Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 09 декабря 2020 года в городе Хабаровске гражданское дело № 2-262/2020 по иску ФИО1 к Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края о взыскании неосновательного обогащения, по встречному иску Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о взыскании арендной платы,

по апелляционной жалобе Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 11 февраля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Железовского С.И., объяснения представителя администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края – ФИО2, судебная коллегия

установила:

истец ФИО1 в обоснование иска указала, что 27.11.2017 заключила с ответчиком договоры аренды земельных участков № под строительство жилых домов.

На земельных участках истцом возведены индивидуальные жилые дома, право собственности на которые зарегистрированы 24.10.2018.

Полагает, что в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ с момента приобретения права собственности на дома арендная плата за земельные участки не может превышать размер земельного налога на участок, который составляет 310 руб. в год за каждый участок.

Ответчик в нарушение требований земельного законодательства выставлял истцу к оплате стоимость аренды в полном объеме. Общая переплата по трем договорам осуществлена истцом - 232626, 45 руб.

Истец в адрес ответчика направила требование о возврате излишне уплаченной арендной платы, однако в удовлетворении требования ответчиком отказано.

Просила взыскать с Администрации Тополевского сельского поселения денежные средства 232 626, 45 руб.

Администрация Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края обратилась к ФИО1 со встречным иском о взыскании арендной платы - 28406 руб. 42 коп., ссылаясь на то, что на момент государственной регистрации ФИО1 права собственности на земельные участки, ранее предоставленные ей на основании вышеуказанных договоров аренды, заключенных по результатам открытого аукциона, у ФИО1 имеется задолженность по арендной плате в сумме 28406 руб. 42 коп.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 11.02.2020 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, с Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края взысканы денежные средства 106766, 10 руб., расходы по оплате госпошлины 3335 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 15.05.2020 решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 11.02.2020 оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29.09.2020 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 15.05.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе Администрация Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района, не согласившись с решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных истцом требований и удовлетворить заявленные встречные исковые требования, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, на нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы сослалась на положения подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса РФ, полагает, что до государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, зарегистрированные в Росреестре 08.12.2017, обязательства по внесению арендной платы сохраняются.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считает его законным и обоснованным.

ФИО1 в заседание судебной коллегии не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не уведомила.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в возражениях на апелляционную жалобу (ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.11.2017 между Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключены договоры № аренды земельных участков, согласно которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору из земель категории «земли населенных пунктов» земельные участки площадью 1071 кв.м. каждый, с кадастровыми номерами №, местоположение: Хабаровский край Хабаровский район с. Тополево в границах улиц Заречная, Гаражная, Рябиновая и территории индивидуального жилищного строительства, с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство».

Срок действия каждого договора – с 27.11.2017 по 26.11.2020. Условиями договоров определено, что размер арендной платы за участки определяется на основании ч. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ и на момент их заключения составляет 500784 руб., 250584 руб., 200184 руб. в год, соответственно.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 25 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств по указанным в договоре реквизитам.

По актам приема-передачи земельных участков от 27.11.2017 земельные участки переданы арендодателем и приняты арендатором.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 15.02.2019, от 16.03.2018, от 06.03.2018, ФИО1 24.10.2018 и 16.03.2018 и 06.03.2018 зарегистрировала право собственности на три индивидуальных жилых дома которые построены на земельных участках с кадастровыми номерами №.

04.05.2018 между Администрацией Тополевского сельского поселения (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор № купли-продажи земельного участка, согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность за плату покупателю земельный участок площадью 1071 кв.м. с кадастровым №, расположенный по <адрес>, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

В соответствии с п. 1.2 договора, переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1.3 договора, настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2.2 договора, покупатель обязан обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также переход права собственности на участок.

В соответствии с п.п. 2.3, 2.4, 2.5 договора, передача участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Продавец считается выполнившим свои обязанности по передаче участка в собственность покупателя после фактической передачи участка во владение покупателя и государственной регистрации договора и перехода права собственности на участок покупателю.

Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого участка с момента предоставления продавцу документов, подтверждающих уплату денежных средств в размере, указанном в разделе 3 настоящего договора.

Передаточным актом от 22.06.2018 указанный земельный участок передан от продавца к покупателю.

11.04.2018 ФИО1 предъявила в Администрацию Тополевского сельского поселения заявление о расторжении договора аренды земельного участка от 27.11.2017 № и предоставлении ей данного участка в собственность за плату, при этом указала, что на земельном участке находится индивидуальный жилой дом.

03.05.2018 между арендодателем Администрацией Тополевского сельского поселения и арендатором ФИО1 заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 27.11.2017 № согласно которому данный договор расторгнут с 03.05.2018 в отношении земельного участка с кадастровым №. В соответствии с п.п. 2 и 3 соглашения, оно подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания.

20.11.2018 между Администрацией Тополевского сельского поселения (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор № купли-продажи земельного участка, согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность за плату покупателю земельный участок площадью 1071 кв.м. с кадастровым №, расположенный по <адрес>, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Условия договора аналогичны условиям договора купли-продажи № в отношении земельного участка с кадастровым №

По передаточному акту от 20.11.2018 продавец передал, а покупатель ФИО1 приняла указанный выше земельный участок.

01.11.2018 ФИО1 подала в Администрацию Тополевского сельского поселения заявление о расторжении договора аренды № и предоставлении ей данного участка в собственность за плату. Указала, что на данном земельном участке находится индивидуальный жилой дом.

19.11.2018 между арендодателем Администрацией Тополевского сельского поселения и арендатором ФИО1 заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 27.11.2017 №, согласно которому стороны согласились расторгнуть с 19.11.2018 договор аренды земельного участка от 27.11.2017 № на земельный участок площадью 1071 кв.м. с кадастровым №

В соответствии с п. 2 соглашения, оно подлежит государственной регистрации. Согласно п. 3 соглашения, оно вступает в силу с момента его подписания.

Условия договора аналогичны изложенным выше.

Передаточным актом от 22.06.2018 продавцом передан, а ФИО1 принят земельный участок общей площадью 1071 кв.м. с кадастровым №

11.04.2018 ФИО1 предъявила в Администрацию Тополевского сельского поселения заявление о расторжении договора аренды земельного участка от 27.11.2017 № и предоставлении ей данного участка в собственность за плату, указав при этом, что на данном участке находится индивидуальный жилой дом.

03.05.2018 арендодатель Администрация Тополевского сельского поселения и арендатор ФИО1 заключили соглашение к договору аренды земельного участка от 27.11.2017 № о расторжении с 03.05.2018 данного договора аренды. В соответствии с п.п. 2 и 3 данного соглашения, оно подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания.

28.02.2019 Администрация Тополевского сельского поселения направила ФИО1 данные о ее задолженности по заключенным 27.11.2017 договорам аренды земельных участков: 1645, 35 руб. по договору 38/17-Т, 17836,16 руб. по договору № 8924, 91 руб. по договору №.

09.08.2019 ФИО1 предъявила Администрации Тополевского сельского поселения требования о возврате денежных средств, уплаченных в виде арендной платы по вышеуказанным договорам: 66970, 70 руб. по договору №, 149 239, 32 руб. по договору №, 16 373, 80 руб. по договору №

30.08.2019 Администрация Тополевского сельского поселения направила ФИО1 ответ на данные требования, в котором указала на их необоснованность, приложив к ответу акты сверки взаиморасчетов: за период с 27.11.2017 по 6.07.2018 по договору № задолженность ФИО1 составляет 17836, 16 руб., за этот же период по договору № - 8924,91 руб., за период с 27.11.2017 по 30.11.2018 по договору № 1645,35 руб.

Удовлетворяя частично исковые требования ФИО1 и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Администрации, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 614, 424, 309, 310, 450, 452, 15, 16, 1102, 1109 ГК РФ исходил из того, что указанные договоры аренды заключены по результатам подведения итогов открытого аукциона на право заключения данных договоров, в связи с чем определенный договорами размер арендной платы является обоснованным и действует до расторжения договоров, при этом, сторонам не предоставлено право на изменение условий договоров в одностороннем порядке, вместе с тем, указанные в иске договоры расторгнуты по соглашениям сторон, которыми определено, что соглашения вступают в силу с момента их подписания.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с момента подписания соглашений о расторжении договоров аренды у ФИО1 прекратилась обязанность по оплате арендных платежей по данным договорам.

Установив необоснованность начисления арендной платы, исходя из представленных Администрацией Тополевского сельского поселения расчетов, суд взыскал в пользу ФИО1 излишне оплаченные суммы по договорам аренды.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется ст. 39.7 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование и обязанность по внесению арендной платы прекратилась у покупателя (бывшего арендатора) до государственной регистрации перехода права собственности на землю, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи в силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ за исключением случаев, касающихся выкупа арендаторами публичных земель, при которых в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается не в момент заключения договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок (пункты 5, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что с момента подписания соглашений о расторжении договоров аренды у ФИО1 прекратилась обязанность по оплате арендных платежей по данным договорам, в связи с чем решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречных исковых требований, поскольку как следует из материалов дела на момент государственной регистрации права собственности на земельные участки за ФИО1 образовалась задолженность - 28406,42 руб., которая не погашена.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 11 февраля 2020 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края о взыскании неосновательного обогащения, по встречному иску Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о взыскании арендной платы отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Встречные исковые требования Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о взыскании арендной платы удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по договорам аренды земельных участков от 27.11.2017 № – 28406 рублей 42 копейки.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.В. Сосновский

Судьи: С.И. Дорожко

С.И. Железовский