Гражданский кодекс часть 1

по апелляционной жалобе представителя <ФИО>12 по доверенности <ФИО>5 на решение Центрального районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...>,

заслушав доклад судьи <ФИО>8 об обстоятельствах дела,

установила:

<ФИО>13 обратилась в суд с иском к <ФИО>9 о понуждении заключить основной договор купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указано, что <Дата ...> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В качестве задатка по предварительному договору <ФИО>14 оплатила <ФИО>9<...> Согласно предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до <Дата ...> Спорная квартира находилась в залоге у банка, и ответчик обратился к банку-залогодержателю за согласованием способа проведения сделки – покрытым безотзывным акцептом. Однако, с таким заявлением ответчик обратился в банк только <Дата ...>, и, учитывая время, необходимое банку для проведения согласительных процедур, решение не могло быть принято до <Дата ...> Из переписки риэлторов, занимающихся подготовкой и сопровождением сделки следует, что после того, как <ФИО>9 направил в банк заявление о согласовании порядка проведения сделки, он также согласовал дату продления срока действия предварительного договора купли-продажи до <Дата ...> После направления ответчику дополнительного соглашения о продлении срока действия предварительного договора, он перестал выходить на связь. <Дата ...> ответчик вернул истцу задаток в однократном размере, при отсутствии условий, предусмотренных п. 5.6 предварительного договора, предоставляющих продавцу право вернуть задаток в однократном размере. Односторонние действия ответчика по возврату задатка по уклонению от подписания основного договора купли-продажи являются недобросовестными. Учитывая вышеизложенное, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры общей площадью <...> кадастровый <№...>, расположенной по адресу: <Адрес...>, <Адрес...>; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины – <...>

В порядке ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил предмет иска, и указал, что ранее заявленные требования не смогут надлежащим образом восстановить нарушенное ответчиком право, поскольку <ФИО>9 продал спорную квартиру до того, как судом были наложены обеспечительные меры по запрету на совершение регистрационных действий. Истец считает, что поскольку основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом продавца от его заключения, то задаток подлежит возврату по правилам п. 5.5 предварительного договора, согласно которого в случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. На основании вышеизложенного, истец просил изменить предмет иска, исключив из него требование о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры общей площадью <...> кадастровый <№...>, расположенной по адресу: <Адрес...><Адрес...> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от <Дата ...>, заменив на требование о взыскании с ответчика задатка в размере <...>

Решением Центрального районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> отказано в удовлетворении исковых требований <ФИО>16 к <ФИО>9 о взыскании суммы задатка.

В апелляционной жалобе представитель <ФИО>17 по доверенности <ФИО>5 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что срок действия предварительного договора был продлен до <Дата ...> Поскольку в период действия предварительного договора купли-продажи продавец отказался от заключения основного договора, вернув задаток в однократном размере покупателю, что свидетельствует о незаключении основного договора по вине продавца, то задаток подлежит возврату в двойном размере.

В возражении на апелляционную жалобу представитель <ФИО>9 – адвокат <ФИО>6 указывает на законность и обоснованность решения суда, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствуют отчеты об отслеживании почтовой корреспонденции о получении сторонами судебного вызова, не явились, сведений об уважительности причин своей неявки не сообщили.

При таких обстоятельствах, с учетом положений части 1 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся сторон.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель <ФИО>18 по доверенности <ФИО>5 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Представитель <ФИО>9 – адвокат <ФИО>6, возражала против удовлетворения доводов апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от <Дата ...><№...> «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, <Дата ...> между <ФИО>9 (продавец) и <ФИО>19 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением (с условием о задатке), согласно п. 1.1. которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность на условиях, предусмотренных настоящим договором жилое помещение – квартиру, кадастровый <№...>, расположенную по адресу: <Адрес...><Адрес...>.

На основании п. 1.3 предварительного договора продавец информирует покупателя, что на квартиру зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу залогодержателя на основании договора об ипотеке <№...> от <Дата ...>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации <№...> от <Дата ...>, в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от <Дата ...>, заключенным между залогодержателем в качестве займодавца и <ФИО>9 в качестве заемщика. Залогодержатель – <ФИО>20

После получения денежных средств, указанных в п. 2.2 настоящего договора, продавец погашает задолженность по ипотеке в <ФИО>21 по договору купли-продажи недвижимого имущества от <Дата ...>, а также предпринимает все необходимые и зависящие от него действия, подготавливает необходимые документы для снятия обременения с квартиры (прекращения права залога), установленных в отношении квартиры, указанной в п. 1.3 настоящего договора (п. 1.3.1 предварительного договора).

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора квартира продается по цене <...>

Согласно п. 2.2 предварительного договора расчеты по настоящему договору производятся в следующем порядке: сумма в <...>. оплачена покупателем за счет собственных средств при подписании настоящего предварительного договора купли-продажи квартиры и признается задатком.

Оставшаяся сумма в размере <...>. будет оплачена денежными средствами, без использования кредитных средств банка, с использованием счета аккредитива либо наличными (п. 2.3 предварительного договора).

Как указано в п. 4.4 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор до <Дата ...>

На основании п. 5.1 предварительного договора обеспечением исполнения покупателем своих обязательства по договору является задаток.

Задатком признается денежная сумма, указанная в п. 2.2, которая входит в цену недвижимого имущества (п. 5.2 предварительного договора).

Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток не возвращается (п. 5.3 предварительного договора).

Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере (п. 5.5 предварительного договора).

Стороны пришли к соглашению о том, что если основной договор не будет заключен по вине третьих лиц, а именно: оценочной организации, кредитной организации (Банк), в том числе неодобрения банком объекта недвижимости, задаток возвращается продавцом покупателю в бесспорном порядке в течение 1 дня в полном объеме в <...>. (п. 5.6 предварительного договора).

Согласно расписки от <Дата ...><ФИО>9 получил от <ФИО>22. денежную сумму <...>. в качестве задатка, согласно предварительному договору купли-продажи квартиры от <Дата ...>

В обосновании исковых требований истец ссылается на возврат <ФИО>9<Дата ...> переданных по предварительному договору денежных средств <...>., что ответчиком в суде первой инстанции не оспаривалось.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. п. 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку ответчик вернул истцу сумму задатка после прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры, в обеспечение исполнения которых и был предоставлен задаток.

С выводами суда первой инстанции об определении спорной денежной суммы в качестве задатка, судебная коллегия согласиться не может виду следующего.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец в адрес ответчика направил предложение от <Дата ...> о явке к нотариусу Геленджикского нотариального округа Краснодарского края <ФИО>7 для подписания основного договора купли-продажи квартиры, при наличии согласия от залогодержателя (<ФИО>23») на совершение сделки по продаже указанной квартиры, или для подписания дополнительного соглашения к предварительному договору о продлении срока заключения основного договора купли-продажи квартиры до момента получения согласия залогодержателя (<ФИО>24») на отчуждение залоговой квартиры.

Данное предложение не может свидетельствовать о намерении покупателя заключить основной договор купли-продажи, поскольку оно направлено по истечении срока для его заключения, установленного в предварительном договоре, в то время как истцом не представлено относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих заключение между сторонами в письменной форме дополнительного соглашения о продлении срока для заключения основного договора.

Таким образом, до окончания срока, определенного предварительным договором, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением заключить основной договор купли-продажи.

При этом доказательств, с достоверностью и однозначностью свидетельствующих об уклонении одной из сторон от заключения основного договора в установленный предварительным договором срок, сторонами не представлено.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора, при отсутствии виновных действий или бездействий какой-либо из сторон правоотношений.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.

При том следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

Из правового анализа приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения.

Как видно из материалов дела, стороны договор задатка не заключали, содержащиеся в предварительном договоре элементы договора задатка, по мнению суда апелляционной инстанции, не могут свидетельствовать о его заключении, так как он не содержит необходимых и достаточных условий.

Пункт 2.2 предварительного договора подтверждает лишь факт передачи денежной суммы в счет оплаты части стоимости недвижимого имущества, что свидетельствует о платежной функции передаваемой денежной суммы <...>., которую согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что переданная по предварительному договору сумма в <...>. является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Из смысла части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации исходит, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

На основании статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством.

Поскольку основной договор не заключен, ввиду чего обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца, не имелось, в связи с чем, ответчик возвратил истцу уплаченную сумму в <...>.

При этом доводы апелляционной жалобы о том, что основной договор купли-продажи не состоялся по вине истца, не имеют правового значения для рассмотрения дела, поскольку спорная денежная сумма не является задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Согласно статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Так как при рассмотрении дела судом первой инстанции допущены ошибки в применении норм материального права, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Центрального районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...>

Вместе с тем, судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, учитывая что сумма аванса в <...>. возвращена ответчиком истцу, руководствуясь вышеуказанными нормами действующего законодательства, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выносит новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований <ФИО>25 к <ФИО>9 о взыскании задатка в двойном размере <...>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований <ФИО>26 к <ФИО>9 о взыскании задатка в двойном размере <...>. отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано сторонами путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня его принятия в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено <Дата ...>

<...>