Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к АО «СибЭнергоРемСтрой» (далее по тексту – АО «СЭРС») о признании действующим договора участия в долевом строительстве, возложении обязанностей, взыскании денежных средств;

встречному иску АО «СЭРС» к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым, взыскании неустойки

по апелляционной жалобе представителя конкурсного управляющего АО «СЭРС» ФИО2

на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 3 октября 2016 года,

УСТАНОВИЛА:

Обратившись в суд с иском, ФИО1 ссылался на то, что между ним и ответчиком (ранее – ЗАО «СЭРС») Дата изъята был заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят в отношении объекта – однокомнатной квартиры со строительным Номер изъят в блок - секции Номер изъят многоквартирного дома по (данные изъяты) по цене 1656 000 руб. с оплатой полной стоимости в срок до 30.06.2013. В связи с нарушением срока сдачи объекта в эксплуатацию им в порядке ст. 328 ГК РФ была приостановлена оплата по договору. На уведомление ответчика оплатить задолженность по договору он предложил зачесть в счет стоимости объекта неустойку, которую ответчик обязан начислить ему за нарушение срока передачи объекта. Оставив его предложение без удовлетворения, ответчик в одностороннем порядке расторг заключенный между ними договор, нарушив при этом предусмотренную ст. ст. 8, 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» процедуру расторжения и его права. С учетом заявления об уточнении требований (л.д. 159-161 т.1) просил считать ответчиком по делу АО «СЭРС», признать отказ ответчика от договора участия в долевом строительстве Номер изъят от 20.08.2012 недействительным, признать данный договор действующим, возложить на ответчика обязанность по подписанию акта приема-передачи квартиры, признать состоявшимся зачет неустойки в размере 525782,40 руб. за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в оплату его задолженности по договору, обязать ответчика принять у него, истца, денежные средства 89 417,60 руб. в оплату цены договора, взыскать в его пользу компенсацию морального вреда 50 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной суммы, судебные расходы.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО3 от требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, о зачете на сумму 262891,20 руб. отказалась (л.д.7 т.2), ее отказ принят судом, производство по иску в данной части прекращено.

Во встречном иске ответчик - АО «СЭРС» - просил признать договор участия в долевом строительстве от 20.08.2012 Номер изъят расторгнутым, взыскать с ФИО1 в его пользу неустойку 177 622,73 руб. за нарушение установленного договором срока внесения платежей, расходы по уплате государственной пошлины. Мотивировал это тем, что в установленный договором срок истец не произвел оплату объекта долевого строительства, кроме того, отказался оплатить задолженность после сдачи дома в эксплуатацию, что давало застройщику законное основание расторгнуть договор в одностороннем порядке (л.д.60-65 т.1).

Приведенным выше решением суда постановлено иск ФИО1 удовлетворить частично, признать ответчиком по его иску АО «СЭРС»; признать отказ АО «СЭРС» от договора участия в долевом строительстве Номер изъят от 20.08.2012 недействительным, а данный договор – действующим; в остальной части иска отказать. В удовлетворении встречного иска АО «СЭРС» отказать.

Дополнительным решением этого же суда от 16.05.2017 постановлено возложить на ФИО1 обязанность произвести окончательный расчет по договору участия в долевом строительстве Номер изъят от 20.08.2012 путем перечисления денежной суммы 615 200 руб. на расчетный счет АО «СЭРС» Номер изъят

В апелляционной жалобе представитель конкурсного управляющего АО «СЭРС» ФИО2 просит решение отменить, принять по делу новое решение. Мотивирует это тем, что отказ ФИО1 от исполнения договора в части оплаты цены объекта долевого строительства давал право ответчику на одностороннее расторжение договора, которое было осуществлено 24.02.2016 при соблюдении предусмотренных ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ требований. Считает, что поскольку нарушение сроков оплаты истцом цены объекта имело место до расторжения договора, то суд необоснованно отказал во взыскании неустойки в пользу застройщика согласно ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны не явились, о судебном разбирательстве извещались надлежащим образом. Суд рассмотрел дело в отсутствие сторон по правилам ст. 167 ГПК РФ, признав извещение надлежащим с учетом п.1 ст. 165.1 ГК РФ.

Заслушав доклад судьи Ананиковой И.А., объяснения представителей ФИО1 –ФИО3 и ФИО4, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 4 и 5 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 ст. 9 этого же Закона предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

По делу установлено, что 20.08.2012 между ФИО1 и ЗАО «СибЭнергоРемСтройЭРС» (прежнее наименование застройщика) был заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, согласно которому объектом долевого строительства является однокомнатная квартира со строительным Номер изъят в блок – секции Номер изъят в многоквартирном доме, построенном на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят по адресу: (данные изъяты), на 3 этаже общей площадью по проекту 45,1 кв.м., площадью балкона 1,8 кв.м (пункт 1.3 договора). Цена договора на момент его заключения составляет 1 656 000 руб. и подлежит оплате в следующие сроки: до 15.12.2012- 156 000 руб., до 30.06.2013 – 1500 000 руб. (пункты 1.3, 2.2, 2.3 договора). Срок передачи объекта долевого строительства участнику определен разделом 3 договора не позднее 01.03.2014.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 30.12.2015, что подтверждено Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию Номер изъят от 30.12.2015. К указанному времени цена договора была оплачена ФИО1 частично в размере 995 800 руб..

В связи с имевшейся у ФИО1 задолженностью на его имя застройщиком 20.01.2016 было направлено письменное уведомление исх. Номер изъят об окончании строительства, готовности застройщика передать приобретенную квартиру по передаточному акту, необходимости оплаты истцом задолженности по договору в размере 660 200 руб. в течение 7 рабочих дней со дня получения уведомления. При этом истец был предупрежден, что нарушение сроков и порядка оплаты является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком (абз. 3 уведомления, копии на л.д. 18, 36, 76,172 т.1).

Предупреждение получено ФИО1 27.01.2016, чего он не оспаривал. Требование об оплате по договору им выполнено не было, в письменном ответе на уведомление от 03.02.2016 он ссылался на обязанность застройщика уплатить ему неустойку 525782,40 руб. за просрочку передачи объекта, которую просил учесть в счет его долга, и указал, что оставшиеся денежные средств 134417,60 руб. оплатит до 27.02.2016.

19.02.2016 за исх. Номер изъят на имя истца ФИО1 застройщиком было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора по мотиву неисполнения им условий договора и требования застройщика об оплате стоимости объекта.

Установив приведенные обстоятельства, суд первой инстанции признал, что односторонний отказ АО «СЭРС» от исполнения договора участия в долевом строительстве от 20.08.2012 Номер изъят осуществлен с нарушением требований статей 8, 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, так как застройщиком не соблюден месячный срок с момента направления уведомления, что нарушает права истца как участника долевого строительства, и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным. Поэтому требования ФИО1 о признании договора не расторгнутым (действующим) суд счел подлежащими удовлетворению.

С такими суждениями суда судебная коллегия согласиться не может.

Стороны не оспаривали, что ФИО1 не была произведена оплата объекта долевого строительства, условие об окончательном сроке ее внесения до 30.06.2013 им не выполнено. Ссылка истца на обоснованность приостановления оплаты в порядке ст. 328 ГК РФ в связи с очевидным нарушением застройщиком срока введения многоквартирного дома в эксплуатацию для судебной коллегии несостоятельна.

Согласно п.1 ч.1 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, уведомив застройщика об одностороннем расторжении договора.

В качестве меры гражданско- правовой ответственности застройщика за нарушение срока передачи объекта предусмотрена неустойка (ч.2 ст. 6 Закона).

Право участника на приостановление оплаты специальным законом не предусмотрено. Применительно к положениям ст. 328 ГК РФ встречное исполнение по договору от 20.08.2012 Номер изъят лежало не на участнике, а на застройщике, который вправе был приостановить передачу объекта участнику до исполнения последним обязательства по оплате цены объекта.

При таком положении неуплата истцом цены объекта в установленный договором срок носила характер одностороннего отказа от выполнения обязательства, что в силу ст. 310 ГК РФ является недопустимым. Поэтому требование застройщика об оплате стоимости объекта в размере 660200 руб. в течение 7 рабочих дней после получения уведомления от 20.01.2016 являлось правомерным, соответствовало требованиям разумности и балансу интересов сторон.

В указанный срок истец оплату не произвел, при этом у него отсутствовало право на установление иного срока оплаты по своему усмотрению и на зачет неустойки за нарушение срока передачи объекта, которая начислению в его пользу не подлежала.

Поскольку ФИО1 свои обязательства надлежащим образом не исполнил, допустил просрочку внесения окончательного платежа более чем на два месяца, застройщик после предупреждения истца о необходимости погашения им задолженности и о последствиях неисполнения такого требования имел право расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Тридцатидневный срок, предусмотренный ч.3 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, истек 19.02.2016, в указанную дату истцу ответчиком было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора, истцу предлагалось получить внесенную по договору сумму 995 800 руб. (л.д.20, 163 т.1).

Довод суда о несоблюдении застройщиком срока, до истечения которого он не мог расторгнуть договор в одностороннем порядке, не свидетельствует о наличии по делу обстоятельств, влияющих на права истца как участника долевого строительства и влекущих применение по делу избранных истцом способов защиты права, поскольку без оценки суда оставлены иные имеющие значение для дела обстоятельства.

19.02.2016 ФИО1 оплатил застройщику сумму 45000 руб., недостаточную для исполнения договора. Доказательств того, что застройщик отказался принять от него оплату в большей сумме и препятствовал погашению задолженности в полном объеме, он суду не представил. Из ответа ФИО1 от 03.02.2016 на предупреждение застройщика от 20.01.2016 усматривается, что он свой долг признавал лишь в части суммы 134 417,60 руб. (л.д.19 т.1), что свидетельствовало об отсутствии у него намерений исполнить договор.

Ответчик, не получивший полного исполнения, 24.02.2016 вновь направил уведомление ФИО1 об одностороннем расторжении договора, в подтверждение чего суду были представлены: удостоверенная печатью почтового отделения опись документов, предоставляемых для ФИО1, а именно уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве исх. Номер изъят от 19.02.2016; кассовый чек об оплате почтового отправления ФИО1 от 24.02.2016; уведомление о вручении ФИО1 почтового отправления 26.02.2016 (л.д.70- 73, 122-125 т.1).

Текст уведомления был изменен, истцу разъяснялся порядок возврата застройщиком полученных по договору денежных средств в сумме 1040 000 руб., т.е. с учетом суммы 45000 руб., оплаченной 19.02.2016 (л.д.73 т.1).

Представленные ответчиком по делу доказательства направления истцу уведомления 24.02.2016 его представитель ФИО3 не оспаривала и в судебном заседании подтвердила, что 26.02.2016 истец получил уведомление о расторжении договора (л.д. 12 т.2).

Номер почтового идентификатора на отправлении Номер изъят, полученном ФИО1 26.02.2016, соответствует номеру на кассовом чеке от 24.02.2016.

Из отчетов об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором, имеющихся в открытом доступе Интернет на сайте Почта России усматривается, что оба уведомления застройщика о расторжении договора были получены ФИО1 26.02.2016 (л.д. 197,198 т.2).

Согласно п.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Имеющимися в деле доказательствами, исследованными судом, подтверждено, что порядок направления уведомления 24.02.2016 по почте заказным письмом с описью вложения соответствует требованиям ч. 4 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В силу данной нормы договор 20.08.2012 Номер изъят считается расторгнутым со дня направления истцу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Дата, указанная в самом уведомлении, значения для дела не имеет, поскольку правовых последствий не влечет. Юридически значимой является дата направления уведомления застройщиком.

10.03.2016 АО «СЭРС» направило заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора долевого участия от 20.08.2012 Номер изъят в связи с неисполнением ФИО1 обязательств по уплате цены договора.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что нарушений при одностороннем расторжении договора застройщик не допустил, процедура и сроки расторжения договора им были соблюдены, при этом нарушение срока внесения платежей участником является доказанным и давало застройщику право на односторонний отказ от договора.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает возможным согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что ответчиком были соблюдены требования ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ при одностороннем расторжении договора, и принимает во внимание, что задолженность истца к моменту расторжения договора составляла 615 200 руб., т.е. 37% от цены договора, просрочка оплаты - более 31 месяца, предложенные застройщиком условия и сроки урегулирования вопроса об оплате истец отверг, действуя по собственному усмотрению, притом, что размер неоплаченной цены договора не оспаривал.

Учитывая наличие между сторонами спора о расторжении договора, судебная коллегия полагает договор расторгнутым с 24.02.2016, т.е. с даты направления уведомления об отказе от исполнения договора (ч.4 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) после истечения 30 - дневного срока со дня направления ФИО1 предупреждения о необходимости погашения задолженности по оплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Защите подлежит нарушенное право (ст. 11 ГК РФ). Никто не может извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения (ст. 10 ГК РФ).

Право истца, не исполнившего договорных обязательств, не может быть признано нарушенным законными действиями ответчика. Факт окончания строительства и готовность объекта к передаче свидетельствуют об исполнении застройщиком своих обязательств по договору, при этом на застройщика не может быть возложена обязанность по передаче участнику не оплаченного им объекта.

Довод представителя ФИО3 о том, что после принятия судом решения конкурсным управляющим была принята от ФИО1 оплата за объект долевого строительства в размере 140 000 руб. не соответствует фактическим обстоятельствам, как не свидетельствующий о продолжении между сторонами договорных правоотношений, поскольку оплата произведена истцом по собственной инициативе путем безналичного перечисления на банковский счет АО «СЭРС», указанный в дополнительном решении суда.

Правом распоряжения квартирой, являвшейся объектом долевого строительства, конкурсный управляющий не располагает. Данная квартира обременена запретом на совершение регистрационных действий, включена в конкурсную массу АО «СЭРС», признанного банкротом, и передача ее истцу только в связи с оплатой им части ее стоимости влечет нарушение прав реестровых кредиторов, о чем правильно указывалось представителем ответчика ФИО2 при рассмотрении дела.

Также не может являться основанием для признания договора действующим невыплата истцу денежных средств, полученных от него застройщиком. В порядке, который был разъяснен застройщиком в уведомлении о расторжении договора, ФИО1 за возвратом денежных средств не обращался, иного не доказал. В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты, установленные ч.6 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Последствий в виде возобновления договорных отношений такие действия застройщика не влекут.

При таком положении решение суда в части удовлетворения требований ФИО1 о признании отказа ответчика от договора от 20.08.2012 Номер изъят недействительным, данного договора - действующим, и в части отказа во встречном требовании о признания договора участия в долевом строительстве расторгнутым противоречит установленным по делу доказательствам и нормам материального права. Суд не указал причин, по которым договор от 20.08.2012 Номер изъят не мог быть признан расторгнутым в судебном порядке по требованию застройщика, кроме того, принял дополнительное решение по требованиям, которые были заявлены после принятия решения (л.д.118 т.2), удовлетворил требование истца к самому себе о возложении обязанности произвести окончательный расчет в сумме 615200 руб.

Решение суда в части приведенных требований, а также дополнительное решение подлежат отмене по подп. 3 и 4 п.1 ст. 330 ГПК РФ. Принимая в указанной части новое решение, судебная коллегия полагает возможным в удовлетворении требований ФИО1 о признании недействительным отказа АО «СЭРС» от договора участия в долевом строительстве Номер изъят от 20.08.2012, признании указанного договора не расторгнутым, возложении обязанности произвести окончательный расчет по договору долевого участия отказать. Встречный иск АО «СЭРС» в части признания договора участия в долевом строительстве, заключенном между ЗАО «СибЭнергоРемСтрой» и ФИО1 Номер изъят от 20.08.2012 расторгнутым удовлетворить.

В остальной части решение по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 3 октября 2016 года в части удовлетворения требований ФИО1 и в части отказа в удовлетворении встречного иска АО «СибЭнергоРемСтрой» о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым, а также дополнительное решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 16 мая 2017 года отменить.

Принять в данной части новое решение. В удовлетворении требований ФИО1 о признании недействительным отказа АО «СибЭнергоРемСтрой» от договора участия в долевом строительстве Номер изъят от 20.08.2012, признании указанного договора не расторгнутым, возложении обязанности произвести окончательный расчет по договору долевого участия отказать. Встречный иск АО «СибЭнергоРемСтрой» в части признания договора участия в долевом строительстве, заключенного между ЗАО «СибЭнергоРемСтрой» и ФИО1, Номер изъят от 20.08.2012 расторгнутым удовлетворить.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий И.А. Ананикова

Судьи М.В. Аникеева

Н.М. Усова