Гражданский кодекс часть 1

Требование мотивировано тем, что 25.05.2021 стороны заключили договор задатка и в этот же день истец передала ответчику 2 000 000 руб. в качестве обеспечения заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям договора о задатке ответчик принял на себя обязательство в срок до 15.06.2021 заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 2500 кв.м и жилого дома площадью 627,50 кв.мпо адресу: <данные изъяты>5.07.06.2021 истецосматривал дом с привлечением специалистов ООО «Констант Эксперт», которые обнаружили критические дефекты крыши и кровли, делающие функционально непригодным эксплуатацию здания, поскольку они влияют на условия его прочности и устойчивости.В части здания, где расположены гараж, жилые помещения между гаражом и хозблоком, хозблок, необходим демонтаж всех конструкций крыши и кровли (включая мауэрлат и стропильную систему), повышение отметки верха внешних стен и устройство новых конструкций.Выявлены многочисленные деформации кровельного покрытия.Установлены деформация стропильной системы и, как следствие, прогиб кровельного покрытия, а такжеисполнение пароизоляции (кровли) с нарушением требований СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76».Рекомендовано усилить стропильную систему, осуществить замену кровельного покрытия, что потребует осуществить демонтаж всех нижележащих слоёв (утеплителя, пароизоляции, гипсокартона внутренней отделки скатов кровли).Водосточная система имеет деформации, повреждения крепежа и требует замены.Отливы оконных проёмов смонтированы с нарушениями. Торцы отливов не загерметизированы, в результате чего атмосферные осадки попадают в стеновые конструкции. Подоконники смонтированы с нарушениями, поскольку имеют уклон к остеклению, что приводит к проникновению влаги, находящейся на подоконнике (конденсат с остекления или пролитая вода при поливе цветов) в стеновые конструкции.Подоконники требуют демонтажа и повторной установки с уклоном от остекления. Отливы требуют замены или герметизации торцов, если это возможно (определяется для каждого отлива отдельно).Необходим ремонт всех покрытий пола террас и балконов. Ремонт заключается в полном демонтаже всех покрытий и устройстве новых покрытий.Необходим ремонт облицовки цоколя здания и всех фасадов здания.Выявлены сквозные трещины в перегородках вблизи дверных проёмов, а также на участках сопряжения перегородок со стенами в помещениях. Напольное покрытие гаража не имеет каких-либо устройств для отвода влаги. Отсутствие дорожного покрытия между въездными воротами земельного участка и воротами гаража, иные недостатки. Подобные нарушения со стороны ответчика (продавца) в предложении на продажу не указывались, требования о дополнительных финансовых вложениях учитывались, при заключении договора о задатке от 25.05.2021 не заявлялись. По сведения Единого государственного реестра недвижимости здание имеет два этажа, тогда как ответчик продавалтрёхэтажное здание.11.06.2021 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора о задатке и заключения договора купли-продажи путём отправки уведомления посредством переписки по мессенджеру «Whatsapp»;посредством обмена электронными сообщениями (письмами) и документами в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также дополнительно, в этот же день, посредством АО «Почта России» в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от договора задатка, совмещенное с требованием (претензией) о возврате денежных средств. Документ получен ответчиком 29.06.2021 и в добровольном порядке не исполнен.

В суде первой инстанции представитель истца ПЮ – адвокат ПЛ заявленное требование поддержал, пояснив, что истец быланамерена приобрести земельный участок и жилой дом, передан задаток в размере 2 000 000 руб. Жилой дом осматривался истцом внешне несколько раз. Специалистами выявлены недостатки, которые не были оговорены ответчиком, что послужило принятию истцом решения об одностороннем отказе от заключения основного договора купли-продажи. После отказа истца от заключения сделки ответчик С.,злоупотребив своим правом, направил истцу основной договор купли-продажи, который истец не получила. Переписка в мессенджере«WhatsApp» велась между ответчиком и супругом ПЮ

Представитель ответчика СО по доверенности – ХО в судебном заседании иск не признала, пояснив, что 25.05.2021 между сторонами был заключён договор, ответчик получил от истца задаток в размере 2 000 000 руб., и был установлен срок заключения основного договора купли-продажи – 15.06.2021. Согласно имеющейся в материалах дела переписке истец отказалась заключать основной договор купли-продажи, поскольку уведомила ответчика об этом заранее в мессенджере WhatsApp.Ответчик направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи 11.06.2021, которое получено ПЮ 16.06.2021,то есть предпринял все действия для заключения основного договора купли-продажи.Данный договор не является договором задатка, поскольку в нём отсутствуют сведения о порядке и способе заключения основного договора. Заключённый сторонами договор от 25.05.2021 является договором аванса и не подлежит взысканию в двойном размере.Ответчиком представлено заключение эксперта, согласно которому жилой дом в исправном состоянии, конструкции дома находятся в идеальном состоянии, дом соответствует строительно-техническим нормам. Истцом представлена дефектная ведомость, которая не понятно кем составлена, в ней указаны такие дефекты, как ржавчина вокруг гвоздей на крыше жилого дома, царапины от кошки на мебели, однако жилой дом продавался без мебели.До передачи денежных средств ответчику, истец осматривала жилой дом и видела, что дом двухэтажный с мансардой. При размещении объявления о продаже дома на ЦИАН отсутствовало понятие «мансарда», поэтому было указано, что дом трёхэтажный. Ответчик представил истцу все необходимые документы. Полагала, что настоящая причина отказа от заключения основного договора купли-продажи заключалась в том, что собственник соседнего земельного участка предложил истцу приобрести у него жилой дом с земельным участком за 20 000 000 руб.

Решением Пушкинского городского суда Московской области от 16 сентября 2021 г.в удовлетворении искового требованияотказано.

Не согласившись с вышеприведённым решением суда первой инстанции, истец ПЮ подала апелляционную жалобу на предмет его отмены, как незаконного.

Ответчиком СО в суд представлено письменное возражение на апелляционную жалобу.

В суде апелляционной инстанции представитель истцаПЮ– адвокат ПЛдоводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда просил отменить.

Представительответчика СО по доверенности – Х. в судебном заседании поддержала доводы письменного возражения на апелляционную жалобу, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела по апелляционной жалобе в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, с учётом мнений представителей сторон и положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся участников судопроизводства.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, проверив материалы дела в пределах этих доводов и заслушав объяснения представителейсторон, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 3271 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,25.05.2021 между ПЮ и СО был заключён договор задатка при купле-продаже жилого дома общей площадью 627,50 кв.м и земельного участка площадью 2500 кв.м по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п.3 договора задатка стороны установили срок заключения основного договора - 15.06.2021.

В силу пп.4 и 5 договора в случае, если после подписания настоящего договора задатка покупатель отказывается от заключения основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость дома, указанную в п. 3 договора, продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток в размере 2 000 000 руб.

25.05.2021 СО получил от ПЮ денежные средства в размере 2 000 000 руб., что подтверждается распиской.

07.06.2021 истец с привлечением специалистов ООО «Констант Эксперт» провели обследование указанного жилого дома,выявили недостатки и рекомендовали,в том числе, усилить стропильную систему, осуществить замену кровельного покрытия, демонтировать и повторно установитьподоконники, заменить отливы, указали на необходимость выполнить ремонт всех покрытий пола террас и балконов, облицовки цоколя здания, фасада здания.

Как следует из переписки между супругом истца - ЛА и ответчиком в мобильном мессенджере «Whatsapp», 09.06.2021 ЛА уведомил ответчика об отказе от заключения договора купли-продажи и возврате залога в связи с обнаружением специалистами недостатков жилого дома.

11.06.2021 ЛА посредством сообщения в мобильном мессенджере «Whatsapp» направил ответчику уведомление о расторжении соглашения о задатке от 25.05.2021, а также ведомость дефектов ООО «Констант Эксперт».

11.06.2021 истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении соглашения о задатке от 25.05.2021 с требованием о возврате денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 380 ГК РФ задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Пунктом 3 ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пп. 1,3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Разрешая спор по существу заявленного требования, руководствуясь вышеприведёнными законоположениями, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание условия договора о задатке, суд первой инстанции пришёл к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку предварительный договор между сторонами не заключался, его существенные условия, кроме цены, не определялись, следовательно, переданные истцом ответчику по соглашению денежные средства в размере 2 000 000 руб. не могут расцениваться в качестве задатка.

Судом указано, что поскольку предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, в котором бы стороны намеревались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, стороны не заключали, какие-либо характеристики качества продаваемого дома стороныне оговаривали, то представленное истцом заключение о недостатках продаваемого ответчиком жилого дома не может быть расценено как обоснованный отказ от заключения основного договора купли-продажи и возврата уплаченной суммы задатка.

Судом учтено, что по условиям заключённого сторонами договора, отказ покупателя от заключения основного договора не предусматривает возврата задатка в двойном размере, как заявлено истцом в иске.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении", следует, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 ГПК РФ).

Однако при вынесении обжалуемого решения указанные выше требования закона судом соблюдены не были.

В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращён.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2019 № 18-КГ18-232.

Согласно пунктам 26 и 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платёж (платежи) по основному договору, зачисляется в счёт цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечёт обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как указывалось выше, 25.05.2021 между ПЮ и СО был заключен договор задатка при купле-продаже жилого дома и земельного участка, по условиям которого СО в этот же день получил от ПЮ денежные средства в размере 2 000 000 руб. в качестве задатка (п. 2 договора).

В силу п.3 договора задатка стороны установили срок заключения основного договора - 15.06.2021.

Ответчик направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи 11.06.2021, которое получено ПЮ 16.06.2021.

В соответствии с п. 1 ст. 1651 ГПК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, учитывая, что предложение ответчика заключить основной договор (оферта) поступило истцу после 15.06.2021, то обязательства, предусмотренные договором задатка при купле-продаже жилого дома (предварительным договором), считаются прекращёнными по истечении срока его действия.

В установленный предварительным договором (договором задатка) срок основной договор купли-продажи сторонами заключён не были, при этом никто из участников обязательства в установленном законом порядке не направил предложение другой стороне заключить договор в срок, установленный пунктом 3 договора задатка.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика не оспорено, что денежные средства в размере 2 000 000 рублей, переданные истцом ответчику по расписке, последним истцу не возвращены.

Кроме того, согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции пояснила, что полученная СО сумма в размере 2 000 000 рублей не может расцениваться как задаток, поскольку она выполняла функцию штрафной санкции за отказ от заключения основного договора, что предусмотрено в п. 5 договора задатка.

Вместе с тем из буквального толкования упомянутого п. 5 договора задатка следует, что продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток в размере 2 000 000 рублей, если после подписания договора задатка покупатель отказывается от заключения основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость, что не свидетельствует о правомерности удержания ответчиком указанной суммы денег при прекращении договора задатка (предварительного договора) при отсутствии противоправного поведения истца.

Разрешая спор по существу заявленного требования, руководствуясь вышеприведёнными законоположениями и разъяснениями по их применению, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи,суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что полученная ответчиком сумма в размере 2 000 000 рублей подлежит возврату истцу, что следует из положений как ст. 381 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ.

При этом во взыскании суммы задатка в двойной размере следует отказать, поскольку в указанной части исковое требование не соответствует положению п. 2 ст. 381 ГК РФ о том, что сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка только в том случае, если она ответственназа неисполнение договора.

Таких обстоятельств суд апелляционной инстанции не установил.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Всоответствии сост. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерациис ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 200 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пушкинского городского суда Московской области от 16 сентября 2021 г. отменить, апелляционную жалобу ПЮ – удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым исковое требование ПЮ удовлетворить частично.

Взыскать с СО в пользу ПЮ денежные средства, уплаченные в качестве задатка по договору от 25 мая 2021 г., в размере 2 000 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 200 рублей.

В удовлетворении искового требования ПЮ к СО о взыскании денежных средств в большем размере отказать.

Судья-председательствующий:

Судьи: