Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании коммунальных платежей, стоимости имущества, встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании суммы по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами

по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3

на решение Находкинского городского суда Приморского края от 06 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Юдановой С.В., выслушав мнение представителя ФИО1 – ФИО4, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО2 и ФИО3 предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор. После подписания предварительного договора, квартира передана в пользование покупателям. По условиям предварительного договора стоимость квартиры установлена в размере № рублей, ответчики обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ внести задаток в размере № рублей. Также покупатели поставлены в известность, что квартира является предметом ипотеки по кредитному договору, заключенному с ПАО «Восточный экспресс банк». Остаток задолженности на момент заключения предварительного договора составлял № рублей. Покупатели обязались за свой счет погасить задолженность продавца по кредиту до подписания основного договора купли-продажи. В срок до ноября 2019 года включительно обязались ежемесячно до 20 числа месяца вносить продавцу денежную сумму в размере № рублей на оплату ипотечного кредита. В ноябре покупатели обязались взять потребительский кредит для полного досрочного гашения ипотечного кредита продавца и оплатить его, предоставив в регистрирующий орган закладную, с отметкой банка об исполнении обязательства. Ответчики условия предварительного договора купли-продажи не выполнили, отказались от заключения основного договора купли-продажи, стоимость квартиры не оплатили, однако продолжают проживать в ней. Просила выселить ФИО2, ФИО3 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В последующем ФИО1 неоднократно изменяла исковые требования. В связи с тем, что ответчики из спорной квартиры выехали добровольно, от исковых требований о выселении отказалась, производство по делу в указанной части прекращено судом. Дополнительно указала, что проживая в квартире, ответчики не в полном объеме оплачивали коммунальные услуги, что привело к возникновению задолженности за теплоснабжение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере №,№ рублей. При выселении ответчики забрали кровать, стоимостью № рублей, часть которой в размере № рублей не оплатили. Окончательно просила взыскать с ФИО2 и ФИО3 расходы на оплату услуг по теплоснабжению в размере № рублей, неоплаченную стоимость кровати в размере № рублей.

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд со встречными исковыми требованиями, которые неоднократно изменялись, окончательно просили взыскать с ФИО1 оплаченную по договору денежную сумму в размере № рублей; проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование указанной денежной суммой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12614,02 рублей; проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование уплаченной по договору денежной суммой в размере № рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей (Т. 1 л.д. 181-183). В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ заключили с ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Условиями договора было предусмотрено, что стоимость квартиры составляет № рублей. Порядок внесения платы за жилое помещение установлен п. 2.3 договора. Стороны согласовали, что покупатели обязуются погасить ипотечный кредит продавца в размере № рублей, а оставшуюся сумму оплатить наличными и использовать средства материнского (семейного) капитала. ДД.ММ.ГГГГ продавцу передана сумма задатка в размере № рублей. Кроме того, с апреля по ноябрь 2019 года продавцу ежемесячно передавалась сумма в размере № рублей, всего № рублей. В декабре 2019 года ФИО5 указала, что оплата квартиры, путем погашения кредита должна производиться без учета уже внесенных ежемесячных платежей, полагая их компенсационными выплатами за пользование жилым помещением до заключения основного договора купли-продажи. Не согласны с таким толкованием положений п. 2.3 договора, поскольку оно приводит к изменению существенного условия договора – цены объекта недвижимости. Полагают, что условия предварительного договора о возложении на покупателей обязанности по исполнению кредитного соглашения продавца являются ничтожными, а денежная сумма в размере № рублей неосновательным обогащением ФИО1 Сделка не состоялась по вине продавца ФИО1, которая в одностороннем порядке изменила стоимость квартиры, в связи с чем оплаченный задаток в сумме № рублей подлежал возврату. Однако, отказавшись от заключения основного договора, и потребовав в письме от ДД.ММ.ГГГГ освобождения квартиры, ФИО1 сумму задатка не вернула. Данная денежная сумма возвращена после подачи встречного иска. Поскольку полученные по договору денежные суммы удерживались ФИО1 неправомерно, последняя обязана оплатить проценты по ст. 395 ГК РФ.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель исковые требования подержали, со встречным иском не согласились, дополнительно пояснили, что в январе 2019 года ФИО1, ее мать ФИО6 и отчим ФИО7 изъявили намерение продать спорную квартиру и купить дом, на покупку которого ФИО7 обратился за заключением договора кредитования в ПАО «Восточный экспресс банк». В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору стал залог спорной квартиры. Маслович изъявили намерение купить спорную квартиру, но поскольку у них отсутствовала нужная сумма, они предложили заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры через год, для чего и был заключен предварительный договор купли-продажи, в котором были обговорены все условия. В предварительном договоре стороны предусмотрели обязанность покупателей оплачивать истцу № рублей ежемесячно в счет оплаты ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Это условие ответчиками исполнялось по ноябрь 2019 года. Внесение ежемесячных платежей носит компенсационный характер, поскольку относительно именно этих сумм отсутствуют условия об их зачете в стоимость квартиры, которую имели намерение приобрести ответчики. Данным договором эти расходы не включались в стоимость квартиры. Сделка не состоялась по вине покупателей. ФИО1 денежные средства неправомерно не удерживала. Сумма в размере № рублей являлась задатком и возвращена покупателям по собственной инициативе. Проживая в квартире, покупатели не в полном объеме производили оплату услуг по теплоснабжению, что привело к образованию задолженности, также не оплатили стоимость кровати в размере № рублей.

ФИО2, а также его представитель и представитель ФИО3 возражали против требований ФИО1, поддержали встречный иск. Указали, что истец злоупотребляет правами, поскольку с заявлением о перерасчете за услуги по теплоснабжению (расчет платежей по всему календарному году, а не только в отопительный сезон) она обратилась только ДД.ММ.ГГГГ, зная, что основной договор заключен так и не будет. На момент передачи квартиры никакой задолженности не имелось. Доказательств, подтверждающих, что между сторонами имелась договоренность по приобретению кровати, ФИО1 не представила. В предварительном договоре купли-продажи стоимость квартиры определена сторонами № рублей. Кроме того, в договоре имелось условие о том, что покупатели передают истцу в счет оплаты ипотечного кредита № рублей ежемесячно, в связи с чем, истица должна была за счет, в том числе, указанных денежных средств погасить ипотечный кредит и снять обременение, и соответственно, окончательно заключить сделку купли- продажи квартиры. Действиями истицы ответчики были введены в заблуждение, поскольку предполагали, что вносят денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры. После внесения очередной суммы в счет оплаты ипотечного кредита, ответчики узнали, что помимо внесенных денежных средств (№ и № рублей), им также необходимо погасить кредит в размере № рублей, при сложении указанных сумм, стоимость квартиры превышала стоимость установленную сторонами в предварительном договоре. Фактически в декабре 2019 года ФИО1 отказалась от заключения договора купли-продажи, заявила о своем намерении выселить покупателей, и указала, что она вправе не возвращать сумму задатка.

ФИО3 в судебное заседание не явилась, суд, сославшись на надлежащее извещение, рассмотрел дело в ее отсутствие.

Судом постановлено решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу ФИО1 взыскана задолженность за услуги отопления за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере №№ рублей, расходы на оплату государственной пошлины № рублей. Встречный иск ФИО2, ФИО3 оставлен без удовлетворения.

С указанным решением не согласились ФИО2, ФИО3, ими подана апелляционная жалоба, в которой ставят вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры.

В соответствии с п. 1 договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор.

ДД.ММ.ГГГГ квартира по акту приема-передачи передана покупателям.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что обязанность по оплате коммунальных платежей возлагается на покупателей с момента подписания договора.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ответчиков расходов на оплату тепловой энергии в размере № рубля, поскольку, поскольку данный вид расходов возложен предварительным договором именно на покупателей. Судом учтено, что покупатели проживали в квартире с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, являлись пользователями коммунальных услуг, в связи с чем обязаны такие услуги оплачивать. Размер задолженности проверен судом, и обосновано признан арифметически верным.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 и ФИО3 о злоупотреблении ФИО1 правами, а также утверждения о том, что последняя умышленно переоформила порядок начисления платежей за отопление, что привело к образованию задолженности, являются несостоятельными, не влекут отмену решения суда в данной части.

Как следует из материалов дела, покупатели Маслович проживали в спорной квартире, в том числе в отопительный период, в связи с чем, обязаны оплатить предоставлению услугу по теплоснабжению в полном объеме.

В связи с чем решение суда в данной части отмене не подлежит.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО2 и ФИО3, суд исходил из того, что ежемесячные платежи, предусмотренные п. 2.3 договора (№ рублей ежемесячно) исходя из положений п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, представляют собой обеспечительный платеж, который по условиям достигнутого между сторонами соглашения, в связи с отказом покупателей от заключения основного договора купли-продажи, не подлежит возврату. По аналогичным основаниям суд пришел в выводу о том, что не подлежала возврату и сумма задатка в размере № рублей. Установив отсутствие неправомерного удержания продавцом денежных сумм, суд отказал и во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они приняты с нарушением норм материального права.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 названной статьи).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом, по смыслу положений ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ цена продаваемого имущества является существенными условиям договора, изменение которого в одностороннем порядке недопустимо.

Заключая предварительный договор купли-продажи, стороны установили стоимость продаваемой квартиры в размере № рублей (п. 2.1 договора). Данным пунктом также предусмотрено, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Квартира приобретается с использованием наличных средств покупателя с рассрочкой платежа и средств материнского (семейного) капитала.

Положениями 2.3 договора предусмотрено, что на момент подписания договора на квартире существуют ограничения (обременения) права в виде ипотеки в пользу ПАО «Восточный экспресс банк». Остаток задолженности по ипотеке на момент подписания настоящего договора составляет № рублей. Покупатель обязуется за свой счет погасить действующую ипотеку Продавца до подписания основного договора купли-продажи. В срок до ноября 2019 года покупатель обязуется ежемесячно до 20 числа месяца вносить продавцу денежную сумму в размере № рублей на оплату ипотечного кредита. В ноябре покупатель обязуется взять потребительский кредит для полного досрочного гашения ипотечного кредита продавца. Продавец обязуется до сдачи пакета документов на переход права собственности в регистрирующий орган из средств, внесенных покупателем, оплатить действующий ипотечный кредит в ПАО «Восточный экспресс банк» и предоставить в регистрирующий орган закладную с отметкой банка с отметкой банка об исполнении обязательств по ней.

В пункте 2.8 договора стороны предусмотрели обязанность покупателя внести продавцу задаток в счет стоимости квартиры в размере № рублей.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Из буквального толкования п. 2.3 договора следует, что стороны согласовали порядок оплаты отчуждаемой квартиры, в том числе путем передачи продавцу денежных средств для погашения кредитных обязательств в целях снятия с объекта недвижимости обременения – ипотеки.

Условие о внесении покупателями ежемесячных платежей в размере № рублей до ноября 2019 года, по смыслу указанного пункта договора, а также с учетом условия о продаже квартиры с рассрочкой платежа (п. 2.1), свидетельствует об установленном порядке передачи денежных средств, т.е. до ноября 2019 года в счет оплаты стоимости квартиры покупатели передают продавцу по № рублей ежемесячно, а в ноябре 2019 года передают продавцу оставшуюся сумму для погашения ипотечного кредита.

При этом, условий о том, что указанные ежемесячные платежи являются компенсационными, либо являются платой за проживание в квартире, договор не содержит.

Показания свидетелей ФИО8 и ФИО6 о том, что ежемесячные платежи не входили в стоимость квартиры, не могли быть приняты судом в качестве допустимых доказательств, поскольку противоречат условиям самого договора. Представленная в материалы дела переписка (Т.2 л.д. 38) также не подтверждает заключение договора на иных условиях, поскольку состоялась не между сторонами сделки и не содержит сведений о назначении платежей.

ДД.ММ.ГГГГ покупатели передали ФИО1 задаток в размере № рублей. С учетом установленной цены договора (существенного условия) № рублей, оплаченного задатка № рублей, внесенных ежемесячных платежей в размере № рублей, сумма подлежащая передаче продавцу не могла превышать № рублей.

Таким образом, предъявив покупателям требования о внесении на оплату кредита суммы в размере № рублей, ФИО1 В одностороннем порядке изменила существенное условие договора о стоимости жилого помещения, что недопустимо.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы ФИО3 и ФИО2 о том, что основной договор не заключен по вине продавца, по мнению судебной коллегии, заслуживают внимания.

В связи с чем, решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска подлежит отмене, с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Поскольку основанной договор между сторонами не заключался, оплаченная сумма в размере № рублей согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ является авансом и подлежит взысканию в пользу покупателей в равных долях.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

По смыслу положений закона задаток служит доказательством заключения договора, а также несет обеспечительную функцию и подлежит возврату или удержанию в зависимости от того по чьей вине не состоялась сделка (ст. 381 ГК РФ).

Поскольку основной договор не заключен по вине продавца ФИО6, на последнюю возлагалась обязанность по возврату задатка, который возвращен покупателям после предъявления встречного иска ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что в досудебном порядке с требованиями о возврате денежных сумм покупатели к продавцу не обращались, проценты по ст. 395 ГК РФ на № рублей подлежат взысканию с ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ (даты получения встречного иска) по ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ (даты получения встречного истца) по ДД.ММ.ГГГГ (дату фактического возврата) в размере № в пользу ФИО2 и ФИО3 в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Находкинского городского суда Приморского края от 06 августа 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В указанной части принять новое решение, которым встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежную сумму в размере № рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере № рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере № рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере № рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи