Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Черкесского городского суда от 28 марта 2016 года по делу по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задатка и возмещении убытков.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителей ответчика ФИО2 ФИО4, ФИО5, представителя истца ФИО3 ФИО6, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка и возмещении убытков, сославшись на то, что 1 марта 2013 года между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи части встроенного помещения, по условиям которого истицей был передан задаток в сумме <данные изъяты> рублей. Однако по вине ответчика договор в установленный срок, до 01.05.2013 г. заключен не был. Истица просила взыскать с ответчицы задаток в двойном размере и убытки, исчисленные в связи с изменением курса доллара в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании ответчик возражала против удовлетворения иска, считая, что договор не был заключен по вине истца, не имевшей необходимой денежной суммы. Впоследствии истица предложила заключить договор купли-продажи помещения с ФИО8, который приобрел встроенное помещение по цене <данные изъяты> рублей, заплатив с учетом полученного от истицы <данные изъяты> рублей.

Решением Черкесского городского суда от 28 марта 2016 года исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. С ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана сумма задатка в размере <данные изъяты> рублей и отказано в иске о взыскании задатка в сумме, превышающей <данные изъяты> рублей и в иске о взыскании убытков.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда и прекратить производство по делу, считая, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Так, по мнению ответчика, вывод суда о нарушении ответчиком условий предварительного договора, так как до заключения основного договора ей надлежало оформить право собственности на продаваемую часть нежилого помещения не соответствует положениям ст.ст.219, 131 ГК РФ, условиям договора. Не соответствует фактическим обстоятельствам дела и вывод суда о том, что в нарушение условий договора ответчик продала часть помещения третьему лицу, поскольку на момент заключения договора купли-продажи с <ФИО1>. у ФИО2 перед ФИО3 обязанности по продажи части здания уже не было. При этом доказательств того, что имущество, проданное <ФИО1>, является тем же имуществом, которое должно было стать предметом сделки между ФИО2 и ФИО3, истцом в суд не представлено.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с положениями ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Как усматривается из материалов дела, между ФИО2 и ФИО3 1 марта 2013 года был заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> кв.м. с самостоятельным выходом на пр. Ленина шириной <данные изъяты> метров из принадлежащей продавцу на праве собственности части встроенного помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стороны оценили указанное имущество в <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей были переданы при подписании договора. Оставшаяся сумма должна была быть передана при подписании основного договора купли-продажи, не позднее 01.05.2013 года. Стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен в двухмесячный срок, то есть не позднее 01.05.2013 г. В случае, если ФИО2 нарушает договор, то выплачивает ФИО3 двойную сумму, т.е. <данные изъяты> рублей. В случае, если ФИО3 нарушает настоящий договор, то сумма авансового платежа в размере <данные изъяты> рублей не возвращается.

Стороны не оспаривают тот факт, что переданная по договору денежная сумма является задатком.

В указанный срок договор сторонами заключен не был.

Согласно ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что за неисполнение договора в части срока заключения основного договора ответственны обе стороны, так как ФИО2 до 1 мая 2013 года не оформила правоустанавливающие документы на продаваемую часть встроенного помещения, а ФИО3 не представила доказательств наличия необходимой денежной суммы, которую она должна была оплатить к моменту заключения договора.

Судебная коллегия считает данные выводы правильными, основанными на исследованных судом доказательствах и подлежащих применению к спорным правоотношениям нормах материального права.

Так, действительно, в соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи определенного объекта недвижимости (<данные изъяты> кв.м. с самостоятельным выходом на пр. Ленина шириной <данные изъяты> м встроенного нежилого помещения по адресу: <адрес>) за определенную цену (<данные изъяты> рублей). При этом <данные изъяты> рублей должны быть переданы при подписании основного договора.

Согласно положениям ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

При этом согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, для заключения договора продавцу необходимо было выделить часть принадлежащего ему встроенного нежилого помещения в отдельный объект недвижимости с определенными параметрами, в том числе отдельным входом, а покупателю иметь указанную в договоре денежную сумму для оплаты приобретаемого помещения.

Довод ответчика о том, что выделение помещения не является необходимым, так как предметом продажи является доля в праве собственности не соответствует условиям договора и нормам материального права.

Ссылки ответчика на положения ст.ст.219, 131, 209 ГК РФ указанные выводы суда не опровергают, так как принадлежность продавцу части помещения большего размера при наличии договоренности о продаже меньшей части помещения с определенными параметрами (площадью, шириной, отдельным входом) не освобождает его от обязательства по выделению продаваемой части помещения в самостоятельный объект недвижимости, который может быть предметом договора купли-продажи.

Как видно из условий договора, выделение части помещения требовало от ответчика проведение реконструкции, в частности для организации отдельного входа.

Необходимость совершения данных действий подтверждается как последующим поведением ответчика, так и объяснениями ответчика в суде.

Так, в июле 2013 года ответчиком были совершены действия направленные на введение в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости, части встроенного помещения площадью <данные изъяты> кв.м. и части встроенного помещения площадью <данные изъяты> кв.м. Разрешение на ввод в эксплуатацию данных объектов было дано ФИО2 07.08.2013 года, право собственности на них зарегистрировано 05.09.2013 г.

В судебном заседании ответчик ФИО2 (л.д. 33) не отрицала то обстоятельство, что ей необходимо было подготовить проект раздела помещения, согласовать отдельный вход с жильцами дома для заключения договора купли-продажи с ФИО3.

Допрошенный в качестве специалиста ФИО7, начальник отдела регистрации права Управления Россреестра по КЧР, пояснил, что продажа части помещения без регистрации права собственности на данное помещения как отдельного объекта недвижимости невозможна. При этом помещение должно быть изолировано, в том числе в результате реконструкции. В этом случае регистрируется прекращение права собственности на целый объект и регистрируется право собственности на вновь образованные части объекта недвижимости.

Возможность продажи ответчиком выделенного в самостоятельный объекта недвижимости подтверждает и факт продажи ФИО2 25 сентября 2013 года такого выделенного встроенного помещения площадью <данные изъяты> кв.м. ФИО8

Таким образом, на момент заключения предварительного договора истице на праве собственности принадлежала часть встроенного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. Доказательств того, что на 1 мая 2013 года ответчик имела в собственности отдельный объект недвижимости, помещение, отвечающее условиям предварительного договора, <данные изъяты> кв.м. с самостоятельным выходом на пр. Ленина шириной <данные изъяты> м, суду представлено не было.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о неисполнении условий предварительного договора купли-продажи ответчиком ФИО2 правилен.

Обоснован и вывод суда о наличии нарушения обязательства со стороны истицы ФИО3

Ответчик ФИО2 утверждала, что истица уклонялась от заключения договора, поясняя, что не подготовила денежную сумму.

Доказательств того, что к установленному сроку 01.05.2013 г. истец ФИО3 имела такую денежную сумму и была готова заключить основной договор, а также доказательств того, что истица обращалась к ответчику с предложением о заключении договора в установленный срок суду представлено не было.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для уплаты задатка в двойном размере, а также для оставления задатка у продавца.

Так как договор сторонами заключен не был, обязательство у покупателя по оплате помещения не возникло, городской суд пришел к правильном у выводу о том, что спорная сумма является неосновательным приобретением ответчика и в силу положений ст.1102 ГК РФ должна быть возвращена потерпевшему.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда от 28 марта 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: