Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика АО «Россельхозбанк» ФИО1 на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой», ООО «Единая торгово - закупочная ФИО1», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании сделки купли-продажи квартиры недействительным, договора ипотеки недействительным, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на квартиру, признании участником долевого строительства, признании сделки состоявшейся, признании права собственности на жилое помещение, взыскание расходов по оплате госпошлины - удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу адрес.

Признать сделку об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу адрес состоявшейся.

Признать сделку недействительным в части, касающейся продажи адрес в адрес договор купли-продажи недвижимого имущества №... от дата заключенный между ООО «Единая торгово - закупочная ФИО1» и ООО ««Строительная ФИО1 МегаСтрой», применить последствия ничтожности сделки.

Признать сделку недействительным в части, касающейся залога адрес в адрес договор об ипотеке (залоге недвижимости) №....1/3 от дата заключенный между ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», применить последствия ничтожности сделки.

Исключить из Единого государственного реестра прав записи №... от дата; №... от дата.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес.

Внести, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес на имя ФИО1.

Взыскать субсидиарно с ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой», ООО «Единая торгово - закупочная ФИО1», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей (по 4883, 34 рублей с каждого).

В удовлетворении встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «УралСтройрегион» о признании предварительного договора от дата, заключенного между ООО «УралСтройРегион» и ФИО1, незаключенным, недействительным, о признании отсутствующим право на квартиру - отказать.

Заслушав доклад судьи ФИО1, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным исковым заявлением к ООО «Единая торгово-закупочная ФИО1», ООО «СК Мегастрой», ОАО "Российский сельскохозяйственный банк о признании недействительной сделку купли-продажи квартиры между ООО «ЕТЗК» и ООО «Мегастрой» (договор №... купли-продажи недвижимого имущества от дата) в части, касающейся адрес; признать недействительным договор ипотеки (затога недвижимости) №....1/3 от дата в части, касающейся адрес; исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности на квартиру за ООО «Мегастрой», исключить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «Мегастрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк»; признать истца участником долевого строительства многоквартирного адрес Республики Башкортостан; признать сделку с участием истца в долевом строительстве многоквартирного адрес Республики Башкортостан состоявшейся; признать за истцом право собственности на указанную квартиру, взыскать с ответчиков ООО «ЕТЗК», ООО «МегаСтрой», АО «Российский сельскохозяйственный банк» в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере ... руб.

В обоснование своего иска ФИО1 указала, что дата она заключила с ООО «УралСтройРегион предварительный договор без номера. Согласно п. 1.1 Договора, «предметом настоящего предварительного Договора является обязательство Стороны-1 (ООО «УралСтройРегион») на основании списка квартир, выделенных Стороной-3 (000 «ЕТЗК») за поставку продукции, по обеспечению в будущем заключения основного договора купли-продажи адрес, расположенной в строящемся жилом доме по адрес в адрес по которому Сторона-3 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 - Покупателем квартиры. Стоимость квартиры в размере ... рублей 00 копеек, истцом была оплачена дата.

Актом №... от дата был проведен зачет взаимной задолженности на сумму ... руб. между ООО «Единая торгово-закупочная ФИО1», ООО «УралСтройРегион» и ФИО1

Согласно акту приема-передачи адрес от дата, ООО «ЕТЗК» передало ФИО1 жилое помещение (квартиру) №... (девяносто) на 5 (пятом) этаже жилого адрес, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) - 38.50 (тридцать восемь целых пять десятых) кв.м.. общей площадью без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) - 36,60 (тридцать шесть целых шесть десятых) кв.м. и состоящего из 1 (одной) комнаты. В настоящее время истец проживает в указанной квартире, несет расходы за коммунальные услуги, техническое обслуживание. Исходя из существа предварительного договора от дата и акта взаимозачета №... от дата следует, что конечной целью участия истца в указанных сделках является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.

Из выписки из ЕГРП от дата№... истец узнала, что ООО «МегаСтрой» является собственником указанной квартиры, право собственности зарегистрировано дата Кроме того, как следует из выписки из ЕГРП от дата, ООО «МегаСтрой», являясь собственником вышеуказанной квартиры, заключило на неё договор ипотеки №....№... от дата с ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»» (дата государственной регистрации дата номер государственной регистрации №... Просит признать сделку по отчуждению спорной квартиры ничтожной в силу её мнимости, применить последствия недействительности сделок в отношении сделки купли-продажи и ипотеки.

Во встречном исковом заявлении АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «УралСтройрегион» банк просит признать предварительный договор от 23.01.2013г, заключенный между ООО «УралСтройРегион» и ФИО1, незаключенным, недействительным, признать отсутствующим право ФИО1 на квартиру, указывая, что предварительный договор от дата не является договором, влекущим возникновение права собственности ФИО1на спорную квартиру, и не может являться договором долевого участия в строительстве, т.к. заключен с лицом, не являющимся застройщиком. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, т.к. не согласовано существенное условие о его предмете. Кроме того договор не зарегистрирован в ЕГРП.

Суд вынес вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представителя АО «Россельхозбанк» ФИО1 просит решение отменить в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального и процессуального права, недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к нарушению закона и принятию неправильного решения (ч. 1, ч. 2 п. 2, ч. 3 ст. 330 ГПК РФ).

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя АО «Российский Сельскохозяйственный банк» – ФИО1, ФИО1, ФИО1, представителя ООО «УралСтройРегион» – ФИО1, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В порядке статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от дата «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с дата.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от дата), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии с п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ дата) нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из содержания приведенных норм материального права и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к данному спору, юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами, являются обстоятельства, что ООО "Единая торгово-закупочная ФИО1", как застройщик привлекло для строительства многоквартирного жилого дома денежные средства ФИО1 и при этом обязательства ООО "Единая торгово-закупочная ФИО1", в части возврата им этих денежных средств прекращаются передачей им в собственность истца ФИО1 жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что дата между ФИО1 и ООО «УралСтройРегион» заключен предварительный договор без номера. (л.д.6).

Согласно п. 1.1 Договора, «предметом настоящего предварительного Договора является обязательство Стороны-1 (ООО «УралСтройРегион») на основании списка квартир, выделенных Стороной-3 (ООО «ЕТЗК») за поставку продукции, по обеспечению в будущем заключения основного договора купли-продажи адрес, расположенной в строящемся жилом доме по адрес «а» в адрес (строительный адрес) со следующими характеристиками: количество комнат 1 (одна), этаж 5 (пятый), проектная площадь 38,16 кв.м., по которому Сторона-3 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 -Покупателем квартиры.

Стоимость квартиры, указанной в п.2.1 Договора, в размере ... рублей 00 копеек, истцом была оплачена дата, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата Оплата произведена в кассу ООО «УралСтройРегион».

П.1 дополнительного соглашения №... от датаг. к договору поставки №.../КП-2013 от дата ООО «ЕЗТК» в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по оплате за поставляемую продукцию, покупатель закрепляет за поставщиком ООО «УралСтройРегион» эксклюзивное право на заключение договора купли-продажи или договора долевого участия на адрес. №... (строительный адрес). (л.д.175).

П. 2 указанного соглашения покупатель гарантирует, что квартира, указанная в п.1 настоящего дополнительного соглашения, не заложены, в споре и под запретом (арестом) не состоят, не обременены правами третьих лиц, включая залог, иные права и ограничения.

Актом взаимозачета №... от дата проведен зачет взаимной задолженности на сумму ... руб. между ООО «Единая торгово-закупочная ФИО1», ООО «УралСтройРегион» и ФИО1, где ООО «ЕТЗК» погашает свою задолженность за ЖБИ по договору поставки 4 КП-2013 от дата перед ООО «УралСтройРегион» на сумму ... рублей 00 копеек, в том числе НДС №... в сумме ... руб. 59 коп. а ООО «УралСтройРегион» погашает свою задолженность перед физическим лицом ФИО1 по предварительному договору б/н от дата на сумму ... рублей 00 копеек, ФИО1 погашает свою задолженность за квартиру по адресу: РБ, адрес, расположенной в строящемся жилом адрес (строительный адрес) со следующими характеристиками: номер адрес, количество комнат 1 (одна), этаж 5 (пятый), проектная площадь 38,16 кв.м., на сумму ... рублей 00 копеек. (л.д.7).

Таким образом, истец фактически инвестировала денежные средства ООО «ЕТЗК» в строительство многоквартирного дома по адресу: адрес стала участником долевого строительства указанного дома, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом ФИО1 по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом.

дата ООО «ЕЗТК» направило в адрес ответчиком ФИО1 уведомление о том, что ей необходимо произвести доплату за жилое помещение ввиду увеличения площади жилого помещения на 0,34 кв.м. (л.д.12).

С момента передачи квартиры истец вселился в нее и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено актом о проживании, сведениями о регистрации по месту жительства. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО1

Впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился. Данный факт подтверждается представленными суду договорами купли-продажи и ипотеки в отношении спорной квартиры.

дата между ООО «Единая торгово-закупочная ФИО1» и ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой»» заключен договор о купле - продаже недвижимого имущества №..., а именно 6 квартир в адрес РБ, в том числе и квартиры под номером 90.

Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано на ООО «СК МегаСтрой» дата, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата за №....

дата между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «СК МегаСтрой» заключен договор №... об открытии кредитной линии.

дата между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «СК Мегастрой» заключен договор №...... об ипотеке (залоге) недвижимости в обеспечении исполнения обязательств по вышеуказанному договору об открытии кредитной линии), предметом которого является в том числе (пп.17 п.3.1 договора): адрес, площадью ... кв.м., кадастровый №..., расположенной на 5 этаже многоквартирного адрес.

Государственная регистрация договора об ипотеке (залоге недвижимости) произведена дата.

О нарушении своих прав истцу стало известно из полученной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата о том, что дата право собственности на вышеуказанную квартиру ООО «ЕТЗК» зарегистрировало по договору долевого участия в строительстве не на истца, а за аффилированной с ним ООО «СК МегаСтрой», которое в свою очередь по договору залога от дата заложило квартиру в ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк».

дата между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «СК Мегастрой» заключен договор №... об открытии кредитной линии.

С целью исполнения обязательств по вышеуказанному договору ООО «СК Мегастрой» дата передает банку квартиры, приобретенные за несколько дней (дата) перед сделкой у ООО «ЕЗТК».

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что несмотря на то, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО1 и ООО «Единая торгово-закупочная ФИО1» не был составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке, однако, указанное обстоятельство в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру.

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.) подтверждающих факт совершения сделки следует, о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки. О волеизъявлении ООО «ЕТЗК» свидетельствует гарантийной письмо №... от дата генерального директора ООО «ЕТЗК» ФИО1, направленного в адрес истца о том, что «ООО «ЕТЗК» гарантирует оформление документов на право собственности на адрес на 5 этаже жилого адрес на имя ФИО1 в срок до дата» (л.д.181).

Сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, адрес. 20, состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (простой письменной формы) оснований не имеется.

Таким образом, судом верно установлено, что ООО «ЕТЗК» является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от истца, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО1 и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру. Сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома состоялась, фактически совершена и исполнена.

Из представленных истцом вышеперечисленных документов, подтверждающих факт совершения сделки, усматривается волеизъявление участниками на заключение договора долевого участия, предмет сделки, порядок расчетов, передача и получение истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

По смыслу части 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ передача спорной квартиры истцу ФИО1, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Юридически оценивая договор купли-продажи квартир в адрес, РБ от дата№..., заключенному между ООО «Единая торгово-закупочная ФИО1» и ООО «Строительная ФИО1 «Мегастрой»», (в том числе и адрес), за которую ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» уплатило ... руб., суд, верно, указал на то, что фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась.

ФИО1 проживает в данной квартире, оплачивая коммунальные услуги, что свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи №... от дата и передаточному акту. Поэтому суд обоснованно признал указанную сделку недействительной.

Последующую сделку - договор об ипотеке №....... от дата суд также обоснованно признал недействительной, поскольку она совершена ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой», не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом.

В силу п. 5 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от дата№...... к Положению Банка России «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» от дата№...-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд правомерно отклонил доводы АО «Россельхозбанк» о добросовестности действия банка при заключении договора залога, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

Суду не представлено данных, свидетельствующих об оплате покупателем ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» стоимости квартир денежными средствами.

Суду представлен акт предварительной проверки предлагаемого в залог имущества, включающую и спорную квартиру. Однако из указанного акта не следует, что данный акт составлялся путем фактического осмотра передаваемых в залог квартир. Так в нем не указано время осмотра квартир. Этот акт предварительной проверки датирован дата, тогда как, как указывалось выше, спорная квартира за №... ранее дата была передана в фактическое пользование ФИО1 по акту, где указано о передаче им, в том числе и ключей от квартиры (л.д.9, 65-68).

В передаточном акте от дата о передаче квартир, составленном между ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой», нет указания о передаче ключей от квартир покупателю ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой», что свидетельствует о том, что фактическая передача спорной квартиры покупателю ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» по оспариваемой сделке не была осуществлена, при заключении договора залога квартира также не осматривалась, и не могла быть осмотрена фактически ввиду отсутствия у покупателя ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» ключей от квартиры.

Именно в силу приведенных обстоятельств, толкование условий договора между этими юридическими лицами, их вышеописанные действия, появление ничем не подтвержденной взаимной задолженности указанных юридических лиц друг перед другом, спустя 13 дней после подписания договора купли-продажи, отсутствие фактической передачи квартиры покупателю ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой», свидетельствует о мнимости сделки купли продажи квартиры между указанными юридическими лицами.

Вследствие заключения и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры между указанными юридическими лицами и ФИО1 утрачено право требования квартиры, утрачено право требования заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры. Поэтому истцом избран верный способ защиты своего права.

Мнимость (ничтожность) договора купли-продажи квартиры между ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» влечет недействительность последующей сделки с этой же квартирой - договора №....1/3 об ипотеке (залоге недвижимости) от дата, заключенному между ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» и ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой», предметом залога по которому является квартира, кадастровый №... по адресу: РБ, адрес.

Изложенные выше обстоятельства дела не дают оснований полагать для признания АО «Российский сельскохозяйственный банк» добросовестной стороной сделки, как ошибочно на то указывается в апелляционной жалобе. Приведенные противоречивые условия заключаемой сделки купли-продажи квартиры были явными, были представлены АО «Российский сельскохозяйственный банк». При проявлении внимательности и осмотрительности, при надлежащем осмотре и принятии передаваемого в залог объекта недвижимости, при надлежащем изучении и правовой экспертизе сделки (сделок), АО «Российский сельскохозяйственный банк» явно и очевидно мог избежать заключения сделки залога имущества, являющегося недействительной.

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

ФИО1 исследуемые требования в суде заявлены дата. Поэтому суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно отклонил доводы АО «Российский сельскохозяйственный банк» о пропуске заявителем срока исковой давности.

В соответствии со ст.335 п.2 Гражданского кодекса РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, что соответствует положениям ст. 6 п.1 Федерального закона от датаг. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости».

При указанных обстоятельствах, учитывая возникшие по договору долевого участия права на спорную квартиру за ФИО1 оснований для регистрации права собственности за ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» не имелось, у которого соответственно отсутствуют права передачи квартиры в залог.

При указанных обстоятельствах, суд обоснованно признал право собственности ФИО1 на спорную квартиру, и отказал в удовлетворении встречных исковых требований АО «Россельхозбанк» о признании предварительного договора от дата между ООО «УралСтройРегион» и ФИО1 незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО1 на спорную квартиру.

ООО «ЕТЗК» не отрицало заключение с ФИО1 предварительного договора купли-продажи дата, получение денежных средств по указанному договору.

По приведенным основаниям не подлежали удовлетворению встречные исковые требования АО «Россельхозбанк» к ФИО1, ООО «ЕТЗК» о признании предварительного договора дата, незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО1 на квартиру.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, признает их законными и обоснованными.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, нарушение норм материального и процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Доводы жалобы о том, что судом неверно квалифицирован предварительный договор купли – продажи как договор долевого участия и неверно установил направленность воли ООО «Единая торгово-закупочная ФИО1» при его заключении, так как в предварительном договоре купли – продажи не имеется всех существенных условий договора долевого участия в строительстве жилья, и он не был зарегистрирован в ЕГРП, а так же о том, что суд необоснованно пришел к выводу о мнимости договора купли продажи от дата не влекут отмены решения, поскольку основаны на неверном толковании приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения и приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению.

Довод апеллянта об отсутствии в предварительном договоре существенных условий коллегией не принимается, поскольку материалами дела установлены все существенные условия, характерные для договора долевого участия, предусмотренные положениями ст. 4 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты».

Ссылка апеллянта на регистрацию за ООО «Строительная ФИО1 МегаСтрой» права собственности не влечет отмену решения, поскольку у ФИО1 право на получение квартиры возникло по ранее заключенному предварительному договору.

Ссылка апеллянта на необходимость проведения почерковедческой экспертизы и судебно-технической экспертизы для определения давности выполнения документов, представленных истцом, при указанных обстоятельствах не влекут отмену решения. По тем же основаниям коллегия не усматривает оснований для истребования в Стерлитамакском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес копии правоустанавливающих документов и копии иных документов, которые содержатся в реестровом деле в отношении земельного участка с кадастровым номером №... сведений об всех ограничениях прав и обременениях (как действующих, так и погашенных), устанавливаемых в отношении земельного участка с кадастровым номером №...

Довод апелляционной жалобы о том, что квитанции об оплате коммунальных платежей представлены не с марта 2015 года, а гораздо позже не могут повлечь отмену решения суда, поскольку как подтверждается справкой ООО «Управляющая ФИО1 «ЕТЗК» № б/н от дата что задолженности по коммунальным услугам не имеется.

Довод апелляционной жалобы представителя АО «Россельхозбанк» об отсутсвии в материалах дела квитанции об оплате коммунальных услуг за проживание в спорной квартире также не является основанием к отмене решения суда, поскольку представленными в суд первой инстанции документами подтверждается факт передачи квартиры истцу, а именно материалы дела содержат акт приема-передачи дата.

Суд, удовлетворяя заявленные требования, указал в резолютивной части исследуемого решения о взыскании субсидиарно с ООО «Единая торгово-закупочная ФИО1», ООО «СК Мегастрой», АО «Российский сельскохозяйственный банк» в пользу ФИО1 расходов по оплате госпошлины в размере ... рублей (по 4883,34 рубля с каждого).

В связи с этим в апелляционной жалобе указывается также о противоречивости решения суда в указанной части.

Согласно разъяснений, приведенных в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела," если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из указанных разъяснений, в рассматриваемом случае отсутствовали основания для взыскания с ответчиков судебных расходов в субсидиарном порядке.

Вместе с тем, судом при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов указано также о взыскании с каждого из ответчиков в пользу заявителя конкретной пропорциональной по количеству ответчиков суммы судебных расходов.

Поэтому судебная коллегия находит, что и указанное последним обстоятельство не может послужить основанием для отмены либо изменения исследуемого решения суда первой инстанции.

Исходя из положений ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции самостоятельно может устранить указанное имеющееся противоречие в вынесенном по спору решении путем устранения в нем возможной описки.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, а сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика АО «Россельхозбанк» ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий ФИО1

Судьи ФИО1

ФИО2