Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 февраля 2019 года гражданское дело по иску Закарян Н. Р. к Индивидуальному предпринимателю Проскуриной А. Л. о расторжении договора аренды,

с апелляционной жалобой Индивидуального предпринимателя Проскуриной А. Л. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 26 ноября 2018 года,

заслушав доклад судьи Моргунова Ю.В., объяснения представителя ответчика Проскурина А.В., представителя истца Гарбузовой Н.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Закарян Н.Р. обратилась в суд с иском к ИП Проскуриной А.Л. о расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований указала, что 16.01.2017 между АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (арендодатель) и ИП Проскуриной А.Л. (арендатор) был заключен договор аренды объектов нежилого фонда №, согласно которого помещение сдается в аренду для использования под парикмахерскую.

На основании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № от 06.03.2018, сменился собственник арендуемого объекта нежилого фонда.

ИП Проскуриной А.Л. нарушила срок внесения арендной платы. Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялось уведомления о смене собственника, с приложением документов и реквизитов для перечисления арендной платы, которые оставлены без ответа. 25.04.2018 в адрес арендатора было направлено повторное уведомление о просрочке оплаты по договору с требованием о расторжении договора аренды, однако до настоящего времени арендная плата не уплачена, ответ относительно расторжения договора не последовал.

С учетом уточненных исковых требований, просила расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ИП Проскуриной А.Л.

Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 26.11.2018 исковые требования Закарян Н.Р. к ИП Проскуриной А.Л. о расторжении договора аренды удовлетворены.

Судом постановлено расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда № от 16.01.2017, заключенный с ИП Проскуриной А.Л.

Взыскать с ИП Проскуриной А.Л. в пользу Закарян Н.Р. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб. 00 коп.

В апелляционной жалобе ИП Проскурина А.Л. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Указывает, что истец не является стороной по договору аренды.

В нарушение норм процессуального права судом не привлечены к участию в дело АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» и Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

В связи с отсутствием реквизитов для оплаты денежные средства за аренду помещения вносились по реквизитам Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

До настоящего времени документы о переходе права собственности на указное помещение и реквизиты для оплаты по договору ответчику не представлены.

Указывает, что уведомление, направленное посредством АО «ДХЛ Интернешнл» содержит неверную фамилию.

Доказательств получения ответчиком уведомления от 13.04.2018 материалы дела не содержат, также не представлены доказательства о получении ответчиком требований о расторжении договора аренды либо отказе в получении данного требования, в связи с чем, полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Препятствий для передачи реквизитов для оплаты и уведомления о смене собственника у истца не имелось, ему неоднократно предлагалось представить указные документы.

Проскурина А.Л., уведомленная о времени и месте рассмотрения жалобы в установленном законом порядке, в суд апелляционной инстанции не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

На основании части 5 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Проскуриной А.Л. – Проскурин А.В. жалобу поддержал по изложенным в ней доводам, просил решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать.

Закарян Н.Р., уведомленная о времени и месте рассмотрения жалобы в установленном законом порядке, в суд апелляционной инстанции не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

На основании части 5 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Закарян Н.Р. – Гарбузова Н.В. с доводами жалобы не согласилась, пояснила, что основания для отмены решения суда отсутствуют, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Согласно части 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в суде первой инстанции, 16.01.2017 между АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» /арендодатель/ и ИП Проскуриной А.Л. /арендатор/ заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель представляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда - часть функционального помещения 1(1-9, 19-20) в виде комнат №, 19 площадью 29,5 кв.м., расположенных в Железнодорожном районе г. Хабаровска по <адрес> под парикмахерскую.

Согласно п. 1.2 договора срок договора установлен с 16.01.2017 по 15.01.2022.

На основании передаточного акта от 16.01.2017 спорное нежилое помещение было передано ответчику арендодателем, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, Управлением Росреестра по <адрес> и ЕАО произведена государственная регистрация договора 03.02.2017, номер регистрации №

Из договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № от 06.03.2018 следует, что право собственности на спорный объект договора аренды, расположенного по <адрес> с кадастровым № перешло к Закарян Н.Р. Управлением Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО произведена государственная регистрация договора 20.03.2018, номер регистрации №

Согласно ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу прямого указания закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

Поэтому в рассматриваемом случае смена арендодателя не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендных платежей.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В качестве существенного нарушения условий договора аренды заявитель указывает на неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

В соответствии с п.6.2.3 Договора в случае однократного нарушения арендатором срока внесения арендной платы по требованию арендодателя договор может быть расторгнут по решению судебных органов.

Согласно разъяснений содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Как следует из материалов дела, истцом 29.03.2018 в адрес ответчика направлено уведомление о смене собственника помещения, одновременно приложены реквизиты для осуществления платежей по договору аренды, заключенному ответчиком ранее.

Из ответа АО «ДХЛ Интернешнл» следует, что Проскуриной А.Л. не получено отправление в связи с отсутствием получателя по указанному <адрес>. При попытке курьера связаться с получателем груза, получатель ответил отказом, что подтверждается имеющимся ответом транспортной компании о доставке груза (л.д. 28).

Истец в последующем неоднократно направлял уведомления о смене собственника, а также приложенные к нему реквизиты для оплаты арендной платы по договору, вместе с тем, доказательств уважительности причин неполучения данной корреспонденции, ответчиком не представлено.

Как следует из представленных материалов, направленное 25.04.2018 в адрес ответчика уведомление о смене собственника получено ответчиком 28.05.2018. Данное обстоятельство подтверждается отчетом об отслеживании почтовой корреспонденции.

Поскольку истцом в суд представлены доказательства направления ответчику в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение о необходимости выполнения обязательств по договору в разумный срок, т.е. внесения арендных платежей в течение определенного срока, и предложение о расторжении договора, то у суда имелись оснований для удовлетворения иска.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции, основываясь на исследованных в судебном заседании доказательствах в их совокупности, руководствуясь положениями п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», с учетом того, что задолженность по договору аренды до настоящего времени не погашена, арендатор проигнорировал письменные предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и предложение о расторжении договора, пришел к верному выводу о расторжении договора аренды № от 16.01.2017, заключенного с ИП Проскуриной А.Л.

Представленные ответчиком суду апелляционной инстанции письменные доказательства о незаконности решения суда первой инстанции не свидетельствуют и основанием для отмены решения суда не являются.

Доводы жалобы о том, что истец не является стороной по договору аренды несостоятельны, поскольку в силу положений п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доводы жалобы о том, что к участию в деле не были привлечены АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» и Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска не могут являться основанием к отмене решения суда, поскольку суд в данном случае не разрешал вопрос о правах и обязанностях указанных лиц.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, доводы жалобы об отсутствии у ответчика реквизитов для оплаты денежные средства не являются основанием для отмены решения суда, поскольку оснований полагать, что неисполнение обязательств по договору аренды ответчиком было обусловлено действиями истца, не имеется.

Доводы о внесении оплаты по договору аренды на счет Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска не имеют правового значения, поскольку как следует из протокола судебного заседания от 26.11.2018 и письменных пояснений ответчика, указанные денежные средства были внесены ответчиком в июне 2018 года (то есть арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа), при этом, денежные средства были возвращены обратно плательщику.

При этом, судебная коллегия учитывает, что в силу положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком.

Согласно абз. 2 п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Верховный Суд РФ в своем Определении от 26.08.2016 года по делу N 309-ЭС16-10089 указал, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Доводы жалобы о неверном указании фамилии в уведомлении АО «ДХЛ Интернешнл» не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении истцом своей обязанности по уведомлению ответчика поскольку, хоть в нем и имеется ошибка в написании одной буквы фамилии ответчика, остальные данные, в том числе имя, отчество, место жительства, содержащиеся в уведомлении, указаны правильно.

Доводы жалобы о несоблюдении досудебного порядка также подлежат отклонению судебной коллегией по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом неоднократно направлялось уведомления о смене собственника, с приложением документов и реквизитов для перечисления арендной платы, а в последующем (25.04.2018) было направлено требование о расторжении договора аренды.

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Иные доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены состоявшегося решения, поскольку основаны на неверном толковании норм закона, фактически направлены на переоценку и иное толкование выводов суда об установленных им по делу обстоятельствах и воспроизводят позицию и аргументы, которые являлись предметом проверки суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в решении суда, в котором приведены мотивы, в соответствии с которыми суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 26 ноября 2018 года по делу по иску Закарян Н. Р. к Индивидуальному предпринимателю Проскуриной А. Л. о расторжении договора аренды оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Проскуриной А. Л. без удовлетворения.

Председательствующий Гвоздев М.В.

Судьи Дорожкина О.Б.

Моргунов Ю.В.