Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, Главе КФХ ФИО23 о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок и о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности собственников земельных долей земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:000000:13, площадью 366,80 га, расположенного на землях общей долевой собственности СПК «Правокумское» в 11250-12125 м на юго-запад от <адрес> от 20.12.2015 года, о переводе с ответчика КФХ ФИО23, в лице главы КФХ ИП ФИО23, на истца КФХ ФИО1, в лице главы КФХ ИП ФИО1, права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:13, площадью 366,80 га, расположенного на землях общей долевой собственности СПК «Правокумское» в 11250-12125 м на юго-запад от <адрес> и регистрирации указанного договора с указанием арендатора КФХ ФИО1

В обоснование иска ФИО1 указал, что решением общего собрания участников общей долевой собственности собственников земельных долей земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:000000:13, площадью 366,80 га, расположенного на землях общей долевой собственности СПК «Правокумское» в 11250-12125 м на юго-запад от <адрес> от 20 декабря 2015 года принято: 1) не продлевать договор аренды с прежним арендатором КФХ ФИО1 и считать прекращённым договор аренды с ним с 22.02.2016 г.; 2) выбрать нового арендатора ответчика КФХ ФИО23; 3) заключить новый договор аренды с арендатором КФХ ФИО23, сроком на пять лет; 4) выбрать уполномоченного лица действовать от имени участников долевой собственности.

Не согласен с решением общего собрания от 20 декабря 2015 года, считает его незаконным, повлекшим существенные неблагоприятные последствия, связанные с нарушением его законных интересов, как участника общей долевой собственности, так и как арендатора, в связи с нарушением его прав на преимущественное заключение с ним договора аренды на новый срок.

Отказав ему, как арендатору указанного земельного участка, в продлении с ним арендных отношений на новый срок, ответчики нарушили положения закона п.5 ст. 9 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и договора аренды, зарегистрированного 21.03.2006. Он предложил наиболее выгодные условия аренды, чем было предложено новым арендатором. Во время арендных отношений с ответчиками он надлежащим образом исполнял свои арендные обяательстеа, оплачивал арендную плату вместо полагающихся двух тонн, он давал по три тонны пшеницы. Доводы ответчиков о якобы неисполнении истцом своих обязанностей арендатора голословны и бездоказательственны, ответчики, получая от него в существенно большем размере арендную плату, признавали факт отсутствия неисполнения обязательства со стороны истца, так как получали указанную увеличенную арендную плату как компенсацию каких-либо разногласий.

В связи с отказом в продлении арендных отношений на новый срок, возникла угроза причинения ему как арендатору убытков, поскольку с декабря 2014 года в содержание земельного участка им были внесены затраты на обработку почвы, семян и внесение удобрений под урожай озимых, засеянных осенью 2015 года - итого в общей сумме затрат 2 210 000 рублей. Новый арендатор получит неосновательное обогащение и за его счёт получит урожай пшеницы со всей площади земельного участка, не внеся никаких затрат по его возделыванию.

Решением общего собрания незаконно определён срок прекращения первого договора аренды, подписанного 21.02.2006 года, зарегистрированного 21.03.2006. Согласно законодательства РФ, действующего на момент заключения договора, указанный договор аренды, считается заключённым с момента его регистрации, следовательно, срок его действия оканчивается не ранее 21.03.2016 г., по истечении 10-летнего срока с момента его регистрации, а не с 22.02.2016 г.

Неправомерным является указание в протоколе общего собрания от 20.12.2015 об отсутствии у него права на заключение договора аренды на новый срок, в связи не поступлением от него соответствующих предложений за три месяца до истечения его срока. Вопросы по аренде общедолевого земельного участка решаются на общем собрании. На общем собрании 20.12.2015 он уведомил всех участников о намерении продолжения с ними арендных отношений в пределах указанного договором трёхмесячного срока. Законом не предусмотрено отдельное уведомление всех участников вне рамок общего собрания.

Обжалуемым решением Левокумского районного суда Ставропольского края от 18 апреля 2016 года исковые требования Главы КФХ ФИО1 удовлетворены частично.

Суд признал недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности собственников земельных долей земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:000000:13, площадью 366,80 га, расположенного на землях общей долевой собственности СПК «Правокумское» в 11250-12125 м на юго-запад от <адрес>, по протоколу общего собрания от 20 декабря 2015 года в части принятия решения о том, что действие договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 21.02.2006 года, зарегистрированного в ЕГРП 21.03.2006 №, считать прекращённым с 22.02.2016 года.

В остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, мотивируя тем, что судом неправильно применены специальные нормы материального права по использованию земельного участка сельскохозяйственного назначения, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Неправомерным является указание в решении суда об отсутствии у истца права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с не поступлением от него соответствующих предложений за три месяца до истечения срока. Судом не дано оценки тому, что, согласно договора аренды, у него имеется право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок на прочих равных условиях перед другими лицами. Ответчики, как арендодатели, обязаны обеспечить ему возможность реализации преимущественного права на продление договора аренды. Согласно протокола собрания от 20 декабря 2015 года, им были предложены наиболее выгодные условия аренды, чем новым арендатором. Выводы суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судом не дано оценки тому, что во время арендных отношений с ответчиками он надлежащим образом исполнял свои арендные обязательства, оплачивал арендную плату, отсутствие подписей или отдельных ведомостей не означает не исполнение им обязательств перед ответчиками. Необоснованным является вывод суда о заявленных неправильных взаимоисключающих исковых требований. Неправильным является указание суда об отсутствии у него оснований для оспаривания протокола в силу малого количества долей, не влияющих на большинство голосов.

Иными лицами решение суда не обжаловано.

В возражениях ответчики ФИО6, ФИО21, ФИО20, ФИО12, ФИО16, ФИО17, ФИО8 просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав представителя ответчиков ФИО24, просившего решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не нашла.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 26.02.2006 года был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей между КФХ ФИО1

между собственниками земельного участка (список в приложении) сроком на десять лет.

Согласно п.1 данного договора аренды от 26.02.206 года настоящий договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его подписания.

Согласно п.4 данного договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок.

Согласно п.2. данного договора по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 621 ГК РФ, пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Таким образом, в силу приведенных п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ, а также условий договора аренды от 26.02.2006 года, для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие условий: истечение срока договора; надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; надлежащее уведомление о пролонгации договора, согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

Установлено, что в нарушение приведенных положений доказательств, подтверждающих, что истец письменно уведомлял арендодателей о желании заключить с ними договор на новый срок не представлено.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что из протокола общего собрания от 20.12.2015 года следует, что ФИО1 в период действия договора допускал несвоевременную выдачу арендной платы, несоответствие количества и качества выплачиваемой арендной платы условиям, оговоренным в договоре, невыплату обязательных платежей и указанные обстоятельства ФИО1 не отрицал, что отражено в протоколе общего собрания от 20.12.2015 года (л.д.30).

Учитывая изложенное, доводы истца в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе о том, что при заключении оспариваемого договора аренды от было нарушено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок, являются несостоятельными.

В п. 1 ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 - 14 данного Федерального закона.

В силу ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Из содержания ст. 181.4 ГК РФ следует, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В силу ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как следует из искового заявления истец не оспаривал решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок по основаниям нарушения, предусмотренной законом процедуры проведения общего собрания.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок в целом и удовлетворяя исковые требования частично, лишь в части признания недействительным решения общего собрания о том, что действие договора аренды земельного участка от 21ю02.2006 года считается прекращенным с 22.02.2016 года, суд первой инстанции исходил из того, что оснований, предусмотренных ст. ст. 181.4 и 181.5 ГК РФ, для признания в целом решения общего собрания ничтожным или недействительным, не имеется.

Суд первой инстанции установил, что общее собрание проведено в соответствии с требованиям ст. 14.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при наличии кворума; решения на общем собрании 20.12..2015 года принимались по вопросам, которые были опубликованы в объявлении, включенным в повестку дня, отнесенным Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к компетенции общего собрания участников долевой собственности; принятые на собрании решения основам правопорядка или нравственности не противоречат.

Материалы дела не содержат доказательств, объективно свидетельствующих о факте нарушения прав и законных интересов истца оспариваемыми решениями общего собрания от 08.08.2014 г.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют установленным в суде обстоятельствам, подтверждены представленными доказательствами, не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые фактически аналогичны основаниям иска, исследованным судом и получившим надлежащую правовую оценку. По смыслу статьи 3 ГПК РФ судебной защите подлежат лишь нарушенные или оспоренные права, при этом обязанность по доказыванию самого наличия такого права и его нарушения кем-либо лежит на лице, обратившимся в суд.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что удовлетворяя исковые требования частично, в части признания недействительным решения общего собрания о том, что действие договора аренды земельного участка от 21ю02.2006 года считается прекращенным с 22.02.2016 года, суд первой инстанции в нарушение требований ч.3 ст.196 ГПК РФ фактически вышел за рамки заявленных исковых требований.

Как следует из искового заявления истец просил признать недействительным решение общего собрания от 20 декабря 2015 года полностью, по тем доводам, что нарушено его преимущественное право на продолжение договора аренды, а также потому, что срок действия договора, заключенного с ним, указан неправильно, без учета того, что договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 21.03.2016 года.

Каких-либо исковых требований о признании общего собрания недействительным в части истец не заявлял.

В установленном законом порядке не изменял свои исковые требования.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Кроме того, согласно п.1 данного договора аренды от 26.02.206 года настоящий договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его подписания.

Глава 34 ГК РФ не содержит указания на то, что договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии со ст.609 и ст.610 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В связи с тем, что суд первой инстанции фактически вышел за рамки исковых требований подлежит исключению из резолютивной части решения вывод суда о частичном удовлетворении исковых требований.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Исключить из резолютивной части решения Левокумского районного суда Ставропольского края от 18 апреля 2016 года слова: «исковые требования Главы КФХ ФИО1 удовлетворить частично. Признатьне действительным решение общего собрания участников общей долевой собственности собственников земельных долей земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:000000:13, площадью 366,80 га, расположенного на землях общей долевой собственности СПК «Правокумское» в 11250-12125 м на юго-запад от <адрес>, по протоколу общего собрания от 20 декабря 2015 года в части принятия решения о том, что действие договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 21.02.2006 года, зарегистрированного в ЕГРП 21.03.2006 №, считать прекращённым с 22.02.2016 года».

Это же решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 18 апреля 2016 года в остальной части– оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: