Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании административное дело по заявлению Убушаевой Л.К. о признании незаконными действий администрации г. Элисты и возложении обязанности по продлению договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя администрации г. Элисты К.Д.С. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 июля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Басангова Н.А., объяснения представителя администрации г. Элисты К.Д.С., поддержавшей доводы в жалобе, возражения заявителя Убушаевой Л.К. и ее представителя Нуриахметовой С.М., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Убушаева Л.Б. обратилась в суд с заявлением о признании незаконными действий администрации г. Элисты и возложении обязанности по продлению договора аренды земельного участка. В обоснование требований указала, что *** года между ней и администрацией г. Элиста заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта социального обеспечения (дом быта), на срок до *** года. В связи с допущенными отделом землеустройства администрации г. Элисты описками относительно названия и адресного ориентира объекта разрешение на строительство был получено только *** года, сроком действия до *** года. *** года она обратилась в администрацию г. Элисты с заявлением о продлении договора аренды от *** года. К *** года на земельном участке был выполнен весь объем работ, связанных с возведением фундамента, а территория участка огорожена забором. В ответ на заявление о продлении договора аренды она *** года получила письмо о том, что в связи с отсутствием у нее права собственности на объект незавершенного строительства продление договора аренды невозможно, а заключение нового договора аренды возможно только по результатам торгов. Указывает, что в связи с получением разрешения на строительство только *** года она не успела оформить право собственности, а для оформления права собственности ей необходимо представить действующий договор аренды. При таких обстоятельствах считает, что она имеет право на заключение нового договора аренды на основании пп. 10 п. 2 и п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Просила признать отказ администрации г. Элисты в продлении договора аренды земельного участка от *** года незаконным и возложить на администрацию г. Элисты обязанность по продлению с ней указанного договора аренды.

В судебном заседании Убушаева Л.К. уточнила требования, просила признать незаконными действия администрации г. Элисты по отказу в предоставлении в аренду земельного участка, возложить на администрацию г. Элисты обязанность по продлению договора аренды от *** года сроком на три года. Пояснила, что она добросовестно исполняла обязательства по договору, после истечения срока аренды администрация требований о возврате спорного земельного участка не заявляла.

Представитель администрации г. Элисты К.Д.С. возражала против удовлетворения заявления, указала, что оснований для продления договора аренды с Убушаевой Л.К. без проведения торгов не имеется, поскольку у нее отсутствует право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 июля 2015 года заявление Убушаевой Л.К. удовлетворено. Признаны незаконными действия администрации г. Элисты, выразившиеся в отказе продлить Убушаевой Л.К. договор аренды № *** от *** года земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, для строительства объекта социального обеспечения (дома быта), расположенного по адресу: ***. На администрацию г. Элисты возложена обязанность по продлению указанного договора аренды сроком на три года.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Элисты К.Д.С. просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявления. Указала, что на момент обращения Убушаевой Л.К. с заявлением о продлении договора аренды земельного участка у администрации г. Элисты не имелось оснований для продления договора без проведения торгов.

Изучив доводы в апелляционной жалобе, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя заявление Убушаевой Л.К., суд руководствовался ст. 254, ст. 255 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 9, ст. 10, ст. 11, ст. 25, ст. 28, ст. 29, п. 3 ст. 30.1, п. 1, п. 2, и п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст. 606, ст. 607, ст. 621 Гражданского кодекса РФ, Обзором законодательства и судебной практики Верховного Суд РФ за второй квартал 2008 года, утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 года, и исходил из того, что заявитель как арендатор земельного участка имеет преимущественное право на продление договора аренды без проведения торгов. В связи с продолжительностью процедуры регистрации права собственности, а также учитывая добросовестные действия Убушаевой Л.К. по возведению объекта социального обеспечения, у нее фактически отсутствовала возможность без продления договора аренда зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Заявитель исполнял обязанности по оплате аренды, возложенные на него договором. Администрация не извещала Убушаеву Л.К. о прекращении аренды в установленные договором сроки. После истечения срока действия договора аренды возражений от администрации относительно его пользования заявителем не поступало, в связи с чем арендные отношения фактически продолжились.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации введен в действие с 15 сентября 2015 года, за исключением положений, для которых установлены иные сроки введения их в действие (ст. 1. Федерального закона «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства РФ»).

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства РФ» не рассмотренные до 15 сентября 2015 года апелляционные жалобы разрешаются в соответствии с процессуальным законом, действующим на момент рассмотрения жалоб.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании действий органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов.

С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс РФ внесены изменения, регулирующие порядок предоставления земельных участков.

В силу ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 части 2 указанной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По смыслу указанных норм договор аренды земельного участка без проведения торгов может быть продлен с арендатором, в случае если он является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке, или у него имеются основания, предусмотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, между Убушаевой Л.К. и администрацией г. Элисты *** года заключен договор аренды земельного участка. Данный земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., предназначенный для строительства объекта социального обеспечения (дом быта), расположен по адресу: ***. Постановлением администрации г. Элисты № *** от *** года утвержден градостроительный план земельного участка. *** года Убушаевой Л.К. выдано разрешение на строительство, сроком действия до *** года. На территории земельного участка Убушаевой Л.К. возведен объект незавершенного строительства (фундамент). *** года Убушаева Л.К. обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.

Согласно ответу администрации г. Элисты от *** года срок аренды земельного участка не может быть продлен в связи с отсутствием у Убушаевой Л.К. права собственности на объект незавершенного строительства. Отсутствие зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на объект незавершенного строительства заявителем не оспаривается.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что администрация г. Элисты обоснованно отказала в продлении срока аренды спорного земельного участка, поскольку у Убушаевой Л.К. отсутствуют правовые основания для продления указанного договора без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем, согласно нормам специального законодательства арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, Убушаева Л.К. как арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка.

Вопреки выводу суда первой инстанции от администрации г. Элисты поступали возражения относительно использования земельного участка Убушаевой Л.К. путем направления уведомления об отказе в продлении срока аренды.

Ссылки суда на длительность процедуры регистрации права собственности, неуведомление Убушаевой Л.К. о прекращении договора аренды в установленные договором сроки, ее добросовестные действия по оплате арендной платы и возведению объекта социального обеспечения основаниями для удовлетворения заявленных требований являться не могут, поскольку перечень условий, при которых возможно продление договора аренды без проведения торгов, строго оговорен Земельным кодексом РФ.

Руководствуясь статьями 308, 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 июля 2015 года отменить.

В удовлетворении заявления Убушаевой Л.К. о признании незаконными действий администрации г. Элисты и возложении обязанности по продлению договора аренды земельного участка отказать.

Апелляционную жалобу представителя заинтересованного лица администрации г. Элисты К.Д.С. удовлетворить.

Председательствующий Л.Л. Лиджеева

Судьи Г.В. Панасенко

Н.А. Басангов