Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 января 2022 года апелляционную жалобу Булгакова С. А. на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> по иску Булгакова С. А. к ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» о защите прав потребителя,

заслушав доклад судьи Воронко В.В.,

У С Т А Н О В И Л А:

Булгаков С.А. обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Бухта Лэнд» об обязании устранить недостатки, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, ссылаясь на то, что на основании договора участия в долевом строительстве ответчик построил и передал ему в собственность жилое помещение (апартамент), однако в ходе эксплуатации объекта недвижимости истцом обнаружены недостатки в работе вентиляции, а именно отсутствие удаления воздуха из двух помещений – ванной комнаты и санитарного узла. Поскольку указанные недостатки обнаружены истцом в период действия гарантийного срока, истец обратился к застройщику с претензией об устранении недостатков, которая оставлена без ответа.

На основании изложенного Булгаков С.А. просил суд:

- обязать ООО «СЗ «Бухта Лэнд» безвозмездно устранить недостатки в системе приточно-вытяжной вентиляции по адресу: <данные изъяты>, деревня раздоры, <данные изъяты> рощи, <данные изъяты>, АП 243 в соответствии с установленными нормами;

- взыскать с ООО «СЗ «Бухта Лэнд» неустойку на основании ст. 23 Закона «О защите прав потребителей» за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 1 000 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 рублей, судебную неустойку с момента неисполнения судебного акта в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Согласно материалам дела <данные изъяты> между ООО «Бухта Лэнд» и Булгаковым С.А. заключен договор участия в долевом строительстве № СП-1/1/3/243а-3867И.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Цена договора составила <данные изъяты> (п. 3.1 договора).

Согласно разделу 1 договора объект долевого строительства – жилое помещение для временного проживания (апартамент), указанное в приложениях <данные изъяты> и <данные изъяты> к договору.

В приложении <данные изъяты> к договору указано, что объект долевого строительства имеет общую площадь 62,99 кв.м., расположен на 17 этаже в корпусе 3, имеет назначение – нежилое помещение.

Согласно приложению <данные изъяты> объект долевого строительства передается застройщиком участнику с внутренними отделочными работами.

<данные изъяты> состоялся осмотр объекта долевого строительства, что подтверждается соответствующим листом осмотра.

В результате осмотра установлено, что недостатки (дефекты) в объекте долевого строительства отсутствуют.

В тот же день между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Истец указал, что в мае 2020 г. обнаружил недостатки работы вентиляции, что послужило основанием обращения в октябре 2020 г. к независимому специалисту для обследования вентиляции на предмет её работоспособности.

Согласно заключению специалиста ООО «А-Эксперт» зафиксированная скорость движения воздуха в вытяжных вентиляционных каналах ванной комнате и санитарного узла (уборной) равная 0,0 м/с, т.е. не происходит удаление воздуха из помещений ванная комната и санитарный узел (уборная), что является нарушением п. 9.7 СП 54.13330.2016.

<данные изъяты> истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об устранении указанных недостатков.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертом ООО «Столичный Центр Экспертизы и Оценки» представитель истца, а также истец сообщили эксперту, что претензий к отделке помещений не имеют, при этом доступ эксперта ко всем помещениям для полного и всестороннего анализа не был предоставлен. Эксперту был предоставлен доступ только к трем точкам системы вентиляции, расположенных в помещениях санузлов площадью 2,8 кв.м. и 2,78 кв.м. и кухни 10,6 кв.м.

Проверка вентиляции заключалась во внешнем осмотре вентиляционного канала, измерений скорости воздушного потока в канале вентиляционной шахты при закрытых и открытых окнах. На основании проведенных замеров, эксперт определил, что отсутствует тяга удаления воздуха в помещениях санузлов, что является нарушением обязательных строительных норм и правил СП 54,13330.2016, СП 60.13330, нарушение ст. ст. 10, 20 Федерального закона от <данные изъяты> № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

На основании анализа материалов дела, объект долевого участия передан в 2019 г., на момент приемки система вентиляции функционировала, в процессе эксплуатации в мае 2020 г. истцом обнаружены недостатки в работе вентиляционной системы. Возможными причинами отсутствия тяги вытяжки в санузлах могут быть: ошибки при монтаже (неправильное расположение труб вентиляции или их недостаточная длина), недостаточный приток воздуха в помещении, перепланировка у соседей, засор вентиляционного канала.

За обслуживание вентиляции в многоквартирном доме отвечает управляющая компания, так как дымовые и вентиляционные каналы относятся к общедомовому имуществу.

Управляющая организация должна проводить ревизию вентиляционных каналов самостоятельно или с привлечением специализированных лицензированных организаций.

Периодичность проверки дымовых и вентиляционных каналов в многоквартирном доме проводится не реже 3 раз в год.

Согласно п. 14 Постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> договор о поверке, а также при необходимости об очистке и (или) о ремонте дымовых и вентиляционных каналов заключается с организацией, допущенной к выполнению соответствующих работ на основании лицензии, выданной в порядке, предусмотренном Положением о лицензировании деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>, и исполняется в порядке, предусмотренном ст. ст. 730-739 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 12 Постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится:

- при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания и (или) подключении нового газоиспользующего оборудования;

- при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) – не реже 3 раз в год (не позднее, чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона);

- при отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, диагностировании внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении.

Согласно п. 5.5.6 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Постановление Госстроя России от <данные изъяты><данные изъяты>) организация по обслуживанию жилищного фонда должна:

- содержать в технически исправном состоянии вентиляционные каналы и дымоходы.

Управляющая организация несет ответственность за технически исправное состояние вентиляционных каналов.

Необходимо провести дополнительную диагностику общедомовой вентиляционной шахты, устранить причину отсутствия тяги в помещениях санузла.

Так как система вентиляции на момент приемки помещения была в исправном состоянии, данный дефект не является нарушением строительных норм и правил, допущенным застройщиком при строительстве, данный дефект носит эксплуатационный характер.

Установить стоимость материалов и работ, необходимых для устранения недостатков, без диагностики общедомовой системы вентиляции, как указано в заключении судебной экспертизы, не представляется возможным.

Учитывая выводы проведенной по делу экспертизы, суд первой инстанции установил, что в помещениях санузлов принадлежащего истцу жилого помещения имеется эксплуатационный дефект в виде отсутствия тяги удаления воздуха в вентиляционной системе.

Между тем, установив данные обстоятельства, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований и возложения именно на застройщика обязанности по устранению выявленного недостатка в силу следующего.

Так, в соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу частей 1 и 2 статьи 7 указанного выше Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частями 5, 5.1, 6, 7 вышеназванной статьи, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Положения ст. 7 Закона № 214-ФЗ отражены в разделе 5 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве «Гарантии качества».

Так, в п. 5.1 договора стороны определили, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта является подтверждением соответствия объекта долевого строительства проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также договору.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, и делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе требования от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (п. 5.2 договора).

Согласно п. 5.3 договора гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом:

- гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа о передаче помещения в объекте;

- гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов и комплектующих, на которые гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителю;

Гарантийный срок на отделочные работы указан в Приложении <данные изъяты> к договору.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В соответствии с п. 5.4 договора при приемке объекта долевого строительства участник вправе до подписания акта приема-передачи потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, а также сроки устранения выявленных недостатков, и отказаться от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязательств по устранению существенных недостатков, делающих объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования.

В случае наличия спора между участником долевого строительства и застройщиком по качеству объекта долевого строительства по требованию застройщика или участника долевого строительства может быть создана комиссия с участием участника долевого строительства, застройщика, генподрядчика и управляющей организации.

Согласно п. 5.5 договора в случае непринятия участником долевого строительства без мотивированного обоснования объекта долевого строительства в срок, установленный договором, застройщик не несет ответственность за изменение (ухудшение) его качества, за исключением ответственности, возникающей из гарантийных обязательств, указанных в п. 5.3 настоящего договора.

В пункте 5.6 договора указано, что стороны пришли к соглашению, что согласованный застройщиком с участником долевого строительства срок для устранения недостатков объекта долевого строительства, как выявленных при приемке участником долевого строительства объекта долевого строительства, так и выявленных в течение гарантийного срока составляет 6 (шесть) календарных месяцев. Застройщик вправе произвести устранение недостатков до истечения указанного срока.

В соответствии п. 5.7 договора объект долевого строительства должен соответствовать техническим регламентам, национальным стандартам и сводам правил, применение которых является обязательным. Допускается в объекте долевого строительства отклонения от ГОСТ, СНИП, СП, Стандартов, не являющихся обязательными и применяемых на добровольной основе в соответствии с действующим законодательством.

Подтверждается, что <данные изъяты> состоялся акт осмотра спорного жилого помещения. В ходе осмотра каких-либо недостатков не выявлено.

В тот же день стороны подписали акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 6 акта объект долевого строительства участником осмотрен, передан в состоянии, соответствующем требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», условиям договора и пригодным для целей, для которых недвижимое имущество такого рода обычно используется. Участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику в части качества объекта долевого строительства.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, суд пришел к законному и обоснованному выводу о том, что на момент передачи застройщиком участнику спорного объекта недвижимости каких-либо претензий относительно качества передаваемого объекта заявлено не было.

При этом передача объекта долевого строительства состоялась в августе 2019 г., с претензией о наличии недостатка в работе вентиляции истец обратился к застройщику в ноябре 2020 г., то есть спустя более года после подписания акта приема-передачи.

Таким образом суд сделал обоснованный вывод, что недостатки в работе вентиляции появились в период эксплуатации истцом квартиры, что подтверждаются и выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 5.5.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от <данные изъяты><данные изъяты> организация по обслуживанию жилищного фонда должна: содержать в технически исправном состоянии вентиляционные каналы и дымоходы.

Из содержания пункта 15 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> следует, что работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов: техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах V. жилых домах.

Правила содержания общего имущества установлены Постановлением Госстроя Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила).

В соответствии с п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях и т.д.

Согласно п. 11(1) Правил минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Указанные перечень и правила оказания услуг установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования», обязательным условием безопасного использования внутридомового и внутриквартирного газового оборудования является надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов жилых помещений и многоквартирных домов.

Пунктом 11 Правил <данные изъяты> установлено, что надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается в многоквартирных домах путем проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, при необходимости их очистки и (или) ремонта лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме, либо путем заключения договора об их проверке, а также при необходимости об очистке и (или) о ремонте с организацией, осуществляющей указанные работы.

В соответствии с пунктом 12 Правил <данные изъяты> проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (не позднее чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона);

Аналогично в соответствии с пунктом 15 Правил <данные изъяты> работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов включают в себя: техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

По смыслу вышеприведенных норм права следует, что техническое обслуживание и устранение недостатков в работе вентиляционных систем многоквартирного дома отнесено к компетенции организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах, поскольку в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение эксплуатационный характер выявленного недостатка, в удовлетворении заявленных истцом требований к застройщику судом было отказано, поскольку, как верно указал суд в решении, в данном споре застройщик является ненадлежащим ответчиком.

Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств дела, оснований для чего не имеется, и выводов суда не опровергают.

Судом верно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Булгакова С. А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи