Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Карягина М.Ю. и Джаджиева А.П. и председателя Потребительского жилищно-строительного кооператива-3 «…» (далее – ПЖСК-3 «...») Валгасовой С.Л. на решение Ленинского районного суда г. Владикавказ от 10 декабря 2014 года, которым постановлено: исковые требования Пицхелаури Р.Н., Муссаевой Л.А., Остаевой И.К., Гамахарова А.С., Пашковой А.В., Ботоевой М.Б., Ашкинази М.С., Дзанкисова К.X., Касаевой Р.С., Кесаевой Л.Н., Хутинаевой Н.П., Бестолова Г.Д., Аладжиковой Ф.А., Габеева В.Ц., Гаджиевой Б.В., Тогузовой Ф.К., Рехвиашвили А.З., Захаровой Н.И., Асеевой Р.М., Алагова К.М., Тамбовцева А.Г., Уртаевой З.А., Дзарахохова А.Р., Джусоева С.С., Кононовой Л.М., Дзгоевой З.А., Циклаури З.Л., Кодзаева А.Д., Григорьевой М.Е., Сидаковой К.С., Пилиева Л.П., Бекузаровой З.А., Багаева А.Н., Кудзоевой Н.С., Дзебоевой Л.Т., Кисиевой З.Х., Саркисянц Г.О., Качерян Ш.С., Цибировой М.А., Тогузовой В.Х., Цаболовой А.Д., Тигиева З.Г., Маносорян Ю.Г. к ПЖСК-3 «...», ООО «...», Карягину М.Ю., Джаджиеву А.П., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания удовлетворить.

Признать недействительными договор купли-продажи от 18.07.2013 г. объекта незавершенного строительства и земельного участка, расположенного по адресу:.. , свидетельства о праве на недвижимость.. от 30 июля 2013 г. и.. от 30 июля 2013 г. Протокол общего собрания членов Потребительского жилищно-строительного кооператива - 3 «...» от 11 апреля 2013 года относительно продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством объекта расположенного по адресу: …

Взыскать с ответчиков ПЖСК-3 «...», ООО «...», Карягина М.Ю., Джаджиева А.П. в пользу истцов солидарно расходы по оплате государственной пошлины (в размере.. рублей) и услуг представителя (.. руб).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Ортабаева М.Б., объяснения представителя Карягина М.Ю. и Джаджиева А.П. – Парсиева А.К., действующего на основании доверенностей №.. от 21.11.2014 г. и №.. от 29.10.2014 г., председателя ПЖСК-3 «...» - Валгасовой С.Л., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения Тамбовцева А.Г., Пицхелаури Р.Н., Пашковой А.В., Остаевой И.К., Бестолова Г.Д., Габеева В.Ц., Пилиева Л.П., Кисиевой З.Х., Качарян Ш.С., Тогузовой В.Х., Маносерян Ю.Г., Тигиева З.Г., Джусоева С.С., Кононовой Л.М., Гаджиевой Б.В., Аладжиковой Ф.А., Циклаури З.Л., Сидаковой К.С.; представителя Пицхелаури Р.Н., Пашковой А.В., Ботоевой М.Б., Ашкинази М.С., Касаевой Р.С., Кесаевой Л.Н., Бестолова Г.Д., Габеева В.Ц., Тогузова Ф.К., Захаровой Н.И., Асеевой Р.М., Алагова К.М., Уртаевой З.А., Дзарахохова А.Р., Сидаковой К.С., Пилиева Л.П., Кудзоевой Н.С., Кисиевой З.Х., Саркисянц Г.О., Качарян Ш.С., Тогузова В.Х., Маносерян Ю.Г., Джусоева С.С. – Габачиева Д.И., действующего на основании доверенностей №№.. от 6.08.2013 года,.. от 30.11.2013 года,.. от 5.12.2013 года,.. от 29.11.2013 года,.. от 4.12.2013 года,.. от 2.12.2013 года,.. от 29.11.2013 года,.. от 27.11.2013 года,.. от 27.11.2013 года,.. от 4.12.2013 года, 15 АА 0302266.. от 5.12.2013 года,.. от 4.12.2013 года,.. от.. года,.. от 31.01.2014 года,.. от 16.12.2013 года,.. от 30.11.2013 года,.. 3.12.2013 года,.. от 3.03.2014 года,.. от 6.03.2014 года,.. от 7.02.2014 года,.. от 7.07.2014 года,.. от 31.07.2014 года,.. от 12.02.2014 года, и ордера №.. от 07.12.2013 года; - представителя Пицхелаури Р.Н., Мусаевой Л.А., Остаевой И.А., Пашковой А.В., Ботоевой М.Б., Ашкинази М.С., Касаевой Р.С., Кесаевой Л.Н., Бестолова Г.Д., Габеева В.Ц., Тогузова Ф.К., Захаровой Н.И., Асеевой Р.М., Алагова К.М., Уртаевой З.А., Дзарахохова А.Р., Сидаковой К.С., Пилиева Л.П., Кудзоевой Н.С., Кисиевой З.Х., Саркисянц Г.О., Качарян Ш.С., Тогузова В.Х., Маносерян Ю.Г., Джусоева С.С. – Габуева Э.Э., действующего на основании доверенностей №№.. от 6.08.2013 года,.. от 30.11.2013 года,.. от 5.12.2013 года,.. от 29.11.2013 года,.. от 4.12.2013 года,.. от 2.12.2013 года,.. от 29.11.2013 года,.. от 27.11.2013 года,.. от 27.11.2013 года,.. от 4.12.2013 года,.. от 5.12.2013 года,.. от 4.12.2013 года,.. от 15.01.2014 года,.. от 31.01.2014 года,.. от 16.12.2013 года,.. от 30.11.2013 года,.. 3.12.2013 года,.. от 3.03.2014 года,.. от 6.03.2014 года,.. от 7.02.2014 года,.. от 7.07.2014 года,.. от 31.07.2014 года,.. от 12.02.2014 года, и ордера №.. от 07.12.2013 года; - представителя Тамбовцева А.Г. – Биджелова К.М., действующего на основании доверенности №.. от 26.08.2014 года; - представителя Тамбовцева А.Г. – Кантемировой Э.М., действующей на основании доверенности №.. от 26.08.2014 года; - представителя Тамбовцева А.Г. – Тамбовцевой З.С., действующей на основании доверенности №.. от 26.08.2014 года; - представителя Рехвиашвили А.З. – Писаревой И.А., действующей на основании доверенности №.. от 5.11.2013 г.; - представителя Гамахарова А.С. – Зангиевой Т.Г., действующей на основании доверенности №.. от 28.11.14 г.; - представителя Цаболовой А.Д. – Цаболовой Ф.Т., действующей на основании доверенности №.. от 29.03.2014 г.; - представителя Дзанкисова К.Х. – Дзанкисовой С.А., действующей на основании доверенности №.. от 14.08.2014 г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Пицхелаури Р.Н., Муссаева Л.А., Остаева И.К., Гамахаров А.С., Пашкова А.В., Ботоева М.Б., Ашкинази М.С., Дзанкисов К.Х., Касаева Р.С., Кесаева Л.Н., Хутинаева Н.П., Бестолов Г.Д., Аладжикова Ф.А., Габеев В.Ц., Гаджиева Б.В.„ Тогузова Ф.К., Рехвиашвили А.З., Захарова Н.И., Асеева Р.М., Алагов К.М., Тамбовцев А.Г., Уртаева З.А., Дзарахохов А.Р., Джусоев С.С., Кононова Л.М., Дзгоева З.А., Циклаури З.Л., Кодзаев А.Д., Григорьева М.Е., Сидакова К.С., Пилиев Л.П., через представителя Габачиева Д.И. обратились в Ленинский районный суд г. Владикавказ РСО-Алания к ответчикам ПЖСК-3 «...», ООО «...», Карягину М.Ю., Джаджиеву А.П., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания, о признании недействительным договора купли-продажи от 18.07.2013 г. объекта незавершенного строительства и земельного участка, расположенного по адресу:.. , и свидетельства о праве на недвижимость, взыскании с ответчиков солидарно расходов по уплате госпошлины и услуг представителя.

В дальнейшем истцы, в порядке ст.39 ГПК РФ дополнили иск требованием о признании недействительным протокола общего собрания членов ПЖСК-3 «...» от 11 апреля 2013 года относительно продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу:..

26 сентября 2014 года в Ленинский районный суд г.Владикавказ поступило исковое заявление от имени Бегкузаровой З.А., Багаева А.Н., Кудзоевой Н.С., Дзебоевой Л.Т., Кисиевой З.Х., Саркисянц Г.О., Качерян Ш.С., Цибировой М. А., Тогузовой В.Х., Цаболовой А.Д., Тигиева З.Г., Маносерян Ю.Г. к ПЖСК-3 «...», ООО «...», Карягину М.Ю., Джаджиеву А.П., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания, о признании недействительным договора купли-продажи от 18 июля 2013 года объекта незавершенного строительства и земельного участка, расположенного по адресу:.. , и свидетельства о праве на недвижимость.

В судебном заседании представитель истцов - Габачиев Д.И., в обоснование заявленных требований указал, что ЖСК-3 «...» был образован на основе части имущества (паевых взносов) граждан, являющихся пайщиками АПК «…», признанного банкротом решением Арбитражного суда от 07.08.1996 г., из баланса которого выделен объект незавершенного строительства по ул... и переданного пайщикам. Согласно уставу ЖСК-3 «...» является добровольным объединением граждан на основе членства для совместного удовлетворения потребностей, и на основе объединения принадлежащего им имущества. Высшим органом управления ЖСК-3 «...» является общее собрание. Согласно свидетельству серия.. о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц ЖСК-3 «...» внесен в реестр. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права.. от 28.08.2007 г. и.. от 25.10.2001 г. кооперативу на праве собственности принадлежал земельный участок, площадью.. га и незавершенный строительством объект Литер А, площадью.. кв. м по ул... , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 октября 2001 г. и 28 августа 2007 года были сделаны записи регистрации №.. и №.., соответственно.

Указанные земельный участок и незавершенный строительством объект по договору купли-продажи от 18 июля 2013 года, заключенному между ЖСК -3 «...» в лице его председателя Валгасовой С.Л., действующей на основании протокола общего собрания от 11 апреля 2013 г., в дальнейшем «Продавец-1» и ООО «...» в лице его генерального директора Дзадзиева А.А., действующего на основании Устава и Решения единственного участника от 11.07.2013 г., в дальнейшем «Продавец-2», были проданы за.. рублей Карягину М.Ю. и Джаджиеву А.П., с принадлежащим «Продавцу-2» 1/4 доли в праве незавершенным строительством объектом за.. рублей. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию 30 июля 2013 года, номер государственной регистрации.. . Указанный Договор купли-продажи и протокол общего собрания от 11 апреля 2013 года истцы считают подлежащими признанию недействительными по следующим основаниям.

Правом распоряжения собственностью - землей и незавершенным строительством объект имеют не члены кооператива, не общее собрание кооператива, а только пайщики, которые оплатили 100 % паевой взнос, т.е. как Пицхелаури Р.Н. и другие истцы по делу. Другие члены кооператива, в том числе Валгасова С.Л., члены правления и члены ревизионной комиссии никакого отношения к спорному земельному участку не имеют и незаконным образом распорядились чужой собственностью. В протоколе общего собрания от 11 апреля 2013 года указано, что на собрании присутствовало 124 человека. Кроме этого в нем указаны председатель собрания Казбеков Х.А., секретарь Алилова-Персаева В.В., члены собрания Валгасова С.Л., Таутиева Л.Т. и т.д. Между тем, в данном протоколе не указан списочный состав участников собрания, не заверен подписями участников этого собрания. Кроме того, собрание было проведено без наличия кворума и участия истинных собственников земельного участка, не извещенных о времени и месте проведения собрания. Право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, пропорционально размеру части уплаченного взноса, принадлежит членам ЖСК, а не кооперативу в целом. После завершения строительства право собственности на квартиры приобретают члены кооператива, внесшие свой паевой взнос полностью. Из указанных 124 человек, никто полностью не внес свой паевой взнос, а потому Валгасова С.Л. и другие не имели право распоряжаться чужой собственностью. Общая численность членов ПЖСК-3 «...» прошедших по кассовой книге ЖСК «..» на 19.06.2011 года составляет - 137 физических лица и одно юридическое лицо - ООО «...» (Общий список членов ПЖСК- 3). Из них полностью оплатившие свой, установленный Уставом паевой взнос, составляет 55 физических лица и одно юридическое лицо - ООО «...», в их числе 6 - человек, сдавшие свои квартиры в кооператив. С периода организации ПЖСК-3, некоторые его члены выбыли, а строительство объекта жилого дома не велось из-за отсутствия денежных средств. Решение общего собрания ПЖСК-3 «...» от 11 апреля 2013 года о продаже объекта незавершенного строительства и земельного участка, является незаконным, выходящим за пределы компетенции общего собрания.

Председатель ПЖСК- 3 «...» Валгасовой С.Л., ссылаясь на протокол общего собрания членов кооператива, о присутствии на собрании якобы 124 члена кооператива, не представила доказательства того, что участники собрания внесли полностью свой паевой взнос и могли распоряжаться собственностью ЖСК-3.

Из представленного председателем ревизионной комиссии ЖСК-3 Пилиевым Г.П. списочного состава присутствовавших на собрании членов кооператива - 124 членов, 40 человек не проходят по кассовой книге ГТЖСК-3 «...», как уплатившие паевые взносы. К ним относятся: Акацев К.А., Албегонов Э.М., Арутюнов А.Г., Багаев А.И., Бикоев Г.М., Бикоев В.Е., Боциев Х.Н., Габараев Э.Ф., Гадзаов И.А., Гадзаов Т.И., Галоева М.К., Джанаев У.П., Дзантиева А.В., Егизаров А.А., Кантемирова Ф.А., Каркусов В.Н., Кисиева З.Х., Козаев Г.Г., Козаев Р.А., Козаева Т.К., Марицашвили Г.Г., Мильдзихова Ф.А., Майрамукаев С.К., Томаева О.Б., Таутиева Л.Т., Догузова В.Х., Домаев А.Б., Дуаев В.В., Харебов Т.И., Харебов А.И., Хатаева А.Е., Хуадонов А.С., Хубулури М.Д., Хутиев Т.Е., Црраева С.М., Костенко И.П., Янкова В.Н., Ярошенко. Кроме того, на общем собрании членов кооператива ПЖСК-3 «...» от 11 апреля 2013 года, не участвовали истцы в количестве - 43 членов кооператива, полностью оплативших свои паевые взносы. Если исключить из числа 124 человек, якобы присутствовавших на указанном собрании (40 человек + 32 человека) = 72 человека, то получается, что на собрании участвовало всего (124 человека - 72 человека) = 52 члена кооператива, т.е. 30,05 % участников кооператива или менее 1/3 ее состава.

Как указали истцы, статья 11 Устава потребительского кооператива «жилищно-строительный кооператив - 3 «...», утвержденного протоколом общего собрания от 2004 года, устанавливает, что: «Каждый член кооператива обязан внести к моменту регистрации кооператива не менее 30% своего паевого взноса. Размеры и сроки паевого взноса членов кооператива определяется общим собранием».

В случае невнесения паевого взноса в сроки, упомянутые в п. 11 настоящего Устава, член кооператива обязан уплатить 10% годовых от невнесенной части паевого взноса (статья 12).

Из изложенного следует, что перечисленные выше 40 человек на общем собрании ЖСК-3 «...» от 11 апреля 2013 г., их участие на собрании и голосовании не имеет юридической силы.

Статья 27 Устава ПЖСК -3.. .» устанавливает, что: «... Общее собрание правомочно решать вопросы, если на собрании присутствует не менее 2/3 членов кооператива. Решения о внесении изменений в Устав кооператива, о прекращении деятельности кооператива принимаются 2/3 голосов от общего числа членов кооператива. Остальные решения принимаются простым большинством голосов, за исключением случаев, упомянутых в п. 28 настоящего Устава».

Указанное является основанием для признания недействительной оспариваемой сделки договора от 18.07.2013 г. по купле-продаже земельного участка и объекта незавершенного строительством объекта.

Правом распоряжения права собственности на объект незавершенного строительства имеют пайщики, полностью оплатившие свой паевой взнос. Таковых, согласно Списку 55 человек (физических лиц) и одно юридическое лицо «Эко Осетия» и 6 - пайщиков сдавших свои квартиры (прилагается поименный список пайщиков). Общим собранием ПЖСК-3 от 11 апреля 2013 года фактические дольщики собственности, в том числе, истцы по настоящему делу были незаконно лишены права владения и распоряжения принадлежащим им долям собственности, хотя часть 1 статья 246 ГК РФ устанавливает, что: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Поэтому, совершение сделки в отношении объекта собственности находящейся в общей долевой собственности без согласования со всеми владельцами долей, подлежит признанию недействительной, как противоречащей закону.

Согласно отчету №.. и №.. от 23 октября 2013 года об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством объекта недвижимости по адресу:.. , рыночная стоимость незавершенного строительством объекта - подземные гаражи (литер А), общей площадью -.. кв.м, составляет шестнадцать миллионов шестьсот тысяч пятьдесят шесть рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка, площадью -.. кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства составляет –.. рублей. То есть, стоимость одного квадратного метра земельного участка оценивается на сумму –.. рублей. Рыночная стоимость одного квадратного метра жилья в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу составляет –.. рублей.

Стоимость незавершенного строительством объекта и земельного участка по спорному адресу необоснованно занижены в более чем два раза, что ущемляет интересы истцов, как собственников.

В судебном заседании истец Пицхелаури Р.Н. пояснила, что в 1989 году был создан кооператив АПК «..», который впоследствии был признан банкротом. На базе этого кооператива пайщики создали кооператив ЖСК-3 «...». Изначально она была избрана председателем этого кооператива. Она, как и другие истцы являются пайщиками, 100% оплатившими паевые взносы, что подтверждается кассовой книгой, которая была получена ими в Министерстве строительства РСО-Алания. По указанной книге они смогли определить, кто действительно является пайщиком. Валгасова С.Л. указывает, что членов кооператива 170 с лишним человек, однако по кассовой книге проходят только 138 человек. Присутствующие в судебном заседании истцы это те лица, которые оплатили 100% паевые взносы, значит, эти пайщики являются собственниками имущества кооператива. Согласно решению Арбитражного суда, в котором сказано, что пайщиками кооператива являются те, кто полностью оплатил свой паевой взнос. Истицы никогда не давали свое согласие на продажу спорного земельного участка и объекта на нем. На сегодняшний день спорный земельный участок стоит по средне статическим данным.. рублей, не говоря о незавершенном строительстве объекте и котлована, который имеется на нем. Истцы являются пострадавшими и хотят получить свое жилье, против продажи земельного участка возражают. Землю они держали не для продажи, а для того, чтобы построить на нем жилье. Министерство путей и сообщений планировало построить на их земельном участке многоквартирный жилой дом и предоставить им квартиры без отделочных работ. Это устраивало всех собственников. Впоследствии появилась Валгасова С.Л., которая никогда там не работала. Как она, так и другие истцы категорически возражают против продажи общего имущества. Земля принадлежит пайщикам 100% оплатившим паевой взнос. Просила удовлетворить требования по основаниям, изложенным в иске.

Остаева И.К., Пашкова А.В., представитель Хутинаевой Н.П. -Дзицоева В.А., Бестолов Г.Д., Габеев В.Ц., представитель Рехвиашвили А.З.-Писарева И.А., Асеева Р.М., Тамбовцев А.Г. и его представители Тамбовцева З.С. и Кантемирова Э.М., Джусоев С.С., Дзгоева З.А., Циклаури З.Л., Пилиев Л.П., Багаев А.Н., Кисиева З.Х., Цибирова М. А., Тогузова В.Х., Тигиев З.Г., Маносорян Ю.Г., Дзанкисов К.Х. и его представители Дзанкисова С.А. и Биджелов К.М., просили суд удовлетворить требования, по вышеуказанным основаниям.

Представитель ответчика - ПЖСК-3 «...» - Сланова Н.Т. просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ПЖСК-3 «...» - Хугаева Т.С. пояснила, что основная часть лиц обратившихся с данным иском являются ненадлежащими истцами. Пицхелаури Р.Н. решением общего собрания ПЖСК-3 «...» от 26.02.2012 года была исключена из числа пайщиков. Решение общего собрания принятое в установленном законом порядке является обязательным для всех членов жилищного кооператива и оформляется протоколом. Согласно п.26 Устава ПЖСК-3 «...» к исключительной компетенции общего собрания - высшего органа ЖСК - относится решение вопросов о приеме, исключении и выходе из кооператива. Данное решение собрания Пицхелаури Р.Н. обжаловано не было. Муссаева Л.А. пайщиком кооператива не является, им являлся ее муж, с которым много лет тому назад брак был расторгнут. В установленном законом порядке и сроки паевой взнос не был разделен между ними. Ашкинази М.С., Кесаева Л.Н., Захарова Н.И., Уртаева З.А., Григорьева М.Е. пайщиками ЖСК-3 «...» также не являются. По вопросу включения их в члены кооператива никогда не обращались и просьбы о созыве общего собрания по вопросу принятия их в члены кооператива не заявляли. Аладжикова Ф.А., Габеев В.Ц., Тогузова Ф.К., Тамбовцев А.Г. пайщиками ПЖСК-3.. .» не являются. Согласно Постановлению от 07 августа 1996 года №198 «О мерах по разрешению вопроса обеспечения жильем граждан, отселенных в связи с отводом земельного участка под строительство жилых домов агропомкооперативу «…» Правительство РСО-Алания обязалось обеспечить жилыми помещениями граждан оставшихся без жилья в связи со сносом их квартир. Более того, согласно Уставу ПЖСК-3 «...» членами кооператива являются пайщики АПК «…» внесшие средства (паевые взносы), а не квартиры для строительства жилищного комплекса …-.... Гамахаров А.С., Джусоев С.С. и Кононова Л.М. никогда пайщиками кооператива не были, они состояли в договорных правоотношениях с председателем АПК «..» - Бизиковым А.П., который обязался выделить им квартиры. Дзанкисову К.Х. платежным поручением №.. от 25.11.2013г. перечислена денежная сумма в размере.. руб. Ботоевой М.Б. платежным поручением №.. от 25.11.2013 г. перечислена денежная сумма в размере.. руб. Циклаури З.Л. платежным поручением №.. от 23.12.2013 г. перечислена денежная сумма в размере.. руб. Сидаковой К.С. платежным поручением №.. от 23.12.2013 г. была перечислена денежная сумма в размере.. руб. Пилиеву Л.П. платежным поручением №.. от 13.08.2013 г. перечислена денежная сумма в размере.. руб., а платежным поручением №.. от 06.11.2013 г. ему ошибочно перечислена сумма.. руб. По поводу продажи спорного объекта и земельного участка, указанные лица дали нотариально удостоверенное согласие. Потребительский жилищно-строительный кооператив-3 «...» (ПЖСК-3 «...») является добровольным объединением граждан и образован на основе части имущества (паевых взносов) пайщиков АПК «..», признанного решением Арбитражного суда РСО-Алания от 7 августа 1996 года несостоятельным (банкротом), из баланса которого выделено незавершенное строительство комплекса по ул... . и передано пайщикам ЖСК-3 «...». Поскольку ПЖСК-3 «...» добровольное объединение пайщиков, то, следовательно, вступление во вновь созданный кооператив было правом, а не обязанностью пайщика. Списки из года в год, утверждались и передавались от одного председателя Правления к другому. Согласно ст.116 ЖК РФ высшим органом управления ПЖСК является общее собрание членов кооператива. Протоколом общего собрания ПЖСК-3 «...» от 28 марта 2010 г. было постановлено производить расчеты по действующей единой сетке с начала стройки, согласно внесенных паев за 1 кв.м, т.к. земельный участок и объект незавершенного строительства является долевой собственностью пайщиков. Общим собранием единогласно было постановлено продать объект незавершенного строительства и земельного участка по цене 5 тысяч рублей за 1 кв.м (внесенного паевого взноса), что является обязательным для всех членов жилищного кооператива (ст. 117 ЖК РФ).

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему смотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Собственником земельного участка и незавершенного строительством объекта является ПЖСК-3 «...», который и является стороной по сделке купли-продажи в качестве «Продавца». Не могут быть в качестве «Продавца» все пайщики, их интересы представляет председатель кооператива, избранный в установленном законом порядке. Договор купли-продажи не раз являлся предметом обсуждения на общем собрании. Общее собрание 11 апреля 2013 года проведено не только с участием пайщиков ПЖСК-3 «...» согласно списочному составу, но и в присутствии прессы. Более того, в процессе собрания производилось видеозапись. Кворум был соблюден. Пайщики, которые не присутствовали на собрании, впоследствии ознакомившись с протоколом, изъявили желание выдать нотариально заверенное согласие на продажу спорных объекта и земельного участка по цене.. млн. руб. Не возражал против продажи указанных объектов по указанной цене и ООО «...» - собственник 1/4 доли, имеющий преимущественное право покупки. Представители «Покупателя» также присутствовали на общем собрании, которые убедившись в том, что большинством голосов было решено продать данный объект по указанной цене, они, заручившись нотариально заверенными согласиями пайщиков, заключили вышеуказанный договор купли-продажи. Считала, что договор купли-продажи от 18.07.2013 года объекта незавершенного строительства и земельного участка, расположенного по адресу:.. , а также протокол общего собрания ПЖСК-3 «...» от 11 апреля 2013 года были составлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. В ходе проведения собрания и заключения сделки купли-продажи нарушений, как со стороны «Продавца», так и со стороны «Покупателя», допущено не было. В удовлетворении исковых требований просила отказать.

В судебном заседании представитель ответчика Джаджиева А.П. - Кабисов З.С. просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания - Лолаева Д.Б. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Истцы Муссаева Л.А., Гамахаров А.С., Ботоева М.Б., Ашкинази М.С., Касаева Р.С., Кесаева Л.Н., Хутинаева Н.П., Аладжикова Ф.А., Гаджиева Б.В., Тогузова Ф.К., Рехвиашвили А.З., Захарова Н.И., Алагов К.М., Уртаева З.А., Дзарахохов А.Р., Кононова Л.М., Кодзаев А.Д., Григорьева М.Е., Сидакова К.С., Бегкузарова З.А., Кудзоева Н.С., Дзебоева Л.Т., Саркисянц Г.О., Качерян Ш.С., Цаболова А.Д., Маносерян Ю.Г. ответчик Карягин М.Ю. и представитель ответчика ООО «...» в судебное заседание не явились.

По делу постановлено приведенное выше решение, с которым не согласились Карягин М.Ю. и Джаджиев А.П. и председатель ПЖСК-3 «...» Валгасова С.Л. В апелляционных жалобах просили решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу Карягина М.Ю. и Джаджиева А.П., заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования истцов о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства от 18 июля 2013 года и протокола общего собрания членов кооператива ПЖСК-3 «...» от 11 апреля 2013 года недействительными (ничтожными), суд первой инстанции исходил из того, что общее собрание членов кооператива не имело кворума для принятия решения; ПЖСК-3 «...» не вправе было заключать договор купли-продажи без согласия истцов, оплативших свои паи и являющиеся собственниками объектов недвижимости на праве общей долевой собственности; продажа собственности не отнесена к компетенции кооператива; в два и более раза занижена рыночная стоимость объектов недвижимости.

Между тем с указанными выводами суда нельзя согласиться по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРЮЛ от 29 сентября 2008 года №.. ПЖСК-3 «...» расположен по адресу:.. . Учредителями указаны Пицхелаури Р.Н. и Валгасова С.Л. (л.д. 207-215 т. 7)

Согласно свидетельствам о регистрации права от 25 октября 2001 года и от 28 августа 2007 года в собственности ЖСК-3 «...» имеется объект незавершенного строительства общеполезной площадью.. кв.м, с земельным участком.. га, на основании договора купли-продажи земельного участка от 20 августа 2007 года и акта приемки-передачи земельного участка от 21 августа 2007 года (л.д. 48-49 том 1).

18 июля 2013 года между ЖСК-3 «...» в лице его представителя Валгасовой С.Л., действующей на основании Устава и протокола Общего собрания членов от 11 апреля 2013 года (Продавец-1), ООО «...» в лице генерального директора Дзадзиева А.А., действующего на основании Устава и Решения единственного участника от 11 июля 2013 года (Продавец-2) с одной стороны и Джаджиевым А.П. и Карягиным М.Ю. (Покупатели) с другой стороны был заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства и земельного участка (л.д. 55-56 том 1).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права №.. от 30 июля 2013 года и №.. от 30 июля 2013 года Джаджиев А.П. и Карягин М.Ю. на основании указанного договора купли-продажи приобрели в собственность земельный участок общей площадью.. га, с определением равного размера долей у каждого.. (л.д. 72-73 том 7).

Имущество, принадлежащее на праве собственности Продавцу-1 (земельный участок, 3/4 доли в праве на незавершенный строительством объект) оценивается и продается за.. рублей.

Имущество, принадлежащее на праве собственности Продавцу-2 (^1/4доли в праве на незавершенный строительством объект) оценивается и продается за.. рублей.

Согласно ст. 1 Устава членами кооператива являются пайщики АПК «..».. -.... Истцы Пицхелаури Р.Н. и другие являются членами-учредителями кооператива. В кооператив могут быть приняты и другие члены в соответствии с Уставом. Кооператив образован на основе части имущества (паевого взноса) граждан АПК «..».

В соответствии с п.2 Устава ПЖСК-3 «...» (далее – Устав), зарегистрированного в МРИ ФНС России №3 по РСО-Алания 31 декабря 2002 года, предметом деятельности кооператива является осуществление строительства жилого комплекса по ул../... в для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье, а так же иная не запрещенная законодательством деятельность (л.д. 13-20 том 1).

Согласно ч.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В своем решении суд первой инстанции указывает на то, что согласно материалам дела члены кооператива являются собственниками объектов недвижимого имущества на праве общей долевой собственности, что, по мнению судебной коллегии, вступает в противоречие с положениями приведенной нормы, поскольку истцам квартиры, гаражи и иные объекты на праве собственности предоставлены не были.

Согласно ч.1 ст.163 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании ст.110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Частью 1 ст.116 ЖК РФ установлено, что высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Из содержания ст.117 ЖК РФ следует, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ст.61 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 07 августа 1996 года АПК «..» признан банкротом. Из его баланса выделен объект незавершенного строительства по ул... ., и передан пайщикам (л.д. 32-34 том 1).

Решением Ленинского районного суда г.Владикавказ от 09 марта 2011 года по иску Пицхелаури Р.Н. к ПЖСК-3 «...», Валгасовой С.Л. о признании незаконным решения общего собрания кооператива от 14 ноября 2010 года и записи о внесении изменений в ЕГРЮЛ в части, касающейся сведений о регистрации в качестве председателя Валгасовой С.Л., установлено общее количество членов ПЖСК-3 «...» - 173 человека (л.д. 127-132 том 2).

Аналогичные сведения о числе членов ПЖСК-3 «...» содержатся в документах регистрационного дела УФНС по РСО-Алания (л.д. 189-192 том 7) и списке, составленном членами ревизионной комиссии от 10 мая 2011 года (л.д.21-24 том 1). Согласно данным приведенного регистрационного дела число пайщиков ЖСК-3 «...» в 1998 году составляло 180 человек (л.д.193-195 том 7). Данных о том, что указанные списки сторонами по делу были обжалованы, в материалах дела не содержится и судом не установлено.

Согласно протоколу Общего собрания пайщиков от 11 апреля 2013 года на нем присутствовали 124 человека, 123 из которых проголосовали за продажу земельного участка и объекта незавершенного строительства (л.д.38-40 том 1).

Согласно п. 27 Устава общее собрание правомочно решать вопросы, если на собрании присутствовало не менее 2/3 членов кооператива.

Между тем, данное положение Устава входит в противоречие с положениями приведенной выше статьи 117 ЖК РФ, тогда как подобное противоречие в соответствии с указанной статьей 113 ЖК РФ, в связи с чем, при решении данного вопроса следует руководствоваться нормами Жилищного Кодекса РФ.

Таким образом, общее собрание членов кооператива является правомочным, поскольку за решение о заключении оспариваемого договора проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на этом общем собрании. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что 141 пайщик из списочного состава дали нотариально заверенное согласие на продажу недвижимого объекта незавершенного строительства и земельного участка и согласились с решением общего собрания от 11 апреля 2013 года (л.д.195-241, 243-250 том 1, 1-76, 78, 80-88 том 2). Одновременно, согласно платежным поручениям Дзанкисовым К.Х., Ботоевой М.Б., Сидаковой К.С., Пилиевым Л.П., Циклаури З.Л. получены компенсации своих паевых взносов (л.д.95-99 том 2).

Судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы председателя ПЖСК-3 «...» Валгасовой С.Л., согласно которому, истцы Пицхелаури Р.Н., Муссаева Л.А., Ашкинази М.С., Кесаева Л.Н., Захарова Н.И., Уртаева З.А., Григорьева М.Е., Аладжикова Ф.А., Габеев В.Ц., Тогузова Ф.К., Тамбовцев А.Г., Гамахаров А.С., Джусоев С.С., Кононова Л.М. в число пайщиков ПЖСК-3 «...» не входят.

Так, согласно протоколу №.. Очередного общего собрания пайщиков ПЖСК-3 «...» от 26 февраля 2012 года Пицхелаури Р.Н. был исключен из числа пайщиков (л.д. 135-138 том 2).

Остальные перечисленные истцы, за исключением Муссаевой Л.А., в число пайщиков не входили согласно спискам пайщиков 1998 года, представленным УФНС РФ по РСО-Алания. Тем же протоколом председателем ПЖСК-3 «...» избрана Валгасова С.Л.

Таким образом, суд первой инстанции разрешил вопрос об удовлетворении исковых требований лиц, являющихся ненадлежащими истцами по данному гражданско-правовому спору.

Изложенное выше позволяет сделать вывод о том, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о признании оспариваемых договора купли-продажи и протокола общего собрания незаконными и подлежащими отмене, как заключенные в нарушение норм действующего законодательства.

Несостоятелен и вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 18 июля 2013 года недействителен, поскольку в несколько раз занижена рыночная стоимость объекта незавершенного строительства и земельного участка, по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено и из материалов дела следует, что цена объектов была определена на общем собрании членов кооператива. Никто из присутствовавших на собрании пайщиков ПЖСК-3 «...» своего несогласия с оговоренной ценой земельного участка и объекта незавершенного строительства не выразил. Кроме того, договор на указанных условиях сторонами был заключен на добровольной основе.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, как постановленное с нарушением материальных и процессуальных норм, а поскольку все значимые по делу обстоятельства исследованы, по делу следует вынести новое решение об отказе в исковых требованиях в полном объеме.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (п.4 ч.1. ст.330 ГПК РФ).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения (ч.3 ст.330 ГПК РФ).

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции в обжалуемом решении допущены ошибки, в написании фамилии истцов.

Так, в решении в качестве членов ПЖСК-3 «...» указаны Ашкиназ М.С., между тем доверенность №.. от 16.12.2013 г., выдана Габачиеву Д.И. на представление интересов Ашкинази М.С. (л.д. 92 том 1); Бекузарова З.А., доверенность №.. от 08.07.2014 г., выданной Габачиеву Д.И. на представление интересов Бегкузаровой З.А. (л.д. 76 том 4); Качерян Ш.С., доверенность №.. от 06.03.2014 г., выдана Габачиеву Д.И. на представление интересов Качарян Ш.С. (л.д. 116 том 1), Маносорян Ю.Г., доверенность №.. от 12.02.2014 г. выдана Габачиеву С.Д., на представление интересов Маносерян Ю.Г. (л.д. 77 том 4). С учетом того, что решение подлежит отмене с вынесением нового решения, судебная коллегия полагает, что необходимость в исправлении указанных неточностей в написании фамилии, отсутствует.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Владикавказ от 10 декабря 2014 года отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований исковые требования Пицхелаури Р.Н., Муссаевой Л.А., Остаевой И.К., Гамахарова А.С., Пашковой А.В., Ботоевой М.Б., Ашкинази М.С., Дзанкисова К.X., Касаевой Р.С., Кесаевой Л.Н., Хутинаевой Н.П., Бестолова Г.Д., Аладжиковой Ф.А., Габеева В.Ц., Гаджиевой Б.В., Тогузовой Ф.К., Рехвиашвили А.З., Захаровой Н.И., Асеевой Р.М., Алагова К.М., Тамбовцева А.Г., Уртаевой З.А., Дзарахохова А.Р., Джусоева С.С., Кононовой Л.М., Нзгоевой З.А., Циклаури З.Л., Кодзаева А.Д., Григорьевой М.Е., Сидаковой К С., Пилиева Л.П., Бегкузаровой З.А., Багаева А.Н., Кудзоевой Н.С., Дзебоевой Л.Т., Кисиевой З.Х., Саркисянц Г.О., Качарян Ш.С., Цибировой М. А., Тогузовой В.Х., Цаболовой А.Д., Тигиева З.Г., Маносерян Ю.Г. к ПЖСК-3 «...», ООО «...», Карягину М.Ю., Джаджиеву А.П., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания, о признании недействительным договора купли-продажи от 18 июля 2013 года объекта незавершенного строительства и земельного участка, расположенного по адресу: РСО - Алания, г. Владикавказ, ул... ., и свидетельства о праве на недвижимость, о признании недействительным протокола общего собрания членов потребительского жилищно-строительного кооператива-3 «...» от 11 апреля 2013 года относительно продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул... ., взыскании с ответчиков солидарно расходов по уплате госпошлины и услуг представителя - отказать.

Апелляционные жалобы Карягина М.Ю. и Джаджиева А.П. и председателя ПЖСК-3 «...» Валгасовой С.Л. – удовлетворить.

Председательствующий Ортабаев М.Б.

Судьи Алборов У.Я.

Гатеев С.Г.