Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Латушкиной С.Б. гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнений к ней Клепиковой Т.В. на решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 03 ноября 2016 года

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к Клепиковой Т.В., Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района (далее – КУМИ Таштагольского муниципального района) обратилось в суд с иском к Клепиковой Т.В., Гуляевой О.Б., Шеиной Б.М. о расторжении договора аренды земельного участка № от 07.12.2015, признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 07.12.2015, применении последствий недействительной сделки.

Требования мотивированы тем, что между КУМИ Таштагольского муниципального района и Клепиковой Т.В. 07.12.2015 был заключен договор № аренды муниципального земельного участка, общей площадью 1200 кв.м., адрес участка: <адрес>; кадастровый №, назначение: индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1. настоящего договора устанавливался с 29.12.2014 по 29.12.2017. Дата государственной регистрации договора аренды - ДД.ММ.ГГГГ.

06.05.2016 между Клепиковой Т.В. и Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 07.12.2015 года. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировало данный договор ДД.ММ.ГГГГ. Согласие арендодателя - КУМИ Таштагольского муниципального района на заключение договора передачи прав и обязанностей от 06.05.2016 не было получено, в связи с чем, имелись основания для отказа в регистрации.

Уведомление о передаче прав и обязанностей Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. от Клепиковой Т.В. было получено КУМИ Таштагольского муниципального района 26.05.2016 года.

Арендатором Клепиковой Т.В. было произведено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, были нарушены условия договора аренды, повлекшие смену арендатора без необходимого согласия и уведомления арендодателя.

Клепиковой Т.В. была направлена претензия № от 18.07.2016 о необходимости расторжения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 07.12.2015 года с Гуляевой О.Б, Шейной Е.М. и возврате Арендодателю данного земельного участка с кадастровым № в связи с нарушением условий договора аренды. Ответ на претензию получен не был, никаких действий по устранению нарушений не произведено.

Просят суд признать недействительным договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от 07.12.2015, заключенный между Клепиковой Т.В. и Гуляевой О.Б, Шеиной Е.М в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; кадастровый №, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, применить последствия недействительности сделки.

Расторгнуть договор № от 07.12.2015 аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1200 кв.м., заключённый между КУМИ Таштагольского муниципального района и Клепиковой Т.В.

В судебном заседании представитель истца КУМИ Таштагольского муниципального района - Соболев П.Н. заявленные требования поддержал в полном объёме.

Клепикова Т.В. в судебном заседании исковые требования не признала, предоставив суду письменные возражения. Просит суд отказать КУМИ Таштагольского муниципального района в удовлетворении исковых требований.

Гуляева О.Б. в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель Гуляевой О.Б. - Максименко Л.Ю., Шеина Е.М. в судебном заседании исковые требования КУМИ Таштагольского муниципального района не признали.

Решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от 03 ноября 2016 года постановлено:

Расторгнуть договор № от 07.12.2015 года аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1200 кв.м., заключенный между КУМИ Таштагольского муниципального района и Клепиковой Т.В.

Признать недействительным договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от 07.12.2015, заключенный между Клепиковой Т.В. и Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; кадастровый №, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № и обязать Клепикову Т.В. вернуть земельный участок КУМИ Таштагольского муниципального района.

В апелляционной жалобе и дополнений к ней Клепикова Т.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.

Указывает, что уведомление о передаче прав по договору аренды земельного участка направлялось в два адреса в Администрацию Шерегешского поселения, и было получено согласие КУМИ по Таштагольскому району. При этом суд не учёл, что согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступившей в силу 01 марта 2015 года, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утверждённых правил землепользования и застройки поселения, осуществляется органом местного самоуправления поселения за исключением случаев, предусмотренных указанным пунктом. В соответствии с законом и письмом председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского района № 821 от 02.08.2016, направленного в органы юстиции и представленного в суд, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении участков, расположенных на территории посёлка, при наличии утверждённых правил землепользования и застройки поселения. В связи с чем, полагает, что собственник земельного участка был уведомлён о переуступке и не возражал против неё. Суд не учёл, что на спорном земельном участке уже стоит дом, который не может быть зарегистрирован ответчиком, так как КУМИ по Таштагольскому району не согласовывает переуступку.

Указывает, что 06.05.2016 между ней и Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в силу стечения обстоятельств, поскольку завершить начатое строительство на земельном участке ей не представлялось возможным в связи с тяжёлым материальным положением. Полагает, что договор аренды земельного участка не противоречит требованиям закона, а потому может быть расторгнут только в соответствии со статьёй 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Считает, что исходя из толкования договора аренды, а также положений пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса российской Федерации, пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам достаточно уведомления об этом арендодателя либо собственника земельного участка, согласие арендодателя в данном случае не требовалось. Также считает, что в судебное заседание не представлено доказательств того, что КУМИ по Таштагольскому району является надлежащим истцом по делу. Считает, что доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов истца не имеется, а удовлетворение иска может повлечь нарушение её прав и причинить ей убытки, связанные с затратами по формированию спорного земельного участка и его оформлением, застройки.

Также указывает, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, а именно решение № 339, принятое Советом народных депутатов Шерегешского городского поселения от 27.02.2014 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования Шерегешское городское поселение» из которого следует, что арендодателем земельных участков является администрация Шерегешского городского поселения, КУМИ выполняет представительские функции, следовательно её уведомление о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды направлялось надлежащему субъекту права, и должно было быть направлено в орган муниципальной власти, осуществляющий соответствующие организационные функции. Личность арендатора – физического лица не имеет и не может иметь существенного значения при предоставлении земельных участков органами местного самоуправления и муниципальными органами на территории Шерегешского городского поселения. Считает, что суд не учёл баланса нарушенного права и права подлежащего защите, чем прямо нарушаются конституционные принципы, закреплённые в статье 2 Конституции РФ. Также считает, что исковое заявление подано истцом без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Полагает необоснованными требования истца о расторжении договора аренды, поскольку неисполнение арендатором пункта 4.4.15 договора аренды даёт арендодателю право на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии со статьёй 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не на обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды. Несмотря на доводы ответчиков, судебное решение не содержит никакой оценки действий арендодателя по принятию арендной платы, выдаче ответчиком Разрешения на строительство на спорном земельном участке, которые осуществлялись после получения уведомления о смене арендатора земельного участка. Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды и заключении договора передачи прав и обязанностей было направлено истцу новым арендатором 16.05.2016, в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Новый арендатор после перехода к нему прав и обязанностей по договору аренды действовал добросовестно и разумно. С даты регистрации договора передачи прав и обязанностей по настоящее время вносит арендную плату в соответствии с условиями договора аренды, Администрацией Таштагольского муниципального района новому арендатору выдало разрешение на строительство на спорном земельном участке. Таким образом, истцом и Администрацией Таштагольского муниципального района неоднократно осуществлялись действия, подтверждающие действие договора аренды, в том числе по принятию от нового арендатора исполнения договора аренды. Считает, что требования истца о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды не основано на действующем законодательстве. Считает, что судом не применена норма статьи 173.1 ГК РФ. Новый арендатор до предъявления иска не знал об отсутствии согласия арендодателя на момент совершения сделки, договор передачи прав и обязанностей был зарегистрирован в установленном законом порядке, а новый арендатор открыто осуществлял пользование земельным участком, в полном объёме и надлежащим образом исполнял обязанности арендатора по договору аренды. Причины для отказа истцом в предоставлении согласия на передачу арендатором своих прав по договору аренды третьему лицу отсутствуют, истец не доказал каким образом нарушены его права и законные интересы, а также охраняемые государством права и законные интересы третьих лиц при замене арендатора. Полагает, что включение в договор аренды условия о получении согласия арендодателя представляют собой злоупотребление истцом правом. В оспариваемом решении суда отсутствует оценка действий третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области по правовой экспертизе представленных на регистрацию документов и регистрации обоих договоров, что подтверждает отсутствие объективного и всестороннего рассмотрения судом обстоятельств по делу. Более того, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Шеиной Е.М., Гуляевой О.Б. на индивидуальный жилой дом, расположенный на спорном земельном участке.

Считает, что суд вышел за рамки заявленных требований, так как истец просил применить последствия недействительности сделки по договору передачи основных прав, а основной договор аренды просил расторгнуть без последствий. Однако, установив, что на земельном участке фактически имеется жилой дом, принадлежащий Шеиной Е.М. и Гуляевой О.Б., тем не менее обязал её вернуть спорный участок, которым она на момент рассмотрения дела не владела.

Относительно доводов апелляционной жалобы Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района принесены письменные возражения.

В суде апелляционной инстанции ответчик Клепикова Т.В. доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней поддержала в полном объёме.

Представитель ответчика Шеиной Е.М. Мамиев Е.В., действующий на основании доверенности, полагал апелляционную жалобу обоснованной.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещёнными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и дополнений к ней, в судебное заседание не явились.

Об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили. При этом какие-либо доказательства, подтверждающие уважительность неявки в судебное заседание и невозможность принимать в нём участие представлены не были. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы жалобы и дополнений к ней, возражений судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду.

В силу части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из пункта 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами.

Таким законом является пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в которой прямо указано на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом пункт 5 статьи 22 ЗК РФ, определяя права арендатора земельного участка, установил общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 07.12.2015 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района и Клепиковой Т. В. был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Клепиковой Т.В. в аренду предоставлен земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1200 кв.м.

Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1. указанного договора установлен с 29.12.2014 по 29.12.2017.

В соответствии с пунктом 4.3.2 указанного договора аренды арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности третьим лицам при заключении договора на срок более 1 года.

В силу пункта 4.4.15 договора аренды арендатор обязан уведомить арендодателя за десять дней с целью получения письменного согласия последнего о намерении передать права и обязанности по договору третьему лицу, передать участок в субаренду.

Материалами дела установлено, что 06.05.2016 между Клепиковой Т.В. и Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 07.12.2015, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора передачи прав и обязанностей арендатора, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации.

Судом установлено, что согласие арендодателя – Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района на заключение договора передачи прав и обязанностей от 06.05.2016 не получено, уведомление о передаче прав и обязанностей было получено истцом 26.05.2016, после заключения договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 07.12.2015 и его регистрации.

Истцом 18.07.2016 Клепиковой Т.В. была направлена претензия № от 18.07.2016 в которой арендодатель указывал на допущенное арендатором существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, нарушение условий договора аренды, повлекшие смену арендатора без необходимого согласия и уведомления арендодателя в связи с чем требовал расторжения договора аренды земельного участка, предлагал в 15-дневный срок расторгнуть договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым №. Однако ответ на претензию получен не был, никаких действий по устранению нарушений не произведено.

Разрешая требования истца, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что Клепиковой Т.В. произведено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, нарушены условия договора аренды, повлекшие смену арендатора без необходимого согласия и уведомления арендодателя, в связи с чем пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не требовалось судебной коллегией признаются несостоятельными, как основанные на ошибочном толковании норм материального права.

Анализ положений статьи 615 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ и договора аренды земельного участка от 07.12.2015 № позволяет сделать вывод о том, что при наличии договорных отношений по аренде земельного участка, срок которых не превышает пять лет, арендатор в случае передачи своих прав по договору другому лицу обязан испрашивать согласие (разрешение) арендодателя. Уведомительный характер передачи прав допускается только в случае, когда договор аренды заключается на срок более пяти лет (часть 9 статьи 22 ЗК РФ), либо, когда договор аренды не содержит категоричного условия по указанному вопросу.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 07.12.2015 № заключен сроком на три года (т.е. менее пяти лет), в связи с чем, включённое в договор условие о том, что передача прав по договору может быть осуществлена только с согласия арендодателя, не противоречит закону, следовательно, подлежит соблюдению участниками правоотношений. С учётом этого обстоятельства, уступка прав по договору аренды от Клепиковой Т.В. к Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. могла иметь место только в случае согласия на это арендодателя.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что за согласием на уступку прав ответчик Клепикова Т.В. к истцу, до заключения договора передачи прав и обязанностей арендатора от 06.05.2016 по договору аренды земельного участка № от 07.12.2015 не обращалась; после заключения указанного договора и осуществления государственной регистрации в Управлении Росреестра в адрес истца было направлено уведомление о состоявшейся передаче прав, что не одно и тоже. Следовательно, действия ответчика Клепиковой Т.В. по передаче прав и обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды земельного участка № от 07.12.2015, в отсутствие согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района противоречат требованиям закона (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ и договора аренды - п. 4.4.15).

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор передачи прав и обязанностей арендатора от 06.05.2015 между Клепиковой Т.В. и Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. не отвечает требованиям закона, поэтому договор передачи прав и обязанностей арендатора от 06.05.2015, заключённый без согласия арендодателя – Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, как противоречащий приведённым нормам права.

Ссылка в жалобе о том, что разрешая требования истца, судом неверно применены нормы материального права, а именно не применена статья 173.1 ГК РФ, в силу которой спорная сделка, по мнению апеллянта, является оспоримой, а потому может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа, судебной коллегией отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 4.4.15 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком Клепиковой Т.В., передавать права и обязанности по данному договору арендатор имеет право только с согласия арендодателя.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежали применению правила пункта 2 статьи 615 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 22 ЗК РФ, и для заключения спорного договора передачи прав и обязанностей арендатора от 06.05.2016 требовалось согласие арендодателя в силу императивного требования закона.

Кроме того, в соответствии со статьёй 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

Поскольку получение согласия арендодателя на совершение сделки предусмотрено пунктом 2 статьи 615 и пунктом 2 статьи 391 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 22 ЗК РФ, то заключённый ответчиками договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, без согласия истца – арендодателя земельного участка, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ (правоотношения по использованию земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, находятся в сфере публичных интересов неопределенного круга лиц) является недействительной (ничтожной) сделкой, как противоречащий приведённым нормам права, а не оспоримой, как ошибочно полагает апеллянт, в связи с чем истцу в силу положений закона (пункт 2 статьи 166 ГК РФ) не требуется представлять доказательства в подтверждение факта нарушения своих прав и законных интересов указанной сделкой либо наступления негативных последствий.

Ссылка в жалобе, что истец, заявляя требование о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, не выполнил требования о досудебном претензионном порядке, судебной коллегией отклоняется, поскольку нормы § 2 главы 9 ГК РФ не предусматривают обязательного досудебного порядка по требованию о признании сделки недействительной.

Доводы жалобы о том, что договор аренды земельного участка № от 07.12.2015 не может быть расторгнут, являются несостоятельными.

Статьёй 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьёй 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или изменённым.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путём соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Как следует из пункта 6.2 договора аренды земельного участка № от 07.12.2015, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случае нарушений, указанных в пункте 4.1.1.

Согласно пункта 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право в соответствии со статьёй 450.1 ГК РФ в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором любого из обязательств, предусмотренных пунктами 4.4.1-4.4.23 договора (пп. «е»), в том числе обязанности уведомить арендодателя с целью получения письменного согласия последнего о намерении передать права и обязанности по договору третьему лицу (пункт 4.4.15).

По делу установлено, что ответчиком Клепиковой Т.В. проигнорированы положения, содержащиеся в п. 4.4.15 договора аренды земельного участка от 07.12.2015, согласно которым арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды только с письменного согласия арендодателя; уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с требованием о возврате арендодателю спорного земельного участка в связи с нарушением арендатором условий договора аренды направлено Клепиковой Т.В. 18.07.2016 и получено последней 01.08.2017 (Т.1 л.д.10,11).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, поскольку стороны обязаны руководствоваться условиями заключённого между ними договора, исходя из положений п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о том, суд первой инстанции необоснованно обязал Клепикову Т.В. вернуть спорный земельный участок являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности, возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание, что совершенная ответчиками сделка по передаче прав и обязанностей арендатора от 06.05.2016 по договору аренды земельного участка № от 07.12.2015 недействительна в силу ничтожности с момента её совершения – 06.05.2016 и не порождает юридических последствий, а у её участников - гражданских прав в отношении объекта сделки, договор аренды земельного участка, заключённый между истцом и Клепиковой Т.В. подлежит расторжению, следовательно, при прекращении договора аренды у ответчика Клепиковой Т.В. имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая Клепиковой Т.В. не исполнена. Иных оснований для пользования и владения ответчиком Клепиковой Т.В. спорным земельным участком суд не установил, а потому решение об обязании ответчика Клепикову Т.В. возвратить земельный участок истцу обоснованно.

Доводы в апелляционной жалобе, со ссылкой на пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» о том, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района является ненадлежащим истцом, судебной коллегией отклоняются, как основанные на неверном применении норм материального права.

Согласно абзацу 2 пункту 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 01.03.2015) в Вводный закон введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3 Вводного закона предусмотрено, что при наличии утверждённых правил землепользования и застройки поселения вышеуказанными земельными участками, расположенными на территории поселения, распоряжается орган местного самоуправления поселения.

Как следует из материалов дела, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1200 кв.м. является собственностью Администрации муниципального образования «Таштагольский муниципальный район», что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.12, Т. 1).

В соответствии с Положением о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования «Таштагольский муниципальный раон», утв. Решением районного Совета народных депутатов № 341-рр от 30.11.2012, интересы собственника муниципального имущества представляет администрация Таштагольского муниципального районного, в лице своего отраслевого (функционального) органа – Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района.

Комитет по управлению муниципальным имуществом входит в структуру администрации Таштагольского муниципального района, является отраслевым (функциональным) органом администрации Таштагольского муниципального района и наделён полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставления имущества муниципальной собственности в аренду, безвозмездное пользование (постановление администрации Таштагольского муниципального района от 30.12.2011 № 1219-п ).

Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района, является надлежащим истцом по настоящему спору, поскольку выступает на стороне арендодателя спорного имущества - земельного участка.

Ссылка в апелляционной жалобе о том, что на спорном земельном участке построен жилой дом, на который в установленном законом порядке за ответчиками Шеиной Е.М. и Гуляевой О.Б. зарегистрировано право собственности, основанием для отмены решения суда не является, поскольку наличие регистрации права собственности на построенный на земельном участке жилой дом при установленных по делу обстоятельствах не свидетельствует о действительности сделки по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

При этом судебная коллегия отмечает, что разрешение на строительство жилого дома выдано отделом архитектуры и градостроительства Администрации Таштагольского муниципального района 04.10.2016, после уведомления ответчиков об отказе в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей арендатора от 06.05.2016 по договору аренды земельного участка № от 07.12.2015 и уведомлении о расторжении договора аренды, а регистрация права собственности на возведённый на спорном участке жилой дом, произведена ответчика после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения.

Выдача разрешения на строительство отделом архитектуры и градостроительства Администрации Таштагольского муниципального района само по себе не свидетельствует об одобрении собственником спорного имущества передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Кроме того, доказательств того, что арендодатель (собственник земельного участка) одобрил передачу прав и обязанностей арендатора Клепиковой Т.В. по договору аренды от 07.05.2015, принимая от Гуляевой О.Б., Шеиной Е.М. арендные платежи за земельный участок, материалы дела не содержат.

Иные доводы жалобы правовых оснований к отмене решения не содержат, так как по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведённой судом оценкой представленных по делу доказательств.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального и процессуального права, всесторонне и полно исследовал представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, дав им надлежащую оценку. Выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, являются полными и подробно мотивированы, в связи с чем, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы, основанным на неверном толковании норм материального права, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 03 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней Клепиковой Т.В. – без удовлетворения.

Председательствующий: С.Б. Латушкина

Судьи: Г.В. Строганова

Е.В. Слепцова