Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – ООО «Просперити» в лице его представителя на решение Мытищинского городского суда Московской области от 15 августа 2016 года по гражданскому делу по уточнённому иску ФИО2 ёновны к обществу с ограниченной ответственностью «Просперити» о признании недействительным в части договора управления зданием и взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

объяснения представителя ООО «Просперити» по доверенности – ФИО1,

установила:

истица ФИО2 обратилась в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику - ООО «Просперити» об оспаривании положений договора управления зданием, взыскании денежных средств, мотивируя свои требование тем, что 7 сентября 2012 года между ООО «Просперити» и ФИО2 был заключен договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве апартаментов, согласно условиям которого, она приобретает объект долевого строительства – помещение, предназначенное для временного проживания (апартаменты), условный <данные изъяты>, этаж – 8, 1 комната, общей проектной площадью - 34 кв. м, расположенное по адресу: <данные изъяты>, который был изложен в новой редакции на основании дополнительного соглашения <данные изъяты> к данному договору от 7 февраля 2014 года.

25.05.2015 г. между сторонами во исполнение указанного договора был подписан передаточный акт, согласно которому ей передано помещение, предназначенное для временного проживания (апартаменты), условный <данные изъяты>, этаж - 8, 1 комната, общей площадью - 34.1 кв. м.

25.05.2015 г. также был подписан договор управления зданием по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> в соответствии с которым ответчик пунктами 4.2.4, 4.5 и 4.17 раздела 4 установил единый тариф для оплаты стоимости работ по текущему и капитальному ремонту здания в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв. м, а также п. 8.1 установил дату оплаты коммунальных услуг с момента фактической передачи помещения в пользование, а именно передачи ключей от него.

Считала, что действия ответчика по включению данных пунктов в договор являются незаконными, а сами пункты недействительными, поскольку они нарушают её права, а также положения действующего законодательства в части оплаты коммунальных услуг.

Также считала, что действия ответчика в части сбора взносов на капитальный ремонт являются незаконными, поскольку они подлежат уплате, только в случае включения здания в программу капитального ремонта, тогда как его в утвержденной постановлением правительства Московской области программе не указано.

С момента заключения договора управления зданием ею надлежащим образом исполнялись обязанности по оплате коммунальных услуг в соответствии с его условиями, в связи с чем на расчетный счёт ответчика в счёт их оплаты была перечислена денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. за период с момента передачи ключей до подписания передаточного акта, а также денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты взноса на капитальный ремонт здания.

Полагала, что со стороны ООО «Просперити» присутствует факт неосновательного обогащения на сумму <данные изъяты> руб., поскольку указанная сумма является переплатой по исполнению обязательств по уплате коммунальных услуг и взноса за капитальный ремонт, от добровольного возврата денег ответчик уклоняется.

Истица ФИО2 просила признать пп. 4.2.4, 4.5 и 4.17 раздела 4 договора управления зданием, заключенного между нею и ООО «Просперити», взыскать с ответчика денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве неосновательного обогащения.

В судебном заседании суда первой инстанции истица ФИО2 дополнила заявленные требования и просила признать п. 8.1 договора управления зданием недействительным, поскольку он нарушает требования действующего законодательства, устанавливающие начало исполнения обязательств по оплате коммунальных услуг с даты подписания передаточного акта, а не с момента передачи ключей. Ранее заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Пояснила, что все оспариваемые ею пункты договора управления зданием являются недействительными, поскольку нарушают установленные законом императивные нормы по обязательствам оплаты коммунальных услуг, а также нарушают её права как собственницы помещения. Ей действительно передано нежилое помещение, однако просила обратить внимание на то, что оно является апартаментами, предназначенными для проживания, в связи с чем на спорные правоотношения распространяются положения жилищного законодательства РФ.

Кроме того, действия ответчика по установлению единой платы за текущий и капитальный ремонт является незаконными, поскольку действующее законодательство разделяет данные понятия на разные составляющие: плата за коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт перечисляются отдельно.

Также считает, что поскольку оспариваемые ею пункты договора управления зданием являются недействительными в силу закона, со стороны ответчика имеется неосновательное обогащение, выраженное в получении денежных средств в размере <данные изъяты> руб., оплаченных ею в счет коммунальных услуг за период с момента передачи ключей до подписания передаточного акта, а также в счет оплаты взноса на капитальный ремонт здания.

Представитель ответчика - ООО «Просперити» уточнённый иск не признала, пояснив, что все оспариваемые истицей положения договора управления зданием не нарушают требования действующего законодательства, а также права истицы, поскольку она является собственницей нежилого помещения, тогда как все её требования основаны на положениях ЖК РФ, которые регулируют правоотношения с собственниками только жилых помещений.

Кроме того, просила обратить внимание на то, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве нежилого здания, заключенного между сторонами, ФИО2 обязана нести затраты по содержанию и эксплуатации объекта долевого строительства и мест общего пользования пропорционально доле в общем имуществе с момента приемки объекта долевого строительства.

Считала, что поскольку с истицей 20.01.2015 г. был подписан акт передачи ключей от передаваемого ей нежилого помещения, она фактически начала им пользоваться по назначению, вследствие чего она обязана нести в полном объёме все расходы по оплате коммунальных услуг и обслуживанию общего имущества, включая плату за текущий и капитальный ремонт.

Также указала на то, что, поскольку действующее законодательство не разделяет на отдельные составляющие плату за текущий и капитальный ремонт нежилых помещении, ими было принято решение об установлении единого тарифа для всех собственников таких помещений в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв. м.

Кроме того, указала на то, что перечисленная истицей денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. в счёт исполнения обязательств по договору управления знанием ими получена, однако в настоящее время плата за капитальный ремонт не начисляется. Начисления производятся только за текущий ремонт мест общего пользования в здании и с момента ввода в эксплуатацию текущий ремонт мест общего пользования в здании апартаментов производился четыре раза. Просила в удовлетворении заявленных уточнённых требований отказать в полном объёме.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 15 августа 2016 года уточнённый иск ФИО2 удовлетворён полностью.

Не согласившись с приведённым выше решением суда первой инстанции, ответчик – ООО «Просперити» через своего представителя, наделённой соответствующими полномочиями по доверенности, подало апелляционную жалобу на предмет его отмены, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика - ООО «Просперити» доводы апелляционной жалобы поддержала.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили.

Истица ФИО2 представила в суд апелляционной инстанции письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в её отсутствие. Также в указанном ходатайстве возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объёме.

Постановляя обжалуемое решение, суд первой инстанции установил, что <данные изъяты> между ООО «Просперити» (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве нежилого здания (помещения), согласно условиям которого, участник обязуется принять участие в строительстве объекта капитального строительства - многофункционального торгово-административного комплекса с апартаментами и парковкой «Красный кит» (2-я очередь строительства) - здания 3-20 этажное, общей площадью 136 263,40 кв.метров, в составе - торгово- административного комплекса - здания 3-х этажного, апартаментов - здания 20-ти этажного, многоуровневой гаража-стоянки (парковкой) с подземной автостоянкой - здания 3-х этажного, строительство которого осуществляется застройщиком по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> в части строительства нежилого помещения -общей проектной площадью 34 кв. метров, а застройщик обязуется после ввода дома в эксплуатацию обеспечить передачу в собственность участнику нежилое помещение - апартаменты <данные изъяты>, общей проектной площадью 34 кв. метров, состоящее из 1 комнаты, расположенное на 8 этаже в нежилом здании по вышеуказанному адресу (л.д. 53-60).

Впоследствии <данные изъяты> сторонами договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве нежилого здания (помещения) был изложен в новой редакции, предметом которого также является участие истца в строительстве объекта капитального строительства - многофункционального торгово-административного комплекса с апартаментами и парковкой «Красный кит» (2-я очередь строительства), строительство которого осуществляется застройщиком по адресу: <данные изъяты>, в части строительства нежилого помещения - апартаментов <данные изъяты>, общей проектной площадью 34 кв. метров, состоящее из 1 комнаты, расположенное на 8 этаже в нежилом здании по вышеуказанному адресу (л.д. 61-70).

<данные изъяты> между ООО «Просперити» и ФИО2 был подписан двухсторонний передаточный акт, согласно которого ООО «Просперити» в исполнение обязательств по договору <данные изъяты> участия в долевом строительстве нежилого здания (помещения) от <данные изъяты> изложенного в новой редакции <данные изъяты> передало, а ФИО2 приняла нежилое помещение - апартаменты <данные изъяты>, общей площадью 34,1 кв. м, состоящее из 1 комнаты, расположенное на восьмом этаже в здании по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> (л.д. 71).

ФИО2 право собственности на нежилое помещение <данные изъяты> расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты><данные изъяты> зарегистрировала <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 72).

Судом первой инстанции также установлено, что <данные изъяты> между ООО «Просперити» (управляющая компания) и ФИО2 (собственник) с целью урегулирования отношений между управляющей компанией и собственником нежилого помещения в части эксплуатации здания апартаментов был заключен договор управления зданием по адресу: <данные изъяты>, владение 2, согласно условиям которого управляющая компания по заданию собственника в течение согласованного срока за плату обязуется осуществлять деятельность, указанную в договоре, направленную на достижение целей управления апартаментами (л.д. 39-52).

Согласно п.2.3 данного договора целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий нахождения собственников помещений и надлежащего содержания общего имущества в апартаментах, а также предоставление услуг собственникам помещений в апартаментах и пользующимся помещениями в апартаментах лицам.

В соответствии с п. 4.1 данного договора цена договора (комплекс работ и услуг, в том числе по управлению апартаментами, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в апартаментах) и размер платы, которую обязан оплатить собственник управляющей организации в период действия договора, устанавливается в соответствии с условиями договора.

В силу пп. 4.2.1, 4.2.2 и 4.2.3 данного договора цена договора определяется стоимостью коммунальных услуг - в том числе: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление (теплоснабжение) собственных помещений по приборам учета, а также общественных зон - пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего собственнику, к общей площади апартаментов; стоимостью услуг и работ по содержанию и обслуживанию общего имущества - в том числе: обслуживание лифтового оборудования, предоставление услуг по вывозу мусора, снега, уборка и эксплуатация общих зон и прилегающей территории, услуги кондиционирования, ремонт и обслуживание инженерных систем в общих зонах, обслуживание ТП и ИТП и стоимостью услуг по управлению (оплата труда штата сотрудников управляющей компании) в размере <данные изъяты> руб. за 1 метр квадратный в месяц.

Пунктом 4.2.4 данного договора установлено, что цена договора также определяется стоимостью работ по текущему и капитальному ремонту в размере <данные изъяты> рублей за 1 кв. м.

Согласно п. 4.5 данного договора размер платы за текущий и капитальный ремонт (4.2.4) складывается из стоимости затрат на текущий и капитальный ремонт здания и определяется как произведение общей площади помещения собственника на размер платы за 1 кв. м, определённой п. 4.2.4 настоящего договора.

В соответствии с п. 4.17 данного договора капитальный ремонт общего имущества в апартаментах проводится за счёт платы за текущий и капитальный ремонт, производимой собственниками нежилых помещений согласно п. 4.5 настоящего договора.

В силу п. 8.1 данного договора договор вступает в силу с момента подписания и с учетом ст. 425 ГК РФ распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с момента начала фактического пользования помещением собственником (передачи ключей собственнику).

Истица ФИО2 просила признать недействительными пп. 4.2.4, 4.5, 4.17 и 8.1 заключенного с ООО «Просперити» договора управления зданием, обязывающие её производить оплату коммунальных услуг в полном объеме, начиная со дня фактического пользования помещением, с учётом единой оплаты работ по текущему и капитальному ремонтам здания, поскольку они нарушают установленные законом императивные нормы по указанным обязательствам.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права: восстановления положения, существовавшего до нарушения права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности;... прекращения или изменения правоотношений.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положения п. 3 ст. 154 ГК РФ предусматривают, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, на положения которой ссылается истица, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Изучив доводы сторон и представленные ими доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что оспариваемые истицей пункты договора управления зданием являются ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку данные пункты договора нарушают требования жилищного законодательства и посягают на права и охраняемые законом интересы истицы.

Так, в силу п. 4.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

взнос на капитальный ремонт;

плату за коммунальные услуги.

В силу ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Положениями ст. 169 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.

Таким образом, с учетом приведенных положений закона, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что оспариваемые пункты договора управления зданием 4.2.4, 4.5, 4.17 и 8.1, заключенного между ФИО2 и ООО «Просперити», являются ничтожными, поскольку момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение обусловлен датой передачи помещения по акту приема - передачи, а не датой передачи ключей, порядок внесения платы за коммунальные услуги, а также условия оплаты взноса на капитальный ремонт определены законом и к компетенции управляющей компании не относятся.

Кроме того, суд учёл положения ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, согласно которой плата за капитальный ремонт является отдельной составляющей платы за жилое помещение и коммунальные услуги, размер которой подлежит установлению в отдельном порядке, тогда как оспариваемыми пунктами 4.2.4, 4.5 и 4.17 договора управления зданием взнос за капитальный ремонт объединен с оплатой работ по текущему ремонту.

Более того, постановлением Правительства Московской области от 27.12.2013 г. № 1188/58 утверждена региональная программа Московской области «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, на 2014-2038 годы», в перечне мероприятий по реализации которой <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> в котором расположено помещение истицы, не указано (л.д. 73-118).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции посчитал установленным, что положения пунктов 4.2.4, 4.5, 4.17 и 8.1 договора управления зданием от <данные изъяты>, заключенного между ФИО2 и ООО «Просперити», обязывающие истца производить оплату коммунальных услуг в полном объеме, начиная со дня фактического пользования помещением, с учётом единой оплаты работ по текущему и капитальному ремонту здания, не соответствуют обязательным для сторон правилам, установленным законом, поскольку в силу прямого указания закона обязанность по оплате коммунальных услуг возникает именно с даты передачи помещения, а обязанность по внесению платы за капитальный ремонт по истечении восьми календарных месяцев с момента включения данного здания в утвержденную региональную программу капитального ремонта. А учитывая, что ФИО2 получила от застройщика помещение по акту <данные изъяты>, то обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги у неё возникла с указанной даты, а обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт не наступила.

Суд дал оценку доводам ответчика о том, что <данные изъяты> между сторонами был подписан акт передачи ключей от передаваемого помещения с целью проведения ремонтных работ, что, по мнению ответчика, является основанием для начисления платы за коммунальные услуги (л.д. 133), отнёсся к ним критически, поскольку в возникшей правовой ситуации для разрешения спора о недействительности отдельных положений договора управления не имеет правового значения факт передачи ключей, так как законом прямо установлено, что обязанность по внесению платы возникает у лица с момента принятия от застройщика помещения в доме по передаточному акту.

В рассматриваемом случае суд также критически отнёсся к доводам ответчика о том, что спорные правоотношения нормами жилищного законодательства не регулируются.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции признал недействительными пункты 4.2.4, 4.5, 4.17, 8.1 договора управления зданием от 25.05.2015 г., заключённого между ФИО2 и ООО «Просперити», обязывающие собственника нежилого помещения производить оплату коммунальных услуг в полном объёме, начиная со дня фактического пользования помещением, с учётом единой оплаты работ по текущему и капитальному ремонту здания, и подлежащими исключению из данного договора, поскольку они противоречат закону, а именно пункту 6 части 2 ст. 153, ч. 2 ст. 154, ч. 3 ст. 169 ЖК РФ и в силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ являются ничтожными с момента заключения договора.

Разрешая требования в части взыскания денежных средств, суд пришёл к следующему.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

о возврате исполненного по недействительной сделке;

об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Судом первой инстанции было установлено, что ФИО2 в счет исполнения обязательств установленных вышеуказанным договором управления зданием от <данные изъяты> произвела оплату коммунальных услуг, расходов за содержание, а также текущий и капитальный ремонт с момента получения ключей от переданного ей помещения, а именно с <данные изъяты> по февраль 2016 года включительно, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг за данный период (л.д. 10-38).

Однако, как установлено ранее, ключи от передаваемого истице помещения она получила <данные изъяты>, тогда как акт о передаче принадлежащего ей помещения был подписан <данные изъяты> (л.д. 71, 133).

Таким образом, учитывая, что пункты 4.2.4, 4.5, 4.17 и 8.1 договора управления зданием от <данные изъяты>, заключенного между ФИО2 и ООО «Просперити», обязывающие истицу производить оплату коммунальных услуг в полном объёме со дня передачи ключей, с учетом единой оплаты работ по текущему и капитальному ремонту здания, являются недействительными, поскольку противоречат закону, и в силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ являются ничтожными с момента заключения договора, суд пришёл к выводу о том, что спорная денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. является неосновательным обогащением ответчика, как полученная им без каких- либо законных оснований.

Таким образом, суд первой инстанции удовлетворил требование истицы о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 21 211,65 руб., поскольку данная сума не подлежала оплате истицей и зачислению на счет ответчика в бесспорном порядке.

Судебная коллегия не может согласиться с приведёнными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, ввиду следующего.

Не соответствует обстоятельствам дела и противоречит представленным доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что пункты 4.2.4, 4.5, 4.17 и 8.1 договора управления зданием являются ничтожными, поскольку момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение обусловлен датой передачи помещения по акту приема-передачи, а не датой передачи ключей, порядок внесения платы за коммунальные услуги, а также условия оплаты взноса на капитальный ремонт определены законом и компетенции управляющей компании не относятся.

В соответствии с договором <данные изъяты> участия в долевом строительстве нежилого здания (помещения), заключенного 07.09.2012 г. между застройщиком - ООО «Просперити» и ФИО2, в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты> от 7 февраля 2014 года (далее - договор), объектом долевого строительства является нежилое помещение (апартаменты), предназначенное для временного проживания (без права регистрации по месту жительства) в многофункциональном торгово-административном комплексе с апартаментами и парковкой «Красный кит», со следующими характеристиками: условный <данные изъяты>, <данные изъяты>, общая площадь 34 кв. м, адрес: <данные изъяты>, <данные изъяты>

<данные изъяты> объект капитального строительства - многофункциональный торгово-административный комплекс с апартаментами и парковкой «Красный кит» построен и введён в эксплуатацию.

Согласно п. 4.3.2 договора участник долевого строительства обязан принять объект долевого строительства не позднее 7 дней с даты получения сообщения указанного в п. 4.1.4 явиться лично в офис застройщика для подписания передаточного акта или направить своего представителя имеющего нотариально удостоверенную доверенность или доверенность, приравненную к нотариальной, от участника долевого строительства.

ООО «Просперити» <данные изъяты> направило ФИО2 уведомление за исх. <данные изъяты> от 23.11.2014г. о готовности объекта к передаче участнику долевого строительства и необходимости его принятия.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с частями 1-3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и договором долевого участия регламентирован порядок действий при передаче объекта долевого строительства. Так, застройщик после ввода многофункционального торгово-административного комплекса с апартаментами и парковкой «Красный кит» в эксплуатацию обязан направить уведомление о готовности объекта и необходимости его передачи участнику долевого строительства, что и было сделано ООО «Просперити» 13 декабря 2014 года.

После ввода нежилого здания в эксплуатацию и направления уведомления за исх. <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «Просперити» в соответствии с положениями ст. 556 ГК РФ и ст. 8 ФЗ от <данные изъяты> N 214-ФЗ фактически передало, а ФИО2 приняла нежилое помещение и подписала документ о передаче - акт от <данные изъяты>.

Передача объекта недвижимости заключается во вручении имущества, и ООО «Просперити» вручило нежилое помещение участнику долевого строительства, т.е. осуществило фактическую передачу помещения <данные изъяты>ФИО2 путём передачи помещения во владение и пользование, предоставления доступа в помещение, вручением ключей и подписания соответствующего акта передачи. В составленном акте указаны характеристики передаваемого помещения, позволяющие его идентифицировать.

Акт от 20 января 2015 года является документом о передаче участнику долевого строительства нежилого помещения - апартаментов <данные изъяты>.

Вручение апартаментов ФИО2 по акту от 20 января 2015 года после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию признаётся в соответствии со ст. 556 ГК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ надлежащим исполнением обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства. Следовательно, с даты подписания указанного акта ООО «Просперити» вправе на законных основаниях начислять плату за коммунальные услуги нежилого помещения <данные изъяты>.

При вынесении оспариваемого решения суд первой инстанции применил положения Жилищного кодекса РФ, не подлежащие применению, что в соответствии с ч. 1 ст. ЗЗ0 ГПК РФ является самостоятельным основанием для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу, в том числе: возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пп. 1, 2, 6, 11 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

Таким образом, ЖК РФ даёт закрытый перечень регулируемых жилищных правоотношений.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Положения ст.ст. 15 и 16 ЖК РФ также не признают апартаменты в качестве одного из видов жилых помещений.

Суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что объектом долевого строительства является нежилое помещение - апартаменты, которые по своему правому статусу и целевому назначению не относятся к жилым помещениям, предназначенным для постоянного проживания и удовлетворения ими бытовых нужд, так как под понятием «апартаменты» понимается не категория квартиры, а категория гостиничного номера в средстве размещения и используется организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов. Следовательно, апартаменты в нежилом здании многофункционального торгово-административного комплекса «Красный Кит» не могут рассматриваться как жилые помещения для постоянного проживания граждан и положения жилищного законодательства, регулирующие отношения по содержанию и ремонту жилых помещений не распространяют свое действие на деятельность по содержанию и ремонту общего имущества в нежилых зданиях.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Под сохранением общего имущества понимается проведение текущего и капитального ремонта.

ФИО2 как собственник помещения в нежилом здании в силу императивной нормы ст. 249 ГК РФ обязана соразмерно участвовать в несении издержек по сохранению общего имущества в нежилом здании апартаментов.

Между ООО «Просперити» и ФИО2<данные изъяты> достигнуто соглашение об условиях проведения и стоимости работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в здании, в результате чего был заключен договор управления зданием.

В силу абзаца 1 ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с действующим законодательством договор управления зданием является публичным договором и во исполнение положений статьи 422 и части 2 статьи 426 ГК РФ стоимость работ по текущему и капитальному ремонту, установленная в оспариваемом пункте 4.2.4 договора управления зданием должна быть одинаковой для всех собственников помещений.

Суд первой инстанции, признав пункты 4.2.4, 4.5 и 4.17 договора управления зданием от <данные изъяты> об оплате работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества недействительными, фактически отменил законодательную обязанность ФИО2 нести издержки по сохранению общего имущества, оплачивать работы по текущему ремонту общего имущества и тем самым нарушил охраняемые законом интересы остальных собственником помещений.

Признав ничтожными и исключив пункты 4.2.4, 4.5 и 4.17 договора управления зданием от <данные изъяты>, суд первой инстанции предоставил ФИО2 возможность получать неосновательное обогащение за счет невнесения платы за текущий ремонт общего имущества здания, чем грубого нарушил баланс интересов сторон договора.

Суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о том, что акт передачи от <данные изъяты> не подтверждает фактическое вручение объекта недвижимости ФИО2

В силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В соответствии с п. 8.1 договор управления зданием вступает в силу с момента его подписания и с учётом ст. 425 ГК РФ распространяет своё действие на отношения сторон, возникшие с момента начала фактического пользования помещением (передачи ключей ФИО2).

Поскольку ООО «Просперити» выполняла обязанности по предоставлению коммунальных услуг и осуществляла содержание общего имущества здания с момента фактической передачи помещения ФИО2, то стороны выразили свою волю воспользоваться правом, предусмотренным диспозитивной нормой ст. 425 ГК РФ и распространили действие договора с момента начала фактического пользования помещением.

Таким образом, проанализировав имеющиеся в деле доказательства по правилам ст.ст. 67 и 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия, отменяя обжалуемое решение суда и постановляя новое решение, приходит к выводу о том, что в удовлетворении уточнённого иска ФИО2 к ООО «Просперити» о признании недействительным в части договора управления зданием от <данные изъяты> и взыскании денежных средств следует отказать.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Мытищинского городского суда Московской области от 15 августа 2016 года отменить, апелляционную жалобу ООО «Просперити» - удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении уточнённого иска ФИО2 ёновны к обществу с ограниченной ответственностью «Просперити» о признании недействительным в части договора управления зданием от 25 мая 2015 года и взыскании денежных средств отказать.

Судья-председательствующий:

Судьи: