Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Р.Е.Э. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 22 мая 2017 года

по делу по иску Р.Е.Э. к ООО Строительная компания «Строй-Тактика» о признании недействительными сделок по расторжению договоров долевого участия в строительстве дома в одностороннем порядке, применении последствий недействительности сделок, зачете встречных требований и встречному иску ООО Строительная компания «Строй-Тактика» о признании договора займа незаключенным, применении последствий недействительности сделок.

Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Р.Е.Э., действующий через представителя по доверенности П.А.Г., обратился в суд с иском к ООО СК «Строй – Тактика» о признании недействительными сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> от 21.07.2015 ***, заключенных между ООО СК «Строй-Тактика» и Р.Е.Э.; применении последствий недействительности сделки в виде восстановления договорных обязательств между сторонами и восстановлении регистрационной записи по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по указанным адресам; обязывании ООО СК «Строй-Тактика» произвести зачет встречных однородных требований на сумму 13 396 000 рублей по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по указанным адресам, заключенных между ООО СК «Строй-Тактика» и Р.Е.Э. по договору займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости *** от 18.03.2015 и по договору уступки права требования, заключенного 05.08.2015 между Р.Е.Э. и ООО «Продмаш». В обоснование требований указано, что 21.07.2015 стороны заключили договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по указанным адресам, которые зарегистрированы в ЕГРП. ООО СК «Строй-Тактика» приняло на себя обязательства в предусмотренный договорами срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по указанному адресу, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность. Участник долевого строительства Р.Е.Э. обязался уплатить обусловленную договорами цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Общая стоимость объектов составляет 13 396 000 руб. Согласно п. 4.2. договоров, в случае если участник долевого строительства не оплатил 100% стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации настоящего договора в регистрирующем органе, то застройщик составляет график оплаты, руководствуясь которым, участник долевой собственности оплачивает стоимость квартиры. График оплаты застройщик по договорам долевого участия не составлял, так как Р.Е.Э. до заключения указанных договоров произвел по ним оплату в полном объеме. С момента внесения Р.Е.Э. предварительной оплаты застройщику ООО СК «Строй-Тактика» и до смены руководителя в ООО СК «Строй-Тактика» застройщик использовал денежные средства Р.Е.Э., не составлял графиков платежей, не предъявлял претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм, споров не возникало. 08.04.2016 исх. *** застройщик направил предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены указанных договоров участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения. Предупреждение получено Р.Е.Э. 21.04.2016. 12.04.2016 застройщик направил в адрес Р.Е.Э. график оплаты к договорам долевого участия письмом исх. ***. Р.Е.Э. прореагировал на предупреждение исх. №*** от 08.04.2016. 08.07.2016 Р.Е.Э. получены от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю «Уведомление иное» от 01.07.2016 *** (в количестве 11 штук), в которых указано, что 28.06.2016 от ООО СК «Строй-Тактика» поступило заявление о расторжении вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в лице государственного регистратора Г.А.Г. была произведена государственная регистрация по расторжению договоров долевого участия на основании предупреждения об отказе от исполнения договоров исх. *** от 27.05.2016. ООО СК «Строй-Тактика» предупреждение об отказе от исполнения договоров исх. *** от 27.05.2016 в адрес Р.Е.Э. направлено не было. 19.09.2016 Р.Е.Э. получил уведомление исх. *** от 06.09.2016 об отказе от исполнения вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в котором ООО СК «Строй-Тактика» указало, что договоры расторгнуты, их расторжение зарегистрировано 01.07.2016. ООО СК «Строй-Тактика» нарушена предусмотренная законом процедура для одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве, поскольку предупреждение об отказе от исполнения договоров исх. *** от 27.05.2016, на основании которого была произведена государственная регистрация расторжения договоров, не было направлено в адрес Р.Е.Э. ни заказным письмом с описью вложения, ни обыкновенным письмом, а уведомление об отказе от исполнения договоров исх. *** от 06.09.2016 фактически уведомляет Р.Е.Э. о том, что уже состоялась регистрация по расторжению договоров долевого участия. Расторжение договоров долевого участия произведено с нарушением закона, соответственно, сделки по расторжению в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома и отказ от исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве являются недействительными. Кроме того, Федеральный закон № 214 - ФЗ дает право застройщику в одностороннем порядке произвести расторжение договоров только в случае нарушения сроков платежей. Р.Е.Э. задолженности перед застройщиком не имеет. 18.05.2015 между Р.Е.Э. и ООО СК «Строй-Тактика» был заключен договор займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости ***. Согласно условиям договора займа Р.Е.Э. передал в собственность ООО СК «Строй-Тактика» денежные средства в размере 11 423 400 руб. Факт передачи денежных средств подтверждается актами о приемке-передаче денежных средств *** от 05.04.2015, *** от 05.05.2015, *** от 05.06.2015, *** от 05.07.2015, *** от 25.07.2015. Согласно п. 2 договора займа интерес займодавца Р.Е.Э. заключается в том, что взамен переданных денежных средств займодавец намеревается приобрести недвижимое имущество в виде построенных в будущем квартир и получать ежемесячное вознаграждение. В этих целях стороны согласовали, что по истечении 4-х месяцев с момента заключения настоящего договора, заемщик обязан передать займодавцу жилые помещения в строящемся многоквартирном доме, общей площадью не менее 364 кв.м, находящиеся на 2-6 этаже 9-этажного многоквартирного дома по адресу: <адрес>, либо заключить договоры долевого участия в строительстве указанного дома. Первоначальный взнос по договору долевого участия в строительстве будет зачтен заемщиком из настоящего договора. Таким образом, передав в собственность ООО СК «Строй-Тактика» денежные средства, Р.Е.Э. произвел предварительную оплату жилых помещений, общей площадью 364 кв.м в указанном строящемся многоквартирном доме. Согласно п. 1.4 договора займа заемщик выплачивает ежемесячно вознаграждение, которое составляет 3,33% в месяц (40% годовых) от суммы займа. ООО СК «Строй-Тактика» свое обязательство по оплате вознаграждения по договору займа с апреля 2015г. до сентября 2015г. не выполнило, в связи с чем образовалась задолженность ООО СК «Строй-Тактика» перед Р.Е.Э. по выплате вознаграждения (процентов за пользование суммой займа) в размере 1 235 947 руб. Получив предупреждение *** от 08.04.2016 о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования, Р.Е.Э. 29.04.2016 направил в адрес ООО СК «Строй-Тактика» требование о проведении зачета денежных средств, переданных по договору займа *** в счет оплаты по договорам долевого участия, а также провести зачет на сумму невыплаченного вознаграждения за период с апреля 2015г. до сентября 2015г. Р.Е.Э. также направил 29.04.2016 заявление о зачете встречных однородных требований на сумму 736 653 руб. Право требования этой суммы возникло на основании договора уступки права требования, заключенного 05.08.2015 между Р.Е.Э. и ООО ТК «Продмаш» на сумму в размере 1 277 136 рублей. 16.06.2016 Р.Е.Э. направил в адрес застройщика требование о списании задолженности по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, однако, ООО СК «Строй-Тактика» в нарушение ст. 410 ГК РФ, не предполагающей одобрения действий по проведению зачета второй стороной, отказалось проводить оплату по договорам долевого участия. Согласно п.1.3. договора займа *** срок возврата займа установлен 30.09.2016. ООО СК «Строй-Тактика» сумму займа в срок не вернуло. Таким образом, ООО СК «Строй-Тактика» имеет право требования к Р.Е.Э. оплаты по указанным договорам долевого участия от 21.07.2015, а Р.Е.Э. имеет право требования к ООО СК «Строй-Тактика» на возврат суммы займа в размере 11 423 400 руб., а также на выплату процентов за пользование суммой займа в размере 1 235 947 руб. Срок исполнения обязательств наступил. 04.10.2016 Р.Е.Э. направил в адрес ООО СК «Строй-Тактика» заявление о зачете встречных требований на сумму 12 659 347 руб., которое ООО СК «Строй-Тактика» получено. Зачет встречного однородного требования является одним из способов прекращения обязательств одной стороны перед другой и отвечает критериям, предъявляемым ст.ст.410,153,154 ГК РФ. Так как ООО СК «Строй-Тактика» оставляет без внимания заявления о зачетах и отказывается проводить оплату по указанным договорам долевого участия в размере 13 396 000 руб., то восстановить свое право Р.Е.Э. может только в судебном порядке.

ООО СК «Строй – Тактика», действуя через представителя по доверенности К.Л.В., обратилось в суд со встречным иском к Р.Е.Э., с учетом уточнений от 24.04.2017, о признании незаключенным договора займа *** от 18.03.2015 между ООО Строительная компания «Строй – Тактика» в лице директора П.В.К. и Р.Е.Э. на сумму 11 423 400 рублей ввиду безденежности; применении последствий недействительности сделки ввиду признания ее таковой. В обоснование иска указано, что Р.Е.Э. в действительности денежные средства по договору займа *** от 18.03.2015 способами, установленными договорами о долевом участии: на расчетный счет, либо в кассу ООО СК «Строй – Тактика» не вносил, следовательно, обязательства по их внесению по договору долевого участия не исполнил. Подписание актов приемки-передачи денежных средств по договору займа бывшим директором ООО СК «Строй – Тактика» П.В.К. не свидетельствуют о такой передаче и о проведении их как платежей по договорам долевого участия; надлежащими доказательствами такой передачи могут быть бухгалтерские документы и выписки по расчетному счету на период заключения договоров. В рамках уголовного дела в отношении бывшего директора ООО СК «Строй – Тактика» П.В.К. проведена бухгалтерская экспертиза документов финансово-хозяйственной деятельности застройщика. Кроме того, Р.Е.Э. не представлены документы в подтверждение имущественного положения, позволяющего предоставить указанные денежные средства. Также в обоснование иска приведено содержание ст. 808, ч. 1 ст. 161, 812, 166 ГК РФ (т. 3 л.д. 64, 247).

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 22 мая 2017 года постановлено Р.Е.Э. в иске отказать.

ООО Строительная компания «Строй-Тактика» во встречном иске отказать.

Взыскать с ООО Строительная компания «Строй-Тактика» госпошлину 6 000 руб. в доход местного бюджета.

В апелляционной жалобе истец Р.Е.Э. просит решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Р.Е.Э., принять с этой части новое решение. В обоснование доводов указал о том, что суд незаконно и необоснованно указал, что после заключения договоров долевого участия Р.Е.Э. денежные средства в счет оплаты квартир не вносил; суд не отразил в своем решении, почему не принял во внимание условия договора займа, в котором предусмотрено, что оплата по договорам долевого участия будет проведена из договора займа. Кроме того, суд не указал, на основании чего проигнорировал апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Алтайского краевого суда от 28.12.2016, суд незаконно и необоснованно указал на то, что OOO СК «Строй-Тактика» направило в адрес Р.Е.Э. заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении новое уведомление от 06.09.2016 г. об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в долевом строительстве. В нарушение ст. 196 ГПК РФ суд первой инстанции вышел за рамки требований, признал договор займа и договора участия в долевом строительстве дома притворными сделками. Суд незаконно указал, что заключенные между сторонами договор займа и договора долевого участия в строительстве дома фактически прикрывают инвестиционную деятельность истца в строительстве многоквартирного дома.

В письменном отзыве ООО Строительная компания «Строй-Тактика» просит апелляционную жалобу Р.Е.Э. оставить без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Р.Е.Э.П.А.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика ООО Строительная компания «Строй-Тактика» К.Л.В. просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 21.07.2015 между ООО СК «Строй-Тактика» и Р.Е.Э. были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, №***.

По условиям договоров застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства Р.Е.Э. обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Предметом каждого из договоров является отдельная квартира, расположенная в указанном доме, обозначенная в п. 3.3.

Согласно п. 3.8 договора срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – 31.12.2015.

Цена каждой из квартир определена п.4.2. договоров, в соответствии с которым, цена квартиры не подлежит изменению, если участник долевого строительства оплатил 100% стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Алтайскому краю. В том случае, если участник долевого строительства не оплатил 100% стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации договора, то стороны составляют график оплаты, по которому участник долевого строительства оплачивает стоимость квартиры частями, из расчета цены за 1 кв.м, действующей на момент оплаты.

Согласно п. 4.3 договора участник долевого строительства рассчитывается за указанную в договоре квартиру путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесения денежных средств в кассу согласно графику оплаты. Первый взнос по графику оплаты вносится в течение трех суток после регистрации договора.

Установлено и никем не оспаривается, что после заключения вышеперечисленных договоров долевого участия денежные средства в счет оплаты квартир в рамках исполнения этих договоров Р.Е.Э. не вносил.

17.11.2015 застройщик направил в адрес Р.Е.Э. уведомление о расторжении договоров в одностороннем порядке в связи с тем, что участник долевого строительства Р.Е.Э. не перечислил причитающиеся по всем соглашениям денежные средства на расчетный счет застройщика, не внес деньги в кассу предприятия.

Не согласившись с расторжением договоров, Р.Е.Э. обратился в суд с иском о признании недействительными сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве и применении последствий недействительности сделок в виде сохранения договорных обязательств между сторонами, о признании исполненными обязательств по указанным договорам участия в долевом строительстве в части оплаты объектов долевого строительства.

Решением Новоалтайского городского суда от 28.03.2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 15.06.2016, иск Р.Е.Э. удовлетворен частично, признан незаконным односторонний отказ ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» от исполнения заключенных с Р.Е.Э. договоров от 21.07.2015 №*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного но адресу: <адрес>. В удовлетворении остальной части иска отказано (т.3 л.д. 37-43).

11.04.2016 застройщиком в адрес Р.Е.Э. заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направлено предупреждение от 08.04.2016 о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве №*** и о последствиях неисполнения данного требования, в котором указано на необходимость погашения задолженности по уплате цены договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома в обозначенных в предупреждении суммах в течение 30 дней со дня получения требования и на последствия неисполнения данного требования в соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу которой застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (т. 1 л.д. 172-176).

12.04.2016 ООО СК «Строй-Тактика» направила Р.Е.Э. графики оплаты по договорам долевого участия (т.1 л.д. 177-178, 186-207).

Графики оплаты Р.Е.Э. получены, на что имеется ссылка в исковом заявлении, им не согласованы, оплата по ним не проведена, возражения, касающиеся непосредственно графика, застройщику не направлены.

27.05.2016 ООО СК «Строй-Тактика» уведомило Р.Е.Э. об отказе от исполнения договоров ввиду того, что ни по одному из вышеперечисленных договоров участия в долевом строительстве оплата не поступила (дата последнего взноса – 26.05.2016). Доказательств направления этих документов заказными письмами с описью вложения суду не представлено.

28.06.2016 ООО СК «Строй - Тактика» обратилось в КАУ «МФЦ Алтайского края» с заявлениями о расторжении вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве; 01.07.2016 государственным регистратором в ЕГРП внесена запись о расторжении договоров, Р.Е.Э. направлены уведомления от 01.07.2016 о поступлении от ООО СК «Строй-Тактика» заявлений о расторжении договоров участия в долевом строительстве №***

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28.12.2016 решение Новоалтайского городского суда от 26.09.2016 отменено в части и вынесено новое решение о признании незаконными указанных действий государственного регистратора.

При таких обстоятельствах очевидно, что о намерениях расторгнуть вышеуказанные договоры в одностороннем порядке Р.Е.Э. известно с ноября 2015г., однако порядок их расторжения застройщиком соблюден не был.

07.09.2016 застройщиком в адрес Р.Е.Э. заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направлено уведомление от 06.09.2016 об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, с указанием на то, что данные договоры расторгнуты и их расторжение зарегистрировано 01.07.2016, и на то, что на дату последнего взноса – 26.05.2016 оплата не поступала ни по одному из договоров: 11.04.2016 ему было направлено предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве №*** и о последствиях неисполнения данного требования в соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу которой застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (исх. *** от 08.04.2016); 13.04.2016 ему были направлены приложения к договорам – графики оплаты (исх. *** от 12.04.2016).

19.09.2016 Р.Е.Э. получено вышеуказанное уведомление от 06.09.2016, на что имеется ссылка и в исковом заявлении Р.Е.Э.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований истца Р.Е.Э., суд исходил из того, что истец свои обязательства по внесению денежных средств по договору долевого участия в строительстве не выполнил, зачет встречных долговых обязательств не состоялся, уведомление от 06.09.2016г. соответствует требованиям, изложенным в ч.3 и ч.4 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем основания к удовлетворению иска Р.Е.Э. о признании сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве недействительными, применении последствий недействительности сделок отсутствуют.

При этом суд принял во внимание, что договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома условия об оплате цены договоров путем зачета ООО СК «Строй-Тактика» денежных средств, полученных по договорам займа от 18.03.2015, не предусмотрено.

Согласно договорам займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости ООО СК «Строй-Тактика» (заемщик), в лице директора П.В.К., и Р.Е.Э. (займодавец) заключили договор о том, что в собственность заемщика передаются денежные средства в сумме 11 423 400 руб. (п. 1.1), срок займа – с 18.03.2015 по 30.09.2016 (п. 1.3); за пользование займом в указанной сумме заемщик оплачивает ежемесячное вознаграждение 3,33% в месяц (40% годовых), первый платеж 18.04.2015 (п.1.4 договора займа). За нарушение сроков возврата займа предусмотрена пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

В п. 1.2 договора стороны согласовали, что интерес займодавца заключается в том, что взамен переданных денежных средств займодавец намеревается приобрести недвижимое имущество в виде построенных в будущем квартир и получать ежемесячное вознаграждение. В этих целях стороны согласовали, что по истечении 4 месяцев с момента заключения договора заемщик обязан передать займодавцу жилые помещения в строящемся многоквартирном доме, общей площадью не менее 364 кв.м., находящиеся на 2-6 этажах 9-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, либо заключить договор долевого участия в строительстве вышеуказанного жилого дома. Также стороны согласовали, что стоимость 1 кв.м. для займодавца не будет превышать 32 000 руб., стоимость является окончательной и повышению не подлежит. При этом первоначальный взнос по договору долевого участия в строительстве будет зачтен заемщиком из настоящего договора.

Согласно пункту 2.1 договора займа заемщик обязуется вернуть сумму займа в срок, указанный в п. 1.3 договора. Взамен возврата денежных средств займодавец вправе предложить заемщику заключить договор долевого участия в строительстве, при этом стороны не вправе отказаться от заключения такого договора.

Заключение договора долевого участия в строительстве не освобождает заемщика от выплаты вознаграждения, предусмотренного п. 1.4 договора (п. 1.5).

Пунктом 3.1 договора займа установлено, что денежные средства передаются займодавцем заемщику путем внесения денежных средств в кассу, на расчетный счет заемщика или другими способами разовым платежом или поэтапно.

Передача денежных средств оформлена актами приемки-передачи денежных средств *** от 05.04.2015, *** от 05.05.2015, *** от 05.06.2015, *** от 05.07.2015, *** от 25.07.2015 в общей сумме 11 423 400 рублей (т. 1 л.д. 125 – 129).

По договору уступки права требования (цессии) от 05.08.2015 ООО ТК «Продмаш» (цедент) уступило Р.Е.Э. (цессионарий) право требования цедента к ООО СК «Строй-Тактика» в размере 1 277 136 руб. по договору поставки от 29.07.2015 и документов к нему: спецификации *** от 29.07.2015, счета-фактуры *** от 95.08.2015, торг 12 *** от 05.08.2015 (т.1 л.д.130-132, 135 - 142).

Письмом от 05.08.2015 ООО ТК «Продмаш» уведомило ООО СК «Строй-Тактика» о заключении договора цессии с Р.Е.Э. и просило считать задолженность ООО СК «Строй-Тактика» перед ООО ТК «Продмаш» в указанном размере задолженностью перед Р.Е.Э. (т. 1 л.д. 133).

Суд первой инстанции также учел, что 29.04.2016 Р.Е.Э. обратился в ООО СК «Строй-Тактика» с заявлениями о зачете его требований по договору займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости *** от 18.03.2015 на сумму основного долга в размере 11 423 400 руб., вознаграждения в размере 1 235 947 руб. в счет оплаты по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве, ввиду чего его обязательства прекращены в дату получения застройщиком его заявления-требования о зачете от 08.09.2015 - 15.09.2015 (т. 1 л.д. 164-170).

16.06.2016 Р.Е.Э. направил в ООО СК «Строй-Тактика» требование о списании задолженности по договорам долевого участия в строительстве.

04.10.2016 Р.Е.Э. направил в ООО СК «Строй-Тактика» заявление о зачете встречных требований задолженности по договорам долевого участия в строительстве.

По сообщению ООО СК «Строй-Тактика» письмо Р.Е.Э. о зачете получено застройщиком 15.09.2015, ему сообщено о необходимости изучения его требований, другие ответы не направлялись.

Основания прекращения обязательств предусмотрены главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которым относятся зачет (статья 410), зачет при уступке требования (статья 412), прекращение обязательств исполнением (ст. 408).

При этом ч.2 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

Статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии со статьей 412 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование к первоначальному кредитору. Зачет производится, если требование возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения либо этот срок не указан или определен моментом востребования.

Встречные требования должны быть бесспорными.

Отказывая в удовлетворении требований о зачете, суд первой инстанции исходил из того, что зачет может быть произведен по заявлению одной из сторон при соблюдении принципа встречности требований, то
есть участия сторон одновременно в двух обязательствах, когда кредитор в
одном обязательстве является должником в другом обязательстве. Зачет как способ прекращения обязательства характеризуется тем, что при наличии двух встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил или исполнение можно потребовать в одно и то же время, они взаимно погашают друг друга полностью или частично. В данной ситуации дом строительством не окончен, у застройщика отсутствовали однородные (денежные) требования к Р.Е.Э., у Р.Е.Э. право требования к застройщику в виде передачи объектов недвижимости (последствие сделки, которую стороны имели в виду) не наступило. Судебная коллегия, с учетом вышеизложенного а также возражений ответчика ООО СК «Строй-Тактика» относительно безденежности договора займа, не усматривает оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, находя их правильными.

Судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы о проведения зачета основанными на ошибочном применении норм права, поскольку в силу ст.ст. 410, 412 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность прекращения обязательства зачетом лишь в отношении реально существующих требований, имеющих бесспорный характер, срок исполнения которых наступил.

Выводы суда первой инстанции о несоответствии проведенного истцом зачета положениям закона являются правильными.

Исследуя доводы апелляционной жалобы о том, что суд незаконно и необоснованно указал о направлении OOO СК «Строй-Тактика» в адрес Р.Е.Э. заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении новое уведомления от 06.09.2016 об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в долевом строительстве, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (ч. 3).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4).

Таким образом, после одностороннего отказа одной из сторон договора участия в долевом строительстве от исполнения договора в Единый государственный реестр прав вносится запись о расторжении договора участия в долевом строительстве по заявлению этой стороны договора, к которому прилагается копия уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд проигнорировал апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Алтайского краевого суда от 28.12.2016, по мнению судебной коллегии являются несостоятельными, поскольку суд первой инстанции учел его в совокупности с другими доказательствами.

А-ным определением судебной коллегии по административным делам Алтайского краевого суда от 28.12.201, отменившим в части решение Новоалтайского городского суда от 26.09.2016 и принявшим новое решение о признании незаконными действий государственного регистратора по внесению 01 июля 2016 года в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве №*** доказательств направления, установлено, что суду не представлено доказательств того, что 27.05.2016 ООО СК «Строй-Тактика» в адрес Р.Е.Э. направлены заказными письмами с описью вложения уведомления об отказе от исполнения договоров ввиду того, что ни по одному из вышеперечисленных договоров участия в долевом строительстве оплата не поступила (дата последнего взноса – 26.05.2016). 28.06.2016 ООО СК «Строй - Тактика» обратилось в КАУ «МФЦ Алтайского края» с заявлениями о расторжении вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве; 01.07.2016 государственным регистратором в ЕГРП внесена запись о расторжении договоров, Р.Е.Э. направлены уведомления от 01.07.2016 о поступлении от ООО СК «Строй-Тактика» заявлений о расторжении договоров участия в долевом строительстве №***. Отсутствие документального подтверждения направления истцу уведомления от 27.05.2016 и явилось причиной указанных последствий. Согласно объяснениям представителя ООО СК «Строй-Тактика» предупреждения от 27 мая 2016 года были направлены в адрес истца простыми письмами.

Уведомление от 06.09.2016 об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве направлено застройщиком в адрес Р.Е.Э. заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении 07.09.2016, получено 19.09.2016 Р.Е.Э. В уведомлении указано на то, что данные договоры расторгнуты и их расторжение зарегистрировано 01.07.2016, и на то, что на дату последнего взноса – 26.05.2016 оплата не поступала ни по одному из договоров: 11.04.2016 ему было направлено предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве №*** и о последствиях неисполнения данного требования в соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу которой застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (исх. *** от 08.04.2016); 13.04.2016 ему были направлены приложения к договорам – графики оплаты (исх. *** от 12.04.2016) (т. 1 л.д. 181-182).

Оценив содержание уведомления от 06.09.2016 об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу, что оно соответствует вышеприведенным требованиям, изложенным в частях 3 и 4 статьи 9 названного выше Федерального закона № 214-ФЗ.

Наличие в уведомлении *** от 06.09.2016 ссылки на факт регистрации расторжения договоров 01.07.2016 не порождает правовых последствий с 01.07.2016, поскольку, судебными постановлениями установлено, что по состоянию на дату направления данного уведомления государственным регистратором действительно 01.07.2016 такая запись в ЕГРП была произведена, что признано незаконным 28.12.2016, о чем Р.Е.Э. было известно и им оспорено.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о выходе судом первой инстанции за пределы исковых требований при признании договора займа и договора участия в долевом строительстве дома притворными сделками. Суд при постановке решения мотивировал выводы о невозможности применения последствий недействительности сделок, выводы соответствуют установленным обстоятельствам и доказательствам, но резолютивная часть не содержит вывода о признании договора займа и договора участия в долевом строительстве притворными сделками.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о том, что заключенные между сторонами договор займа и договора долевого участия в строительстве дома фактически прикрывают инвестиционную деятельность истца в строительстве многоквартирного дома, являются необоснованными, свидетельствуют о несогласии с решением суда, однако правильных выводов не опровергают.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.

В ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", дается определение понятий: инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Договор участия в долевом строительстве направлен на удовлетворение потребностей граждан в жилье, в то время как истец, заключая договоры участия в долевом строительстве, преследовал иную цель - получение прибыли.

Содержание заключенных между сторонами договоров займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости и последующие действия сторон по заключению договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома свидетельствуют о том, что между сторонами фактически сложились отношения, связанные с инвестированием истцом строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Таким образом, заключенные между сторонами договоры займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости и договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома фактически прикрывают инвестиционную деятельность истца, которая регулируется специальным законом. Оснований не согласиться с выводами суда в указанной части судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств суд необоснованно отказал истцу в отношении заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 22 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Р.Е.Э. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: