Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 20 февраля 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе Морозова Романа Александровича и Максимовой Алины Юрьевны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н. и Д. на решение Александровского городского суда Владимирской области от 26 октября 2018 года, которым Максимовой А.Ю. и Морозову Р.А. отказано в иске к Шаталовой Е.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К. и В., Зайцевой С.А. о понуждении Шаталовой Е.А. заключить договор купли-продажи имущества на условиях договора купли-продажи от ****, признании договора от **** заключенным, признании права собственности и возложении обязанности передать имущество, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенного между Шаталовой Е.А., В.,, К. и Зайцевой С.А. ****.

Заслушав доклад судьи Бондаренко Е.И., объяснения представителя Морозова Р.А., Максимовой А.Ю. Миронову В.В., поддержавшую доводы жалобы, представителя Зайцевой С.А. Семенова В.П., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шаталова Е.А. и ее несовершеннолетние дети К. и В. являлись собственниками земельного участка и расположенного на нем жилого дома в ****.

**** между Шаталовой Е.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К., В. – с другой стороны (продавец) и Морозовым Р.А., Максимовой А.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н. и Д. – с другой стороны (покупатели) был составлен и подписан договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в ****. По условиям договора стороны изъявили намерения купить и соответственно продать спорные объекты недвижимости за 1 650 000 рублей.

**** Шаталова Е.А. продала указанное недвижимое имущество Зайцевой С.А. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ****.

Морозов Р.А., Максимова А.Ю., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н. и Д., обратились в суд с иском к Шаталовой Е.А., действующей в своих интересах, в интересах несовершеннолетних детей К. и В., к Зайцевой С.А., в котором, с учетом уточнений в ходе рассмотрения дела в порядке ст.39 ГПК РФ, просили:

- понудить Шаталову Е.А. заключить с ними договор купли-продажи недвижимого имущества, на условиях договора купли-продажи от ****, признать за истцами право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок; обязать Шаталову Е.А. передать Максимовой А.Ю. и Морозову Р.А. недвижимое имущество в том состоянии, как оно было на день подписания договора купли-продажи от **** со всем оборудованием.

- признать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ****, заключенный между Шаталовой Е.А., В., К. и Зайцевой С.А., недействительным;

- прекратить запись о государственной регистрации права собственности от **** в ЕГРН;

В обосновании иска указали, что свои обязательства по договору от **** исполнили, осуществив перевод части денежных средств на имя Шаталовой Е.А. и направив документы нотариусу с целью назначения даты сделки и нотариального удостоверения договора купли-продажи. Однако им стало известно, что имущество Шаталовой Е.А. отчуждено в пользу Зайцевой С.А. Указывают на незаконное отчуждение ответчиками спорного имущества и необоснованное уклонение от проведения сделки с истцами.

В судебное заседание суда первой инстанции истцы Морозов Р.А., Максимова А.Ю., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н., Д., участия не принимали. Их представитель Миронова В.В. исковые требования поддержала. Указала, что заключенный сторонами **** договор купли-продажи являлся предварительным договором о намерениях. В связи с тем, что на момент его заключения Шаталовой Е.А. не было получено согласие органов опеки на отчуждение принадлежащей ее несовершеннолетним детям недвижимости, истцами во исполнение условий договора на имя ответчика были направлены денежные переводы на часть суммы. Информацией о статусе указанных переводов и получении их Шаталовой Е.А. не располагают. Заключенный **** договор с Зайцевой С.А. недействителен по основаниям, установленным п. 1 ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушает права истцов.

Ответчик Шаталова Е.А., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетний детей К. и В., по заявленным требованиям возражала, пояснила, что подписанный с истцами договор купли-продажи дома и земельного участка заключен не был, так как он не был оформлен нотариально, у покупателей отсутствовало разрешение органов опеки и попечительства на заключение такого договора. Денежные средства покупатели ей не передали. О перечислении истцами на ее имя части денежных средств ей ничего не известно, деньги от истцов ею не получены. В связи с отсутствием договоренностей и взаимных соглашений с истцами Максимовой А.Ю. и Морозовым Р.А. по оформлению сделки, от ее заключения она отказалась и продала спорные объекты недвижимости Зайцевой С.А.

Ответчик Зайцева С.А. исковые требования не признала, указав на законность заключенного с Шаталовой Е.А. договора купли-продажи.

Третье лицо нотариус Ж. пояснила, что ею было получено заявление Максимовой А.Ю. и Морозова Р.А. о проведении сделки купли-продажи. Она позвонила Шаталовой Е.А., которая от заключения договора отказалась, сообщив, что имущество уже продано, о чем ею было сообщено другой стороне. Удостоверить сделку при отсутствии волеизъявления обеих сторон она не могла.

Третье лицо нотариус М., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась.

Представитель третьего лица отдела опеки и попечительства Управления образования администрации Александровского района Лобанова Г.С., полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку права несовершеннолетних К. и В. заключением оспариваемого договора не нарушаются. А истец Максимова А.Ю., действующая также в интересах несовершеннолетних Н. и Д., не лишена возможности приобрести иное жилое помещение.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просят в апелляционной жалобе истцы Морозов Р.А. и Максимова А.Ю., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н. и Д. Выражают несогласие с выводом суда о признании сделки, заключенной между истцами и ответчиком Шаталовой Е.А., ничтожной. Указали в жалобе, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение предварительного договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в отсутствии истца Максимовой А.Ю., истца Морозова Р.А., ответчика Зайцева С.А., третьих лиц нотариусов, представителя отдела опеки и попечительства Управления образования администрации Александровского района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, ответчика Шаталовой Е.А., просившей о рассмотрении дела в ее отсутствие, судебная коллегия, с учетом надлежащего извещения участников процесса о времени и месте рассмотрения дела, оснований для отмены решения суда не находит.

В соответствии с положениями п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п.3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 ст.6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ст. 422).

В силу п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многостороння сделка).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 158 п.1 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе, наличии у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверенное сделки в соответствии с п.2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Абзацем 3 п.3 ст.60 СК РФ определено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Ст. 37 ГК РФ устанавливает общие права и обязанности как опекуна, так и попечителя по распоряжению имуществом подопечного, в соответствии с которой опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества или выдел из него долей.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Шаталова Е.А., К., В. являлись собственниками земельного участка ( каждый по 1/3 доли) и расположенного на нем жилого дома ( Шаталова Е.А. в размере **** доли в праве общей долевой собственности, К. и В., по **** доли в праве собственности ), расположенных по адресу: ****.

**** между Шаталовой Е.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних К. и В., и покупателями Морозовым Р.А. и Максимовой А.Ю., действующей в своих интересах и интересах детей Н. и Д., был составлен в письменной форме договор купли-продажи принадлежащего ей и ее детям земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу****.

Согласно условий договора, который не был удостоверен нотариально, часть денег в сумме 1 221 974 рубля должны быть уплачены продавцу покупателями за счет совместно нажитых денежных средств супругов покупателей Морозова Р.А. и Максимовой А.Ю. в день подписания настоящего договора, а другая часть средств в размере 428 026 рублей путем перечисления на счет продавца в ПАО Сбербанк за счет средств материнского капитала, предоставляемого Максимовой А.Ю.

**** в день подписания договора денежные средства в размере 1 221 974 рубля Морозовым Р.А. и Максимовой А.Ю. не были уплачены продавцу Шаталовой Е.А., что не отрицалось сторонами в суде первой инстанции.

В соответствии с п.3.7 указанного договора сторонами определена обязанность по его нотариальному удостоверению в срок до ****.

Указанный договор купли-продажи дома и земельного участка в нотариальном порядке удостоверен не был. На момент заключения договора отсутствовало разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних К., В., которое необходимо в соответствии со ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, что сторонами также не оспаривалось.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, что для заключения сделок с долями и недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, требуется нотариальное удостоверение сделки и такой договор подлежит нотариальному удостоверению, он заключен быть не мог, поскольку на момент его заключения Шаталовой Е.А. не было получено согласие органов опеки на отчуждение принадлежащей ее несовершеннолетним детям недвижимости, суд первой пришел к выводу, что заключенный договор купли-продажи от **** является ничтожной сделкой и отказал в удовлетворении иска истцов.

С учетом данных о том, что соглашение между сторонами Максимовой А.Ю., Морозовым Р.А. о продаже недвижимости не было оформлено в соответствии с законом; в нарушение положений действующего законодательства относительно сделок по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним, договор нотариально удостоверен не был; на момент его подписания отсутствовало разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних К. и В.; не были исполнены условия договора по уплате денежных средств продавцу в сумме 1 221 974 рубля в день подписания договора, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что такой договор удостоверен нотариусом быть не мог, не мог быть признан заключенным и повлечь для сторон юридические последствия. В связи с чем у Шаталовой Е.А. обязательств перед истцами о передаче им принадлежащего ей имущества не возникло.

Из письменных заявлений ответчика Шаталовой Е.А. суду первой инстанции следует, что без оформления сделки в нотариальном порядке и разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки, согласие на получение от Максимовой А.Ю. и Морозова Р.А. денежных средств за продажу недвижимости она не давала, денег от них не получала. О переводе денежных средств на ее имя истцы ее не уведомляли, об этом она узнала в суде после предъявления к ней иска (т.1 л.д.122).

В связи с установленными обстоятельствами дела, обоснованными являются и выводы суда о том, что направление истцами в период с **** по **** переводов денежных средств на имя Шаталовой Е.А. без надлежащего уведомления Шаталовой Е.А. и ее согласия на получение денежных переводов в произведенных платежах, равно как и доставление их адресату, правового значения для разрешения спора не имеет.

При этом, суд первой инстанции учтено, что в ходе рассмотрения дела по существу доказательств, отвечающих требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, надлежащего уведомления Шаталовой Е.А. о произведенных платежах и доставления их адресату, истцами представлено не было.

Таким образом, отказ в удовлетворении требований о понуждении Шаталовой Е.А. заключить с истцами договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях договора купли-продажи от ****, признании за истцами права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок; возложении на Шаталову Е.А. обязанности передать Максимовой А.Ю. и Морозову Р.А. недвижимое имущество в том состоянии, каким оно было на день подписания договора купли-продажи от **** со всем оборудованием, является законным и основанным на исследованных доказательствах и нормах права, регулирующих возникшие правоотношения.

Правовая позиция представителя истцов в суде апелляционной инстанции о смешанной форме заключенного между сторонами **** договора купли-продажи с условием о предварительной оплате на правильность выводов суда первой инстанции не влияет. Доводам о том, что сделка купли-продажи квартиры была стороной истцов добросовестно исполнена, о чем продавец была уведомлена стороной покупателя, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Ссылка на ст. 165 ГК РФ что ответчик уклоняется от удостоверения сделки, а истцы частично ее исполнили, являться несостоятельной, так как основана на неверном толковании и применении к спорным правоотношениям норм материального права.

В связи с отказом в удовлетворении требований о признании заключенным договора купли-продажи от ****, в том числе и с учетом отсутствия доказательств оплаты истцами обусловленной договором стоимости объектов недвижимости и своевременной их передачи ответчику, соглашается судебная коллегия и с решением суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца о признании недействительным договора купли-продажи от ****, заключенного между Шаталовой Е.А. и Зайцевой С.А. Охраняемый законом интерес в оспаривании заключенного **** ответчиками договора купли-продажи у истцов отсутствует.

Доводы апелляционной жалобы истцов о нарушении судом принципа состязательности и равноправия сторон, а также отсутствия беспристрастности судьи судебной коллегией отклоняются. Из материалов дела не усматривается, что суд действовал вопреки полномочий, предоставленных ему гражданским процессуальным законодательством. Отказ в удовлетворении исковых требований не свидетельствует о нарушении судом принципа состязательности и равноправия сторон. В материалах дела отсутствуют какие-либо объективные данные, подтверждающие, что судья лично, прямо или косвенно был заинтересован в исходе дела либо имелись иные обстоятельства, вызывающие сомнение в его объективности и беспристрастности.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст.330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Александровского городского суда Владимирской области от 26 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Морозова Романа Александровича и Максимовой Алины Юрьевны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н., Д. – без удовлетворения.

Председательствующий И.А. Кутовая

Судьи Е.И. Бондаренко

О.Ю. Закатова