Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 ноября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке к предварительному договору недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 – ФИО6 на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 августа 2017 года,

заслушав доклад судьи Романовой И.А., объяснения представителей ФИО1 – ФИО6, Груша Р.В., представителя ФИО2, ФИО3, ФИО4 – ФИО7,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 В обоснование указала, что 4 марта 2017 года между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны в срок до 4 сентября 2017 года договорились подписать основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>. Истец передал ответчикам в качестве задатка 200 000 рублей. Истцу стало известно, что ФИО3, действующая в момент заключения предварительного договора от ФИО5 и ФИО4, не имела полномочий на представление интересов последних. Просила, с учетом уточненных требований, признать предварительный договор купли-продажи от 4 марта 2017 года, соглашение о задатке к договору, заключённые между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 недействительными с момента их совершения, применив последствия недействительности сделки; взыскать с ФИО2 денежные средства, внесенные в качестве задатка, в размере 200 000 рублей, в связи с недействительностью заключенного предварительного договора купли-продажи.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 августа 2017 года в удовлетворении требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 – ФИО6, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым требования удовлетворить. В обоснование указывает, что за ФИО4 и Белую А.К. фактически в предварительном договоре подписалась ФИО3, не имея на то надлежащим образом оформленных полномочий на совершение сделки, введя истца в заблуждение относительно наличия доверенности. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Суд в решении не применил положения ст. 154, 160, 420 ГК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчиков ФИО7 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения участвующих лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на апелляционную жалобу, в соответствии с положениями ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему:

В силу положений пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктами 1, 2 ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 06 августа 2013 г. за ФИО2 в установленном порядке (л.д.57).

Жилой дом №, расположенный в <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4( л.д.47).

4 марта 2017 года между ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 (продавцы) с одной стороны и ФИО1 (покупатель) с другой заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны в срок до 4 сентября 2017 года обязуются подписать основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>.

Согласно п. 2 договора сумму в размере 200 000 рублей покупатель уплатил продавцу в день подписания договора в качестве задатка.

Предварительный договор подписан сторонами.

Как следует из соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи от 04 марта 2017 года, в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи жилого дома <адрес> и земельного участка, ФИО1 выдала задаткополучателям задаток в сумме 200 000 рублей. Задаткополучателями значатся ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО2

Согласно расписке, ФИО2 получил 200 000 рублей в качестве задатка за продаваемый дом и земельный участок, от покупателя ФИО1

Из переписки между сторонами следует, при рассмотрении дела в суде первой инстанции (протокол судебного заседания от 25 августа 2017 года) установлено и истцом не оспаривается отсутствие намерений заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в оговоренный сторонами срок – до 4 сентября 2017 года. Ответчики от заключения указанного договора не уклоняются.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 166, 167, 178ГК РФ, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РПФ, в том числе показания свидетеля, установив, что предварительный договор содержит все существенные условия для данного вида договоров, сделав вывод о том, что отсутствие нотариально оформленного согласия ФИО4 и ФИО5 на отчуждение своих долей не является основанием для признания недействительности сделки, руководствуясь ч.3 ст.196 ГПК РФ, с учетом заявленных требований о признании предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке к указанному предварительному договору по мотиву подписания неуполномоченным лицом со стороны продавцов и взыскания внесенных денежных средств покупателем в связи с недействительностью оспариваемого договора и соглашения по данным основаниям, отказал в удовлетворении требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным в судебном заседании обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального права и исследованных доказательствах, которым в решении суда дана должная правовая оценка, и оснований считать их неправильными, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о подписании предварительного договора за ФИО4 и Белую А.К. неуполномоченным лицом – ФИО3, основанием для признания недействительным оспариваемого договора не являются.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Данные положения закона предусматривают особое последствие совершения сделки неуполномоченным лицом, которое заключается не в недействительности сделки, а в распространении юридических последствий сделки на то лицо, которое ее непосредственно совершило.

Материалы дела подтверждают одобрение ФИО4 и ФИО5 заключение от их имени предварительного договора и последующее намерение по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости с истцом.

Так, ФИО5 выдала доверенность 19.04.2017 г. ФИО3 на управление и распоряжение всем принадлежащим ей имуществом с правом заключать в отношении ее имущества все разрешенные законом сделки, в том числе продавать, покупать (заключать и подписывать договоры купли-продажи, залога); в письменном заявлении, адресованном суду, ФИО4 указал о несогласии с исковыми требованиями, тем самым, подтвердив одобрение предварительного договора, подписанного от его имени; ответчики выдали доверенность представителю, который, представляя интересы при рассмотрении дела в суде, в том числе ФИО5 и ФИО4, возражал против исковых требований, указывая об одобрении оспариваемой сделки (л.д.39-41).Позиция ответчиков после заключения оспариваемого договора и при рассмотрении дела свидетельствует об их намерении исполнить заключенный договор, что также подтверждает факт одобрения сделки продавцами.

Следовательно, судом обоснованно отказано в удовлетворении требования о признании недействительным предварительного договора по данному основанию.

Кроме того, доводы истца о недействительности сделки со ссылкой на подписание предварительного договора в присутствии истца от имени ФИО5 и ФИО4 неуполномоченным лицом не могут быть приняты во внимание в силу положения абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ, согласно которому, сторона, из поведения которой явствует воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении своей воли.

Пунктом 5 ст. 166 ГК РФ также предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела следует, что, заявляя требование о недействительности предварительного договора и соглашения о задатке по основаниям их подписания неуполномоченным лицом, истец фактически уклоняется от исполнения обязательства покупателя, возникшего из предварительного договора, перед продавцами заключить основной договор купли-продажи конкретного дома и земельного участка на согласованных условиях в определенный срок. Вместе с тем, заключение предварительного договора и соглашения о задатке с исполнением его условий являлось тем поведением продавца, которое давало ответчикам основание полагаться на действительность сделки.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, вследствие чего не могут быть приняты во внимание.

Судебная коллегия полагает, что постановленное по делу решение суда отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ о законности и обоснованности.

Руководствуясь ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 25 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – ФИО6 – без удовлетворения.

Председательствующий Т.В.Маслова

Судьи С.П.Пороховой

И.А.Романова