Гражданский кодекс часть 1

по гражданскому делу по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области о понуждении обеспечения доступа к земельным участкам путем установления сервитута, признании ненадлежащим исполнение обязанностей по договорам аренды

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Будько Е.В.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к КУМИ Кстовского муниципального района о понуждении обеспечения доступа к земельным участкам путем установления сервитута, признании ненадлежащим исполнение обязанностей по договорам аренды, по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Кстовского муниципального района (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №<данные изъяты>, согласно которому на основании протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды: земельный участок площадью 1340 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес земельного участка: ФИО2<адрес>, д.Анкудиновка, <адрес>, в районе домов 22, 23; кадастровый №, границы земельного участка уточнены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» и не могут быть самостоятельно изменены Арендатором, вид разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства, объектов капитального строительства, прочих объектов на участке не имеется; права ограниченного пользования на землях соседних участков отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Кстовского муниципального района (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № <данные изъяты>, согласно которому на основании протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды: земельный участок площадью 1100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес земельного участка: ФИО2<адрес>, д.Анкудиновка, <адрес>, в районе <адрес>; кадастровый №, границы земельного участка уточнены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» и не могут быть самостоятельно изменены Арендатором, вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, объектов капитального строительства, прочих объектов на участке не имеется; права ограниченного пользования на землях соседних участков отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Кстовского муниципального района (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № <данные изъяты>, согласно которому на основании протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды: земельный участок площадью 1275 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес земельного участка: ФИО2<адрес>, д.Анкудиновка, <адрес>, в районе <адрес>; кадастровый №, границы земельного участка уточнены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» и не могут быть самостоятельно изменены Арендатором, вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, объектов капитального строительства, прочих объектов на участке не имеется; права ограниченного пользования на землях соседних участков отсутствуют.

Указанные земельные участки приобретались истцом для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, предусматривающего строительство жилого дома.

Однако при обращении к градостроительному специалисту, истец узнал, что использование в полном объеме данных участков невозможно, поскольку единственный проезд (дорога) к участкам проходит через участок с кадастровым номером <данные изъяты>, при этом права пользования данной дорогой (сервитута) не установлено. Данная дорога не входит в реестр дорог общего пользования, поэтому проезд по ней может в любое время быть ограничен.

Возможность установления сервитута по требованию арендатора земельного участка законом не предусмотрена, поскольку он не являлся лицом, обладающим правом требования к установлению сервитута, и в интересах которого может быть установлен сервитут.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в КУМИ Кстовского муниципального района с претензией, в которой просил обеспечить подъездные пути к земельным участкам с кадастровыми номерами <данные изъяты>, в том числе путём установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а также требованием приостановить взимание арендных платежей до установления возможности использования земельных участков в соответствие с их целевым назначением.

До настоящего времени никаких действий Ответчиком не предпринято, ответ на претензию не получен.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО9№-<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами <данные изъяты> со стороны земель общего пользования отсутствует. Возможно установление сервитута (обременения) на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> путем формирования под дорогой двух частей земельного участка <данные изъяты>, общей площадью 21 кв.м. и :<данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (Приложение 2, 3 Заключения).

В окончательном варианте истец ФИО3 просил суд:

Обязать КУМИ Кстовского муниципального района обеспечить подъездные пути к земельным участкам с кадастровыми номерами <данные изъяты>, принадлежащих на праве аренды ФИО1, в том числе путём установления сервитута в отношении земельного участка по координатам, указанным в заключении кадастрового инженера №-М2018 от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать ненадлежащим исполнение КУМИ Кстовского муниципального района договоров аренды земельных участков № № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления земельных участков, не соответствующих условиям Договора.

Взыскать с КУМИ Кстовского муниципального района в пользу ФИО3 судебные расходы, а именно: 24000 руб. по оплате услуг кадастрового инженера, 20000 руб. по оплате услуг представителя, 400 руб. по оплате госпошлины.

Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 29 марта 2018 года ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района ФИО2<адрес> отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО3 поставлен вопрос об отмене решения суда в полном объеме и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований, поскольку в материалах дела имеется заключение кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами <данные изъяты> по землям общего пользования со стороны центральной улицы д.Анкудиновка невозможен ввиду их отсутствия, все подъездные пути оформлены в собственность. Доступ к северо-восточной части д.Анкудиновка осуществлялся по грунтовой дороге, которая впоследствии частично включена в границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Кроме этого, при заключении договора аренды истец не мог знать о том, что подъездные пути к участку отсутствуют, поскольку для этого необходимо было изучить и исследовать границы участка с кадастровым номером <данные изъяты> который не являлся предметом аренды, поэтому у арендодателя имелась обязанность предоставить достоверную информацию о предмете аренды, что им сделано не было, а, следовательно, обязательства по договору были исполнены ненадлежащим образом, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежали удовлетворению.

В суде апелляционной инстанции истец и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить.

Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст.12 Гражданского Кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст.209 Гражданского Кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

На основании ст.274 Гражданского Кодекса РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В соответствии со ст.304 Гражданского Кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст.23 Земельного Кодекса РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст.60 Земельного Кодекса РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст.611 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В силу ст.612 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ч.2 ст.328 Гражданского Кодекса РФ, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Кстовского муниципального района (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №<данные изъяты>, согласно которому на основании протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды: земельный участок площадью 1340 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес земельного участка: ФИО2<адрес>, д.Анкудиновка, <адрес>, в районе домов 22, 23; кадастровый №, границы земельного участка уточнены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» и не могут быть самостоятельно изменены Арендатором, вид разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства, объектов капитального строительства, прочих объектов на участке не имеется; права ограниченного пользования на землях соседних участков отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Кстовского муниципального района (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № А 1943, согласно которому на основании протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды: земельный участок площадью 1100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес земельного участка: ФИО2<адрес>, д.Анкудиновка, <адрес>, в районе <адрес>; кадастровый №, границы земельного участка уточнены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» и не могут быть самостоятельно изменены Арендатором, вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, объектов капитального строительства, прочих объектов на участке не имеется; права ограниченного пользования на землях соседних участков отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Кстовского муниципального района (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № А 1944, согласно которому на основании протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды: земельный участок площадью 1275 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес земельного участка: ФИО2<адрес>, д.Анкудиновка, <адрес>, в районе <адрес>; кадастровый №, границы земельного участка уточнены в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» и не могут быть самостоятельно изменены Арендатором, вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, объектов капитального строительства, прочих объектов на участке не имеется; права ограниченного пользования на землях соседних участков отсутствуют.

Все указанные договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Нижегородской области, о чем сделаны регистрационные записи №№ от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения Афонинский сельсовет Кстовского района Нижегородской области, утвержденных решением сельского совета Афонинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области № от «25» мая 2017 года, на земельном участке с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, разрешено размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей), на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» разрешено Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

01.12.2017 года истец обратился в КУМИ Кстовского муниципального района с претензией, в которой просил обеспечить подъездные пути к земельным участкам с кадастровыми номерами <данные изъяты>, в том числе путём установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а также требованием приостановить взимание арендных платежей до установления возможности использования земельных участков в соответствие с их целевым назначением, однако никаких действий ответчиком не предпринято, ответ на претензию не получен.

При обращении к градостроительному специалисту истец узнал, что использование в полном объеме данных участков невозможно, поскольку единственный проезд (дорога) к участкам проходит через участок с кадастровым номером 52:26:0010033:895, при этом права пользования данной дорогой (сервитута) не установлено. Истец полагает, что поскольку данная дорога не входит в реестр дорог общего пользования, проезд по ней может в любое время быть ограничен.

В соответствии с п.3.3.1 Договора № <данные изъяты> и № <данные изъяты> Арендатор вправе самостоятельно хозяйствовать на участке в соответствие с целевым назначением и видом разрешенного использования участка, установленного Договором.

Согласно п.1.3 Договора № А 1943 и № А 1945 вид разрешенного использования земельных участков - для индивидуального жилищного строительства, п.1.3 Договора № А 1944 - для ведения личного подсобного хозяйства

По заключению кадастрового инженера ФИО9№-М/2018 от ДД.ММ.ГГГГ проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами <данные изъяты> со стороны земель общего пользования отсутствует. Возможно установление сервитута (обременения) на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> путем формирования под дорогой двух частей земельного участка :895/чзу1, общей площадью 21 кв.м. и :895/чзу2, общей площадью 267 кв.м. (Приложение 2, 3 Заключения).

ООО «КМ Анкудиновка» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования -многоквартирные жилые <адрес> выше этажей, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.85-114).

С ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, ранее принадлежащих ему на праве аренды, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в судебном заседании.

Установив указанные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что с момента возникновения права собственности у ФИО3 на земельные участки, КУМИ Кстовского района не может являться субъектом правоотношений по установлению частного сервитута, поскольку в силу ст.274 ГК РФ, именно собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Также судом первой инстанции верно со ссылкой на ст. 421 ГК РФ указано, что стороны совершили действия по фактической передаче земельных участков, были осведомлены об их характеристиках, свойственных объекту договора при его передаче в аренду, на стадии подписания акта приема-передачи земельного участка в аренду принимающая сторона должна обследовала предмет аренды, возражений и претензий со стороны арендатора относительно состояния земельного участка не направлялось, акт приема-передачи подписан ФИО3 лично без замечаний, то есть на момент его подписания сдаваемый в аренду земельный участок находился в состоянии, пригодном для использования по его целевому назначению, поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

Доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости; сервитут должен быть наименее обременительным для третьего лица.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на который истец просит установить сервитут, представляет собой земли населенных пунктов, предназначенные для размещения многоквартирных домов.

Возможность установления публичного сервитута основано на закрепленном в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципе сочетания при использовании и охране земель интересов заинтересованных лиц и законных интересов лиц, которым принадлежат земельные участки.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о возможных в будущем препятствий проезда не могут служить доказательствами, подтверждающими необходимость обременения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> путем установления сервитута для обеспечения интересов местного самоуправления и местного населения, и отсутствие иной возможности у неопределенного круга лиц прохода или проезда к каким-либо объектам.

Судом первой инстанции правильно указано, что сервитут устанавливается для обеспечения нужд лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом.

Кро меэтого, материалами дела подтверждено и не оспаривалось в судебном заседании, что в данном случае ФИО5 в полной мере пользуется своими правами на принадлежащих ему земельных участках.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия отмечает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии у истца препятствий в проходе и проезде к принадлежащим ему земельным участкам с кадастровыми номерами <данные изъяты> через земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - вдоль забора строительной площадки, является обоснованным.

Кроме этого, судом первой инстанции правильно со ссылкой на ч.3 ст.274 ГК РФ указано, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, однако по вопросу установления сервитута на данном земельном участке к собственнику земельного участка ООО «КМ Анкудиновка» истец не обращался.

Судебная коллегия отмечает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Каких-либо процессуальных нарушений, которые привели к принятию неправильного решения, судебной коллегией не установлено.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 29 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи