения выгоды в ином размере, чем размер платы, определенной договорами аренды, истцами суду не представлено. Кроме того, в основании иска указано, что имеются основания полагать, что в результате заключения указанных договоров может быть причинен вред имуществу, но доказательств тому не представлено.

Апеллянты указывают, что несмотря на общие исковые требования всех истцов, суду надлежало разобраться, кто из соистцов являлся участником спорных жилищных отношений, однако, суд не отказал в удовлетворении исковых требований ненадлежащим истцам.

Обращают внимание, что ответчики представили доказательства не только проведения собраний в 2012 и в 2014 годах по вопросам сдачи подвальных помещений в аренду, но и доказательства уведомления о проведении таких собраний. Между тем, суд согласился с позицией истцов, применив к правоотношениям сторон ст. 168 ГК РФ, посчитал оспариваемые истцами сделки не соответствующими требованиям закона, а поскольку эти сделки затрагивают права и интересы третьих лиц - собственников помещений в многоквартирном доме, которые таковыми на момент заключения договоров аренды не являлись и в члены ТСЖ не вступали, по убеждению суда, сделки являются ничтожными.

Однако, учитывая, что собственниками помещений многоквартирного дома избран способ управления домом - управление товариществом собственников жилья, которому статья 137 ЖК РФ предоставляет определенные полномочия, в том числе и право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, то именно решение собственников помещений многоквартирного дома по вопросу совершения сделок между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», ТСЖ «Морской 3» и Ф.И.О., в данном случае не требуется, достаточно решения органа управления ТСЖ. Таким образом, ТСЖ «Морской 3» даже не требовалось получать согласие третьего лица - собственников решения собственников, принятого большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросу совершения сделок аренды.

Кроме того, самостоятельным доводом ответчиков для отказа в иске являлся пропуск срока исковой давности. Истцы неоднократно меняли свои пояснения относительно периода времени, когда им стало известно о заключении договоров аренды. Между тем, ответчиком ООО «Радужный клевер» в материалы дела представлены доказательства из которых следует, что истцы должны были знать об аренде между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер». Ф.И.О. и самими истцами в материалы дела представлены доказательства из которых следует, что истцы знали об аренде между ТСЖ «Морской 3» и Ф.И.О. Таким образом, по мнению апеллянтов, истцами пропущен указанный срок исковой давности.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Решением общего собрания собственников помещений данного дома от ДД.ММ.ГГГГ избран способ управления многоквартирным домом - управление Товариществом собственников жилья, учреждено ТСЖ «Морской 3».

ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес>, на котором, в частности, было принято решение подготовить необходимые документы для приватизации подвала. Для оплаты расходов на приватизацию утвердить единовременный взнос с собственников, желающих участвовать в приватизации подвала, с 2-х комнатных квартир 1350 рублей, с 3-х комнатных квартир – 1800 рублей. После приватизации подвальных помещений дома и присвоения подвальному помещению кадастрового номера, сдать подвальные помещения в аренду с правом субаренды. Право заключения договора аренды от имени ТСЖ «Морской 3» делегировать Управляющему ТСЖ (т. 2 л.д. 150).

ДД.ММ.ГГГГ собранием правления ТСЖ «Морской 3» было принято решение денежные средства ТСЖ и денежные средства ООО «Радужный клевер» объединить и направить на ремонт помещения для сдачи впоследствии в аренду ООО «Радужный клевер». Расходование денежных средств ООО «Радужный клевер» произвести в счет аренды, из расчета 150 рублей за квадратный метр в месяц (т. 1 л.д. 99).

ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Морской 3» (арендодатель) и ООО «Радужный клевер» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого подвального помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное в подвальном помещении, находящееся по адресу: <адрес>, подъезд 1, на срок 10 лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендной платы составляет 150 рублей за квадратный метр отремонтированной и фактически используемой площади в месяц. ДД.ММ.ГГГГ указанное нежилое помещение передано ООО «Радужный клевер по акту приема-передачи.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> по Морскому проспекту <адрес>, в форме заочного голосования. Данным собранием, в частности, было принято решение передать в аренду ИП Ф.И.О. сроком на 20 лет часть (части) нежилого помещения (подвала) с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном жилом доме с адресом: <адрес> проспект, <адрес>, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, общей площадью 245,9 кв.м. на условиях договора аренды, утвержденного общим собранием. Утвердить договор аренды. Уполномочить Ф.И.О. от имени собственников квартир в многоквартирном доме реализовать решения настоящего общего собрания, в т.ч. заключить с арендатором договор аренды на условиях, утвержденных общим собранием собственников (т. 2 л.д. 129-131).

ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Морской 3» (арендодатель) и Ф.И.О. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения - подвала, имеющего кадастровый №, расположенного в многоквартирном жилом доме с адресом: <адрес>, Морской проспект, <адрес>, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности, сроком на 20 лет с даты заключения договора. Размер арендной платы составляет ежемесячно 50 рублей за 1 кв.м помещения. По условиям данного договора арендатор обязан вносить арендную плату по окончании проведения ремонтных работ помещения и подписания сторонами акта выполненных работ. Для целей приведения помещения в состояние пригодное к эксплуатации арендатор обязуется произвести ремонт помещения в срок не позднее 5 лет с момента заключения договора.

Признавая указанные выше договоры аренды ничтожными сделками и применяя последствия их недействительности, суд первой инстанции исходил из того, что решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном <адрес><адрес>, на которых были приняты решения о предоставлении в аренду подвальных помещений, являются ничтожными, поскольку были приняты менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников. При этом, суд сослался на положения ст. 181.3 ГК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ в соответствии с которыми решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Однако, собственниками помещений многоквартирного <адрес> избран такой способ управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья, которое создается исключительно в целях эффективного управления имуществом многоквартирного дома.

Учитывая особенности такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья, законодатель наделил товарищество собственников жилья определенными полномочиями, в том числе в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

В силу ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Таким образом, учитывая, что собственниками помещений многоквартирного дома избран способ управления домом - управление товариществом собственников жилья, которому ст. 137 ЖК РФ предоставляет определенные полномочия, в том числе и право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, то решения собственников помещений многоквартирного дома, то принятого 2/3 голосов от общего числа собственников, в данном случае, не требовалось, достаточно решения общего собрания членов ТСЖ «Морской 3».

Согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

В силу указанного положения закона, для принятия решения о сдаче ТСЖ «Морской 3» в аренду подвальных помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирного <адрес>, было достаточно 50% голосов от общего голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ. Из протоколов общего собраний от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что такое большинство голосов было получено.

В установленном законом порядке указанные выше решения не признаны незаконными, от исковых требований о признании недействительным данных решений истцы, заявлявшие соответствующие исковые требования, отказались и производство по делу в данной части было прекращено (т. 5 л.д. 4, 8). Следовательно, данные решения являются действительными.

Кроме того, глава 9.1. «Решения собраний» была введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ. Согласно п. 8 ст. 3 данного закона правила главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) подлежат применению к решениям собраний, принятым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В связи с этим, положения ст. 181.5 ГК РФ о ничтожности решения собрания не подлежали применению при рассмотрении исковых требований об оспаривании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ, которое суд посчитал ничтожным, было проведено до введения в действие главы 9.1 ГК РФ.

Поскольку решения общих собраний от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не признаны недействительными, то оспариваемые договоры аренды, которые были заключены во исполнение данных решений, не нарушают требований закона, а потому основания для удовлетворения исковых требований, исходя из заявленных истцами оснований иска, у суда первой инстанции отсутствовали.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2017 года отменить и постановить новое решение, которым Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О. в удовлетворении иска к ТСЖ «Морской 3», ООО «Радужный клевер» и Ф.И.О. о признании договоров аренды недействительными и применении последствий недействительности сделок, отказать. Апелляционные жалобы ООО «Радужный клевер», представителя Ф.И.О. – Ф.И.О., ТСЖ «Морской 3», Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. и Ф.И.О. удовлетворить.

Председательствующий

Судьи